Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Jak vybrat hypotéku

| rubrika: Jak na to | 3. 1. 2012 | 11 komentářů
Jak vybrat hypotéku
Ještě než si „plácnete“ s prodejcem nemovitosti, musíte si ze široké nabídky vybrat takový úvěr, jehož podmínky budou vyhovovat právě vám. Pojďme se teď podívat, jak rozumět nabídkám bank.

První, čeho si všimnete v nabídce hypotečních úvěrů, bude úroková sazba. Při zvažování, kde si hypotéku vzít, se ale nesoustřeďte jen na čísla z informačních letáků. Prostudujte si pečlivě podmínky každé banky, o které uvažujete. Leckde se dozvíte, že slovíčko „od“ přidružené k výši úrokové sazby, vlastně znamená, že zrovna vy na výhodnou nabídku nedosáhnete a museli byste se spokojit s vyšší sazbou.

Úroková sazba navíc není jedinou důležitou podmínkou úvěru. Podívejte se také, zda se k němu vztahují další podmínky a poplatky. Některé banky například požadují, abyste si u nich otevřeli běžný účet: musíte tedy poplatky za jeho vedení připočítat ke splátce úvěru. Nezapomeňte ani na to, jaké dodatečné služby vám banky umějí poskytnout. Běhání po úřadech, zajišťování výpisu z katastru nemovitostí nebo sehnání dobrého odhadce ceny nemovitosti vám může zabrat dny a vytáhnout tisíce z peněženky. Některé banky ale dokážou tyto služby zařídit za vás, čímž vám ušetří spoustu času a peněz. K zahození také není třeba možnost splatit dříve část úvěru bez dodatečných poplatků, zejména očekáváte-li v brzké budoucnosti zisk většího obnosu peněz (z dědictví, prodeje cenností atd.).

Jak na hypotéku

Nový seriál na Peníze.cz vzniká ve spolupráci s Hypoteční bankou, která také poskytuje data pro unikátní sekci našeho webu – Ceny nemovitostí. Zde najdete index sledující, jak se vyvíjejí v čase reálné ceny domů, bytů i pozemků v Česku.

Pozor, přesné podmínky úvěru a to, na jak vysokou hypotéku dosáhnete, byste si měli zjistit ještě před podpisem rezervační smlouvy na nemovitost. Díky tomu po zaplacení zálohy nezjistíte, že si svou vysněnou nemovitost nemůžete koupit. „Do banky můžete přijít i s nepodepsanou kupní smlouvou a začít si vyřizovat úvěr. Je to pro klienta lepší i proto, že mnoho realitních společností má ve smlouvě zakotveno penále pro případ, že z transakce sejde vinou kupce. Ten pak nejen že nedostane nemovitost, o kterou stál, ale navíc často přijde o desetitisícové částky. Kdyby si zjistil předem, zda na úvěr dosáhne, nemuselo by k takové nepříjemné situaci vůbec dojít,“ popisuje Vladimír Vojtíšek z Hypoteční banky.

TIP REDAKCE

Proč být obezřetný? Nespoléhejte pouze na slib bankéře, že hypotéku dostanete – nakonec může být všechno jinak. Čerstvou zkušenost mají někteří klienti Raiffeisenbank, která prakticky přes noc změnila na pokyn mateřské rakouské společnosti podmínky pro poskytování hypoték. Ti, kteří se spolehli na ústní ujištění a zaplatili – za odhad nemovitosti či rezervační smlouvu – nyní horkotěžko shánějí narychlo hypotéku jinde.

Chcete mít jistotu, že se podmínky úvěru po dobu vyjednávání koupi bytu či domu nezmění? Některé banky „umějí“ takzvanou garanci sazby třeba na třicet dnů. To znamená, že vám banka nabídne určitou úrokovou sazbu a nabídka platí na určenou dobu, bez ohledu na to, zda třeba mezitím dojde k růstu úroků na trhu. Například, kdyby vám banka 26. června nabídla hypoteční úvěr na 70 procent LTV s tříletou fixací s úrokovou sazbou 3,49 procenta a od 1. července se sazba zvýšila na 3,59 procenta, banka s vámi podepíše hypoteční úvěr za původně nabízenou sazbu. V případě, že dojde k opaku a sazby se sníží, banka vám poskytne úvěr za nižší sazbu.

Propojeno: co je to to LTV?

Možná už jste někteří slyšeli pojmy „stoprocentní hypotéka“ nebo „osmdesátiprocentní hypotéka“ a podobně. Z čeho jsou to procenta? Řeč je o LTV. Zkratka pochází z anglického slovního spojení loan to value ratio, česky to znamená poměr půjčované částky k hodnotě (nemovitosti, kterou kupujete). Pokud máte na účtu peníze akorát na vyřízení hypotéky a při koupi nebudete s to dát ze svého ani korunu, budete zřejmě usilovat o „stoprocentku“, budete chtít, aby vám banka půjčila na sto procent hodnoty nemovitosti.

A nezapomeňte, hodnota není cena! Více se o tom dočtete v Úvodu do hypoték ve Škole finanční gramotnosti na Peníze.cz.

Jakou volit fixaci?

Už se orientujete v nabídce úrokových sazeb, ale stále nevíte, co je ukryté za zaklínadlem slova „fixace“ a jak s ní naložit? Jednoduše řečeno, fixace znamená dohodu s bankou, že úrok, který bance platíte za půjčení peněz, se po určitou dobu splácení nezmění. Fixaci úrokové sazby si můžete s bankou dohodnout většinou na rok, tři roky nebo pět let, ale existuje i desetiletá fixace nebo fixace úrokové sazby na celou dobu splácení hypotečního úvěru.

Jaká fixace je vhodná pro vás? Tahle otázka nemá jednoduchou odpověď. Záleží například na tom, na jaké úrovni se pohybují úrokové sazby. Jsou-li nízké, vyplatí se zafixovat si úrok na co nejdelší dobu. Jsou-li naopak vyšší, má smysl „spekulovat“, že půjdou dolů, a udělat třeba jen roční fixaci. V každém případě se poraďte o odhadu vývoje úrokových sazeb s odborníkem, například na pobočce banky nebo s finančním poradcem. Zkuste si také přečíst aktuální komentáře makroekonomických analytiků.

Kratší fixace se také vyplatí v případě, kdy víte, že v určitém časovém horizontu získáte peníze, z nichž byste chtěli hypotéku částečně nebo úplně splatit. Při konci fixace je totiž mimořádná splátka úvěru bez poplatku. Pokud byste však chtěli bance splatit úvěr dříve, banky si zpravidla účtují poplatek za předčasné splacení úvěru. I zde si ale s některými bankami můžete domluvit speciální službu, která vám umožní část úvěru splatit bez poplatku.

Na divoké vodě: plovoucí sazba

Když se objevily floatingové hypotéky s lákavými podmínkami, Peníze.cz neváhaly a připravily srovnání. Co jsou to tedy floatingové hypotéky, jak fungují, na co nás lákají a co doopravdy nabízejí? Čtěte dvoudílné srovnání čtyř hypoték s plovoucími sazbami:

Existuje i třetí varianta fixace úrokové sazby, tedy spíše „nefixace“: variabilní nebo hezky česky plovoucí úroková sazba. U této varianty se vám může úroková sazba a spolu s ní výše splátky každý měsíc měnit podle toho, jak se vyvíjejí sazby na peněžních trzích. Tato varianta je ale vhodná jen pro ekonomicky zdatnější klienty, kteří jsou schopni se orientovat v ekonomickém vývoji, včas odhadnout budoucí vývoj a sazbu si případně zafixovat.

Anuita, progres, degres aneb jak na splácení

Víte, že bance nemusíte platit stejnou částku po celou dobu trvání hypotéky? Kromě anuitního splácení, kdy je suma po celou dobu trvání hypotečního úvěru stejně vysoká, existuje ještě takzvané progresivní a degresivní splácení. U progresivního splácení hradíte na začátku trvání úvěru nejméně a splátky se postupně zvyšují, u degresivního splácení je to naopak – ze začátku platíte nejvíc a výše splátek postupně klesá.

Progresivní splácení tedy může být výhodné například pro mladé lidi, kteří jsou na začátku své kariéry a jejich příjmy v budoucnu s velkou pravděpodobností porostou, degresivní splácení naopak u těch, kteří si třeba zvolili hypotéku s dlouhou dobou splatnosti.

Příklad

Mladý absolvent vysoké školy zemědělské získal díky své diplomové práci zajímavé místo v podniku exportujícím potravinářské konzervanty. Jeho čistý měsíční příjem je 25 tisíc korun, a protože má přítelkyni, uvažují o společném bydlení. K nákupu menšího bytu by rád využil peníze od rodičů a přidal hypotéku ve výši 1,6 milionu korun. Díky Hypotéce pro absolventy od Hypoteční banky může zažádat o progresívní způsob splácení. Jak by se vyvíjel jeho splátkový cyklus?

Na začátku by si splátku nastavil na únosnou výši 6 000 korun., úrokovou sazbu fixuje na tři roky.

Celý první rok splácí tuto částku, v dalších letech se výše splátky zvyšuje vždy o cca 310 korun. Pokud časem nezmění progresivní splácení na anuitní, bude takto pokračovat po dobu 20 let. Splátka v desátém roce činí 10 000 korun měsíčně, splátka na konci hypotéky je 15 tisíc korun. Úroková sazba pro první tři roky by byla ve výši 3,84 procenta, obsahuje slevu za běžný účet a pojištění 2 ze 3 u ČSOB Pojišťovny.

Pokud by ke splácení stejné hypotéky zvolil degresivní způsob, začal by splácet měsíčně kolem 12 tisíc korun, v průběhu splácení by se částka postupně snižovala na devět a osm tisíc (v 7. a 6. roce) a na konci splácení by činila cca šest tisíc korun. Úroková sazba 3,59% p.a. pro první 3 roky obsahuje slevu za běžný účet a pojištění 2 ze 3 u ČSOB Pojišťovny.

Připravte si dokumenty, jdeme do finále

Při uzavírání hypotečního úvěru se papírování nevyhnete. Dobrá zpráva je, že dnes již nemusí být nijak složité. Ať už kupujete byt, nebo stavíte dům, banka od vás vždycky bude chtít doložit vaší totožnost a potvrzení o výši příjmu. Zaměstnanci tedy musejí donést potvrzení od zaměstnavatele, podnikatelé poslední dvě daňová přiznání. Potřebovat budete také odhad ceny nemovitosti a výpis z katastru – zjistěte si, zda právě toto za vás banka nemůže zařídit sama.

Při kupování nemovitosti si připravte ještě kupní smlouvu nebo smlouvu o budoucí kupní smlouvě. Stavíte-li, musíte bance předložit stavební povolení či doklad o ohlášení stavebních prací, smlouvu o dílo (nebo smlouvu o budoucí smlouvě) s dodavatelem stavby, projektovou dokumentaci, doklad o vlastních investovaných prostředcích. U stavby svépomocí nezapomeňte na položkový rozpočet s harmonogramem stavby.

Svou novou nemovitost musíte také pojistit, ale potvrzení o pojištění bude bance většinou stačit doložit až při čerpání úvěru. Podmínky se ale mohou mírně lišit, je tedy vždy lepší informovat se přímo tam, kde si hypotéku chcete vzít.

Příklad

Anketa

Jakou byste teď volili fixaci?

Pan Šťastný (30) si chce se svou partnerkou vzít hypotéku na dům. Plánují koupit nemovitost v hodnotě 2,5 milionu korun, z toho 600 tisíc mají našetřeno, a protože do budoucna chtějí také založit rodinu, stojí o co nejnižší splátky. Panu Novákovi nedávno odkázal jeho strýc zhruba 300 tisíc korun, dědické řízení však ještě není ukončeno.

Kdyby se pan Novák rozhodl použít peníze z dědictví na uhrazení části dluhu, byla by pro něj nejlepší roční fixace. Její sazba je sice výš než u fixace tří- nebo pětileté, zato by ale mohl příští rok zaplatit část úvěru bez sankce. Pokud se rozhodne peníze využít jinak, měl by v současné chvíli volit fixaci delší. Zafixuje si tak nejen úrokovou sazbu, ale s ní i jistotu neměnné výše měsíční splátky po dalších pět let. S pětiletou fixací by při dvacetileté délce úvěru zaplatil měsíčně 14 615 korun.

Vzhledem k jeho situaci je ale také možné využít progresivního splácení. V současné chvíli by tedy pan Novák s partnerkou platili splátky nižší, postupný nárůst jejich výše by pak kompenzoval její návrat do práce po rodičovské dovolené, až se jejich finanční situace znovu ustálí.

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

0
Ano
Ne

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

3. 1. 2012 13:38, imro

Bylo mi 30, kariéru jsem měl nastartovanou, peníze nadprůměrný. Žádné závazky. Doba byla dobrá, protože růst HDP přesahoval 3% a tudíž jí novináři nedávali dramatický přívlastek “krize”.
Vzal jsem si hypo na nový byt. Pěkně jsem to zplácel 4 roky a neviděl žádný problém.
Zrazu jsem se stal pro 2 kolegy v práci nepohodlný, protože chtěli šidit zákazníky i dodavatele a já ne. Majitel rozhodl, že podpoří šizení a mě vyhodil. Nechtěl mě vyplatit a dlužil mi výplatu. Tak byl soud. Problém je, že jsem nečakal podraz od lidí, které jsem dlouhé roky považoval za přátele a zrada mě psychicky vzala. Musel do nemocnice. 6 mésíců jsem nepracoval - 3 měsíce jsem ležel na PN a fin. rezerva mi došla. Pamatujete to reklamní heslo bank „hlavně neschopnost splácet kmunikujte“? No, tak jsem komunikoval a nestačil jsem se divit, jak je banka neochotná cokoliv řešit a jak drastická opatření ihned zavedla. Bance jsem nezapaltil částečně 3 měsíce – paltil jsem jen 1/3 - a i naproti tomu, jsem se ocitnul na seznamu neplatičů – o tom mě banka neinformovala, i když se mno ujednala tak, že když budu platit aspoň část, bude to ok. Banka vám klidně lže do sluychátka – mě lhala!
Výsledkem je tohle: Když se dostanete na seznam neplatičů, pak tam budete již 50 let! Prvních 5 let od incidentu nedostanete žádný ůvěr od žádné banky v EU, tudíž si zablokujete možnost přefinancování. A jak se zachovala má banka při konci doby fixace? Dala mi na výběr: a) prodejte nemovitost. b) zvedneme vám úrokovou sazbu 2x.
Vaše hypoteční banka.
Ponaučení: v životě jsem udělal dvě tragické chyby: vzal jsem si hypotéku a věřil přátelům! Nikdy více!

Reagovat

 

+14
Líbí
Nelíbí

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

3. 1. 2012 21:17, viky

Hypotéka začíná být přežitek, doporučují ji akorát deset z deseti developerů, hypo makléřů a bankéřů.
Mnohem praktičtější je bydlet v podnájmu. Volných bytů utěšeně přibývá a majitelé se začínaj docela snažit a vyhovět nájemcům. Často i smlouva na dobu neurčitou se dá vyjednat s majitelem.

Reagovat

 

-3
Líbí
Nelíbí

Další příspěvky v diskuzi (11 komentářů)

5. 12. 2013 | 17:07 | GEPARD

Přesně tak! Například u nás http://www.gpf.cz/ Vám nezávisle a samozřejmě zdarma poradíme optimální řešení. Ušetříte desítky hodin, ušetříte náklady na benzín, ušetříte se frustrace, kdybyste na všechno museli hledat odpověď...více

22. 5. 2012 | 15:15 | MarekPavlik

K výběru banky pro hypotéku, resp. konkrétní hypotéky, bych řekl jen jedno. Informace, informace a ještě jednou informace. Finančnímu poradci se nebraňte, nejlépe je nezávisle (a nezávazně!) se poradit s více z nich. Dalším...více

7. 1. 2012 | 22:15

Neprijemna zkusenost. Vazne svinstvo. Dnes se temto vecem da predchazet (spatnym pratelum a duvere v nich asi ne...), ale proto jsou tu treba financni poradci. Ne vsichni, ale rekneme "ti nezavisli" by Vam v tomto pripade...více

5. 1. 2012 | 12:19

V roce 2003 jsem zkusil investovat do nemovitosti přes dražbu. Domek ve vesnici s plnou občanskou vybaveností, kousek od města (panelová kostka), měl vyvolávací cenu 185 tis. Vydražil ho konkurent za 460 tis. Pře rokem se...více

4. 1. 2012 | 23:28 | Tomas

Tak třeba poslední dva boomy (2002 a 2008) u nás se poznat daly. Ceny rostly mnohem víc než inflace, paneláky stály skoro totéž co novostavby (často i víc) a všude probíhala masáž: 2002 - zdraží se kvůli EU, 2008 - zdraží...více

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

Teorie výnosových křivek, Bezriziková aktiva, Amortizace, matteo renzi, petr mach, petr fiala, zbyněk stanjura, euro, šifrovaná komunikace, oznamovací povinnost, bezpečnostní testy, ABB, safe heaven, Český inkasní kapitál, Markéta Novotná, nevyžádané telefonáty, uzavření hypotéky, měnová unie

R3500000, 4E15503, 2ST4090, 4U00359, 1AZ8858

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK