Nemovitostní fondy porážejí inflaci. Projděte si, jak na ně

| rubrika: Analýza | 20. 12. 2019 | 4 komentáře
Zájem drobných investorů roste. Ke konci roku vstoupili na trh další dva nováčci, počet retailových fondů tak stoupl na jedenáct.

Zdroj: Shutterstock

Jak porazit rostoucí inflaci, když na ni běžné spoření nestačí? Vydělat se dá třeba na rostoucích cenách nemovitostí. Nemusíte přitom hned kupovat byt, nabízejí se nemovitostní fondy.

I drobný investor už může vybírat z jedenácti fondů, které nakupují komerční nemovitosti jako jsou kancelářské budovy, obchodní centra nebo logistické parky. Takové fondy letos mají výnos zhruba od tří do sedmi procent. Inflaci tedy pokryjí všechny, přitom jde o relativně bezpečnou investici.

Abyste v nemovitostním fondu vydělali, musíte splnit především jednu věc. Nechat v něm peníze ležet několik let. Doporučený investiční horizont je aspoň pět let. Proč? Na začátku vám strhnou vstupní poplatek od jednoho a půl do pěti procent z investované částky.

Zjednodušeně řečeno tedy peníze uložené do fondu začnou vydělávat teprve od druhého roku. Výnos toho prvního totiž zhruba jen dorovná vstupní poplatek. Dobrým důvodem pro delší investici je i fakt, že výnosy jsou osvobozeny od daně z příjmů až poté, co jste peníze ve fondu drželi alespoň tři roky.

„Investice do nemovitostního fondu je vhodná pro investory s alespoň střednědobým investičním horizontem. Podkladovým aktivem jsou hmatatelná, reálná aktiva, proto je tato investice vhodná i pro rizikově averznější investory. Protože výnos z nájemného je indexován, slouží výborně jako protiinflační štít a je tak ideální produktem na zabezpečení do důchodu,“ říká Pavel Novák, investiční manažer nemovitostního fondu Trigea. Ten patří do skupiny Partners a na trhu působí od letošního dubna.

Srovnejte si to s námi

A protože zájem lidí o investice do realitních fondů roste, vstoupili na konci letošního roku na trh další dva nováčci – od Banky Creditas a od investiční společnosti ZDR Investments (ta už dva roky provozuje nemovitostní fond pro kvalifikované investory). Oba nováčci mají za cíl dlouhodobé stabilní zhodnocení okolo pěti procent ročně.

„Nespekulativní investice do realit jsou obecně spíše konzervativní a jako takové mohou být dobrým doplňkem portfolia rozložení majetku u klientů, pro něž jsou akcie příliš rozkolísané,“ říká Věra Pavlišová, ředitelka retailového bankovnictví Banky Creditas.

V polovině letošního roku měli Češi v nemovitostních fondech uloženo téměř 35 miliard korun, což bylo skoro o pět miliard víc než na konci roku 2018. 

Realitní fondy fungují stejně jako ty, které za peníze vybrané od jednotlivců investují do cenných papírů. Na rozdíl od jednotlivců je mohou nakupovat ve velkém. Kdo si chce investici nejprve osahat, může u většiny fondů začít už od pár stokorun.

Fondy pak vydělávají na nájmech, které v těchto budovách vybírají od firem, jež si prostory pronajímají. Tyto nájemní smlouvy bývají často přinejmenším střednědobé, tedy třeba na pět let. A navíc: Na rozdíl od většiny nájemních smluv na bydlení obsahují inflační doložku. Nájmy proto každý rok rostou o inflaci.

„I v případě zpomalení růstu cen rezidenčních nemovitostí se výše jejich nájmů příliš nezmění, u kancelářských nemovitostí můžeme dokonce očekávat další postupný nárůst nájemného,“ říká David Mazáček, ředitel Institutu pro strategické investování při pražské Vysoké škole ekonomické.

Do zhodnocení fondů se promítá i vývoj cen nemovitostí. „Součástí zhodnocení ve fondech je pravidelné přeceňování nemovitostí, které má přímý vliv na hodnotu podílového listu. Pokud by přišla krize spojená s propadem cen nemovitostí, mohlo by se stát, že hodnota podílového listu poklesne,“ říká Libor Pliml, oblastní manažer ve finančně poradenské společnosti Broker Consulting.

Někteří nájemci by v době krize také mohli přestat platit. „Nicméně pokud je fond dostatečně velký, má řadu diverzifikovaných nemovitostí a tím pádem i mnoho nájemců, pak je toto riziko nízké,“ říká Piml.

Jsou fondy pojištěné?

  • Možný propad ceny podílových listů – tedy samotné investiční riziko – žádné pojištění nepokrývá. Nezaručí vám tedy, že vždycky dostanete zpět aspoň 100 procent vkladu.
  • Existuje však Garanční fond obchodníků s cennými papíry. Ten vám poskytne náhradu za majetek ve fondu v případě, že investiční společnost zkrachuje. 
  • „Náhrada se poskytuje ve výši 90 % nevydaného zákaznického majetku, nejvýše však částka odpovídající protihodnotě 20 000 eur,“ říká Šárka Pavlasová z ministerstva financí.

A jak to funguje, když chcete investované peníze vybrat? Většina fondů si neúčtuje takzvaný výstupní poplatek. Například realitní fond od Raiffeisen ale penalizuje výběr, který je proveden do tří let po vložení peněz do fondu, a to třemi procenty z vybírané částky. Jde však o výjimku.

Vybrané peníze pak fondy vyplácejí v řádech týdnů či měsíců. Čím nižší částku vybíráte, tím rychleji se k penězům dostanete. Například ČS nemovitostní fond vyplácí částky do pěti milionů korun nejpozději do jednoho měsíce, od pěti do deseti milionů pak do tří měsíců. Pokud by došlo ke krizové situaci, kdy by padaly ceny nemovitostí a lidé chtěli hromadně vybírat své peníze, mají realitní fondy možnost na dva roky pozastavit výplatu peněz, aby nemusely v panice vyprodávat své nemovitosti.

Pro bohatší lidi, kteří mají k dispozici milion korun a více, existují také nemovitostní fondy kvalifikovaných investorů. Na ty se nevztahují tak přísná pravidla jako na fondy pro širokou veřejnost – což znamená na jedné straně větší riziko, na druhé straně ale i šanci na větší výnos. Například Accolade fond, přes který se investuje do průmyslových parků této společnosti, má za poslední rok výnos přes 11 procent.

Zpátky ale k fondům pro běžného spotřebitele. Níže najdete jejich seznam se základní charakteristikou, získáte i základní přehled o výnosech. Ty jsou čisté, tedy již po odečtení správcovských poplatků, které se pohybují zhruba kolem dvou až tří procent. Fondy jsme seřadili podle jejich založení od nejstarších po nejmladší.

ČS nemovitostní fond

  • funguje od února 2007
  • minimální investice je 300 korun
  • vstupní poplatek je 1,5 % z investované částky, výstupní poplatek se neplatí
  • vlastní administrativní budovy a obchodní centra v Česku, Polsku a na Slovensku, například City Tower na Pankráci
  • výnos za posledních 12 měsíců je 4,2 %, v roce 2018 to byla 3,4 %, v roce 2017 2,5 % a v roce 2016 2,4 %; od založení to dělá 1,6 % ročně

Conseq Realitní fond

  • funguje od ledna 2008
  • minimální pravidelná investice je 500 korun a jednorázová 10 tisíc korun
  • vstupní poplatek jsou 4 % z investované částky, výstupní poplatek se neplatí
  • vlastní objekty obchodu a služeb, dále obytné, rezidenční nebo administrativní reality, logistické a průmyslové parky, pozemky a nemovitosti určené k výstavbě a dalšímu rozvoji; největší nemovitostí je Retail Park Hradec Králové
  • výnos za posledních 12 měsíců je 6 %, průměr za poslední tři roky dělá 4,2 % a od založení 4,5 %

Realita nemovitostní fond od investiční společnosti Tesla

  • funguje od dubna 2009
  • minimální investice je 500 Kč
  • vstupní poplatek je až 3 % z investované částky, výstupní poplatek až 1 %
  • vlastní rezidenční a komerční nemovitostí v Česku; vlastní i menší nemovitosti, například komerční dům v Chebu o hodnotě lehce přes šest milionů korun, fondu patří třeba i Zámek Čechtice
  • výkonnost za posledních 12 měsíců je 3,1 %, v roce 2018 to byla 2,9 %, v roce 2017 4,3 % a v roce 2016 4,4 %; od založení to dělá 4,5 % ročně

Proč vydělávají méně?

Retailové fondy mají výrazně nižší výnosy než fondy pro kvalifikované investory. Přitom investují do podobných nemovitostí a s podobnými náklady. Mají ale dvě zásadní omezení.

Nemovitostní fondy pro chudé. Proč vydělávají o dost míň než ty pro bohaté?

ZFP realitní fond

  • funguje od června 2013
  • minimální počáteční investice je 3000 Kč, následná od 500 Kč
  • vstupní poplatek jsou 3 % z investované částky, výstupní poplatek se neplatí
  • vlastní administrativní budovy a nákupní centra v Česku, na Slovensku, v Maďarsku a Polsku a třeba i distribuční centrum Penny Market v Radonicích u Prahy
  • výnos za posledních 12 měsíců dělá 6,8 %, za poslední tři roky v průměrů 6 % ročně a od založení 4,9 %

Investika realitní fond

  • funguje od září 2015
  • investice už od jedné koruny
  • vstupní poplatek účtuje do 5 % z investované částky, výstupní poplatek se neplatí
  • vlastní logistické parky, kancelářské budovy, budovy s bankovními pobočkami, developerský projekt s bydlením u Lipna nebo pražské obchodní centrum Galerie Butovice
  • výnos za posledních 12 měsíců je 5,3 % a za poslední tři roky průměrně 5,9 % ročně

Czech Real Estate Investment Fund od Czech Fund

  • funguje od února 2016
  • minimální investice je 500 Kč
  • vstupní poplatek účtuje do 5 % z investované částky, výstupní poplatek je maximálně 1 %
  • investuje do nákupních center, kancelářských budov nebo hotelů
  • výkonnost za posledních 12 měsíců je 4,3 %, v roce 2018 to byla 4,4 %, v roce 2017 5,2 % a v roce 2016 5 %

IAD Korunový realitní fond

  • funguje od ledna 2017
  • minimální investice je 600 korun
  • vstupní poplatek při výši investice do 16 597 euro dělá 3 %, nad tuto sumu se stanovuje individuálně, výstupní poplatek se neplatí
  • investuje do podílových listů fondu Prvý realitný fond od IAD investiční společnosti, který vlastní nemovitostí v oblasti bydlení, administrativy, logistiky, obchodu a cestovního ruchu a investuje také do realitních společností v těchto segmentech; nemovitosti vlastní převážně na domovském Slovensku, jsou mezi nimi třeba dva lázeňské areály nebo fotovoltaický park, fond vlastní i průmyslový park v Budapešti
  • zhodnocení za posledních 12 měsíců dělá 4,57 %, od založení je to 11,67 %, tedy 3,88 % ročně

Ještě víc o fondech

https://finmag.penize.cz/casopis-finmag

Velký přehled českých realitních fondů, včetně těch pro kvalifikované investory, najdete v aktuálním vydání tištěného Finmagu. Hloubkový průzkum nemovitostních investic provedl Leoš Rousek a je jedním z „realitních“ článků čísla, jehož tématem jsou stavění, bydlení, nemovitosti a města. K dostání právě teď na stáncích nebo přes náš web.

Raiffeisen realitní fond

  • funguje od června 2017
  • investice od 500 korun
  • vstupní poplatek je 1,5 %; výstupní poplatek dělá 3 % z odkupované částky, pokud byly podílové listy drženy tři roky nebo méně, jinak se výstupní poplatek neúčtuje
  • fond investuje přímo nebo prostřednictvím účasti v nemovitostních společnostech, zatím vlastní tři nemovitosti v Česku – obchodní centrum a průmyslové parky
  • výkonnost za posledních 12 měsíců je 3,6 %, v roce 2018 to bylo 4,8 %

Trigea od Partners

  • funguje od dubna 2019, zatím je výnos kolem 4 %
  • minimální investice je 500 Kč
  • vstupní poplatek u investice do 250 tisíc je 3 %, od 250 do 500 tisíc je 2,5 % a nad 500 tisíc je 2 %; výstupní poplatek se neplatí
  • fond vlastní kancelářskou budovu Louvre na Praze 5

Creditas nemovitostní fond

  • funguje od října 2019
  • minimální výše investice je zatím 100 tisíc korun, banka chystá i pravidelné investice
  • po dobu prvotního úpisu neúčtuje klientům žádné vstupní poplatky, následně bude vstupní poplatek stejně jako výstupní dělat až pět procent
  • fond chce investovat do administrativních budov, obchodních center, skladových a logistických parků a průmyslových objektů; vlastní obchodně logistický park v Čestlicích

Fond ZDR Investments Public

  • funguje od listopadu 2019
  • minimální výše investice je 10 tisíc korun jednorázově, nebo 500 Kč pravidelně
  • vstupní poplatek je maximálně 5 %; výstupní poplatek se neplatí
  • fond chce investovat do administrativních budov, obchodních center, skladových a logistických parků nebo třeba hotelů
  • fond plánuje pro investory roční výnos od 4 do 6 %

Už nás sledujete? 

Přidejte si Peníze.cz na Twitter nebo Facebook a dozvíte se včas další aktuality a praktické rady! 

Partners Financial Services

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK

Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.