Až doteď nebylo realitní zprostředkování regulováno speciálním zákonem. Šlo o volnou živnost, takže v oboru mohl působit v podstatě kdokoliv. Stačilo ohlášení na živnostenském úřadě bez nutnosti splnit nějaké zvláštní podmínky.
Cílem zákona, který tento byznys od 3. března poprvé samostatně upraví, je ochránit běžné občany – klienty realitních kanceláří. Jaké nové povinnosti čekají na makléře ve vztahu k lidem, kteří kupují nebo prodávají nemovitost?
Realitní zprostředkování se nově stává živností vázanou. Makléř tak bude muset živnostenskému úřadu doložit, že splňuje podmínky odborné způsobilosti. Má několik možností, jak na to.
Tou první je vysokoškolský diplom magisterského studia v oboru práva, ekonomie nebo stavebnictví. Jestliže má makléř jenom bakalářský titul a aspoň jeden rok praxe, může si doplnit kvalifikaci absolvováním mezinárodně uznávaného kurzu zaměřeného na nemovitosti.
Hledáte výhodný firemní úvěr? Klikněte ZDE.
Kdo bude mít aspoň tři roky praxe, postačí mu středoškolské vzdělání zakončené maturitou. A pro ostatní je tu ještě jedna možnost. Bez ohledu na vzdělání a délku praxe se bude možné na realitního zprostředkovatele rekvalifikovat, tedy udělat zkoušku odborné způsobilosti u někoho s potřebnou akreditací od ministerstva pro místní rozvoj.
Další podmínkou je takzvaná bezúhonnost, která se prokáže výpisem z rejstříku trestů. Nesmí jít o osobu, která byla pravomocně odsouzena pro trestný čin spáchaný úmyslně, nebo pro trestný čin spáchaný z nedbalosti v souvislosti s poskytováním realitního zprostředkování.
Hledáte dům nebo byt snů a nemůžete nalézt ten pravý? Nebo potřebujete najít pronájem? Vyzkoušejte náš katalog nemovitostí, při jehož tvorbě jsme se spojili s předním českým portálem Bezrealitky.
Úkolem realitního makléře je podle zákona zprostředkovat uzavření smlouvy o koupi nebo nájmu nemovitosti. Smlouvu o zprostředkování s ním uzavírá buď ten, kdo chce prodat nebo pronajmout konkrétní nemovitost, anebo ten, kdo má zájem o koupi nebo nájem a žádá po makléři, aby mu požadovanou nemovitost sehnal. Pro zájemce pak makléř vyhledává vhodného obchodního partnera, za což má nárok na provizi.
Do rozsahu činnosti makléře obvykle spadají i inzerce, ocenění nemovitosti, marketingové činnosti nebo provádění prohlídek. Oproti tomu realitní makléř nesmí sám poskytovat právní služby – může služby právníků pouze zprostředkovávat.
Při převodu nemovitosti existují rizika jak na straně kupujícího, tak prodávajícího, takže je běžné, že se dohodnou na složení kupní ceny do úschovy třetí osobě. Ta pak obvykle vydá peníze prodávajícímu až v okamžiku, kdy jedna ze smluvních stran předloží výpis z katastru nemovitostí dokazující, že kupující je už zapsán jako vlastník.
Úschovu kupní ceny při nemovitostních transakcích budou moci nadále provádět advokáti, notáři a banky a nově také soudní exekutoři v případech, kdy úschova souvisí s exekučním nebo soudním řízením.
Původní návrh zákona o realitním zprostředkování zakazoval poskytování úschov makléřům. Častým nešvarem realitních zprostředkovatelů totiž v minulosti bylo, že vybírali kupní cenu nemovitostí do realitní úschovy. V případě krachu realitní kanceláře nebo protiprávního jednání makléře se pak prodávající k penězům nedostal.
Nakonec ale poslanci schválili kompromisní variantu. Ta poskytování úschov makléřům sice povoluje, avšak stanovuje pro ně přesné podmínky. Především: Realitní makléř nesmí provedení úschovy kupní ceny aktivně nabízet, ale smí ji zprostředkovat u advokátů, notářů či bank.
Aby mohl makléř sám realitní úschovu kupní ceny svým jménem provést, musel by ho klient o provedení úschovy výslovně a z vlastní iniciativy požádat. Takovou žádost je potřeba předat na zvláštní listině, nelze ji tedy včlenit přímo do textu smlouvy o realitním zprostředkování.
Zákon má zvýšit kvalitu služeb. Tuhle ambici však s největší pravděpodobností nenaplní, myslí si realitní makléř Daniel Kotula. „Má slabiny a v některých pasážích je tak obecný, že na dosavadní praxi nic nezmění,“ píše ve svém komentáři.
Při úschově u realitního makléře musí být splněny i další podmínky:
Nad tím, zda realitní zprostředkovatel poskytuje úschovy v souladu se zákonem, má dohlížet živnostenský úřad. Ten však musí od makléře dostat oznámení o přijetí první realitní úschovy. Jenže žádný centrální registr úschov zřízen nebude – a pokud makléř sám úřadu přijetí úschovy nenahlásí, úřad se o ní nemá jak dozvědět.
Dalším problematickým bodem úschov je to, že realitní kancelář není nezávislou osobou, ale sám má na výsledku transakce finančně zájem. Naproti tomu advokáta, notáře nebo banku lze považovat za nezávislé osoby.
Realitní zákon stanoví velmi širokou odpovědnost makléřů za poskytnuté informace o stavu nemovitosti. Jsou povinni předat kupujícímu nejen údaje, které jim poskytl prodávající, ale i další informace, které s ohledem na svou odbornou způsobilost mají mít.
Takto široké pojetí se makléřům pochopitelně nelíbí. V případě sporu bude na soudu, aby stanovil, o jaký okruh informací se v konkrétním případě jedná.
Řada realitních kanceláří měla už v minulosti sjednané pojištění odpovědnosti, nově ale bude podle zákona povinné pro všechny. Pojistnou smlouvu si může klient kdykoliv vyžádat k nahlédnutí, makléř ji také musí doložit ministerstvu pro místní rozvoj.
Limit pojistného plnění pro každý jednotlivý případ musí dosahovat aspoň 1,75 milionu korun, nejméně však 3,5 milionu při souběhu několika pojistných událostí v rámci roku. Pokud makléř působí pouze jako franšízant, který pod hlavičkou realitní kanceláře provozuje byznys na svou vlastní odpovědnost, platí pro něj poloviční limit pojistného plnění.
Pojištění odpovědnosti obvykle pokrývá škodu způsobenou chybnou radou či škodu na nemovitosti způsobenou při provádění prohlídky. Nevztahuje se ale na škodu způsobenou úmyslně, například zpronevěrou finančních prostředků přijatých do úschovy, ani na situaci, kdy se realitní makléř dostane do insolvence.
Přes nespornou snahu se tedy zákonodárcům nepodařilo eliminovat veškerá rizika spojená s realitní úschovou. Vhodnější se proto jeví svěřovat peníze do úschovy jiným subjektům, například bankám.
I v dalších ohledech je potřeba dát si pozor na to, jaké konkrétní výluky daná pojišťovna v konkrétní smlouvě uplatňuje.
Nový zákon upravuje realitní zprostředkování a související zprostředkovatelskou smlouvu mezi makléřem a jeho klientem.
Nereguluje ale smlouvu o koupi nebo nájmu nemovitosti (takzvanou realitní smlouvu), ani smlouvu o budoucí kupní smlouvě, ani často využívanou rezervační smlouvu a sjednávání smluvní pokuty za porušení závazků vyplývajících z rezervační smlouvy. Tyto smluvní typy nadále vycházejí z obecné úpravy v občanském zákoníku.
Penzijko s finančním bonusem
Založte si penzijko Conseq a získejte nejen státní příspěvky a daňovou úsporu, ale i bonus pro věrné klienty.
Sdílejte článek, než ho smažem
Diskuze
Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy
18. 2. 2020 21:42, Zdeněk
to podstatný se nezměnilo - rezervační smlouvy, kdy rezervační poplatek několikrát propad realitce, a poslední dobou se to velmi rozšířilo...zkušenosti RK mám takové , že 80% makléřů je nesolidních
V diskuzi je celkem (9 komentářů) příspěvků.