Jak se bydlí v postkomunistických zemích?

Podařilo se ve Střední a Východní Evropě po pádu komunistického režimu obnovit zdravé tržní financování bydlení? Jaké problémy při transformaci nastaly? Jak probíhal vývoj tržního financování bydlení od roku 1990 do současnosti? A kam směřuje?

Kateřina Boušová, rubrika: Články, 16.12.2005

Tisknout

TIP REDAKCE: mBank se mění. K horšímu.

Ve všech totalitních zemích byl za zajištění odpovídajícího bydlení pro občany v období minulého režimu odpovědný stát. Ve většině z nich převládal "sovětský" systém výstavby a bezplatného přidělování státních nebo podnikových nájemních bytů. Nájemníci v okamžiku, kdy nájemní byt získali, měli skoro naprostou jistotu, že jim zůstane do konce života, a mohli ho za stejných podmínek přenechat i svým potomkům nebo jiným příbuzným. Nájmy byly nízké, průměrně tvořily pouze dvě až tři procenta rozpočtu domácnosti.

Trnitá cesta k rozvoji tržního bydlení v letech 1990 až 2000

Aby se v oblasti tržního bydlení po změně režimu vytvořila účinná nabídka a poptávka, bylo kromě dosažení makroekonomické stability a změn v politice veřejných dotací nutné překonat několik překážek. Jednalo se o bankovní reformu, schválení příslušné legislativy a zajištění spolehlivé registrace nemovitostí. Rozvoj tržního financování bydlení v mnoha zemích významně ovlivnila pomoc mezinárodních organizací, ačkoli ne všechny aktivity byly zcela úspěšné, pozitivní stránky zřejmě nad negativními převážily.

Bankovní reforma
Bankovní reforma zahrnovala zejména založení centrálních bank, zavedení licenčních pravidel regulujících činnost stávajících a vznik nových univerzálních bank a také podstatnou reformu původních často dominantních státních bank. A do začátku 90. let došlo ve většině zemí k privatizaci majority bývalých státních bank.
Legislativní rámec
Mnoho zemí schválilo zákony umožňující poskytování hypotečních úvěrů relativně brzy.
Jen málo zemí ale odstranilo tradiční požadavek poskytnutí náhradního bydlení v případě soudního vystěhování neplatiče - např. v Rusku k tomu došlo až v roce 1998, v Rumunsku až v roce 1999.
Další problém souvisel s rychlostí realizace zástavy. Zabavení majetku či soudní vystěhování trvalo a ve většině zemí dodnes trvá i několik let, a to i v zemích, které odpovídající legislativu zavedly relativně brzy – soudní řízení jsou zdlouhavá ve všech postkomunistických zemích.
Registrace nemovitostí
V oblasti znovuotevření, reorganizace či založení nových registrů nemovitostí či katastrů nemovitostí odvedly vlády kus práce. Také v tomto případě bohužel ale platí, že dobré zákony automaticky nezaručují optimální výsledek: ve většině tranzitivních zemí trvá dosud registrace převodů či zástav značnou dobu, což zvyšuje riziko prodejců a následně také omezuje poptávku po tržním financování.

V článku vycházíme ze studie Sociologického ústavu Akademie věd České republiky – Standardy bydlení 2004/2005, která se mimo jiné zaměřila na financování bydlení. Autory studie jsou Martin Lux, Petr Sunega, Tomáš Kostelecký, Daniel Čermák a Josef Montag. Předmětem našeho zájmu se staly především hypoteční úvěry a různé formy spoření určené na pořízení či rekonstrukci vlastnického bydlení. V tomto díle jsme se zaměřili na financování vlastnického bydlení v tranzitivních zemích, minulý díl "Jaké možnosti půjček na bydlení mají Evropané?" byl věnován vyspělým zemím (Německo, Francie, Velká Británie).

Poptávka po hypotečních úvěrech byla dlouhou dobu v postkomunistických zemích velmi nízká. A v mnoha zemích jsou i v současnosti počet a celková výše nedotovaných úvěrů na hlavu zanedbatelné. Poptávku po tržním financování pozitivně ovlivňují faktory jako stabilita zaměstnání, růst reálných mezd, pokles inflace, obecně vyšší dostupnost vlastnického bydlení a též přirozeně kvalita úvěrových produktů. Každopádně růst objemu hypotečních úvěrů v zemích Střední a Východní Evropy (dále SVE) byl ve srovnání s vyspělými evropskými státy spíše postupný a zpožděný. I v zemích, kde byly reálné úrokové sazby z hypotečních úvěrů blízké nule, se lidé v mnoha tranzitivních zemích zdráhali půjčit si peníze na volném trhu.

Když stát připlatí

Zafungovaly až státní dotace, hlavně díky nim se podařilo u obyvatel postkomunistických zemí zájem o tržní financování bydlení významně zvýšit. Hlavními poskytovateli klasických hypotečních úvěrů v postkomunistických zemích zůstaly dodnes komerční (univerzální) banky. Podmínky při poskytování úvěrů jsou však v mnoha zemích dosud velmi primitivní. "Nižší standard", tj. vysoké úrokové sazby, krátká doba splatnosti úvěru, nízké LTV (poměr výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti), nízká variabilita produktů, konzervativní přístup při hodnocení bonity a zanedbatelný podíl nesplacených hypotečních úvěrů na HDP jsou typické pro Rumunsko, Rusko, Moldávii, Albánii, Bulharsko, Makedonii, Srbsko, Bosnu a Hercegovinu. Naopak Chorvatsko, Estonsko, Lotyšsko, Maďarsko, Polsko, Slovinsko, Slovensko a také Česká republika patří k zemím s rozvinutějším hypotečním trhem.

Specializované programy spoření na bydlení dotované státní prémií se do roku 2000 objevily v České republice, Slovensku, Maďarsku, Lotyšsku, Polsku, Chorvatsku a Slovinsku. Přes nekritický optimismus při zavádění těchto systémů se ukázalo, že stavební spoření svázané s následným úvěrem ze stavebního spoření může účinně fungovat pouze v prostředí s nízkým růstem cen nemovitostí. Pokud v průběhu spoření cena nemovitostí vzrostla, zájem o úvěr klesl a velké množství klientů využívalo systém jen jako nejlepší spořící instrument na trhu. Přesto jsou programy spoření na bydlení u občanů velmi oblíbené. Stavební spořitelny se snaží hypotečním bankám konkurovat nabídkou široké škály překlenovacích úvěrů a různých kombinací s úvěrem ze stavebního spoření či hypotečním úvěrem.

V některých zemích došlo v letech 2000 až 2003 k nastartování boomu hypotečního průmyslu. Příčinou bylo zejména dosažení makroekonomické stability, snížení inflace a s tím související snížení úročení z úvěrů. Podstatným zřejmě bylo také přijetí nutné legislativy, reforma bankovního sektoru a zajištění kvalitní registrace vlastnických titulů k nemovitostem.

Vývoj v konkrétních zemích

Maďarsko, Polsko a Rusko na cestě k tržnímu bydlení

Maďarsko

Maďarsko je jednou ze zemí, kde úvěrování při pořízení vlastnického bydlení (nikoli však formou hypotečních úvěrů) bylo relativně rozšířené i v období minulého režimu – v roce 1989 tvořil podíl nesplacených úvěrů určených pro bydlení na HDP země celých 17 %. Po transformačních změnách, které následovaly, došlo ovšem k výraznému snížení tohoto podílu až na 1,5 % v roce 2000. Příčinou poklesu byl program vlády motivující dlužníky k předčasnému splacení starých úvěrů, dále pomalým rozvojem systému financování bydlení a také snížením cen nemovitostí v 90. letech. Trend se obrátil v roce 2004, kdy podíl nesplacených hypotečních úvěrů na HDP stoupl na 10 %. Rozhodující příčinou byla štědrá státní bytová politika, v roce 2000 bylo zavedeno několik podstatných státních dotací, které spolu s diskuzí o jejich možném zrušení byly významnou motivací pro klienty bank. Celý dotační systém však byl dlouhodobě finančně neudržitelný a přispěl k výraznému navýšení státního dluhu a rozpočtového deficitu. V roce 2003 pak skutečně došlo k očekávaným škrtům, pokles zájmu o hypoteční úvěry ale nebyl tak radikální, jak se očekávalo. V roce 2004 se podíl nesplacených hypotečních úvěrů na HDP stabilizoval na 7,8 %.

Polsko

V Polsku je trh s hypotečním úvěrováním velmi koncentrovaný – dominantní tržní podíl si drží banka PKO BP. Jedná se o jednu z největších bank v zemi, s velkým počtem relativně věrných klientů a její úspěch bývá odůvodňován zejména úspěšným zavedením indexovaných úvěrů vhodných pro inflační ekonomiky, který zvýšil dostupnost hypotečních úvěrů. Indexované úvěry jsou ovšem relativně složité a v roce 2000 se banka dostala do problémů s kvalitou portfolia těchto úvěrů a načas se zcela stáhla z trhu, což využila její konkurence a zvýšila se kompetitiva celého trhu. Pro hypoteční úvěry v Polsku je charakteristická relativně krátká průměrná doba splatnosti úvěru, konzervativní LTV (poměr výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti je max. 75 – 80 %) a zejména z důvodu přísného nastavení bonitních kritérií i relativně nízká průměrná výše úvěru (v Kč 500 000 – 600 000). V absolutní většině je úroková sazba z úvěrů zcela variabilní a pohybuje se okolo 7 - 8 % p.a. Zajímavou skutečností je, že banky velmi pečlivě hodnotí budoucí profesní kariéru žadatele a poskytují úvěry zpravidla jen na pořízení bytů a domů ve městech a jejich bezprostředním okolí.

Rusko

V Rusku reformy, nejen v oblasti bydlení, proběhly a stále probíhají jen velmi pomalu a pozvolně. Ačkoli od roku 2000 se situace zlepšuje, hypoteční úvěry poskytuje již 149 hypotečních bank a finančních institucí, tvořil v roce 2003 podíl nesplacených hypotečních úvěrů na HDP jen 0,1 %. Mezi důvody patří nízký příjem domácností, vysoký podíl nájemního bydlení a zejména pak vysoké reálné úrokové sazby zapříčiněné vysokými riziky při poskytování hypotečních úvěrů. Změny v legislativě, které by tyto rizika snížily byly navrženy až v roce 2004 a ještě nevstoupily v platnost. Často se uvádí, že v Rusku stále "právo na bydlení" převládá nad právem vlastnickým, což vede k situaci, že zde dosud fakticky nevznikl skutečný trh s bydlením.

Faktory rozvoje hypotečního průmyslu
Země	Podíl nesplacených hypotečních úvěrů na HDP (2004)	Podíl vlastnického bydlení z celkového bytového fondu (v roce)
Slovinsko	3,5 %	84 % (2004)
Česká republika	3,0 % (podle MMR) 4,5 % (podle EMF)	47 % (2001)
Maďarsko	7,8 %	90 % (1996)
Slovensko	4,8 %	74 % (2001)
Estonsko	16,0 % *	94 % (1999)
Lotyšsko	8,3 %	91 % (2001)
Polsko	4,7 %	58 % (2003)
Chorvatsko	9,6 %	83 % (2001)
Litva	n/a	79 % (2003)
Rumunsko	1	97 % (2002)
Bulharsko	0,0 - 0,1 %	92 % (2001)
Zdroj: EMF, World Bank, Eurostat, Housing Statistic in EU 2004, UN/CE Pozn.: * Údaj vychází z přímého dotazu na Estonský statistický úřad, ale vzhledem k jeho výši mohlo dojít k různým zkreslením.

Pro srovnání, podíl nesplacených hypotečních úvěrů na HDP v Dánsku, Nizozemí, Velké Británii a Německu převyšuje 50 %, více v článku Jaké možnosti půjček na bydlení mají Evropané?. Lze ovšem předpokládat, že pokud se v zemích SVE neoslabí ekonomický růst, hypoteční průmysl bude v těchto zemích nejspíš nadále relativně rychle vzrůstat. Je ale velmi těžké hodnotit a konkrétněji srovnat efektivitu systému tržního financování bydlení v tranzitivních zemích s vyspělejším hypotečním průmyslem, jelikož srovnatelné informace jsou špatně dostupné.

V mnoha zemích SVE, mimo Estonsko, Lotyšsko, Maďarsko a Chorvatsko (částečně také Českou republiku, Slovensko a Slovinsko) je význam hypotečního průmyslu zatím zanedbatelný. Je pravděpodobné, že k rozvoji poptávky i nabídky tržního financování může účinně napomoci stát formou dotací navázaných na jednotlivé nástroje. Základním faktorem úspěchu zůstává ovšem makroekonomická stabilita, určitá úroveň ekonomické vyspělosti a odpovídající legislativa.

Myslíte si, že jsme v oblasti bydlení zvládli přechod k tržnímu hospodářství úspěšně? Přijde vám, že systémy financování vlastnického bydlení v postkomunistických fungují dobře? Kam podle vás v oblasti financování bydlení modely zemí SVE směřují?