Kombinace rovná se komplikace

Základní vlastností této kombinace je to, že splacení jistiny je odloženo až na závěr. Neboli klient platí bance pouze úroky a na jistinu si "spoří" na kapitálovém životním pojištění (KŽP). To znamená, že závazek vůči bance je konstantní po celou dobu trvání úvěru. Placení pojistného na KŽP je navíc podmínkou úvěrové smlouvy. Pokud je toto ujednání ze strany klienta porušeno, má banka právo vyžadovat splacení celého úvěru. Co tyto skutečnosti mohou přinést v praxi?

Změna nemovitosti

Vzhledem k dlouhodobosti hypotéky (HÚ) není nikdy jisté, že klient nebude potřebovat nemovitost změnit (stěhování za prací či životním partnerem, rozvod, potřeba větší nemovitosti v důsledku založení rodiny atd.). V ten okamžik je třeba prodat nemovitost, na které vázne zástavní právo s nesplaceným závazkem vůči bance. Lze to udělat v zásadě dvěma způsoby:
1. Nemovitost po dohodě s bankou prodat a z výtěžku uhradit jednorázově závazek vůči bance,
2. Nemovitost prodat s tím, že kupující převezme hypotéku (v tomto případě by ovšem musel kupující vyhovovat bance a naopak banka kupujícímu, což v praxi není až tak častý případ, častěji si kupující sjedná úvěr u jiné banky a z něho vyplatí prodávajícího i jeho úvěr).

Jaké komplikace z této transakce mohou vzniknout při kombinaci HÚ + KŽP?
1. Po vypořádání s bankou zůstává stále nezanedbatelná povinnost vůči pojišťovně. Banka sice dá souhlas se zrušením vinkulace (resp. zástavy pojistného plnění), ale klient se musí vypořádat s pojistkou. Tedy buď ji dál platit, snížit ji (některé pojišťovny ovšem umožňují snížení pojistné částky např. jen o 25 %) anebo ji vypovědět a vyčerpat odbytné, což je téměř vždy výrazně ztrátové. Při anuitním splácení podobný problém vůbec nenastává,
2. Pokud byla nevhodně zvolená nemovitost (např. byt v nerekonstruované panelové výstavbě) nebo lokalita, může se stát, že tržní cena nemovitosti poklesne natolik, že nebude stačit k úhradě závazku vůči bance. Tento závazek je u kombinace stejný, jako byl při pořizování, naopak u anuitně splácené hypotéky v čase klesá, byť na počátku velmi pomalu.

Rozvod

"Kombík" na Peníze.CZ

Kombinaci hypotéky a kapitálové životní pojistky jsme se rozhodli rozebrat ze všech stran. Doposud jsme o ní napsali: Hypotéka a kapitálová životní pojistka: Ano, nebo ne? Proč nechci hypotéku s kapitálovou životní pojistkou Kombinovaná hypotéka: jiný pohled, stejná odpověď Realita nereálných výpočtů

V případě rozvodu není vcelku problém vypořádat anuitně splácenou hypotéku. Buď se nemovitost prodá, nebo si závazek celý převezme ten, komu zůstává nemovitost. To je, zejména u bytů, velmi často žena. Když se však jedná o kombinaci, je třeba navíc řešit vazbu na KŽP, kterou naopak mívá ve většině případů uzavřenou muž. I kdyby KŽP měli uzavřenou oba manželé "napůl", lze na jednoho z nich převést závazek vůči bance, ovšem nikoliv pojistku. Kombinace v tomto případě představuje vážnou komplikaci při vypořádávání SJM (společného jmění manželů). Totéž se samozřejmě týká i neoddaných párů (druh-družka), pouze podoba jejich majetkového vypořádání v případě rozchodu je méně formální.

Ztráta příjmů

V případě, že klient kombinace přijde o příjmy (ztráta zaměstnání), musí věc řešit nejen s bankou, ale i s pojišťovnou. Zatímco banka při včasném jednání nabídne řešení (odklad splátek, prodloužení splatnosti a tím snížení splátek atd.), pojišťovna mnoho možností nemá. Každý zásah do platby pojistného totiž znamená i zásah do pojistné částky pro případ dožití, která je ovšem pevně nastavena na výši úvěru a nelze ji měnit. "Zafungovat" by za jistých okolností mohla snad jen půjčka z kapitálové hodnoty pojistky, pokud je tato již dostatečně vysoká a pokud ji pojišťovna nabízí.

Částečná splátka

V případě anuitně splácené hypotéky je mimořádná splátka v době změny úrokové sazby bezproblémová. U kombinace je z pohledu banky také možná, ovšem v ten moment se pojistná částka KŽP stává zbytečně vysokou. Klient o ni sice nepřijde, neboť na závěr banka dostane pouze nesplacenou jistinu, zbytek jde klientovi, je ovšem otázkou, zda by klient nenašel výnosnější možnost spoření části pojistného, které platí do KŽP po snížení HÚ navíc. A jak je uvedeno výše, není u všech pojistek snížení pojistné částky bezproblémové.

Možnost dalšího úvěru

Spočítejte si to!

Chcete si spočítat časovou hodnotu peněz? S naší kalkulačkou máte možnost! Chystáte se pořídit si hypotéku? Spočítejte si, kolik peněz si musíte připravit!

Zákon o dluhopisech připouští, aby společně s bankou bylo na téže nemovitosti zapsáno i zástavní právo stavební spořitelny, pokud celkové zatížení nemovitosti dluhem nepřekročí 70 % obvyklé ceny nemovitosti. Pokud neuvažujeme růst obvyklé ceny nemovitosti v čase, je při kombinaci její zatížení konstantní a neumožňuje nemovitost použít k zajištění dalšího úvěru ze stavebního spoření. Naopak u anuitně splácené hypotéky se postupem času vytváří prostor pro možnost čerpat další úvěr při použité téže nemovitosti k jeho zajištění.

Změna daňové legislativy

Pokud je při kalkulaci kombinace počítáno s odpočty zaplacených úroků od základu daně, pak do této kalkulace může výrazně zasáhnout změna daňové legislativy. U anuitně splácené hypotéky postupně klesá podíl úroků ve splátce, a tím klesá i riziko vlivu změny daňové legislativy na celkovou kalkulaci. U kombinace je placený úrok po celou dobu úvěru konstantní (neuvažujeme-li možnou změnu úrokové sazby po uplynutí doby fixace), a tím je konstantní i riziko vlivu změny daňové legislativy.

Z výše popsaných situací jasně vyplývá, že i kdyby snad v některém konkrétním případě vycházela kombinace číselně lépe, jsou zde další skutečnosti, které lze souhrnně označit jako kombinace=komplikace ve všech případech, kdy je třeba v průběhu trvání hypotéky něco měnit. Z hlediska flexibility tedy kombinace jednoznačně prohrává.

Autor je finanční konzultant.

Co si v článku zmíněných možných komplikacích "kombíka" myslíte vy? Jak velkou váhu podle vás mají? Máte s nimi osobní zkušenost?