Úvěr na bydlení? Ale jaký a jak?

Vysoké ceny nájemního bydlení na deformovaném českém trhu vyústily do dynamického růstu nemovitostního trhu a vlastnického bydlení. Současně s poklesem úrokových sazeb a rozvojem úvěrových možností začaly také klesat nájmy jednotlivých bytů. Ekonomické souvislosti se prosadily a vlastnické bydlení začalo zcela jasně nahrazovat předražené ceny tržních nájmů.
Částky v řádech až miliónů pro koupi vlastního bydlení však nemá jentak někdo ve slamníku nebo na běžném účtu a obvykle ani v dalších aktivech. Proto se také velmi rozvíjí poptávka po půjčkách na bydlení. Banky a stavební spořitelny se předhánějí v tom, kdo rychleji, kdo výhodněji, kdo více a kdo na menší bonitu. Co se ale pod některými termíny skrývá a jaké jsou základní principy jednotlivých produktů?

Hypoteční úvěr: jednoduchý

Americká hypotéka

Nejde o klasický hypoteční úvěr na bydlení, ale přesto ho na bydlení použít lze. Princip je podobný jako u hypoték. Půjčíte si peníze a zaručíte úvěr nemovitostí. Rozdíl je, že peníze můžete použít na cokoliv a bance účel nesdělujete.  Americká hypotéka je tedy neúčelový hypoteční úvěr. Úročení je ale o něco vyšší než v případě pořízení nemovitosti.

Principem hypotečního úvěru je půjčka, kterou zajistíte nemovitostí. Nejčastěji jde o půjčku na pořízení vlastního bydlení, které zajistíte právě pořizovanou nemovitostí. Méně častý, ale rozhodně ne neobvyklý je úvěr  na další nemovitost nebo družstevní byt (přesněji podíl ve družstvu), který zajistíte jinou nemovitostí, obvykle již vlastní.
Úvěr lze nastavit podle nejrůznějších parametrů: výše (až 100 % ceny nemovitosti), doba splácení (do 30 let), úroková sazba (2,60 – asi 6 %) a doba její fixace (1 – 30 let), přičemž po vypršení fixační doby vám novou sazbu stanovuje banka. Za vyřízení a poskytnutí se obvykle platí poplatek v řádu několika tisíc Kč. Za vedení úvěrového účtu se pak platí poplatek ve výši 100 – 200 Kč měsíčně, čímž banky dotují své relativně nízké a sledované úroky, kterými se trumfují v konkurenčním boji. Pro poskytnutí úvěru postačí dostatečně hodnotná nemovitost do zástavy a dostatečně vysoký příjem, abyste mohli bez ohrožení existence sebe a rodiny splácet.

Úvěr ze stavebního spoření

Stavební spoření se i v ČR postupně stále více přeměňuje v nástroj, který je využíván k řešení finančních potřeb. Stále více klientů nejen spoří, ale také si půjčuje. Oproti hypotékám je úvěr ze stavebního spoření jasnou a stabilní záležitostí. Na začátku uzavřete smlouvu s určitou cílovou částkou, která pak vymezuje maximální objem peněz, který můžete využít. Cílová částka se skládá z naspořené částky, státní podpory, úroků a úvěru. Úvěr čerpat nemusíte, ale své peníze můžete vybrat až po uplynutí takzvané vázací doby, která je 6 let (u smluv do konce roku 2003 to bylo 5 let). Naopak na úvěr máte nárok, splníte-li tři základní podmínky: spoříte minimálně 2 roky, máte naspořeno nejméně 40 % toho, co chcete celkem půjčit, a splňujete minimální výši takzvaného hodnotícího čísla, které je prakticky jakýmsi koeficientem pořadí klientů. (O hodnotícím čísle si můžete podrobněji přečíst v článku Tajemné hodnotící číslo.) Úrokovou sazbu (dnes orientačně pod 5 %) úvěru znáte již při podpisu smlouvy a je pro spořitelnu závazná po celou dobu trvání úvěru. Poplatek za vyřízení úvěru je obvykle 1 % z jeho výše a za vedení účtu se platí řádově 10x méně než u hypoték. Stavební spoření je pro méněpříjmové skupiny dostupnější než hypotéka.

Meziúvěr, překlenovací úvěr

Vlastní nebo nájem?

Jít do vlastního, nebo nájemního? Je to levnější nebo lepší nebo snad moderní? A je rozumné podlehnout bezhlavě možnosti zadlužit se? Přečtěte si článek Proč nechci byt na hypotéku.

Dnes je ale samozřejmě velký zájem o půjčku ihned. Kdo nesplňuje podmínky pro přidělení řádného úvěru, může využít překlenovací úvěr, neboli meziúvěr. Meziúvěry začínají již od nulové akontace a mají úrokové sazby na úrovní podobné úvěrům (někde i nižší, akční slevy a podobně, jinde zase vyšší). Ostatní podmínky jsou podobné řádným úvěrům, s tím, že během čerpání meziúvěru splácíte úroky a musíte ještě "dospořovat" na svůj účet tak, abyste získali nárok na řádný úvěr, do kterého se během pár let meziúvěr překlopí.

Nové, dlouhé a "hypo" konkurenční

Klienti stavebních spořitelen měli donedávna problém, když chtěli splácet dlouho a nezatěžovat vlastní kapsu příliš vysokými měsíčními splátkami. Oproti hypotékám mohli splácet své půjčky přibližně jen 15-20 let. To je ale pro některé domácnosti příliš nákladné. Kdo chtěl prodloužit dobu úvěru a snížit si tak splátky, musel spoléhat výhradně na služby hypotečních bank. Stavební spořitelny ovšem v letošním roce prodloužily možnost splácení na dobu delší než 20 let, a tím se staly skutečnou konkurencí hypotečních bank.
Přímou konkurenci znamenají dva produkty, které mají ve svém názvu slovo "hypo". Jde o Tophypo od Lišky (profil, názory, koupit) a Hypoúvěr (profil, názory) od Modré pyramidy (profil, názory, koupit).  Možnost prodloužení je založena na velmi dlouhém období meziúvěru i řádného úvěru. Z toho vyplývají i vlastnosti obou stavebně-spořitelních "hypo" nabídek. Klient má jasně danou úrokovou sazbu řádného úvěru (již při podpisu smlouvy) a také ví, jakou bude mít úrokovou sazbu po dobu prvních 6 let meziúvěru. Po zbytek meziúvěru až do fáze řádného úvěru mu úrokovou sazbu určí stavební spořitelna. Můžeme jen odhadovat, že by sazba neměla přestřelit garantovanou sazbu úvěru, případně jen o pár desetinek procentního bodu. Ale vzpomeneme-li politiku stavebních spořitelen let minulých, umějí nevýhodné postavení klienta řádně využít… Obranou je možnost dospořit mimořádnou splátkou meziúvěr a přměnit jej do fáze řádného úvěru za garantovaných podmínek. Částka, kterou zaplatíte na splákách stejně vysokého úvěru na stejnou dobu, bude ve stavební spořitelně nižší než v hypoteční bance.

Zaplatit se (ne)vyplácí

Předčasné a mimořádné splátky úvěru jsou v hypotečních bankách obvykle možné, ale jen za podmínek sankcí, které mohou šplhat v extrémních případech až ke statisícům. Obvykle lze mimořádně splácet jen když končí fixační doba a banka vám stanovuje nový úrok. Úvěry ze stavebního spoření lze naopak splácet kdykoliv a bez jakýchkoliv sankcí (totéž se týká úvěrů překlenovacích), což je jedno z es, které jsou spořitelny schopny v boji s hypotečními bankami nabídnout.

Už jste se zajímali o možnosti bydlení na úvěr? Pro jakou alternativu jste se rozhodli a proč? Co je podle vás nejrozumější, nejlevnější nebo nejdostupnější?