Desetiprocentní výnosy jsou reálné

Martin Vlnas | rubrika: Rozhovor | 19. 6. 2018 | 7 komentářů
I v předražené Praze dává smysl investovat do nemovitostí. Přesněji: do kanceláří. Ještě přesněji: do komplexů za 400 milionů až miliardu a půl.
Desetiprocentní výnosy jsou reálné

Bohatí Češi s padesáti nebo sto miliony už nepotřebují každé tři roky násobit svůj majetek, jsou zajištění na generace dopředu a chtějí pohodově žít z renty, vysvětluje Pavel Borovička. Obchodníci s cennými papíry BH Securities se proto zaměřují stále víc na investice, které nevyžadují každodenní pozornost investora. Jednou z nich je nemovitostní fond, který má za sebou první úspěšnou akvizici a před sebou velké plány.

„BH Securities jsme založili už v roce 1993, pro veřejnost jsme se otevřeli roku 2001 a aktivně oslovovat klienty začal obchodní tým až o tři roky později. To byl fenomenální rok – vstupovali jsme do Evropské unie a řada velkých zahraničních fondů měla ve svém statutu omezení na investice pouze v EU. Najednou už nemusely a nemohly české akcie přehlížet a nakupovaly ve velkém. Jeden příklad za všechny: v roce 2001 stála akcie ČEZu stovku, za sedm let už dvanáctkrát víc,“ popisuje úspěšné začátky Borovička, produktový manažer a člen správní rady nemovitostního fondu kvalifikovaných investorů BHS Real Estate Fund.

Zlaté časy vládly až do roku 2008. Jak jste přežili hypoteční krizi?

V portfoliu jsme naštěstí neměli ani Lehman Brothers ani jiné cenné papíry spojené s realitní bublinou.

Pavel Borovička

Pavel Borovička

Vystudoval VŠE. Od roku 1997 působí na českém kapitálovém trhu. Pro BH Securities pracuje od roku 2004. Vystřídal několik pozic, na kterých pomáhal s rozvojem nových produktů. Od loňského roku se soustředí na nový nemovitostní fond kvalifikovaných investorů společnosti BHS, zaměřený na komerční nemovitosti primárně na území České republiky.

Byla to náhoda?

Měli jsme trochu štěstí a bylo v tom i trochu opatrnosti a konzervativního přístupu. Třeba certifikáty jednoho partnera, se kterým jsme poměrně dlouho spolupracovali, nebyly schopné dostát slibovanému výplatnímu poměru rok poté, co jsme s nimi ukončili spolupráci. Ti, se kterými jsme spolupracovali a spolupracujeme, ale krizi přečkali v pohodě.

Krize, byť nepřímo, přece jen zasáhla celý trh. Kolik jste během kritických let ztratili vy?

Do ztráty jsme se se svými českými aktivy propadli pouze v roce 2008, to jsme spadli o 38 procent, podobně jako celý trh.

Od té doby jste každý rok v plusu?

Předtím i potom. I v roce 2011, kdy český trh znovu spadl, tentokrát o čtvrtinu, kvůli bankovní krizi, jsme se propadu dokázali vyhnout a skončili 11 procent v plusu. Skvělý byl pak i rok 2015, kdy jsme díky akciím Telefóniky vydělali přes 46 procent. Propad z roku 2008 jsme tedy rychle vymazali a dnes máme u správy aktiv v České republice od roku 2004 průměrnou roční výnosnost zhruba 16 procent.

K investování do komerčních nemovitostí vás přivedla potřeba nabídnout klientům další služby?

Oklikou přes korporátní dluhopisy a private equity fondy, ale přesně tak. Je to podobný příběh jako s investičními certifikáty v roce 2007. Pokud měl někdo před deseti lety deset milionů korun, dnes už to může být dvacet, padesát, sto milionů. Takovým lidem už nejde o to, vydělávat desítky procent ročně. Jsou zajištění na generace dopředu. Chtějí, aby jejich majetek neztratil hodnotu a mohli v pohodě žít z renty. Tím pádem neočekávají tak vysoké zhodnocení jako před deseti lety a rozhodně netouží po tom, trávit čas před monitorem a sledovat, jestli ČEZ vyskočil o deset korun nahoru, nebo spadl dolů. Vědí, že pokud neudělají fatální chybu nebo nevypukne válka, nemusejí pracovat ani oni, ani jejich děti, pokud za rok neutratí víc než pět milionů korun.

Kolik procent ročně tedy chtějí vydělávat?

Většina našich klientů je spokojená, když zhodnotí svůj investiční majetek mezi pěti a deseti procenty ročně.

To je ale pořád hodně…

Když to porovnáváte s dluhopisovými podílovými fondy, máte pravdu. Pokud ale aktivně spravujete větší objemy peněz a rozumně diverzifikujete, jsou to velmi reálná očekávání s akceptovatelnou mírou rizika. Nedokážu si představit, proč bych měl riskovat své peníze na finančním trhu s očekáváním procentního zhodnocení. Riziko propadu o desítky procent je, jak ukázala nedávná historie, velmi reálné.

Je takový výnos reálný u nemovitostí?

Určitě ano. Pokud si vše dobře spočítáte a dobře se staráte o své nemovitosti a nájemníky…

Co nejvíc vydělává

 

Kanceláře

Nákupní třídy

Obchodní centra

Výnosová míra

4,75 %

3,5 %

4,75 %


Nejvýznamnější převody v letošním prvním čtvrtletí

Nemovitost

Investor

Praha City Centre

Amundi

OC Šestka

Roman Pilíšek

OD My Tesco Prague

Amadeus Real

Futurum Brno

Infond

Vydali jste se cestou komerčních nemovitostí. Proč?

Řada našich klientů vlastní jeden, dva, pět bytů, ale samostatně nemají prostředky nebo kapacity koupit a spravovat velké komerční nemovitosti. Tady je naše přidaná hodnota.

V čem jsou kanceláře zajímavější než bytové domy?

Průměrná doba nájmu v rezidenční nemovitosti je dnes zhruba rok. To s sebou přináší starosti. Vysoké ceny bytů navíc stlačují výnos z pronájmu až pod tři procenta. Pokud už byty vlastníte, jejich cena rostla, to ale už nemusí platit pro lidi, kteří by se zapojili teprve nyní. My navíc nechceme bojovat o investiční příležitosti v segmentu, kde poptávka zásadně převyšuje nabídku. Proto jsme se rozhodli pro kancelářské budovy.

Výsledkem vašich snah je nemovitostní fond kvalifikovaných investorů BHS German Real Estate Fund. Proč jste zvolili tohle jméno, když se zajímáte o nemovitosti v Česku?

Je to shoda okolností. Původně jsme se chtěli soustředit na investiční příležitosti v Německu. Když jsme fond zakládali, měli jsme v Německu partnerskou společnost, která se zaměřovala na komerční nemovitosti ve velkých německých městech a spravovala nemovitosti za tři miliardy eur. Nakonec je všechno jinak. Název fondu jsme změnili při poslední valné hromadě a od dubna už German v názvu fondu nenajdete.

Co se stalo?

Německý partner nebyl dlouho schopný nalézt nemovitost, která by odpovídala našim požadavkům a kterou jsme představovali svým investorům, když jsme s nimi domlouvali první investice.

Oregon house

  • Řevnická 4, Praha-Zličín
  • 14 550 m² pronajímatelných ploch
  • 339 parkovacích stání (z toho 248 ve dvou podzemních patrech)
  • čtyři nadzemní, dvě podzemní patra
  • kolaudace v prosinci 2005
  • developer: Portland Trust
  • pětileté nájemní smlouvy s nadnárodními korporacemi

Jak je to možné?

Dodnes nevím. My jsme svou část práce odvedli. Za čtyři měsíce jsme měli ve fondu zainvestováno přibližně deset milionů eur. Víc, než jsme si naplánovali. Když se ale ani po osmi měsících nerýsovala žádná akvizice, rozhodli jsme se spolupráci s partnerem ukončit. V tu chvíli jsme měli dvě možnosti: rozpustit fond a vrátit klientům peníze, nebo si s našimi investory znovu sednout a představit jim novou investiční strategii, v níž budeme sami aktivně hledat investiční příležitost v Česku. Ze 105 investorů souhlasili všichni kromě dvou. Začali jsme proto okamžitě hledat vhodnou nemovitost. Krátce poté jsme se setkali s tehdejšími majiteli kanceláří Oregon House na pražském Zličíně. Majitelé byli ochotní jednat o prodeji, nemovitost vyhovovala naší dlouhodobé strategii – nechtěli jsme koupit a rychle prodat, ale vydělávat na nájmech, a tak bylo za několik měsíců hotovo. S pětaosmdesátiprocentní obsazeností kanceláři, nájemními smlouvami na pět let a špičkovými nájemci to bylo ideální řešení. Mimochodem zhruba polovina nájemců jsou nadnárodní firmy se skvělým renomé a druhá polovina jsou velice bonitní a zavedené české společnosti. Navíc je tu slušná pravděpodobnost, že firmy vydrží mnohem déle, protože samy investovaly peníze do rekonstrukce kanceláří a jsou spokojeny.

Investujte do nemovitostí. Chytře!

Byty jsou předražené! Využijte potenciál zajímavého výnosu z profesionálně spravovaných kancelářských nemovitostí.

Chci vědět víc

Kolik jste za nemovitost zaplatili?

Kupní cena byla přibližně 27 milionů eur. My jsme zaplatili 9,5 milionu, zbytek jsme pokryli bankovním úvěrem. S plánovaným ročním příjmem z nájmů okolo dvou milionů eur vychází našim klientům výnos nad deseti procenty ročně i po zaplacení provozních poplatků a úroku bance.

Zkoušeli jste oslovit investory, aby zvýšili zainvestovanou částku? Ušetřili byste na úvěru…

Pokud máte investici, která vynáší sedm procent a víc ročně a můžete si půjčit třeba za dvě procenta, vyplatí se jít pro peníze do banky. Každé euro, které do projektu nezainvestujete, můžete nechat vydělávat víc jinde.

Už se rozhlížíte?

Ano, hledáme primárně v Praze, ale není to podmínka. Brno a Ostrava mají také potenciál. V Praze bychom rádi v zájmu diverzifikace investovali do budovy v jiné městské části.

Není Praha předražená?

Ano, je to vyhledávaný cíl i zahraničních investorů. Vždycky ale můžete narazit na zajímavou příležitost ke koupi. Velcí hráči s miliardami eur ve správě hledají opravdu velké projekty, my cílíme níž. Hledáme nemovitost v ceně mezi 400 miliony a 1,5 miliardy korun. V téhle hladině není tak obrovský přetlak poptávky nad nabídkou. Do konce roku bychom chtěli minimálně jednu takovou transakci dotáhnout.

Jak je vlastně taková investice riziková? Pořád je to sázka na jednu nemovitost.

Primární je počet nájemníků. Vždycky je výhodnější mít jich víc než se spoléhat na jediného. S přibývajícími akvizicemi se navíc portfolio fondu dál diverzifikuje. V horizontu tří let můžou naši investoři očekávat významně větší diverzifikaci nejenom v počtu nájemníků, ale i samotných nemovitostí.

Přišla zima a s ní i nový Finmag. Co v něm najdete?

Finmag předplatnéZdroj: Finmag

KNIHY JSOU BYZNYS

• Jak zacloumal knižním trhem nástup komiksu? • Proč si za sebe slavné osobnosti nechávají psát knihy? • Investice do knih se vyplatí, ale pro byznys se to dělat nedá.

BYZNYS JE HRA

• Než úspěšní podnikatelé zestárnou, musí vyřešit, co bude dál. Kdo převezme Pradu? • Hřbitovy mají problém: Velká poptávka nepřináší víc peněz. • Kolik platů stojí byt?


Jaká je minimální výše investice?

Jsme fond kvalifikovaných investorů, takže minimálně milion korun, pokud splňujete zákonné podmínky. Náš cílový klient by ale měl mít optimálně volných prostředků víc, abychom mu mohli investici s klidným srdcem poskytnout. Pokud investujete deset procent volných prostředků a v budově máte deset nájemníků, alokujete na každého nájemníka jedno procento zainvestovaných peněz. To je ideální.

Kolik mě bude investice stát?

Záleží na výši vaší investice. Standardně si účtujeme dvě procenta jako manažerský poplatek a dvacet procent ze zisku fondu za úspěšnost, pokud ale zainvestujete víc než 25 milionů korun, zaplatíte jen jednoprocentní manažerský poplatek a deset procent za úspěšnost. Vstupní poplatek je v dnešní době pro nově příchozí investory jednoprocentní, ale pokud všechno jde podle plánu, mají tento náklad díky zhodnocení ve fondu do dvou měsíců vykompenzovaný. 

Kolik peněz máte momentálně ve správě?

V nemovitostním fondu zhruba 350 milionů.

A kolik byste rádi měli na konci roku?

Miliardu. Drtivá většina peněz pochází od privátních investorů. Zatím. Velcí hráči čekali, jak se nám povede start. Právě ale probíhají jednání s několika velkými českými hráči, jejichž peníze bychom rádi do fondu získali.

Jak řešíte zpětný odkup?

Standardně musíme polovinu investice vypořádat do šesti měsíců, celou pak do roka. To není úplně praktické. Proto bychom výhledově rádi vstoupili na pražskou burzu. Je to navíc podmínka, kterou vyžadují někteří velcí institucionální investoři.

Srovnávat se vyplatí

Srovnávat se vyplatí

Kalkulátor.cz je srovnávač, který lidem šetří peníze ve světě energií, pojištění a financí. My počítáme, vy šetříte.

Sdílejte článek, než ho smažem

Líbil se vám článek?

+7
AnoNe
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem 7 komentářů

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

19. 6. 2018 7:54, deprese

Viktor Kožený taky vykládal pěkné pohádky.

+6
+-
Reagovat na příspěvek
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem (7 komentářů) příspěvků.

Nejlevnější aplikace na trhu. Zpracujte si daňové přiznání pro fyzické osoby v roce 2024 v jednoduché online aplikaci. Pro naše čtenáře exkluzivní sleva 10 %.

DníHodinMinutVteřin
Slevový kód: PENIZE1O
Vyplnit přiznání

Pokud chcete řešit daně po staru, máme pro vás chytré formuláře.

A tohle už jste četli?

Bitcoin koupíte i u Tipsportu. Musk ale věří dogecoinu. Týden v kryptu

16. 3. 2024 | Tomáš Krause | 2 komentáře

Bitcoin koupíte i u Tipsportu. Musk ale věří dogecoinu. Týden v kryptu

Bitcoin má větší kapitalizaci než stříbro, Craig Wright není Satoshi, bitcoin koupíte nově i v sázkovce, ethereum má za sebou další upgrade a novou Teslu prý můžete zaplatit dogecoiny.... celý článek

Kofola bude vařit pivo. Koupi pivovarů schválily úřady

11. 3. 2024 | redakce Peníze.CZ

Kofola bude vařit pivo. Koupi pivovarů schválily úřady

Společnost Kofola ČeskoSlovensko dokončila nákup většinového podílu ve společnosti Pivovary CZ Group, pod kterou spadají značky Holba, Zubr a Litovel. Stalo se to krátce po té, co akvizici... celý článek

Petr Stuchlík o korporátních dluhopisech: Abyste se poučili, musíte se spálit

11. 3. 2024 | Martin Vlnas | 1 komentář

Petr Stuchlík o korporátních dluhopisech: Abyste se poučili, musíte se spálit

Postavil finanční portál. Spoluzaložil, řídil a víc než za miliardu prodal finančněporadenskou společnost Fincentrum. Rozjel Corrency, systém pro oživení lokálních ekonomik. A taky... celý článek

Nejasnosti u DIPu. Pozor na daňové potvrzení a přesuny peněz

11. 3. 2024 | Kateřina Hovorková | 1 komentář

Nejasnosti u DIPu. Pozor na daňové potvrzení a přesuny peněz

Poskytovatelé dlouhodobého investičního produktu nemají povinnost oddělovat příspěvky zaměstnance a zaměstnavatele. To může přinést komplikace při ročním potvrzení pro daňové účely.... celý článek

Bitcoin je nejdražší v historii. Kupuje ho zase i Tesla? Týden v kryptu

9. 3. 2024 | Tomáš Krause

Bitcoin je nejdražší v historii. Kupuje ho zase i Tesla? Týden v kryptu

Bitcoin překonal vrchol z roku 2021, Arizona ho chce do penzijních fondů, Tesla ho prý znovu nakupuje, zákazníkům ho nejspíš nabídnou maďarské banky. Rekordy ale překonával i stablecoin... celý článek

Partners Financial Services