www.rizikovydluhopis.cz

Emitentem dluhopisu je společnosti CDC – Credit and Developement Company. V obchodním rejstříku má zapsány činnosti – inženýrská činnost v oblasti stavebnictví a činnost realitní kanceláře a splacené základní jmění lehce přes sto milionů korun. Dle svých webových nabízí k prodeji několik nemovitostí a poskytuje půjčky zajištěné nemovitostmi. Informace o hospodaření firmy na stránkách CDC nenajdete, pokud si ale dáte práci, tak na Dluhopis.cz je jich dostatek. Oproti minulé emisi, kterou firma nabízela bez prospektu, se letos polepšila (částečně na nátlak KCP) a publikovala prospekt i k minulé emisi. Jeho součástí je i výtah z výroční zprávy, který je bezesporu zajímavým čtením.

Jedenáct nebo sto milionů?

Základní jmění firmy zapsané v rejstříku a uváděné na všech materiálech je sto milionů jedenáct tisíc korun. Tato částka se vyskytuje i v účetnictví. Trošku ji ale kazí fakt, že proti ní stojí kumulovaná ztráta minulých let ve výši 89 milionů korun, vlastní kapitál se tak "smrskává" na necelých 11 milionů. To už zní trochu jinak než sto. Je také otázkou, jak základní jmění společnosti vůbec vzniklo. Mohlo totiž být vytvořeno 10 hektary pozemků v obci Březí (viz níže) a nějakou další transakcí, které však nakonec musely být účetně přehodnoceny a způsobily v roce 2000 ztrátu téměř 93 milionů korun. Ta podle výroční zprávy vznikla přeceněním zmiňovaného pozemku (-47 milionů) a odpisem pohledávky (pravděpodobně za některou společností ze skupiny Finnex Group).

Navíc už z minulé emise dluhopisů získala firma 14,25 milionu korun (celou dvacetimilionovou emisi se nepodařilo rozprodat), výše cizích zdrojů tak už dnes přesahuje vlastní jmění firmy. To není nic neobvyklého, pro nepříliš zvídavého či nezkušeného investora však může být informace o skutečném vlastním jmění firmy (jedenáct místo sta milionů) zásadní při posuzování rizika investice.

Ferda mravenec, realitní práce všeho druhu

Ještě ve výroční zprávě za loňský rok je uvedeno, že společnost nemá žádné zaměstnance a ani členové statutárních orgánů nepobírají žádnou odměnu. Podle odborníka na realitní branži, který si nepřál být jmenován je takováto praxe běžná. I řada "renomovaných" realitních kanceláří má jako zaměstnance jen ředitele a sekretářku, ostatní pracují na živnostenský list. Podle vyjádření společnosti se ale tento stav již změnil a firma má čtyři zaměstnance.

Podle webových stránek jsou hlavními činnostmi společnosti reality a poskytování půjček přes server pujcmi.cz. Pohled do nabídky realit je zvláštní, vypadá to jako sbírka podivného sběratele – rekreační chata, stavební pozemek na Slapech, rodinný domek na Klatovsku, rodinný domek na Mělníku, bývalý pivovar (s dovětkem prodáno), ohromný skladový areál na Trutnovsku, byt v Praze 4 (opět s dovětkem prodáno), deset hektarů stavebních pozemků v okrese Praha-východ a luxusní byt v Průhonicích. Podle představitelů firmy tato "sbírka" vznikla většinou z propadlých zástav z půjček.

Poskytování půjček nebylo ještě ke konci roku 2001 moc úspěšné, firma totiž půjčila většinu získaných zdrojů mateřské Venture Group (na konci roku 2001 to bylo celkem 7,39 milionu korun jistiny plus 759 tisíc korun úroků) a "sesterské" Venture CZ (1,1 milionu plus 35 tisíc korun úroků). Ostatní půjčky, což je pravděpodobně skutečný byznys uskutečněný přes server pujcmi.cz či další prodejní kanály představovaly jen 660 tisíc korun půjček, které ke konci loňského roku nesly 107 tisíc korun úroků.

Kde bydlí pan šéf?

S dluhopisem CDC zdánlivě nesouvisející otázka. Pokud ukládáte peníze do banky, taky se neptáte, kde bydlí pan ředitel. U CDC je ale jedna zvláštní shoda. Jedna z nemovitostí, které nabízejí na svých stránkách, výše zmiňovaný luxusní mezonetový byt v Průhonicích, má shodou okolností stejnou adresu jako (alespoň podle Obchodního rejstříku) místopředseda představenstva CDC Martin Zach. Podle vyjádření Petra Jahody, PR specialisty skupiny Venture Group (kam patří i CDC), pan Zach už na této adrese nebydlí a byt je v majetku CDC. Důvod, proč si Martin Zach nenechal změnit svou adresu v záznamech u řady ostatních firem, je neznámý. Podle katastru nemovitostí ale Martin a Jana Zachovi ve stejném domě, kde je nabízený byt, vlastní garáž. U záznamu v katastru mají jako svou adresu uvedenou adresu bytu prodávaného CDC.

Odborník na reality, kterého jsem požádali o hrubý odhad ceny (CDC nemovitost nabízí za 6,9 milionu korun), vyslovil názor, že Průhonice nejsou pro výstavbu podobných bytů nejvhodnější (luxusní byty jsou žádanější více do centra Prahy), ale že danou cenu nepovažuje za nereálnou – pokud by sám měl podobný byt prodat, tak by se o podobnou cenu také pokusil.

Rodinné domky v rozoraném poli

Kromě luxusního bytu je mezi nabízenými realitami i deset hektarů pozemků v obci Březí v okrese Praha-Východ. Na stránkách CDC lze najít jejich prezentační stranu s tím, že jde o pozemky k výstavbě rodinných domků. Trochu se od toho ale liší údaj poskytnutý okresním úřadem Praha-Východ. Jde prý o ornou půdu nezařazenou do územního plánu – případná výstavba rodinných domků by tak vyžadovala řadu komplikovaných a zdlouhavých kroků. Ty musí iniciovat obec. Starosta obce Březí nebyl po telefonu příliš sdílný, z toho mála, co nám řekl, však vyplývá, že v posledních čtyřech letech nebyl k přeměně pozemků na stavební parcely učiněn ani jeden krok. Důvodem může být fakt, že CDC nedodržel (podle tvrzení starosty) některé sliby učiněné vůči obci Březí. Starosta také namítal, že představitelé CDC stále neprokázali, že jsou vlastníky těchto pozemků. Podle katastru nemovitostí však CDC je vlastníkem parcel v katastru Březí o celkové výměře cca 92 tisíc čtverečních metrů. V tomto směru tedy starosta nemluvil pravdu. Samotné CDC nám na náš dotaz jak to s oněmi pozemky je, zpřístupnilo řadu dokumentů z kterých vyplývá, že přeměna orné půda na stavební parcely byla na dobré cestě, změna vedení obce však z neznámých důvodů znamenala konec celá záležitosti a je tak v současnosti na mrtvém bodě. CDC proto zvažuje podání žaloby na obec za nedodržení předchozích dohod.

V praxi často "přeměna olova (orné půdy) ve zlato (stavební parcely)" funguje tak, že místní zastupitelstvo podnikne kroky vedoucí k přeměně zemědělské půdy na stavební pozemky výměnou za něco (osvětlení, kanalizaci, plyn...), v tomto případě by mělo jít o vodovod, kanalizaci a čističku odpadních vod. Tento "úplatek" je více než logický - přeměna orné půdy na stavební parcely totiž může znamenat růst jejich hodnoty na deseti i vícenásobek. Ceny za metr čtvereční stavební parcely se v oblasti Praha-východ v současnosti pohybují mezi 250 korunami (probíhá řízení o změně územního plánu) až po 2000 korun (pozemek je přímo určen k výstavbě domů, je zasíťován a je na atraktivním místě). Cena orné půdy může být podstatně nižší, pohybuje se v desítkách korun za metr, pokud by však šlo o pozemek, kde je možná jejich snadná přeměna na parcely určené k výstavbě domů, cena by byla vyšší a mohla by dosáhnout i dvou až tří set korun za metr. Tyto údaje dobře korespondují s nabídkou CDC – pozemky se snaží prodat za 25 milionů (tj. 250 korun za metr), v účetnictví je má oceněné na tři miliony (30 korun za metr). Jediné co do toho nezapadá je jejich pořizovací cena – 50 milionů (tj. 500 korun za metr). Je ale také možné, že tento pozemek byl vlastně "zakladatelem" celé společnosti. Nasvědčovat by tomu mohl fakt, že mezi zneplatněnými částmi výpisu je v Obchodním rejstříku zapsáno: jediný akcionář Březí Development Company. Pokud v roce 1998 vzniklo ocenění tohoto pozemku na padesát milionů korun (vzhledem k pokročilému stádiu změn v územním plánu vše nasvědčovalo tomu, že takovou hodnotu skutečně mají), mohl tak existovat první vklad do CDC – Credit and Development Company (tehdy Pražský fond pozemků a.s.), jeho základní jmění při založení totiž bylo 50 011 tisíc korun.

Kromě výše zmíněného vlastnictví pozemků vyplývá z katastru nemovitostí ještě jedna zajímavost. Jedna část pozemků (asi 2,3 hektaru) je zastavena ve prospěch tří subjektů jako zástava ve výši 6,5 milion korun. Představitelé firmy k tomu pouze uvedli, že jde o ručení za cizí obchod.

Kdo stojí za CDC

Podle materiálů firmy je většinovým vlastníkem CDC společnost Venture Group SA (VG) založená na Britských panenských ostrovech. Částečným vlastníkem by mohl být i Evropský průmyslový holding (EPH), vyplývá to alespoň z informací uvedených v týdeníku Euro. EPH byla "nástrojem" prostřednictvím kterého byly peníze klientů fondů Finnex nainvestovány do minoritních (a pravděpodobně bezcenných) podílů ve dvou ukrajinských továrnách. Šéf české organizační složky VG Martin Zach se od aktivit Finnexu distancuje a tvrdí, že svůj podíl ve Finnexu dávno prodal svému někdejšímu společníkovi Jiřímu Langrovi (dnes je ve vazbě).

To ale vznáší několik otázek – Zach se po vystoupení z Finnexu objevuje jako někdo, kdo sice nic nevlastní, ale spravuje rozsáhlý majetek. VG vlastní CDC, 1. českou internetovou líheň a má podíly v řadě dalších firem. Peníze VG prý pocházejí od jihoamerických investorů, kteří se rozhodli investovat do českého internetu. Tato historka ale zní přinejmenším podivně. V době, kdy vznikla české pobočka Venture Group (červen 2000) byl jihoamerický internetový prostor považován za potenciálně velice silný trh, mnohem rozvinutější a s podstatně větším potenciálem než český. Jihoameričtí internetoví guruové měli dokonce své "Silicon Valey" ve Floridském Miami, tradičním centru hispánské komunity ve Spojených státech. Proč by se tedy jihoameričtí investoři vydávali (navíc kryti společností v daňovém ráji) se svými penězi do Čech?

Celá záležitost ale může mít mnohem prostší vysvětlení, za anonymní firmou v daňovém ráji se skrývají podnikatelé z Čech (tuto skutečnost nelze prokázat a v tomto případě jde pouze o dohady), kteří takto investují své horké peníze zpátky v prostředí, které znají. Kdyby na ně došlo v souvislosti s některou starou kauzou, mohou říci: "já nic nemám, toto všechno je majetek jihoamerických investorů chráněný mezinárodními dohodami, ten nemůžete zabavit..." Zapadala by do toho i skutečnost, že Martin Zach bydlí (alespoň podle údajů v obchodním rejstříku) ve výše zmíněném bytě v Průhonicích nejméně od roku 1996. V té době však neexistovalo CDC, majitelem bytu tak byl někdo jiný, pravděpodobně on sám. Později (třeba v předtuše problémů) jej mohl prodat CDC a nějaký byt si najmout a stát se tak někým, kdo téměř nic nevlastní. Zatímco dříve byl společníkem v řadě firem, dodnes zůstal jen v jedné Autoimport, s.r.o. Konkurz v ní byl pro nedostatek majetku zrušen.

Koupit či nekoupit?

Pokud se i po přečtení výše uvedeného stále ještě ptáte, zda-li si máte tento dluhopis pořídit, tak lze říct následující – jde o vysoce rizikovou investici, kterou bychom v zahraničí řadili do kategorie junk bonds. Jejich nákup může mít smysl, musíte si však zajistit dostatečnou diverzifikaci portfolia a také si před nákupem zjistit co nejvíce informací o firmě. Její představitelé byli v řadě záležitostí dosti otevření, pokud nad dluhopisem uvažujete, určitě se jich jděte zeptat na to, co vás zajímá. A investujte pouze v případě, že všechny otázky a pochybnosti, které budete mít, budou jejich odpověďmi dostatečně vysvětleny. Dluhopis CDC rozhodně není vhodný pro konzervativní střádaly. Pokud k nim patříte, nenechte se "obloudit" mýtem, že dluhopisy jsou bezpečné, neplatí to totiž o všech a tento je jednou z těch výjimek.

Co si o nabídce Dluhopis.cz myslíte? Za jakých podmínek byste si jej koupili? Podělte se o své názory a zkušenosti s ostatními.