Škola finanční gramotnosti: hypotéky

Roman Baroš | rubrika: Když se řekne | 18. 10. 2011 | 3 komentáře

V minulém díle naší Školy finanční gramotnosti jsme načali téma hypoték, dnes si vysvětlíme pár dalších důležitých pojmů. Probereme fixační dobu, hypotéky s plovoucí sazbou a refinancování.

Předchozí lekce věnovaná hypotékám
Škola finanční gramotnosti: úvod do hypoték
Kromě ní se může – protože hypotéka je speciální odrůda půjčky – hodit i opakování z lekce
Škola finanční gramotnosti: jak si (ne)půjčovat

Fix a fixace

Fix není (v tomto případě) psací pomůcka a fixace není (v žádném případě) její používání na tabuli. Ve světě financí a zvláště hypoték fix znamená, že po určitou dobu – dobu fixace nebo fixační období – je úrok pevně „zafixován“ na nějaké výši, je po tuto dobu neměnný. Po uplynutí doby fixace banka nabízí novou úrokovou sazbu.

Délku fixačního období si můžete zvolit při sjednávání hypotéky, běžně to bývá jeden rok nebo tři pět či deset let, ale můžete najít i jiné nabídky. Teoreticky jde dojednat fixační období stejně dlouhé jako celou hypotéku, jinými slovy budete mít garanci, že úrok bude stejný po celou dobu splácení. Otázkou samozřejmě zůstává, zda je to tak dobře.

Braňte se, čekají na to

Těsně před koncem fixačního období vám přijde z banky dopis s oznámením, že fixační období končí, a s nabídkou nových podmínek – tedy s nabídkou nového úroku a délky období, po které bude platit. Banky tento dopis posílají na poslední chvíli a mají k tomu praktický důvod: nechtějí vám dát čas, abyste si mohli dohodnout refinancování hypotéky u jiné banky za výhodnějších podmínek. Co je to refinancování a proč je dobré nečekat na dopis od stávající banky, to se dočtete níž.

Pokud už jste ale dopis s novou sazbou dostali a vůbec jste to nečekali – prostě jste na konec fixačního období zapomněli, začíná boj o čas. Pokud to stíháte, tak ještě dnes, nejpozději zítra vyrazte do banky a nabídku, která dost pravděpodobností bude méně výhodná než stávající podmínky, jim (obrazně řečeno) otlučte o hlavu. Nebojte, jsou zvyklí a připravení. Někdy stačí jen přijít a vyjádřit nespokojenost, někdy budete muset být tvrdší.

TIP LEKTORA

Nabídku banky na nový úrok berte opravdu jako nabídku. To znamená, že se o ní dá vyjednávat. Banky zkoušejí, co všechno si klienti nechají líbit. Vy si nic líbit nenechejte a o sazbě vyjednávejte.

► Jak na to, s tím vám poradí článek Hypotéka: řekněte si o lepší nabídku
► A odstrašujícím příkladem poslouží článek Kliente, otřes se! Speciální ždímací program pro věrné zákazníky

Každý řeší dilema, zda zvolit fix kratší nebo delší. Recept je jednoduchý: pokud jsou úroky vysoko, zvolte krátkou fixační dobu (jeden rok), abyste co nejdříve mohli přefinancovat nebo alespoň přejít na nižší úrok. Pokud jsou sazby nízko, berte dlouhý fix (pět či deset let), abyste na těchto sazbách vydrželi, než krize přijde a zase odejde. To se všechno snadno řekne, ale hůř provede. Nikdo z nás nemá funkční křišťálovou kouli. Proto si někdo z matematicky nadanějších kolegů dal tu práci a vypočítal, že historicky se vyplatilo brát spíš krátké fixy než ty dlouhé. To samozřejmě neznamená, že tomu tak bude i nadále, nicméně malá nápověda to určitě je.

Předchozí lekce

Float neboli plovoucí sazba

Jiným typem hypotéky je plovoučka, plovoucí hypotéka (též float hypotéka či hypotéka s floatingovou/plovoucí sazbou), kterou už mají v nabídce i některé české banky. U plovoucí hypotéky nemáte žádné fixační období a nemáte fixní sazbu. Vaše úroková sazba se řídí sazbou vyhlašovanou ČNB a teoreticky se může každý měsíc měnit. V praxi se to samozřejmě neděje tak často a třeba za poslední rok se „to“ ani nehnulo. Pokud by k nějaké změně přece jenom došlo, banka vás včas upozorní dopisem, že vaše nová sazba je tolik procent, čili nová splátka je tolik korun.

Float hypotéky jsou principiálně vždy levnější než fixované, a to z jednoduchého důvodu. Úroková sazba se (opravdu hodně zjednodušeně) skládá ze tří částí:

procento, za jaké si hypoteční banka půjčuje od ČNB
procento, které chce hypoteční banka vydělat
procento, které si tam hypoteční banka dá jako polštář pro případ, že by ČNB zdražila

U plovoucích hypoték si banka žádný polštář dávat nemusí, riziko změny sazby ČNB klient přebírá na sebe. Z toho důvodu jsou float hypotéky levnější.

Dnes je situace taková, že sazby ČNB jsou tak nízko, že už těžko půjdou ještě níže, i když stát se to může, viz snížení v USA na nula procent! Takže spíše hrozí, že splátky hypotéky půjdou nahoru, než dolů. Proto také existuje něco jako záchranný kruh, který funguje tak, že z plovoucí hypotéky můžete kdykoliv „utéct“ do klasické fixované hypotéky. O přesných podmínkách přechodu se ale předem informujte ve své bance.

TIP REDAKCE

Když se objevily floatingové hypotéky s lákavými podmínkami, Peníze.cz neváhaly a připravily srovnání. Co jsou to tedy floatingové hypotéky, jak fungují, na co nás lákají a co doopravdy nabízejí? Čtěte dvoudílné srovnání čtyř hypoték s plovoucími sazbami:

► Floatingové hypotéky pod lupou. Pozor na reklamní lákadla
► Floatingové hypotéky pod lupou. Pozor na reklamní lákadla II

Refinancování hypotéky

Refinancování hypotéky není nic jiného, než že si u konkurenční banky vezmete novou hypotéku a tuhle starou jí jednorázově splatíte. Všechny banky si samozřejmě své klienty brání a naopak se je snaží přetáhnout konkurenci. Vydělá na tom samozřejmě klient. Tedy – pokud se trochu stará. Důležité je ohlídat si, kdy vám dobíhá fixační doba, a řekněme s dvou- nebo tříměsíčním předstihem začít jednat...

Vložte do toho svůj čas a oběhněte si pár bank, ukažte jim svoji stávající hypotéku, svěřte se jim, že máte strach, že nová úroková sazba bude nesmyslně vysoká, takže se preventivně ptáte, jaká by byla nabídka tady. Až vám přijde domů výše zmíněný dopis s novým úrokem, už budete mít v ruce tak dvě až tři lepší nabídky a rovnou můžete vyrazit vyjednávat. S takovými argumenty v ruce vám sleví každá banka. A kdyby neslevila, refinancování se nemusíte bát. I když to stojí čas.

Administrativní náročnost převodu hypotéky je jen o málo jednodušší než vyřídit hypotéku novou, ale stále se to vyplatí. Dost možná už nebudete muset dělat nový odhad nemovitosti a obíhat katastry a měnit zápisy. Doložit znovu příjmy ale zřejmě budete muset. Do karet vám ovšem hraje to, že jste žádané zboží: banky se samozřejmě snaží celý proces zjednodušit a zrychlit, aby konkurenci přetáhly co nejvíc klientů.

Nákup a prodej nemovitosti s hypotékou

Rozhodně neplatí to, že když si koupíte nemovitost na hypotéku, už se jí celých 30 let nezbavíte. Úplně normálně ji můžete dát k prodeji. Necháte si jen od své banky vyčíslit dluh k nějakému datu a je to. Například prodáváte byt za tři miliony, zatím však ještě dva miliony dlužíte v bance. Nový kupující pak – bez ohledu na to, zda platí hotově, nebo si vyřídí svoji hypotéku – zaplatí váš dluh v hypoteční bance a zbytek (v tomto případě jeden milion) pošle na účet vám. Z řečeného plyne, že věc funguje i obráceně, tedy že vy můžete koupit byt, který stávající majitel aktuálně splácí hypotékou.

Při koupi nemovitosti zatížené hypotékou si dejte pozor na poplatky za předčasné splacení hypotéky, někdy jsou poměrně vysoké. Selský rozum říká, že by je měl platit prodávající (je to přece jeho hypotéka), ale nemusí to tak být. Od samého počátku se starejte, kdo tyto poplatky uhradí, a nechte si to zanést do smlouvy. Zaplatit si vlastního právníka, který se v oboru vyzná, je v tomto případě velmi vhodné.

Příští týden už „vyrazíme do banky“. Teorii máte v malíčku, takže se vrhneme do praxe.

Autor je finanční poradce Partners For Life Planning

Jestli se vám vyplatí hypotéku refinancovat, vám poví naše nová kalkulačka.