Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Desetiprocentní výnosy jsou reálné

| rubrika: Rozhovor | 19. 6. 2018 | 5 komentářů
I v předražené Praze dává smysl investovat do nemovitostí. Přesněji: do kanceláří. Ještě přesněji: do komplexů za 400 milionů až miliardu a půl.

Bohatí Češi s padesáti nebo sto miliony už nepotřebují každé tři roky násobit svůj majetek, jsou zajištění na generace dopředu a chtějí pohodově žít z renty, vysvětluje Pavel Borovička. Obchodníci s cennými papíry BH Securities se proto zaměřují stále víc na investice, které nevyžadují každodenní pozornost investora. Jednou z nich je nemovitostní fond, který má za sebou první úspěšnou akvizici a před sebou velké plány.

„BH Securities jsme založili už v roce 1993, pro veřejnost jsme se otevřeli roku 2001 a aktivně oslovovat klienty začal obchodní tým až o tři roky později. To byl fenomenální rok – vstupovali jsme do Evropské unie a řada velkých zahraničních fondů měla ve svém statutu omezení na investice pouze v EU. Najednou už nemusely a nemohly české akcie přehlížet a nakupovaly ve velkém. Jeden příklad za všechny: v roce 2001 stála akcie ČEZu stovku, za sedm let už dvanáctkrát víc,“ popisuje úspěšné začátky Borovička, produktový manažer a člen správní rady nemovitostního fondu kvalifikovaných investorů BHS Real Estate Fund.

Zlaté časy vládly až do roku 2008. Jak jste přežili hypoteční krizi?

V portfoliu jsme naštěstí neměli ani Lehman Brothers ani jiné cenné papíry spojené s realitní bublinou.

Pavel Borovička

Pavel Borovička

Vystudoval VŠE. Od roku 1997 působí na českém kapitálovém trhu. Pro BH Securities pracuje od roku 2004. Vystřídal několik pozic, na kterých pomáhal s rozvojem nových produktů. Od loňského roku se soustředí na nový nemovitostní fond kvalifikovaných investorů společnosti BHS, zaměřený na komerční nemovitosti primárně na území České republiky.

Byla to náhoda?

Měli jsme trochu štěstí a bylo v tom i trochu opatrnosti a konzervativního přístupu. Třeba certifikáty jednoho partnera, se kterým jsme poměrně dlouho spolupracovali, nebyly schopné dostát slibovanému výplatnímu poměru rok poté, co jsme s nimi ukončili spolupráci. Ti, se kterými jsme spolupracovali a spolupracujeme, ale krizi přečkali v pohodě.

Krize, byť nepřímo, přece jen zasáhla celý trh. Kolik jste během kritických let ztratili vy?

Do ztráty jsme se se svými českými aktivy propadli pouze v roce 2008, to jsme spadli o 38 procent, podobně jako celý trh.

Od té doby jste každý rok v plusu?

Předtím i potom. I v roce 2011, kdy český trh znovu spadl, tentokrát o čtvrtinu, kvůli bankovní krizi, jsme se propadu dokázali vyhnout a skončili 11 procent v plusu. Skvělý byl pak i rok 2015, kdy jsme díky akciím Telefóniky vydělali přes 46 procent. Propad z roku 2008 jsme tedy rychle vymazali a dnes máme u správy aktiv v České republice od roku 2004 průměrnou roční výnosnost zhruba 16 procent.

K investování do komerčních nemovitostí vás přivedla potřeba nabídnout klientům další služby?

Oklikou přes korporátní dluhopisy a private equity fondy, ale přesně tak. Je to podobný příběh jako s investičními certifikáty v roce 2007. Pokud měl někdo před deseti lety deset milionů korun, dnes už to může být dvacet, padesát, sto milionů. Takovým lidem už nejde o to, vydělávat desítky procent ročně. Jsou zajištění na generace dopředu. Chtějí, aby jejich majetek neztratil hodnotu a mohli v pohodě žít z renty. Tím pádem neočekávají tak vysoké zhodnocení jako před deseti lety a rozhodně netouží po tom, trávit čas před monitorem a sledovat, jestli ČEZ vyskočil o deset korun nahoru, nebo spadl dolů. Vědí, že pokud neudělají fatální chybu nebo nevypukne válka, nemusejí pracovat ani oni, ani jejich děti, pokud za rok neutratí víc než pět milionů korun.

Kolik procent ročně tedy chtějí vydělávat?

Většina našich klientů je spokojená, když zhodnotí svůj investiční majetek mezi pěti a deseti procenty ročně.

To je ale pořád hodně…

Když to porovnáváte s dluhopisovými podílovými fondy, máte pravdu. Pokud ale aktivně spravujete větší objemy peněz a rozumně diverzifikujete, jsou to velmi reálná očekávání s akceptovatelnou mírou rizika. Nedokážu si představit, proč bych měl riskovat své peníze na finančním trhu s očekáváním procentního zhodnocení. Riziko propadu o desítky procent je, jak ukázala nedávná historie, velmi reálné.

Je takový výnos reálný u nemovitostí?

Určitě ano. Pokud si vše dobře spočítáte a dobře se staráte o své nemovitosti a nájemníky…

Co nejvíc vydělává

 

Kanceláře

Nákupní třídy

Obchodní centra

Výnosová míra

4,75 %

3,5 %

4,75 %


Nejvýznamnější převody v letošním prvním čtvrtletí

Nemovitost

Investor

Praha City Centre

Amundi

OC Šestka

Roman Pilíšek

OD My Tesco Prague

Amadeus Real

Futurum Brno

Infond

Vydali jste se cestou komerčních nemovitostí. Proč?

Řada našich klientů vlastní jeden, dva, pět bytů, ale samostatně nemají prostředky nebo kapacity koupit a spravovat velké komerční nemovitosti. Tady je naše přidaná hodnota.

V čem jsou kanceláře zajímavější než bytové domy?

Průměrná doba nájmu v rezidenční nemovitosti je dnes zhruba rok. To s sebou přináší starosti. Vysoké ceny bytů navíc stlačují výnos z pronájmu až pod tři procenta. Pokud už byty vlastníte, jejich cena rostla, to ale už nemusí platit pro lidi, kteří by se zapojili teprve nyní. My navíc nechceme bojovat o investiční příležitosti v segmentu, kde poptávka zásadně převyšuje nabídku. Proto jsme se rozhodli pro kancelářské budovy.

Výsledkem vašich snah je nemovitostní fond kvalifikovaných investorů BHS German Real Estate Fund. Proč jste zvolili tohle jméno, když se zajímáte o nemovitosti v Česku?

Je to shoda okolností. Původně jsme se chtěli soustředit na investiční příležitosti v Německu. Když jsme fond zakládali, měli jsme v Německu partnerskou společnost, která se zaměřovala na komerční nemovitosti ve velkých německých městech a spravovala nemovitosti za tři miliardy eur. Nakonec je všechno jinak. Název fondu jsme změnili při poslední valné hromadě a od dubna už German v názvu fondu nenajdete.

Co se stalo?

Německý partner nebyl dlouho schopný nalézt nemovitost, která by odpovídala našim požadavkům a kterou jsme představovali svým investorům, když jsme s nimi domlouvali první investice.

Oregon house

  • Řevnická 4, Praha-Zličín
  • 14 550 m² pronajímatelných ploch
  • 339 parkovacích stání (z toho 248 ve dvou podzemních patrech)
  • čtyři nadzemní, dvě podzemní patra
  • kolaudace v prosinci 2005
  • developer: Portland Trust
  • pětileté nájemní smlouvy s nadnárodními korporacemi

Jak je to možné?

Dodnes nevím. My jsme svou část práce odvedli. Za čtyři měsíce jsme měli ve fondu zainvestováno přibližně deset milionů eur. Víc, než jsme si naplánovali. Když se ale ani po osmi měsících nerýsovala žádná akvizice, rozhodli jsme se spolupráci s partnerem ukončit. V tu chvíli jsme měli dvě možnosti: rozpustit fond a vrátit klientům peníze, nebo si s našimi investory znovu sednout a představit jim novou investiční strategii, v níž budeme sami aktivně hledat investiční příležitost v Česku. Ze 105 investorů souhlasili všichni kromě dvou. Začali jsme proto okamžitě hledat vhodnou nemovitost. Krátce poté jsme se setkali s tehdejšími majiteli kanceláří Oregon House na pražském Zličíně. Majitelé byli ochotní jednat o prodeji, nemovitost vyhovovala naší dlouhodobé strategii – nechtěli jsme koupit a rychle prodat, ale vydělávat na nájmech, a tak bylo za několik měsíců hotovo. S pětaosmdesátiprocentní obsazeností kanceláři, nájemními smlouvami na pět let a špičkovými nájemci to bylo ideální řešení. Mimochodem zhruba polovina nájemců jsou nadnárodní firmy se skvělým renomé a druhá polovina jsou velice bonitní a zavedené české společnosti. Navíc je tu slušná pravděpodobnost, že firmy vydrží mnohem déle, protože samy investovaly peníze do rekonstrukce kanceláří a jsou spokojeny.

Investujte do nemovitostí. Chytře!

Kolik jste za nemovitost zaplatili?

Kupní cena byla přibližně 27 milionů eur. My jsme zaplatili 9,5 milionu, zbytek jsme pokryli bankovním úvěrem. S plánovaným ročním příjmem z nájmů okolo dvou milionů eur vychází našim klientům výnos nad deseti procenty ročně i po zaplacení provozních poplatků a úroku bance.

Zkoušeli jste oslovit investory, aby zvýšili zainvestovanou částku? Ušetřili byste na úvěru…

Pokud máte investici, která vynáší sedm procent a víc ročně a můžete si půjčit třeba za dvě procenta, vyplatí se jít pro peníze do banky. Každé euro, které do projektu nezainvestujete, můžete nechat vydělávat víc jinde.

Už se rozhlížíte?

Ano, hledáme primárně v Praze, ale není to podmínka. Brno a Ostrava mají také potenciál. V Praze bychom rádi v zájmu diverzifikace investovali do budovy v jiné městské části.

Není Praha předražená?

Ano, je to vyhledávaný cíl i zahraničních investorů. Vždycky ale můžete narazit na zajímavou příležitost ke koupi. Velcí hráči s miliardami eur ve správě hledají opravdu velké projekty, my cílíme níž. Hledáme nemovitost v ceně mezi 400 miliony a 1,5 miliardy korun. V téhle hladině není tak obrovský přetlak poptávky nad nabídkou. Do konce roku bychom chtěli minimálně jednu takovou transakci dotáhnout.

Jak je vlastně taková investice riziková? Pořád je to sázka na jednu nemovitost.

Primární je počet nájemníků. Vždycky je výhodnější mít jich víc než se spoléhat na jediného. S přibývajícími akvizicemi se navíc portfolio fondu dál diverzifikuje. V horizontu tří let můžou naši investoři očekávat významně větší diverzifikaci nejenom v počtu nájemníků, ale i samotných nemovitostí.

ČERSTVÝ FINMAG

„Čekárny jsou plné lidí, z nichž třetina má sedět úplně jinde, třetina je nedovyšetřená a jen té zbývající třetině může doktor pomoct ihned,“ vysvětluje válečný chirurg Tomáš Šebek, proč rozjel virtuální poradnu uLékaře.cz.


„Jak je možné, že Potomci lidí, Minority Report a Blade Runner tak dobře vyhmátly naše dnešní problémy? Stačilo si všímat věcí, o kterých se nemluví v televizi, říká tvůrce prvního z nich,“ píše naše nová posila Táňa Zabloudilová.


„Ayn Randová inspiruje už třetí generaci libertariánů a anarchokapitalistů. Nechybělo přitom moc – a v Leningradě by ji nutili točit komunistickou propagandu.“ Další díl našich nepřátel státu věnujeme Náčelnici Ankapů Ayn Randové. Mimochodem, ona sama anarchokapitalisty opovrhovala.


Jaká je minimální výše investice?

Jsme fond kvalifikovaných investorů, takže minimálně milion korun, pokud splňujete zákonné podmínky. Náš cílový klient by ale měl mít optimálně volných prostředků víc, abychom mu mohli investici s klidným srdcem poskytnout. Pokud investujete deset procent volných prostředků a v budově máte deset nájemníků, alokujete na každého nájemníka jedno procento zainvestovaných peněz. To je ideální.

Kolik mě bude investice stát?

Záleží na výši vaší investice. Standardně si účtujeme dvě procenta jako manažerský poplatek a dvacet procent ze zisku fondu za úspěšnost, pokud ale zainvestujete víc než 25 milionů korun, zaplatíte jen jednoprocentní manažerský poplatek a deset procent za úspěšnost. Vstupní poplatek je v dnešní době pro nově příchozí investory jednoprocentní, ale pokud všechno jde podle plánu, mají tento náklad díky zhodnocení ve fondu do dvou měsíců vykompenzovaný. 

Kolik peněz máte momentálně ve správě?

V nemovitostním fondu zhruba 350 milionů.

A kolik byste rádi měli na konci roku?

Miliardu. Drtivá většina peněz pochází od privátních investorů. Zatím. Velcí hráči čekali, jak se nám povede start. Právě ale probíhají jednání s několika velkými českými hráči, jejichž peníze bychom rádi do fondu získali.

Jak řešíte zpětný odkup?

Standardně musíme polovinu investice vypořádat do šesti měsíců, celou pak do roka. To není úplně praktické. Proto bychom výhledově rádi vstoupili na pražskou burzu. Je to navíc podmínka, kterou vyžadují někteří velcí institucionální investoři.

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

+6
Ano
Ne

Diskuze

22. 6. 2018 | 2:22 | Martin Pulec

Ačkoliv, beru zpět, pokutu nechápu. Reagoval jsem spomtánně na základě své zkušennosti s CYRUSEm, po přečtení odůvdnění taky nechápu, Sorry :-) více

22. 6. 2018 | 1:50 | Martin Pulec

Není, máte nějaký věrohodný zdroj, alespoň naskenovaný rozsudek? Nebyl jsem schopný něco takového najít :( více

21. 6. 2018 | 10:25 | BH Securities

Rádi bychom zde tuto skutečnost uvedli na pravou míru. ČNB sice uložila v roce 2015 BHS pokutu ve výši 10 mio, ale v letošním roce došlo na základě rozhodnutí správního soudu ke zrušení všech předchozích rozhodnutí a navrácení...více

19. 6. 2018 | 11:36 | Karel

To už BH Securities nejsou podvodníci? https://byznys.ihned.cz/c1-64226960-bh-securities-dostala-od-cnb-pokutu-10-milionu-kvuli-zpusobu-jakym-nabizela-investicni-sluzby více

19. 6. 2018 | 7:54 | deprese

Viktor Kožený taky vykládal pěkné pohádky. více
Partners Financial Services
 
 

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK