Jak vyzrát na hypotéku

Roman s Adélou se rozhodli prodat byt po Romanově babičce a koupit malý domek kousek od Prahy. Realitní makléř jim řekl, že prodávající má na domě hypotéku, ale tvrdil, že to nebude vůbec žádný problém a že od současného majitele mohou převzít dům i s hypotékou. A tak složili nevratnou (!) rezervační zálohu a vyrazili za člověkem, který jim měl vyjednat v bance převzetí hypotéky. Poslal je za ním realitní agent. Roman s Adélou tušili, že nemají dost vysoké příjmy, aby jim banka dala peníze na cenu celého domu. Získali ale pocit, že pro převzetí stávající hypotéky by to nemuselo vadit. Navíc mají přece byt, ten prodají, a tak si budou muset půjčit jen menší část.

Jenže – ukázalo se, že původní hypotéka byla sjednaná za nápadně nevýhodných podmínek, které převzít nechtějí. A i kdyby ano, banka s nimi i tak bude jednat jako s žadateli o novou hypotéku a před uvolněním peněz z hypotéky bude banka chtít navíc doložit použití peněz, které Roman s Adélou dávají ze svého. Takže prodat byt bude třeba ještě před koupí domu.

Naštěstí byla realitní kancelář vstřícná a netrvala na termínech z rezervační smlouvy, aby byl čas to všechno vyřídit. Jenže jak se jednání o úvěru vlekla, prodávající přestal svou hypotéku splácet a banka v tichosti prodala jeho dluh i s domem, kterým za něj ručil, firmě specializované na vymáhání pohledávek...

Vzít to za správný konec...

Nebudu vás napínat, příběh podle skutečné události má dobrý konec. Ale než jsme to celé rozmotali, stálo to skoro půl roku času, vyjednávání a nejistoty. Tohle všechno si Roman s Adélou mohli ušetřit, kdyby měli všechno rozmyšlené a připravené s někým, kdo se na plánování rodinných financí specializuje a zná možnosti a podmínky hypoték v jednotlivých bankách. Ten člověk by je nejspíš také upozornil na problémy, které mohou nastat, a na většinu věcí se mohli spolu s ním dopředu připravit.

Dozvěděli by se, že „převzít hypotéku“ znamená sjednat si s bankou úplně nový úvěr a při výběru banky být omezen jen na tu, která má dům momentálně v zástavě (většinou s podmínkami, jaké měla původní hypotéka). Přitom je nasnadě jednodušší řešení: hypotéku prodávajícího vyplatit úvěrem z jiné banky a zástavu převést.

Zjistili by také, že je možné část peněz získat z úvěru ze stavebního spoření bez zástavy nemovitosti. A že banka v některých případech může uvolnit peníze i ve chvíli, kdy nemůže vzít nemovitost do zástavy. Dozvěděli by se, že když si vezmou hypotéku před prodejem svého bytu a k úvěru si vezmou spolužadatele z rodiny, jehož příjem je vyšší, můžou po roce (a prodeji bytu) úvěr snížit a spolužadatele z úvěru vyvázat – a mnoho dalších věcí. A kdyby byl jejich poradce profesionál, poradil by si případně i se zástavou u vymahačské firmy, které se banky většinou štítí.

Odkud začít?

Co byste tedy měli mít ze všeho nejdříve rozmyšlené, když uvažujete o hypotéce? Samozřejmě je podstatné vědět, kolik stojí nemovitost, kterou chcete. Ale neméně důležité je také rozvážit, kolik peněz ještě spolkne, než bude vypadat tak, jak chcete. Dál je potřeba spočítat hotovost, kterou máte k dispozici, rozvážit, kolik si měsíčně můžete dovolit splácet. V tomto bodě je k sobě málokdo opravdu upřímný, většinou máme velké oči. Proto pokud zatím nemáte vybranou nemovitost, odhadněte s kalkulačkou na Peníze.cz výši splátky, založte si nějaký bezpoplatkový účet a tam každý měsíc „splátku“ posílejte. Sami uvidíte, jak jste na tom se „splátkovou disciplínou“, když najednou nečekaně budete muset vložit peníze do opravy auta nebo když (stejně nečekaně) udeří plnou silou Vánoce. Až budete platit hypotéku naostro, nic z toho „ji nebude zajímat“.

Abyste v tom nebyli sami

Tohle všechno nemusíte počítat a vyřizovat sami. Můžete se spojit s někým, má patřičné zkušenosti. Nehledáte ovšem hypotečního makléře, člověka, který vám hypotéku jenom vybere a v bance sjedná. Potřebujete někoho, kdo ji s vámi naplánuje, s ohledem na vaše přání, ale také možnosti – a k tomu navíc dokáže také vybrat banku a sjednat úvěr. Co by měl takový člověk umět a jak ho poznáte?

První schůzka s takovým člověkem bude určitě nezávazná, pokud vám hned začne vykládat, jaká hypotéka je určitě nejlepší, poděkujte a hledejte dál. Profesionála poznáte tak, že nechá vykládat především vás: bude se vás ptát na takové věci, jako jak často si kupujete auto a za kolik, kolik peněz plánujete mít v krátkodobých i dlouhodobých rezervách, na co všechno a na jak dlouho vám takové rezervy mají vystačit nebo jak si představujete svůj život a svoje finanční náklady za dvacet nebo třicet let. I takové otázky jsou na místě – ony totiž hypotéky bývají na takhle dlouhou dobu, takže než si takovou potvůrku uvážete na krk, je dobré plánovat i to, co bude, až se jí zbavíte. Chcete mít v šedesáti splacenou hypotéku, na účtu nulu a začínat od začátku spořit na živobytí? A víte, že po třiceti letech bude váš dům nebo byt vyžadovat víc peněz na údržbu než dneska?

Úroková sazba, její fixace, poplatky a sankce

Většinu zájemců o hypotéky zajímá zejména úroková sazba. Je to pochopitelné, protože při úvěru v řádech milionů, který budete splácet desítky let, může každá desetina procenta na úroku hrát velkou roli. Jenže úroky nejsou to jediné. Už proto, že se skoro nikdy nenastavují na celou dobu splácení. Banka vám je garantuje (fixuje) na nějakou dobu, po ní přichází s novou (a většinou míň příznivou nabídkou). Kromě úrokové sazby samotné je tedy minimálně stejně důležitá doba fixace. Spolu s úrokem banka navíc fixuje spoustu dalších věcí a jakékoli změny (včetně třeba prodeje nemovitosti, prodloužení splácení úvěru nebo částečného splacení) je dobré plánovat vždy k datu, kdy fixace úroku končí.

Dál vás samozřejmě zajímají poplatky spojené s vyřízením hypotéky, poplatky za odhad nemovitosti, poplatky za vedení běžného účtu, který si kvůli hypotéce budete muset ve financující bance založit, ale také další parametry, například jestli máte možnost nevyčerpat všechny peníze, které vám banka slíbila půjčit – a jestli za to budete, či nebudete platit penále.

Možná vám také není jedno, jak rychle půjde v bance proces schvalování a přidělení úvěru. A jestli si půjčujete na stavbu domu, potřebujete vědět, kdy, jak a na základě kterých dokumentů vám banka uvolní potřebné peníze.

Financování stavby

U té stavby bychom se mohli chvíli zastavit. Zde se totiž podmínky jednotlivých bank hodně liší a dobré plánování ušetří spoustu starostí. Takže čas na druhý příběh ze života:

Obchodní rejstřík: aplikace Apple

Aplikace Obchodní rejstřík je určená pro chytré telefony a tablety od společnosti Apple. Vyhledávat je možno buďto vložením názvu společnosti, nebo zadáním identifikačního čísla (IČO). U osob stačí zadat jméno a příjmení. O vše ostatní se již postará náš Obchodní rejstřík.

Aplikaci, vyvinutou pro Peníze.cz společností Onmeco, si můžete stáhnout na této adrese: Obchodní rejstřík

Případně můžete využít Katalog českých a slovenských vývojářů. Obchodní rejstřík

Kromě Obchodního rejstříku si mohou uživatelé iPhonů a iPadů stáhnout také praktické čtečky článků publikovaných na webech Peníze.cz a Finmag.cz. Aplikace najdete zde:

• Peníze.cz
• Finmag

Lucie s Michalem se rozhodli nechat si postavit na klíč montovanou dřevostavbu na pozemku, který si Michal koupil krátce před svatbou. Měli nějaké vlastní peníze, a tak za ně nechali vybudovat sítě na pozemku a udělat potřebné terénní úpravy a zcela podle harmonogramu přípravy a realizace stavby zaplatili dodavatelské firmě několik záloh. Když už peníze docházely, rozhodli se navštívit svoji banku a požádat o hypotéku.

Když byla hypotéka před podpisem, Michal si přečetl text smlouvy a zachvátila ho panika. Než banka „pustí peníze“, chce vidět stavební povolení – to snad dostaneme každým dnem –, ale také chce, aby stavba byla zapsaná do katastru jako stavba. A to není jen tak. Když montovaný dům přivezou, není ještě co zapsat do katastru, ale dva dny poté už stojí hrubá stavba, začne se pokládat střešní krytina – a peníze už budou potřeba.

Michal s Lucií tedy smlouvu nepodepsali a začali hledat jiné řešení. Zjistili přitom, že ne každá banka financuje jakoukoliv dřevostavbu. Většina bank má seznam dodavatelů, které jediné akceptuje, jinak úvěr neposkytne. Tím se výběr značně zúžil, protože firma, kterou Michal vybral, na seznamech většinou nebyla.

Řešení se našlo a docela velkou částku nakonec banka uvolnila ještě před vydáním stavebního povolení – oproti zástavě samotného stavebního pozemku. Banka samozřejmě stavební povolení a zapsání stavby do katastru také požadovala, ale až pro uvolnění dalších peněz – a to už dům stál včetně oken a dveří a firma pracovala na podlahách a obkladech koupelen. Takže i zástavní hodnota už byla v té době mnohem vyšší a banka byla s úvěrem stejně spokojená jako klient.

Pokud nestavíte na klíč, čeká vás pravděpodobně další lahůdka v podobě překročení rozpočtu na stavbu. Podle mých dlouhodobých zkušeností vzrostou v průběhu stavby finanční náklady v průměru o 20 až 50 procent. Není ale výjimka, když skutečné náklady dosáhnou dvojnásobku původního rozpočtu. Není asi jednoznačná dobrá rada, jak rozpočet nepřekročit, ale pokud jde o hypotéku, má smysl nechat si schválit vyšší úvěr, než myslíte, že budete potřebovat – a po skončení stavby nedočerpat úvěr celý.

Nedočerpání úvěru ovšem může být spojeno s ošklivými poplatky nebo sankcemi, o kterých je potřeba se poradit dopředu – a vybrat banku, kde takové poplatky nejsou (při nedočerpání 20 nebo třeba také 50 procent původního úvěru).

Většina bank vám při nedočerpání úvěru sníží úměrně k nižšímu úvěru výši měsíční splátky. Jsou ale i banky, které v takovém případě ponechají splátku ve stejné výši, jako kdybyste si půjčili všechno, a zkrátí vám naopak dobu splatnosti celého úvěru. Je dobré vědět předem, kterou z variant vaše banka použije – ať se pak nedivíte. Vysoká splátka z nízkého úvěru může být nečekaná komplikace.

Když skončí fixace

V den skončení fixace úrokové sazby máte možnost dělat s hypotékou změny, a to ve všech bankách bez poplatku. Můžete splácení úvěru zkrátit (zvýšit splátku) nebo prodloužit (snížit splátku), můžete úvěr částečně nebo úplně splatit nebo třeba změnit délku dalšího fixačního období. Jenže koncem fixace také končí slib banky ohledně výše úrokové sazby, kterou jste v právě skončeném období měli. Je tedy potřeba si s bankou vyjednat nové podmínky. Začíná to tím, že zhruba měsíc před skončením fixace pošle banka návrh, jak si to s vámi a s vaším úvěrem představuje dál – a ten nemusí odpovídat tomu, jak si to představujete vy.

V té chvíli je dobré mít připravenou nabídku jiné banky, která by úvěr převzala. Když jste připraveni, můžete konkurenční nabídkou přimět stávající banku k vylepšení podmínek, a když se to nepodaří, můžete s úvěrem přejít jinam. Je však dobré dát si pozor, aby poplatky spojené se změnou banky (odhad, katastr…) nestály víc, než změnou banky ušetříte. I když je refinancování hypotéky z jedné banky do druhé poměrně obvyklé, je s ním spojená spousta starostí a času. A ten čas vás také něco stojí. Takže vás čeká vážné rozhodnutí, zda se změna vyplatí.

Na co všechno lze mít hypotéku

Anketa

Jak byste si poradili s hypotékou vy?

Dokážu si všecko propočítat a naplánovat sámHledal bych rady na internetu a ptal se známýchObešel bych několik bank a s nabídkami šel vyjednávat do té svéObešel bych několik bank a šel do té s nejlepšími podmínkamiSvěřil bych se ve své bance, vždycky mi poradiliNašel bych si hypotečního makléřeProbral bych ji s finančním poradcem

Hypotéka je úvěr určený na bydlení a spojený se zástavou nemovitosti. Přitom „určený na bydlení“ může znamenat třeba koupi nemovitosti, výstavbu, přestavbu či rekonstrukci, splacení jiného úvěru na bydlení, vypořádání vlastnických práv k nemovitosti po rozvodu nebo v rámci dědictví a také refundaci vlastních prostředků investovaných do nemovitosti. Kromě bydlení vlastního můžete koupit byt nebo dům na pronájem a za určitých podmínek může být ten dům i v zahraničí. A dokonce jsou i hypotéky bez účelu bydlení, těm se říká americké a platí pro ně trochu jiná pravidla.

Co když není na splátky

Na konec se ještě zastavím u té nejsmutnější kapitoly v románu o hypotékách, a tou je situace, kdy dlužník ztratí schopnost splácet. Záleží samozřejmě na hloubce a trvalosti problému, ale vždy a ve všech případech je potřeba nestrkat hlavu do písku a s bankou komunikovat co nejvíc v předstihu, protože řešení situace je tím těžší, čím dál to necháte dojít. A jestli máte sjednaný úvěr přes hypotečního makléře nebo finančního poradce, zavolejte nejdřív jemu. Tohle je přesně úkol pro něj.

Autor je finanční poradce Partners For Life Planning; psáno pro Moje peníze, přílohu časopisů vydavatelství Mladá fronta

Kolik ušetříte s fotovoltaikou?

Zjistěte své roční úspory zdarma a do 2 minut. S Řešímto.cz porovnáte nabídky od ověřených dodavatelů ve vašem okolí.

Vyzkoušet zdarma

Sdílejte článek, než ho smažem