Přísnější pravidla pro realitky jsou tu. Ochrana klientů má ale díry

| rubrika: Co se děje | 18. 2. 2020 | 9 komentářů
Zákon o realitním zprostředkování včera vyšel ve Sbírce zákonů a začne tak být účinný 3. března. Co přináší vůbec první samostatná úprava tohoto byznysu?

Až doteď nebylo realitní zprostředkování regulováno speciálním zákonem. Šlo o volnou živnost, takže v oboru mohl působit v podstatě kdokoliv. Stačilo ohlášení na živnostenském úřadě bez nutnosti splnit nějaké zvláštní podmínky.

Cílem zákona, který tento byznys od 3. března poprvé samostatně upraví, je ochránit běžné občany – klienty realitních kanceláří. Jaké nové povinnosti čekají na makléře ve vztahu k lidem, kteří kupují nebo prodávají nemovitost?

Vázaná živnost pro odborníky

Realitní zprostředkování se nově stává živností vázanou. Makléř tak bude muset živnostenskému úřadu doložit, že splňuje podmínky odborné způsobilosti. Má několik možností, jak na to.

Tou první je vysokoškolský diplom magisterského studia v oboru práva, ekonomie nebo stavebnictví. Jestliže má makléř jenom bakalářský titul a aspoň jeden rok praxe, může si doplnit kvalifikaci absolvováním mezinárodně uznávaného kurzu zaměřeného na nemovitosti.

Kdo bude mít aspoň tři roky praxe, postačí mu středoškolské vzdělání zakončené maturitou. A pro ostatní je tu ještě jedna možnost. Bez ohledu na vzdělání a délku praxe se bude možné na realitního zprostředkovatele rekvalifikovat, tedy udělat zkoušku odborné způsobilosti u někoho s potřebnou akreditací od ministerstva pro místní rozvoj.

Další podmínkou je takzvaná bezúhonnost, která se prokáže výpisem z rejstříku trestů. Nesmí jít o osobu, která byla pravomocně odsouzena pro trestný čin spáchaný úmyslně, nebo pro trestný čin spáchaný z nedbalosti v souvislosti s poskytováním realitního zprostředkování.

Vyberte si nemovitost

Hledáte dům nebo byt snů? Na koupi, na pronájem? Chcete investovat do realit a hledáte nemovitost? Podnikáte a hledáte komerční nemovitost? Vyzkoušejte náš realitní katalog. Desetitisíce nabídek realitních kanceláří a developerských projektů z celého Česka.

Reality Peníze.cz

Úkolem realitního makléře je podle zákona zprostředkovat uzavření smlouvy o koupi nebo nájmu nemovitosti. Smlouvu o zprostředkování s ním uzavírá buď ten, kdo chce prodat nebo pronajmout konkrétní nemovitost, anebo ten, kdo má zájem o koupi nebo nájem a žádá po makléři, aby mu požadovanou nemovitost sehnal. Pro zájemce pak makléř vyhledává vhodného obchodního partnera, za což má nárok na provizi.

Do rozsahu činnosti makléře obvykle spadají i inzerce, ocenění nemovitosti, marketingové činnosti nebo provádění prohlídek. Oproti tomu realitní makléř nesmí sám poskytovat právní služby – může služby právníků pouze zprostředkovávat.

Úschova kupní ceny

Při převodu nemovitosti existují rizika jak na straně kupujícího, tak prodávajícího, takže je běžné, že se dohodnou na složení kupní ceny do úschovy třetí osobě. Ta pak obvykle vydá peníze prodávajícímu až v okamžiku, kdy jedna ze smluvních stran předloží výpis z katastru nemovitostí dokazující, že kupující je už zapsán jako vlastník.

Úschovu kupní ceny při nemovitostních transakcích budou moci nadále provádět advokáti, notáři a banky a nově také soudní exekutoři v případech, kdy úschova souvisí s exekučním nebo soudním řízením.

Původní návrh zákona o realitním zprostředkování zakazoval poskytování úschov makléřům. Častým nešvarem realitních zprostředkovatelů totiž v minulosti bylo, že vybírali kupní cenu nemovitostí do realitní úschovy. V případě krachu realitní kanceláře nebo protiprávního jednání makléře se pak prodávající k penězům nedostal.

Nakonec ale poslanci schválili kompromisní variantu. Ta poskytování úschov makléřům sice povoluje, avšak stanovuje pro ně přesné podmínky. Především: Realitní makléř nesmí provedení úschovy kupní ceny aktivně nabízet, ale smí ji zprostředkovat u advokátů, notářů či bank.

Aby mohl makléř sám realitní úschovu kupní ceny svým jménem provést, musel by ho klient o provedení úschovy výslovně a z vlastní iniciativy požádat. Takovou žádost je potřeba předat na zvláštní listině, nelze ji tedy včlenit přímo do textu smlouvy o realitním zprostředkování.

Pohled zevnitř

Zákon má zvýšit kvalitu služeb. Tuhle ambici však s největší pravděpodobností nenaplní, myslí si realitní makléř Daniel Kotula. „Má slabiny a v některých pasážích je tak obecný, že na dosavadní praxi nic nezmění,“ píše ve svém komentáři.

Přísnější pravidla pro realitní makléře? Nový zákon má slabiny

Při úschově u realitního makléře musí být splněny i další podmínky:

  • Smlouvu o úschově kupní ceny je nutné sjednat písemně.
  • Peníze mohou být převedeny pouze bezhotovostně, což platí jak pro jejich složení kupujícím, tak jejich výplatu prodávajícímu.
  • Pro složení peněz vztahující se k jedné realitní transakci musí být vždy vyčleněn zvláštní bankovní účet. S penězi klienta svěřenými do úschovy nesmí makléř disponovat.

Nad tím, zda realitní zprostředkovatel poskytuje úschovy v souladu se zákonem, má dohlížet živnostenský úřad. Ten však musí od makléře dostat oznámení o přijetí první realitní úschovy. Jenže žádný centrální registr úschov zřízen nebude – a pokud makléř sám úřadu přijetí úschovy nenahlásí, úřad se o ní nemá jak dozvědět.

Dalším problematickým bodem úschov je to, že realitní kancelář není nezávislou osobou, ale sám má na výsledku transakce finančně zájem. Naproti tomu advokáta, notáře nebo banku lze považovat za nezávislé osoby.

Povinné pojištění odpovědnosti

Realitní zákon stanoví velmi širokou odpovědnost makléřů za poskytnuté informace o stavu nemovitosti. Jsou povinni předat kupujícímu nejen údaje, které jim poskytl prodávající, ale i další informace, které s ohledem na svou odbornou způsobilost mají mít.

Takto široké pojetí se makléřům pochopitelně nelíbí. V případě sporu bude na soudu, aby stanovil, o jaký okruh informací se v konkrétním případě jedná.

Řada realitních kanceláří měla už v minulosti sjednané pojištění odpovědnosti, nově ale bude podle zákona povinné pro všechny. Pojistnou smlouvu si může klient kdykoliv vyžádat k nahlédnutí, makléř ji také musí doložit ministerstvu pro místní rozvoj.

Pozor na záměnu

  • Smlouva o realitním zprostředkování: Smlouva mezi realitním makléřem a prodávajícím (nebo výjimečně kupujícím), jejímž účelem je zprostředkovat uzavření realitní smlouvy. Ve smlouvě o realitním zprostředkování se spotřebitelem nelze tomuto spotřebiteli uložit povinnost realitní smlouvu uzavřít.
  • Realitní smlouva: Kupní smlouva na nemovitost mezi prodávajícím a kupujícím. Tento typ smlouvy nový zákon neupravuje, dál se na něj vztahuje obecná úprava v občanském zákoníku.
  • Rezervační smlouva: Smlouva, v níž se prodávající zavazuje nenabízet po stanovenou dobu nemovitost k prodeji nikomu dalšímu a kupující projevuje svůj zájem o koupi. Prodávající s kupujícím se také mohou zavázat k budoucímu uzavření kupní smlouvy a tuto vzájemnou povinnost utvrdit smluvní pokutou. Ani tento typ smlouvy nový zákon neupravuje, dál se na něj vztahuje obecná úprava v občanském zákoníku.

Limit pojistného plnění pro každý jednotlivý případ musí dosahovat aspoň 1,75 milionu korun, nejméně však 3,5 milionu při souběhu několika pojistných událostí v rámci roku. Pokud makléř působí pouze jako franšízant, který pod hlavičkou realitní kanceláře provozuje byznys na svou vlastní odpovědnost, platí pro něj poloviční limit pojistného plnění.

Pojištění odpovědnosti obvykle pokrývá škodu způsobenou chybnou radou či škodu na nemovitosti způsobenou při provádění prohlídky. Nevztahuje se ale na škodu způsobenou úmyslně, například zpronevěrou finančních prostředků přijatých do úschovy, ani na situaci, kdy se realitní makléř dostane do insolvence.

Přes nespornou snahu se tedy zákonodárcům nepodařilo eliminovat veškerá rizika spojená s realitní úschovou. Vhodnější se proto jeví svěřovat peníze do úschovy jiným subjektům, například bankám.

I v dalších ohledech je potřeba dát si pozor na to, jaké konkrétní výluky daná pojišťovna v konkrétní smlouvě uplatňuje.

Rezervační smlouva zůstala mimo

Nový zákon upravuje realitní zprostředkování a související zprostředkovatelskou smlouvu mezi makléřem a jeho klientem.

Nereguluje ale smlouvu o koupi nebo nájmu nemovitosti (takzvanou realitní smlouvu), ani smlouvu o budoucí kupní smlouvě, ani často využívanou rezervační smlouvu a sjednávání smluvní pokuty za porušení závazků vyplývajících z rezervační smlouvy. Tyto smluvní typy nadále vycházejí z obecné úpravy v občanském zákoníku.

A nic vám neuteče 

Přidejte si Peníze.cz na Twitter nebo Facebook: neuniknou vám zajímavé rozhovory, aktuality ani praktické tipy! 

Odeslat
e-mailem

Líbil se vám článek?

+28
AnoNe
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem 9 komentářů

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

18. 2. 2020 21:42, Zdeněk

to podstatný se nezměnilo - rezervační smlouvy, kdy rezervační poplatek několikrát propad realitce, a poslední dobou se to velmi rozšířilo...zkušenosti RK mám takové , že 80% makléřů je nesolidních

+12
+-
Reagovat na příspěvek
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem (9 komentářů) příspěvků.
Partners Financial Services

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK

Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.