ČS nemovitostní: zatím jen "drahý peněžák", co čeká na změnu zákona

Základní informace o tomto na českém trhu novém typu investování jsme psali v článku První ČS Nemovitostní spustí v březnu. Jak to s fondem aktuálně vypadá? 

Tomáš Trčka, generální ředitel REICO investiční společnosti České spořitelny, a jeho tým už mají vytipováno několik konkrétních nemovitostí, jež hodlají v brzké době pořídit do portfolia ČS nemovitostního fondu. "Jedná se o komerční nemovitosti, například kancelářské budovy s pořizovací cenou od deseti miliónů eur výše. Zpočátku se budeme regionálně zaměřovat na velká města v České republice - Prahu, Brno a krajská města. V následujících letech bychom rádi expandovali na Slovensko a do dalších zemí střední a východní Evropy, v nichž působí skupina Erste Bank," řekl časopisu Fond Shop Tomáš Trčka.

Fond již má k nákupu vytipovány konkrétní nemovitosti na území ČR.

ČS nemovitostní fond, jehož správcem je REICO investiční společnost, stoprocentní dceřiná společnost České spořitelny (profil, názory), získal licenci od České národní banky (profil, názory) na začátku února 2007. Podílové listy fondu se prodávají na pobočkách České spořitelny od začátku března. Během prvního měsíce existence fondu přiteklo od investorů 169 mil. korun. (Jak do tohoto fondu investovat jsme psali zde.) V současné době "čekají" v likvidní formě, než budou použity k nákupu prvních nemovitostí. Portfolio fondu nyní tvoří dluhopisy s krátkou dobou do splatnosti.

Pořízení vyhlédnuté nemovitosti do portfolia fondu bude probíhat koupí firmy, jež danou nemovitost vlastní. "Jedná se o účelově vytvořené společnosti. Jedinou jejich ekonomickou aktivitou je vlastnictví a správa dané nemovitosti," sdělil Trčka. Popsaný způsob nabývání komerčních nemovitostí je na českém trhu podle něj běžný. Nemovitostní firmy nakupované do portfolia fondu mají formu akciových společností nebo společností s ručením omezeným a jejich podíly nejsou obchodované na burze.

Rozjezd až po novele

Jak dlouho bude trvat, než se v portfoliu fondu objeví první nemovitosti, zatím není jasné. Podle platného znění zákona o bankách a souvisejících předpisů nemohou investiční společnosti, jejichž vlastníkem je banka, nabývat podíly v nemovitostních firmách. Ministerstvo financí zpracovalo novelu zákona, která toto omezení ruší. V současné době prochází schvalovacím procesem v parlamentu. První koupě nemovitostí do portfolia fondu budou moci proběhnout po nabytí účinnosti novely.

Generální ředitel Trčka je ohledně rychlosti legislativních změn optimistou. "Předpoklá-dám, že pořízení prvních nemovitostí do portfolia fondu je otázkou dvou až tří měsíců," sdělil. Přiznává však, že "zadrhnutí se" novely v parlamentu nebo na podpisu u prezidenta by za určitých podmínek mohlo znamenat zdržení nákupu nemovitostí.

Zdržení faktického rozjezdu nemovitostního fondu by pro investory znamenalo naplnění vývoje, který předpovídali někteří pesimisté: Současní investoři by vstupovali do "drahého peněžáku". Správcovský poplatek ČS nemovitostního fondu činí 1,75 % ročně, vstupní 3,8 % a méně podle objemu vkládaných prostředků a výstupní 3 % (výstupní poplatek bude účtován pouze po dobu prvních tří let existence fondu).

Vedle zákona o bankách brzdí rozjezd českých nemovitostních fondů i některé daňové zákony. Na základě výkladu ministerstva financí by podle současné daňové legislativy musely nemovitostní fondy platit daň z převodu nemovitosti při přímém nákupu nemovitostí do portfolia a navíc by náklady na pořízení nemovitosti nemohly odepisovat. Oba problémy v podstatě zabraňují nemovitostním fondům pořizovat do portfolia nemovitosti "napřímo". Řešením je výše popsané pořízení nemovitosti "ve skořápce" nemovitostní firmy. Ministerstvo slibuje, že daňové zákony budou časem změněny tak, aby přímému pořízení nemovitostí do portfolia nemovitostních fondů nebránily.

Jaké čekat zhodnocení

Nemovitostní fondy s přímými investicemi do nemovitostí se v Německu, kde fungují již delší dobu, ukázaly být konzervativní, neustále mírně rostoucí investicí, která investory chrání před náhlými výkyvy na kapitálovém trhu (viz graf). Výnos z pronájmu nemovitostí bývá v průměru jen o něco málo vyšší než výnos státních dluhopisů.

Nevýhodou nemovitostních fondů je skutečnost, že musí držet 20 % až 50 % portfolia v likvidní formě, aby v případě zvýšeného zájmu o výběr z fondu nemusely rychle prodávat nemovitosti pod cenou. Umístění likvidní části portfolia do konzervativních instrumentů, např. fondů peněžního trhu, pak snižuje výkonnost nemovitostního fondu. Umístění likvidní části do rizikovějších instrumentů, např. akciových nemovitostních fondů, zase zvyšuje rizikovost.

Článek vyšel v časopise Fond Shop.

Využijete této novinky? Co si o ČS Nemovitostním fondu myslíte?