Přísnější pravidla pro realitky jsou tu. Ochrana klientů má ale díry

Veronika Hejná | rubrika: Co se děje | 18. 2. 2020 | 9 komentářů
Zákon o realitním zprostředkování včera vyšel ve Sbírce zákonů a začne tak být účinný 3. března. Co přináší vůbec první samostatná úprava tohoto byznysu?
Přísnější pravidla pro realitky jsou tu. Ochrana klientů má ale díry

Až doteď nebylo realitní zprostředkování regulováno speciálním zákonem. Šlo o volnou živnost, takže v oboru mohl působit v podstatě kdokoliv. Stačilo ohlášení na živnostenském úřadě bez nutnosti splnit nějaké zvláštní podmínky.

Cílem zákona, který tento byznys od 3. března poprvé samostatně upraví, je ochránit běžné občany – klienty realitních kanceláří. Jaké nové povinnosti čekají na makléře ve vztahu k lidem, kteří kupují nebo prodávají nemovitost?

Vázaná živnost pro odborníky

Realitní zprostředkování se nově stává živností vázanou. Makléř tak bude muset živnostenskému úřadu doložit, že splňuje podmínky odborné způsobilosti. Má několik možností, jak na to.

Tou první je vysokoškolský diplom magisterského studia v oboru práva, ekonomie nebo stavebnictví. Jestliže má makléř jenom bakalářský titul a aspoň jeden rok praxe, může si doplnit kvalifikaci absolvováním mezinárodně uznávaného kurzu zaměřeného na nemovitosti.

Kdo bude mít aspoň tři roky praxe, postačí mu středoškolské vzdělání zakončené maturitou. A pro ostatní je tu ještě jedna možnost. Bez ohledu na vzdělání a délku praxe se bude možné na realitního zprostředkovatele rekvalifikovat, tedy udělat zkoušku odborné způsobilosti u někoho s potřebnou akreditací od ministerstva pro místní rozvoj.

Další podmínkou je takzvaná bezúhonnost, která se prokáže výpisem z rejstříku trestů. Nesmí jít o osobu, která byla pravomocně odsouzena pro trestný čin spáchaný úmyslně, nebo pro trestný čin spáchaný z nedbalosti v souvislosti s poskytováním realitního zprostředkování.

Vyberte si nemovitost

Výběr nemovitosti.
Zdroj: Shutterstock.com

Hledáte dům nebo byt snů a nemůžete nalézt ten pravý? Nebo potřebujete najít pronájem? Vyzkoušejte náš katalog nemovitostí, při jehož tvorbě jsme se spojili s předním českým portálem Bezrealitky.

Reality Peníze.cz

Úkolem realitního makléře je podle zákona zprostředkovat uzavření smlouvy o koupi nebo nájmu nemovitosti. Smlouvu o zprostředkování s ním uzavírá buď ten, kdo chce prodat nebo pronajmout konkrétní nemovitost, anebo ten, kdo má zájem o koupi nebo nájem a žádá po makléři, aby mu požadovanou nemovitost sehnal. Pro zájemce pak makléř vyhledává vhodného obchodního partnera, za což má nárok na provizi.

Do rozsahu činnosti makléře obvykle spadají i inzerce, ocenění nemovitosti, marketingové činnosti nebo provádění prohlídek. Oproti tomu realitní makléř nesmí sám poskytovat právní služby – může služby právníků pouze zprostředkovávat.

Úschova kupní ceny

Při převodu nemovitosti existují rizika jak na straně kupujícího, tak prodávajícího, takže je běžné, že se dohodnou na složení kupní ceny do úschovy třetí osobě. Ta pak obvykle vydá peníze prodávajícímu až v okamžiku, kdy jedna ze smluvních stran předloží výpis z katastru nemovitostí dokazující, že kupující je už zapsán jako vlastník.

Úschovu kupní ceny při nemovitostních transakcích budou moci nadále provádět advokáti, notáři a banky a nově také soudní exekutoři v případech, kdy úschova souvisí s exekučním nebo soudním řízením.

Původní návrh zákona o realitním zprostředkování zakazoval poskytování úschov makléřům. Častým nešvarem realitních zprostředkovatelů totiž v minulosti bylo, že vybírali kupní cenu nemovitostí do realitní úschovy. V případě krachu realitní kanceláře nebo protiprávního jednání makléře se pak prodávající k penězům nedostal.

Nakonec ale poslanci schválili kompromisní variantu. Ta poskytování úschov makléřům sice povoluje, avšak stanovuje pro ně přesné podmínky. Především: Realitní makléř nesmí provedení úschovy kupní ceny aktivně nabízet, ale smí ji zprostředkovat u advokátů, notářů či bank.

Aby mohl makléř sám realitní úschovu kupní ceny svým jménem provést, musel by ho klient o provedení úschovy výslovně a z vlastní iniciativy požádat. Takovou žádost je potřeba předat na zvláštní listině, nelze ji tedy včlenit přímo do textu smlouvy o realitním zprostředkování.

Pohled zevnitř

Zákon má zvýšit kvalitu služeb. Tuhle ambici však s největší pravděpodobností nenaplní, myslí si realitní makléř Daniel Kotula. „Má slabiny a v některých pasážích je tak obecný, že na dosavadní praxi nic nezmění,“ píše ve svém komentáři.

Přísnější pravidla pro realitní makléře? Nový zákon má slabiny

Při úschově u realitního makléře musí být splněny i další podmínky:

  • Smlouvu o úschově kupní ceny je nutné sjednat písemně.
  • Peníze mohou být převedeny pouze bezhotovostně, což platí jak pro jejich složení kupujícím, tak jejich výplatu prodávajícímu.
  • Pro složení peněz vztahující se k jedné realitní transakci musí být vždy vyčleněn zvláštní bankovní účet. S penězi klienta svěřenými do úschovy nesmí makléř disponovat.

Nad tím, zda realitní zprostředkovatel poskytuje úschovy v souladu se zákonem, má dohlížet živnostenský úřad. Ten však musí od makléře dostat oznámení o přijetí první realitní úschovy. Jenže žádný centrální registr úschov zřízen nebude – a pokud makléř sám úřadu přijetí úschovy nenahlásí, úřad se o ní nemá jak dozvědět.

Dalším problematickým bodem úschov je to, že realitní kancelář není nezávislou osobou, ale sám má na výsledku transakce finančně zájem. Naproti tomu advokáta, notáře nebo banku lze považovat za nezávislé osoby.

Povinné pojištění odpovědnosti

Realitní zákon stanoví velmi širokou odpovědnost makléřů za poskytnuté informace o stavu nemovitosti. Jsou povinni předat kupujícímu nejen údaje, které jim poskytl prodávající, ale i další informace, které s ohledem na svou odbornou způsobilost mají mít.

Takto široké pojetí se makléřům pochopitelně nelíbí. V případě sporu bude na soudu, aby stanovil, o jaký okruh informací se v konkrétním případě jedná.

Řada realitních kanceláří měla už v minulosti sjednané pojištění odpovědnosti, nově ale bude podle zákona povinné pro všechny. Pojistnou smlouvu si může klient kdykoliv vyžádat k nahlédnutí, makléř ji také musí doložit ministerstvu pro místní rozvoj.

Pozor na záměnu

  • Smlouva o realitním zprostředkování: Smlouva mezi realitním makléřem a prodávajícím (nebo výjimečně kupujícím), jejímž účelem je zprostředkovat uzavření realitní smlouvy. Ve smlouvě o realitním zprostředkování se spotřebitelem nelze tomuto spotřebiteli uložit povinnost realitní smlouvu uzavřít.
  • Realitní smlouva: Kupní smlouva na nemovitost mezi prodávajícím a kupujícím. Tento typ smlouvy nový zákon neupravuje, dál se na něj vztahuje obecná úprava v občanském zákoníku.
  • Rezervační smlouva: Smlouva, v níž se prodávající zavazuje nenabízet po stanovenou dobu nemovitost k prodeji nikomu dalšímu a kupující projevuje svůj zájem o koupi. Prodávající s kupujícím se také mohou zavázat k budoucímu uzavření kupní smlouvy a tuto vzájemnou povinnost utvrdit smluvní pokutou. Ani tento typ smlouvy nový zákon neupravuje, dál se na něj vztahuje obecná úprava v občanském zákoníku.

Limit pojistného plnění pro každý jednotlivý případ musí dosahovat aspoň 1,75 milionu korun, nejméně však 3,5 milionu při souběhu několika pojistných událostí v rámci roku. Pokud makléř působí pouze jako franšízant, který pod hlavičkou realitní kanceláře provozuje byznys na svou vlastní odpovědnost, platí pro něj poloviční limit pojistného plnění.

Pojištění odpovědnosti obvykle pokrývá škodu způsobenou chybnou radou či škodu na nemovitosti způsobenou při provádění prohlídky. Nevztahuje se ale na škodu způsobenou úmyslně, například zpronevěrou finančních prostředků přijatých do úschovy, ani na situaci, kdy se realitní makléř dostane do insolvence.

Přes nespornou snahu se tedy zákonodárcům nepodařilo eliminovat veškerá rizika spojená s realitní úschovou. Vhodnější se proto jeví svěřovat peníze do úschovy jiným subjektům, například bankám.

I v dalších ohledech je potřeba dát si pozor na to, jaké konkrétní výluky daná pojišťovna v konkrétní smlouvě uplatňuje.

Rezervační smlouva zůstala mimo

Nový zákon upravuje realitní zprostředkování a související zprostředkovatelskou smlouvu mezi makléřem a jeho klientem.

Nereguluje ale smlouvu o koupi nebo nájmu nemovitosti (takzvanou realitní smlouvu), ani smlouvu o budoucí kupní smlouvě, ani často využívanou rezervační smlouvu a sjednávání smluvní pokuty za porušení závazků vyplývajících z rezervační smlouvy. Tyto smluvní typy nadále vycházejí z obecné úpravy v občanském zákoníku.

A nic vám neuteče 

Přidejte si Peníze.cz na Twitter nebo Facebook: neuniknou vám zajímavé rozhovory, aktuality ani praktické tipy! 

Veronika Hejná

 Další články autora.

Srovnávat se vyplatí

Srovnávat se vyplatí

Kalkulátor.cz je srovnávač, který lidem šetří peníze ve světě energií, pojištění a financí. My počítáme, vy šetříte.

Sdílejte článek, než ho smažem

Líbil se vám článek?

+38
AnoNe
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem 9 komentářů

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

18. 2. 2020 21:42, Zdeněk

to podstatný se nezměnilo - rezervační smlouvy, kdy rezervační poplatek několikrát propad realitce, a poslední dobou se to velmi rozšířilo...zkušenosti RK mám takové , že 80% makléřů je nesolidních

+24
+-
Reagovat na příspěvek
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem (9 komentářů) příspěvků.

Nejlevnější aplikace na trhu. Zpracujte si daňové přiznání pro fyzické osoby v roce 2024 v jednoduché online aplikaci. Pro naše čtenáře exkluzivní sleva 10 %.

DníHodinMinutVteřin
Slevový kód: PENIZE1O
Vyplnit přiznání

Pokud chcete řešit daně po staru, máme pro vás chytré formuláře.

Zjistěte tržní cenu nemovitosti i výši nájmu

Odborným garantem této služby je Quantum reality - realitní kancelář Praha

A tohle už jste četli?

Banky omezují delší fixace. Nová čísla o hypotékách

7. 3. 2024 | Petr Kučera | 1 komentář

Banky omezují delší fixace. Nová čísla o hypotékách

Průměrná úroková sazba nově nabízených hypotečních úvěrů v Česku se za poslední měsíc prakticky nezměnila. Pro úvěr do 80 procent odhadní hodnoty nemovitosti (LTV) je sazba 5,62 % p.... celý článek

Bydlení už víc nezlevní, hlásí banka. Ceny pozemků dál rostou

22. 2. 2024 | redakce Peníze.CZ

Bydlení už víc nezlevní, hlásí banka. Ceny pozemků dál rostou

Ceny bytů i rodinných domů v loňském roce klesly. Vyplývá to ze statistiky ČSOB Index bydlení (dříve HB Index) za čtvrté čtvrtletí 2023. Základem jsou odhady tržních cen nemovitostí... celý článek

Trh s bydlením ožil. Ceny mírně klesly, ukazují nová čísla

21. 2. 2024 | redakce Peníze.CZ

Trh s bydlením ožil. Ceny mírně klesly, ukazují nová čísla

Realitní trh v Česku po několika letech útlumu postupně ožívá. Prodeje nemovitostí začaly opět mírně stoupat. V mezinárodním srovnání dlouhodobě patříme mezi země, kde se zdražuje nejrychleji.... celý článek

Hypotéky výrazně zlevnily, ukazují nová čísla z bank

9. 2. 2024 | redakce Peníze.CZ

Hypotéky výrazně zlevnily, ukazují nová čísla z bank

Průměrná úroková sazba nově nabízených hypotečních úvěrů v Česku klesla na nejnižší hodnotu od června 2022. Ukazuje to statistika Swiss Life Hypoindex.

Jak se kupuje dům za šest miliard. Šéf fondu podrobně o Arkádách Pankrác

7. 2. 2024 | Martin Vlnas

Jak se kupuje dům za šest miliard. Šéf fondu podrobně o Arkádách Pankrác

Nemovitostní fond Trigea získal pražské obchodní centrum Arkády Pankrác. Jak se mu to podařilo a jaké s ním má další plány? Rozhovor s Tomášem Trčkou, zakladatelem a generálním ředitelem... celý článek

Partners Financial Services