Všechno, co si dnes povíme, samozřejmě platí nejen pro hypotéky, ale pro všechny půjčky. Jenže u hypoték, protože jsou to půjčky mamutí, se může omyl jaksi prodražit mnohem víc než jinde.
Když se dnes mluví o finanční gramotnosti (a zaplaťpámbu se o ní mluví čím dál častěji), skoro vždycky se jedním dechem vyslovuje zkratka RPSN. Toto RPSN prý máme považovat za nejdůležitější parametr při porovnávání jakýchkoli půjček, včetně půjček na bydlení, nikoli úrokovou sazbu. Zkratka znamená roční procentní sazba nákladů. Při jejím výpočtu se nekalkuluje jen s úroky, ale i se všemi dalšími náklady a poplatky, které má dlužník věřiteli platit; jak samo sousloví napovídá, uvádí se v procentech za rok. Přesto se lidé stále až příliš často orientují spíš podle úrokové sazby.
Konstrukce úrokových sazeb a celkové nákladovosti se v jednotlivých bankách samozřejmě liší. Někde vám dají slevu za to, že si u nich zřídíte běžný účet (a budete ho aktivně využívat), jinde vám dají slevu za to, že si u nich založíte výhodné (častěji „výhodné“) pojištění (a budete ho platit po celou dobu úvěru), jinde vám poskytnou slevu, když si přes ně pojistíte nemovitost nebo u nich zřídíte kreditní kartu (kterou budete využívat). Slevu můžete někde dostat i za to, že se bance zavážete, že u ní zůstanete i při další fixaci (když ne, tak budete tvrdě doplácet). Za pojištění musíte ovšem platit, ani účty, které si musíte kvůli slevě pořídit, nemusí být zadarmo – a tak podobně. To všechno jsou náklady, které v úrokové sazbě neuvidíte.
Pojďme si udělat malý modelový příklad, využijeme podmínek, které nabízí jedna nejmenovaná zahraniční banka, působící ovšem v České republice.
Vlevo vidíme hypotéku bez slev. Vpravo si klient u finančního ústavu sjedná běžný účet a pojištění, za to dostane nikoli nevýznamnou slevu.
úvěr 1 milion na 30 let | |||||||
| % | měsíčně Kč |
|
| % | měsíčně Kč | |
úroková sazba | 4,24 | 4914 |
| úroková sazba | 4,24 | 4914 | |
|
|
|
| sleva za běžný účet | -0,3 |
| |
|
|
|
| sleva za pojištění | -0,1 | ||
| výsledná sazba | 3,84 | 4682 | ||||
vedení účtu | 150 | ||||||
pojistné | 500 | ||||||
celková splátka | 4914 |
| celková splátka | 5332 | |||
Můžete namítnout, že běžný účet má dnes každý a každý za něj platí, takže o nic nejde. Existují ale i účty zdarma, kde neplatíte žádné poplatky, nebo minimálně účty levnější. Podobně můžete namítnout, že pojistku člověk většinou platí tak jako tak, a ne-li, pak by možná měl začít. Je ale rozdíl, jestli máte pojištění zahrnuté přímo v úvěrové smlouvě a nemůžete ho měnit, přestat platit a podobně, nebo jestli si platíte pojištění nezávislé na úvěru, které upravíte dle vaší aktuální životní situace.
Nižší úroková sazba už tedy není výhodnější, měsíčně zaplatíte míň peněz, i když úrok samotný je vyšší.
Nesmíme ovšem zapomenout na pravidelné i jednorázové poplatky. Jedná se o poplatek za vyřízení úvěru, poplatek za odhad, pravidelný měsíční poplatek za vedení úvěrového účtu a podobně. V tomto případě budou stejné, jde o tutéž hypotéku. Není ale asi těžké představit si takové půjčky, z nichž jedna sice bude mít nižší úrok, ale poplatky „zařídí“, že se ve výsledku prohnete víc, než u půjčky s úvěrem vyšším. To všechno bere RPSN v úvahu.
Pochopitelně – v závislosti na okolnostech nemusí být ani RPSN tím nejdůležitějším, co rozhodne, od které instituce si úvěr vzít. Někdy může převážit rychlost vyřízení hypotečního úvěru, jindy zase možnost stavět bez dokládání faktur, možnost doplatit úvěr bez sankce i v době fixace a podobně.
Autor je poradce Partners
Dlouhodobý investiční produkt
Myslete na sebe a zabezpečte se na penzi co nejlépe. Třeba investováním do široké nabídky fondů.
Sdílejte článek, než ho smažem
Diskuze
Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy
26. 11. 2012 13:49
Nedávno jsem chtěl přefinancovat 500tis.(překlenovák u ČMSS 4,9). Zjistil jsem po doplacení 35%, že musím ještě čekat na HČ. Banky mi nabízeli "super" úrok 4,1% - skoro o jedno % nižší protože jsem "hloupej" a trval jsem na 1let fixu (chci každý rok bez poplatku dát něco navíc). Narvali mi 150 Kč poplatky, 5 korun za transakci, BÚ za 50 kč, pojištění 180,- a najednou jsem si to dal do kalkulačky a zjišťuji, že výsledná úroková sazba z levné hypotéky udělá 6,2%. Překlenovák už se tento rok nevyplatí, protože se snížila podpora a začali úročit úroky (před tím, jsem byl ubezpečován, že stačí doplatit 35% z CČ, ale neřekli mi o HČ). Marně jsem pracovnici vysvětloval, že ostatní platby k hypotéce nepotřebuji a že úroků platím každý rok méně zatímco ty poplatky jsou pořád stejné - proč mám platit 4800 ročně za nic. Takže radši pozbírám drobné a doplatím tam zbytek, aby to zasrané HČ poskočilo a normální úvěr o stavební spořitelny by měl být (alespoň co mi navykládali) v pohodě. A navíc můžu kdykoliv posílat peníze navíc čímž si snížím úroky. Lidé včetně finančních poradců se orientují podle úrokové sazby, ale ve skutečnosti i úroková sazba 3% je může klidně vyjít i na 6%. Nevěřil jsem tomu, ale když jsem si to dal do tabulky tak je to pěkná petarda.
V diskuzi je celkem (6 komentářů) příspěvků.