Stále ještě věřit akciím nemovitostních firem?

Jestli je dnes u českých investorů něco v módě, tak to jsou nemovitosti. S nemovitostním sektorem mají zatím všichni tuzemci pouze dobré zkušenosti. Na přímé investici se v posledních 15 letech téměř nedalo prodělat. Vnímání nemovitostí jako stabilního a vysoce výnosného aktiva bylo navíc podpořeno načasováním vstupu sektorových podílových fondů investujících do akcií nemovitostních firem. Zahraniční investiční společnosti u nás začaly licencovat tento typ fondů v posledních třech letech. Od té doby kurzy akcií evropských nemovitostních firem jen rostou (viz graf 1). Kdo příležitosti využil, těší se dnes zhodnocení přes 30 % p.a. (v CZK).

Je oprávněné vkládat do výdělečné síly evropských nemovitostí vysoké naděje? Co očekávají odborníci? Budou akcie nemovitostních firem nadále růst? Nebo je na řadě stagnace?

Dnešní ankety se zúčastnili: pan Marco van Bussel, portfolio manažer fondu Fortis Real Estate Europe (profil, názory); společné odpovědi na dotazy FOND SHOPu dodali pánové Patrick Sumner a Adrian Elwood ze společnosti Henderson Global Investors, která řídí portfolio fondu ESPA Stock European Property (profil, názory); dále se zúčastnil pan Joseph Baumeler, portfolio manažer fondu Credit Suisse (Lux) European Property (profil, názory); z českých odborníků byl ochoten se s námi podělit o názory pan Jan Korb, vedoucí oddělení dealingu z Fio (profil, názory), burzovní společnosti.

Pozitivní očekávání

První otázka směřovala na to, co investory zajímá nejvíc: Jaký je odhad budoucí výkonnosti fondů, které nakupují do portfolia akcie evropských nemovitostních firem?
Výhled oslovených odborníků na evropský nemovitostní sektor se ukázal až překvapivě pozitivní. Pánové Bussel, Sumner a Elwood odhadují letošní výkonnost fondů v rozmezí 8 % až 15 %. Pouze pan Baumeler upozornil na možnost krátkodobé korekce. V delším horizontu mají všichni pozitivní očekávání.

"Výkonnost fondu během následujícího roku odhaduji na 8 % až 11 %, z toho kolem 7 % přisuzuji růstu kurzu akcií a 3 % dividendovému výnosu. Na delším horizontu nad pět let očekávám výkonnost fondu kolem 8 % ročně, což je v souladu s průměrem v sektoru za posledních 15 let. Růst cen akcií nemovitostních firem bude více tvořen růstem nájmů," sdělil pan Bussel.

"Poptávka po nemovitostech k pronájmu je v Evropě stabilní. Náš výhled na tento sektor je velmi pozitivní. V roce 2006 očekáváme výkonnost fondu 15 %. V dlouhodobém horizontu budou podle našeho názoru investice v nemovitostních fondech vydělávat zhruba tolik jako přímé investice do nemovitostí," myslí si pánové Sumner a Elwood.

"Kurzy akcií nemovitostních firem v současné době rychle rostou. Mnoho z nich vykazuje silné výsledky za loňský rok a pozitivní výhled na letošní rok. Do sektoru stále proudí mnoho peněz od investorů a ženou kurzy nahoru. Podle našeho názoru již existuje hodně firem, jejichž akcie se na burze obchodují nad jejich skutečnou hodnotou. Korekce by nebyla překvapením. V dlouhém období ovšem poptávka po nemovitostech ze strany investorů poroste. Velká část z nich si uvědomuje funkci nemovitostního sektoru v celkovém portfoliu, tedy vyšší diverzifikaci a snížení rizika," říká pan Baumeler.

S názory zahraničních portfolio manažerů se shoduje i domácí analytik, pan Korb. Upozornil na přesun ziskovějších aktivit společností v sektoru do východní Evropy: "Krátkodobý výhled je spíše pozitivní. Podpůrnými faktory jsou relativně stabilní výnos vzhledem ke stávajícím úrokovým sazbám, růst akciových trhů, trvající poptávka po akciových titulech, nenasycený trh v zemích východní Evropy, kam také směřují aktivity evropských společností v sektoru. Dlouhodobě máme pozitivní až neutrální výhled. Rizikem je pokles zájmu o akciové tituly jako aktivum, které nebude nabízet další prostor pro zhodnocování, do obliby se mohou dostat spíše regionálně orientované společnosti."

Rizik je mnoho

Co jsou největší rizika pro ceny akcií evropských nemovitostních firem?
Oslovení jich jmenují několik: velký počet IPO (nově vstupující firmy na burzu), sektorová rotace, nadhodnocení současných cen akcií, zvyšování úrokových sazeb, státní regulace, stagnace ekonomiky.

Podílové fondy investující do akcií evropských nemovitostních firem

Odhady výkonnosti: Kolik mohou vydělat? Následující rok 8 % až 15 %, ovšem není vyloučena ani krátkodobá korekce. Dlouhodobě 8 % ročně, zhruba tolik, co přímá investice do nemovitostí. Rizika: Co může srazit ceny akcií? Velký počet IPO, sektorová rotace, nadhodnocení současných cen akcií, zvyšování úrokových sazeb, státní regulace, stagnace ekonomiky.

"V krátkodobém horizontu může mít vliv na ceny akcií nemovitostních firem zvýšený počet IPO. Něco podobného se odehrálo nedávno v Austrálii. Nové firmy odčerpají peníze ze stávajících. Další riziko vidím v sektorové rotaci (aktivita portfolio manažera, kdy přeskupuje aktiva z jednoho sektoru do druhého, různé sektory ekonomiky prochází různým cyklem, někteří portfolio manažeři se toho snaží využít - pozn. red.). To se může projevit zejména na kurzech takových nemovitostních firem, v nichž drží velký podíl akcií regionálně zaměřené fondy a ne fondy zaměřené speciálně na nemovitostní akcie. Tento jev očekáváme například ve Velké Británii, která je zdaleka největším trhem nemovitostních firem s podílem přes 50 % na celkové kapitalizaci evropského nemovitostního sektoru obchodovaného přes burzy. Zvyšování úrokových sazeb je samozřejmě také rizikem pro ceny akcií nemovitostních firem. V současné době ale neočekáváme prudší zvyšování sazeb. Toto riziko je tudíž omezené. Určitě bych chtěl ale zmínit riziko ocenění. Akcie evropských nemovitostních firem nejsou levné. Obchodují se za ceny o 15 % vyšší než k jakým dochází různé oceňovací modely. To ale nic nemění na skutečnosti, že v dlouhodobém horizontu vidíme vývoj v sektoru pozitivně," popsal situaci pan Bussel.

"Většina investorů počítá s dlouho trvajícím obdobím nízkých úrokových sazeb. To vysvětluje dramatický pokles ve výnosech z vlastnictví nemovitostí a tím pádem růst jejich ceny. Jestliže úrokové sazby výrazně vzrostou, například o více než 1 %, cena akcií nemovitostních firem může spadnout o 10 % až 20 %," vysvětlil stručně a jasně pan Baumeler.

Pan Korb vidí tři hlavní rizika pro vývoj cen akcií evropských nemovitostních firem: úrokové sazby, postoj tvůrců hospodářské politiky a stav ekonomiky v daném regionu. "S růstem sazeb klesá výnosnost investičních projektů a způsobuje pokles zájmu o tituly. Odstranění deregulací způsobí pokles tržních nájmů, zvýšení dostupnosti bytů a tím pádem pokles zájmu o novou výstavbu. Stagnace ekonomiky může vyvolat stagnaci na trhu nemovitostí a pokles cen, popřípadě zastavení nové výstavby," sdělil.

Šance vidí na východě

Existují velké rozdíly mezi jednotlivými regiony? Jsou některé regiony více atraktivní než jiné? Oslovení odborníci se shodují v názoru, že v sektoru nemovitostí jsou velké rozdíly mezi regiony. Ziskovější projekty očekávají ve východní Evropě.

"Vidíme velké rozdíly mezi regiony. Například v roce 2005 činilo zhodnocení akcií nemovitostních firem v Dánsku 200 %, ve Španělsku 70 %, ve Švédsku 40 %, ale v Nizozemsku a Belgii jen 17 %. Na rostoucím trhu se některé regiony ukáží jako defenzivnější, například Švýcarsko, Rakousko a Belgie. A naopak některé jako více cyklické, například Dánsko a Španělsko. K vyšší cykličnosti regionu přispívá vyšší podíl developerů s vysokou finanční pákou (financování pomocí úvěru - pozn. red.) a v průměru kratší nájemní smlouvy," říká pan Bussel.

"V nemovitostním sektoru je obecně velmi nízká korelace mezi regiony. Téměř vždy lze najít investiční příležitosti. V současné době máme velmi pozitivní výhled na země střední a východní Evropy," shrnuli pánové Sumner a Elwood. S tím souhlasí i pan Korb: "Atraktivnost regionálně stoupá směrem na východ Evropy, je však vyvážena větší rizikovostí projektů," řekl. "Firmy s výhodným oceněním akcií v současné době nacházíme ve Velké Británii. Španělsko a Švédsko jsou nyní nejdražší a Německo se jim přibližuje," upozornil pan Baumeler.

Rozdíly i v sektorech

Jsou velké rozdíly mezi jednotlivými sektory (obchodní plochy, hotely, průmyslové zóny, kanceláře, obytné budovy)? Jsou některé sektory více atraktivní než jiné?

"Mezi sektory lze vypozorovat rozdíly, ovšem většina nemovitostních firem obchodovaných na burze působí ve více sektorech. Investovat do nemovitostní firmy, která působí pouze v jednom sektoru téměř nelze," vysvětlil pan Bussel.

"Letos předpovídáme vyšší zisky u firem pronajímajících obchodní plochy," vyjádřili se pánové Sumner a Elwood. S tím souhlasí i pan Baumeler: "Zejména v regionech, kde nabídka zatím zaostává, v jižní a východní Evropě," řekl. "Jednotlivé sektory odrážejí atraktivnost dle aktuálního stavu v konkrétním regionu," dodal pan Korb.

Způsoby, jak investovat do nemovitostí

Přímo - Koupě obytného či komerčního prostoru nebo pozemku. Výnosy plynou z pronájmu a růstu tržní ceny nemovitosti. Výhody: rozhodovací pravomoci v rukou jednoho majitele (investora). Nevýhody: umístění podstatné části osobního majetku do jednoho projektu, omezená likvidita, časová náročnost, starosti s provozem objektu. Nemovitostní fond - V ČR teprve vznikají. Návrh legislativy potřebné k jejich fungování projednává Parlament ČR. Výhody (podle návrhu): investice přímo do nemovitostí, možná diverzifikace v sektorech a regionech, nemovitostní fond platí nižší daně než developerská (nemovitostní) firma. Nevýhody: podílník nemá podstatný vliv na řízení, omezená likvidita, velký podíl investice držený v hotovosti. Akcie nemovitostní firmy (např. developera) - Nákup akcie probíhá na burze přes obchodníka s cennými papíry. Výhody: okamžitá likvidita. Nevýhody: vyšší volatilita, starost s dividendami. Akciový nemovitostní fond investující do akcií nemovitostních firem obchodovaných na burzách - Jedná se o klasický otevřený podílový fond zaměřený na jeden sektor. Výhody: vyšší diverzifikace než při nákupu jedné akcie; likvidita do několika dní, automatická reinvestice dividend. Nevýhody: vyšší volatilita. Investiční certifikát, u něhož je výnos pro investora navázaný na vývoj akcie nemovitostní firmy nebo indexu nemovitostního sektoru - Emitenty certifikátů jsou banky. Obchodují se na burze. K nákupu a prodeji certifikátu je třeba využít služeb obchodníka s cennými papíry. Výhody: mnoho různých druhů certifikátů. Nevýhody: investor není majitelem fyzické nemovitosti, pouze se prostřednictvím emitenta certifikátu podílí na růstu tržní hodnoty daných nemovitostí a výnosech.

Akcie již nejsou levné

Jaké je současné ocenění evropských nemovitostních firem? Po strmých růstech jsou mírně nadhodnocené, shodli se odborníci.

"Nejsou levné. Loňský růst lze ospravedlnit zlepšujícími se fundamentálními faktory. Letošní růst je zatím také velmi silný a myslím, že druhé pololetí letošního roku bude pro nemovitostní akcie mnohem obtížnější." myslí si pan Bussel.

"Investoři už vyhnali ceny akcií dost vysoko. Obchodují se za ceny vyšší než udávají oceňovací modely. Tyto modely jsou ale většinou dosti konzervativní. U firem s dobrou perspektivou růstu je vyšší cena akcií v pořádku. Ve Velké Británii nacházíme akcie, které lze označit za levné," řekli pánové Sumner a Elwood. "Po nedávném výrazném růstu jsou plně oceněny," říká pan Baumeler. Podobného názoru je i pan Korb: "Označil bych je jako mírně nadhodnocené," sdělil.

Článek vyšel v časopisu FOND SHOP.

Otestovali jsme pro vás!

Průběžně podrobujeme kritickému redakčnímu oku či oku externí poroty různé produkty a finanční instituce. Co vše jsme zatím otestovali: Přemýšlíte o tom, že byste využili služeb finančního poradce? Podívejte se, jak dopadly námi testované poradenské firmy. Je vaše internetbankingová aplikace bezpečná, uživatelsky příjemná a cenově výhodná? Podívali jsme se jí na zoubek. Jak kvalitní poradenství a služby poskytuje vaše banka? Za kolik půjčují lichvářské společnosti? Otestovali jsme 10 pojišťoven, zda poskytují svým potenciálním klientům všechny důležité informace, jak jim to nařizuje zákon. Výsledky byly skoro k pláči. Nabízejí banky úvěry skutečně za ty úžasně nízké sazby, které inzerují? Podívali jsme se "na zoubek" i firmám poskytujícím spotřebitelské úvěry. Výsledky našich testů naleznete ve zcela nové sekci Otestovali jsme pro vás.

Co si o odpovědích odborníků myslíte vy?  Jaký je podle vás odhad budoucí výkonnosti fondů, které nakupují do portfolia akcie evropských nemovitostních firem? Co jsou podle vašeho názoru největší rizika pro ceny akcií evropských nemovitostních firem?