Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Libor Ostatek: Brzy už hypotéky nebudou tak dostupné

| rubrika: Rozhovor | 9. 4. 2016 | 5 komentářů
Loni na podzim oslavily hypotéky v Česku dvacet let. Jedním z těch, kteří před dvěma dekádami stáli u zrodu (staro)nového oboru českého bankovnictví, byl i Libor Ostatek, zakladatel a ředitel společnosti Golem Finance. Co se na hypotečním trhu od té doby změnilo? A nenafukuje se dnes kvůli extrémně dostupným hypotékám nebezpečná finanční bublina?
Libor Ostatek: Brzy už hypotéky nebudou tak dostupné

Ve službách Českomoravské hypoteční banky (dnes Hypoteční banka) se snažil od roku 1995 Čechům vysvětlit, jak fungují a k čemu slouží hypotéky. 

Jak připouští, první léta nebyla snadná – hypotéky totiž nebyly pro každého. Dnes je situace naprosto odlišná, na hypoteční úvěr dosáhne takřka kdokoli. Na druhou stranu se stále zvyšuje riziko, že si milionové půjčky na bydlení sjednávají i lidé, kteří by při klopýtnutí ekonomiky mohli mít velké problémy splácet.


Libor Ostatek

Libor Ostatek

Absolvoval fakultu strojního inženýrství ČVUT a postgraduální studium bankovnictví na VŠE v Praze. Kariéru v bankovnictví začal v roce 1991 v Investiční bance, kde pracoval do roku 1995. Následně se jako jeden z klíčových zaměstnanců Českomoravské hypoteční banky začal soustředit na nově se rozvíjející hypoteční trh. Absolvoval pracovní pobyty a stáže v Kanadě, Německu a Švýcarsku. V roce 2005 z bankovního sektoru odešel a založil společnost Newvalues. O rok později rozjel vlastní makléřskou společnost Golem Finance, ve které působí dodnes.

Jak vzpomínáte na dobu, kdy se v Česku před dvaceti lety začal rodit hypoteční trh?

Prvních pět let jsme se snažili přesvědčit klienty, že hypotéky mají budoucnost. Lidé měli psychický blok z éry socialismu. Báli se, že nezvládnou splácet a přijdou o střechu nad hlavou, takže většinou skončili u stavebního spoření. To ale úvěrově pokrývalo jen nižší částky, navíc sloužilo spíš jako spořicí produkt – s masivní státní podporou až 4500 korun ročně.

Nutno dodat, že hypotéka nebyla produkt pro každého. Podmínky byly poměrně složité, navíc na ni mohli dosáhnout jen lidé s nadstandardními příjmy. Úroková sazba přes patnáct procent hovoří za všechno. Konkurence se proto rozvíjela pomalu, hypotéky nabízelo jen pár bank. Odlišnost nebyla potřeba. Šlo o to, aby si lidé na produkt zvykli a pochopili, že si bez něj vlastní bydlení jen těžko pořídí. Za prvních pět let banky poskytly stejně hypoték, kolik dnes sjednají za dva měsíce.

Kdy přišel zlom?

Na přelomu let 1999 a 2000 se sešlo hned několik důležitých faktorů. Skončila recese, se kterou se naše hospodářství několik let trápilo. Instituce začaly přicházet s inovacemi, kterými se snažily zaujmout klienty. A především – úrokové sazby se poprvé dostaly pod deset procent. To mělo velký psychologický efekt.

Další zlom pak přišel s naší integrací do Evropy. Česko se začalo intenzivně připravovat na vstup do Evropské unie a mnohem víc se mluvilo o tom, jak funguje hypoteční bankovnictví v zahraničí. Hospodářský růst, který zvyšoval hlad po vlastním bydlení, trval až do začátku finanční krize v roce 2008.

Hrozně důležité také bylo, že tu za celých dvacet let nedošlo k žádným zásadním problémům.

Kupujete? Poradíme!

Dost bylo nájmu. Chcete do vlastního, ale váháte, z čeho to vlastní zaplatit? Hypotéka? Nebo úvěr ze stavebního spoření? Poradíme. My porovnáme nabídky, vy ušetříte.

Některé země to štěstí neměly…

Ano. K největším průšvihům došlo kvůli cizoměnovým hypotékám. V Polsku byl jejich podíl zhruba třicet procent, v Maďarsku dokonce takřka sedmdesát. Tam to bylo opravdu drsné. V době, kdy se domácí hypotéky pohybovaly kolem deseti procent, bylo možné klientům nabídnout hypotéku ve švýcarských francích s úrokem tři až čtyři procenta. Bylo to ohromně lákavé. Nikdo ale nepřemýšlel o tom, co může časem způsobit kurzový rozdíl.

Z mého pohledu byla proto největší výhra, že jsme dokázali udržet kompaktnost produktu na koruně. Zásadní bylo také to, že se tady nikdy ve velkém nepůjčovalo klientům, u kterých bylo patrné, že by mohli mít se splácením problémy, jako například ve Spojených státech. No a třetím důležitým faktorem bylo, že se v Česku nenapůjčovalo velké množství stoprocentních hypoték. S těmi je totiž obrovský problém v době, kdy výrazně poklesne cena nemovitostí. S tím se kromě USA hodně potýkalo i Irsko.

Byli tehdy naši bankéři skutečně tak prozíraví, nebo šlo spíš jen o šťastnou souhru okolností?

Řekl bych, že tak napůl. Čeští bankéři byli vždycky hodně konzervativní a to se jim dlouhodobě vyplácí. Na druhou stranu je potřeba uznat, že bylo štěstí, že hospodářská krize přišla už v roce 2008. Kdyby se v podobném duchu pokračovalo další tři roky, možná bychom měli s hypotečním trhem větší problémy i my. 

V čem dnes vidíte největší hrozbu?

Vůbec se mi nezamlouvá kombinace záporných sazeb a rostoucích cen nemovitostí. Navíc mi přijde, že se na nejvyšších úrovních s ekonomikou až příliš experimentuje.

Záporné úroky...

... očima expertů

Záporná depozitní sazba: komerční banky musí za uložení peněz u Evropské centrální banky platit. Kde se zahojí? Zvednou poplatky? Zdraží hypotéky? Nebo dokonce také zavedou pro své klienty záporné sazby?

Budeme bankám platit za to, že si uložíme peníze?

Co by záporné depozitní sazby ČNB znamenaly pro hypoteční trh?

Vždycky je dobré sledovat, jestli k něčemu podobnému nedochází v zahraničí. Například ve Švýcarsku je záporná sazba skoro rok a půl a na hypotéky neměla z hlediska úrokových sazeb velký dopad. Paradoxně tam naopak na několik měsíců šly sazby o desetinku dvě nahoru. Banky si totiž řekly, že na straně domácností bude kvůli záporným sazbám vyšší poptávka po financování bydlení.

ČNB by měla zvážit, jak tuto věc komunikovat s veřejností, protože domácnosti jsou na záporné sazby hodně citlivé. Ale nemyslím si, že by banky přenesly záporné sazby na retailové klienty, to by byl totiž velký problém. Lidé, kteří mají úspory v bankách, by okamžitě začali ve velké míře vybírat a radši by peníze investovali do něčeho hmotného. Osobně si nemyslím, že by prostředky vrhli do běžné spotřeby, jak si přejí ekonomové s cílem nastartovat inflaci. Pořídili by si auto, rekonstruovali by koupelnu nebo chatu, koupili nemovitost na pronájem. To je sice dobré, ale masivní růst poptávky by mohl nezdravě podnítit růst cen nemovitostí. V některých regionech by se pak cena bytů uměle vyšroubovala.

Na druhou stranu upozorňujete, že k tomu částečně dochází už teď…

Ano. Střední třída si pořizuje nemovitosti za účelem dalšího pronájmu. Je to jeden z důvodů, proč začaly růst ceny bytů v Praze, Brně, univerzitních a krajských městech. A nyní k tomu dochází i v Ústeckém a Moravskoslezském kraji, kde se ceny nemovitostí držely nejdéle u dna. Do roka se můžou po celé republice výrazně vyšroubovat.

Anketa

Jakou máte sazbu na hypotéce?

Jak to podle vás bude se sazbami hypoték vypadat dál?

Neříkám, že ještě nemůžou jít dolů, ale už nepůjde o nic výrazného. Rozdíly jsou jen v setinách procenta, měřeno indexem. Domácnostem se nevyplatí čekat. Může se totiž stát, že si za půl roku koupíte stejnou nemovitost o tři sta tisíc dráž než dnes. A v takovém případně vám nepomůže, když budete mít úrok na hypotéce o desetinu nižší.

Hypotéky jsou stále dostupnější a dostávají je i lidé, kterým by ještě před pár lety banky nepůjčily. Nenafukuje se tím na našem hypotečním trhu zbytečná bublina?

Je pravda, že hypotéky nebyly nikdy dostupnější než teď. Když se podíváme na index dostupnosti bydlení, tak zjistíme, že dnes domácnost v Česku vydá 33 procent svých příjmů na splátku hypotéky. Přitom v roce 2009 to bylo přes padesát procent. To se ale může poměrně rychle změnit. Problém může nastat ve chvíli, kdy se zásadně otočí směřování ekonomiky, a tím pádem i finanční situace domácností. To primárně souvisí s trhem práce a nárůstem nezaměstnanosti. Banky si ale rizika uvědomují. A hypotéky už brzy tak dostupné nebudou. Nejen kvůli zákonu o úvěru pro spotřebitele, ale i tlakem regulátora, který na možná nebezpečí na hypotečním trhu už nějakou dobu poukazuje.

Například omezením stoprocentních hypoték?

Loni v červnu vydala Česká národní banka šest doporučení, jak by se banky měly chovat. Za dva měsíce to bude rok a úroková sazba stoprocentních hypoték vytrvale klesala až do února. Výsledek doporučení byl tedy takový, že banky stoprocentní hypotéky zlevňovaly. Regulační mechanismy fungují zpožděně, a ještě s notnou rezervou.

Očekáváte tedy, že ČNB u stoprocentních hypoték ještě přitlačí?

Jednoznačně. Myslím si, že to příště už nebude doporučení, ale přímé nařízení. Domácnosti, které nemají žádnou rezervu, se můžou dostat do tak závažných problémů, že je toto opatření opodstatněné.

Hledáte dům nebo byt snů? Na koupi, na pronájem? Chcete investovat do realit a hledáte nemovitost? Podnikáte a hledáte komerční nemovitost? Vyzkoušejte náš realitní katalog. Desetitisíce nabídek realitních kanceláří a developerských projektů z celého Česka.

Reality Peníze.cz

Pojďme si na konkrétním příkladu ukázat, jak by to mohlo vypadat po skončení fixace, kdyby zatím narostly úroky hypoték…

Vezměme si běžný úvěr pro průměrnou rodinu se sazbou 1,89 procenta. Půjčka bude 90 procent z hodnoty nemovitosti, protože mladé rodiny nemají moc peněz. U milionové hypotéky na dvacet let by měsíční splátka byla pět tisíc korun. Pokud by ale po skončení doby fixace rodina nedostala lepší úrok než čtyři procenta, splátka by se zvýšila o víc než tisícovku. A kdyby byl úrok pět procent, byla by splátka vyšší dokonce o šestnáct set korun. U třímilionové hypotéky by pak rozdíly byly ještě markantnější. Z původní měsíční splátky patnáct tisíc korun by při sazbě čtyři procenta bylo najednou 18 179 korun a při pěti procentech by splátka vystoupala skoro o 4800 korun! Tohle může být pro řadu domácností velký problém. Pak už by nezbývalo nic jiného, než si splácení ještě o dalších pět let prodloužit. Tím by se ale původní půjčka prodražila o další statisíce.

Co vám dnes na českém hypotečním trhu nejvíc chybí?

Chybí mi inovace. Veškerý konkurenční boj probíhá přes cenu. Banky na další rozvoj produktu zcela rezignovaly. Jednou se jim to může vymstít. 

V úvodu rozhovoru jsme vzpomínali na to, jak se v Česku před dvaceti lety rodily hypotéky. Dá se odhadnout, kam se tento dostanou za další dvě dekády?

Situace bude samozřejmě úplně jiná. Už kvůli tomu, kam se posuneme jako civilizace, jaké technologie budeme využívat a jak budeme organizovat svůj život. Určitě bude platit, že už ve chvíli, kdy o hypotéce začnete uvažovat, budete mít v bance předschválené podmínky úvěru, které pak bude potřeba jen doladit. Mnohem větší důraz se bude klást na roli zprostředkovatelů, makléřů a finančních poradců, se kterými budete produkt sjednávat. Hypotéka je v životě většiny rodin nejdůležitější produkt, takže mi přijde nesmyslné, aby vám s ním mohl radit kdokoli za přepážkou na pobočce banky nebo zprostředkovatel, který nemá ani maturitu. To by se naštěstí mělo alespoň částečně změnit s novým zákonem o úvěru pro spotřebitele.

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

+36
Ano
Ne

Diskuze

13. 4. 2016 | 12:12 | Roman

V době nulových úroků (záporných na západ od nás), neschopnosti ECB podpořit růst, klesající světová ekonomika, obr na hliněných nohách Čína, každodenní obavy bankovních generálů jako je Jamie Dimon (JPMorgan), astronomické...více

11. 4. 2016 | 9:44 | Youdah von Kaaden

Buďte shovívavý, on se panu Kotyčovi odkrvuje mozek. Je všeobecně známo, že muž nemá dostatek krve, aby měl dostatečně prokrvené oba orgány. A při jeho rozměrech, no chápete... více

11. 4. 2016 | 8:14

A někdo tady mluví o tom, že sazby hypoték vyletí nahoru? Jde tu o cenu nemovitostí a ta za poslední půlrok prostě vzrostla a ještě nějakou dobu poroste. více

11. 4. 2016 | 7:20 | kodiak medvěd

A jak to tedy s těmi sazbami bude podle vás, mistře? více

10. 4. 2016 | 23:21 | Mahoja Kotyč

Kecy v kleci... O tom, jak sazby hypoték brzy vyletí nahoru, čteme a slyšíme už 3 roky. více

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

Podílník, Dluhopis, Participace, brno, martin stára, mobilní operátoři, tarify, operátoři, řešení, příspěvek na mobilitu, Praha 7, stabilita systému, havarijní pojištněí, Kapitalizace pohledávek, inflační očekávání, AdSense, mimořádné pojistné, digitální peněženka

4T72999, 7T77760, 1SH5595, 3P28091, 3P28091

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK