Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Zvládněte nástrahy nájmu

Zvládněte nástrahy nájmu
Podle Českého statistického úřadu je asi jedna třetina ze všech bytů v domech užívána na základě nájemní smlouvy. Po bydlení ve vlastním domě je to nejrozšířenější forma bydlení. Protože se jedná o smluvní vztah, záleží samozřejmě na domluvě dvou stran, jak vše bude vypadat. Přečtěte si tedy, na jaká úskalí si dát pozor, aby se vám dobře bydlelo.

Jak už bylo řečeno, nájem vzniká na základě nájemní smlouvy mezi nájemcem a pronajímatelem (kromě nájemní smlouvy může nájem vzniknout také například na základě zákona, kde typickým příkladem je společný nájem bytu manžely, nebo na základě rozhodnutí soudu). Asi tři čtvrtiny všech nájemních bytů v České republice jsou ovšem s regulovaným nájemným, a tak dohoda není jen na nájemci a pronajímateli, ale cena je stanovená státem. My se ale zaměříme na neregulovaný nájem. 

Nájemní smlouva bez chybičky

Nájemní smlouva je tedy nejčastějším způsobem. V první řadě by si ji měl každý pečlivě prostudovat. Smlouva musí mít písemnou podobu a musí obsahovat speciální náležitosti:

  • Označení předmětu nájmu a vymezení příslušenství - byt by měl být označen číslem, umístěním v domě, označením čísla domu, ulicí nebo obcí, kde se nachází. Dále musí být ve smlouvě uveden počet místností, rozsah příslušenství bytu a jeho vybavení. V neposlední řadě by měl být v nájemní smlouvě popsán stav bytu.
  • Výše nájemného - v nájemní smlouvě musí být uveden způsob výpočtu nájemného, úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu, způsob jejich placení (například platba za elektřinu) a také případy, ve kterých je pronajímatel oprávněn jednostranně zvýšit nájemné, úhradu za služby nebo změnit další podmínky nájemní smlouvy.

Bez uvedení těchto dvou náležitostí je smlouva neplatná. Mimo ně je nutné uvést ve smlouvě náležitosti, které se uvádí ve smlouvách běžně. Jméno, příjmení, bydliště a případně datum narození nebo rodné číslo v případě fyzické osoby a obchodní firmu, sídlo a osobu, která je oprávněna zastupovat, u právnické osoby.

Všechny smlouvy, tedy i nájemní, musí být uzavřeny svobodně, vážně určitě a srozumitelně. Tak praví občanský zákoník. Dále je nutné, aby právní úkon svým obsahem nebo účelem neodporoval zákonu nebo jej obcházel anebo se příčil dobrých mravům. Ve všech těchto případech je právní úkon neplatný.

Nájemné  

Nájemné je úplata, kterou je nájemce povinen platit pronajímateli podle nájemní smlouvy. Jeho výše je určena dohodou nájemce a pronajímatele, ale je omezena obecným ustanovením zákona o cenách č. 526/1990 Sb.. Podle něj prodávající (tj. pronajímatel) nesmí zneužít svého hospodářského postavení k tomu, aby získal nepřiměřený hospodářský prospěch prodejem za cenu zahrnující neoprávněné náklady nebo nepřiměřený zisk. Rovněž kupující (tj. nájemce) však nesmí zneužít svého hospodářského postavení k tomu, aby získal nepřiměřený hospodářský prospěch nákupem za cenu výrazně nedosahující oprávněných nákladů.

Další náležitostí je doba nájmu. Nájem může být sjednán jak na dobu určitou, tak na dobu neurčitou. Pokud není doba nájmu ve smlouvě uvedena, předpokládá se, že je na dobu neurčitou. Doba určitá může být stanovena buď do konkrétního data, kdy smlouva zanikne, nebo uvedením počtu měsíců nebo let. Jestliže je doba vyjádřena druhým způsobem, musí být v nájemní smlouvě uvedeno datum, od kdy lhůta běží. Toto datum se nemusí shodovat s datem uzavření smlouvy. Samozřejmě je možné v případě smlouvy na dobu určitou dohodnout její prodloužení. Pak ani není nutné uzavírat novou smlouvu, ale změní se současná. V případě, že nájemce pokračuje v užívání bytu i po uplynutí sjednané doby a pronajímatel nepodá do 30 dnů od uplynutí této doby návrh soudu na vyklizení bytu, obnovuje se nájemní smlouva za stejných podmínek, za jakých byla původně sjednána. Jediné, v čem se obnovený nájem liší, je doba. Pokud byla původní smlouva sjednána na dobu delší než jeden rok, pak může být nájem obnoven maximálně na rok, a pokud byla původní doba kratší než jeden rok, obnovuje se na tuto kratší dobu.

Když jste pánem

Po uzavření nájemní smlouvy vznikají nájemci i pronajímateli určitá práva a povinnosti. Pro pronajímatele je to především povinnost předat byt tak, aby mohl být užíván a starat se o něj. Zde jsou základní práva a povinnosti pronajímatele:

  • Odevzdat byt nájemci ve stavu způsobilém k řádnému užívání a zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu, což prakticky znamená předat ho se vším příslušenstvím a vybavením. Příslušenství jsou tedy vedlejší místnosti jako je WC nebo koupelna, vybavení je potom například ústřední topení. Splnění této povinnosti se může nájemce dožadovat i soudně.
  • Zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu. Pronajímatel tedy musí udržovat byt v takovém stavu, aby ho bylo možné užívat, a dále provádí řádnou údržbu domu a jeho zařízení. Na údržbě bytu se může podílet i nájemce. Rozdělení oprav by mělo být obsažené v nájemní smlouvě. Pokud pronajímatel ani přes upozornění nájemce nesplní svoji udržovací povinnost, může nájemce závady odstranit v nezbytné míře a náhradu účelně vynaložených nákladů požadovat po pronajímateli.
  • Pronajímatel je oprávněn provádět stavební úpravy bytu a jiné podstatné změny v bytě pouze se souhlasem nájemce. Jen z vážných důvodů může nájemce odepřít souhlas.

Byt a příslušenství

Podle vyhlášky Ministerstva pro místní rozvoj se bytem rozumí soubor místností, popřípadě jednotlivá obytná místnost, které svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňují požadavky na trvalé bydlení a jsou k tomuto účelu užívání určeny. Určení vyplývá z kolaudačního rozhodnutí nebo z rozhodnutí stavebního úřadu, kterým byla povolena změna užívání stavby. V souladu s účelem, ke kterému je byt určen, je třeba, aby byl tvořen především obytnými místnostmi. Za obytnou lze považovat část bytu (zejména obývací pokoj, ložnice, jídelna), která je určena k trvalému bydlení, má nejmenší podlahovou plochu 8 m2 a splňuje další podmínky stanovené vyhláškou. Pokud byt tvoří jediná obytná místnost, musí mít podlahovou plochu nejméně 16 m2.
Příslušenství bytu jsou jednak místnosti nacházející se v prostorách vymezených bytem (tj. koupelna, WC, šatna nebo předsíň), a dále prostory nacházející se mimo (sklep, dřevník nebo kolna).

Byteček jako klícka

Stejně jako pronajímatel i nájemce má řadu práv a povinností. První je samozřejmě právo užívat byt, ale od něj se odvíjí řada povinností:

  • Základním právem je užívat byt, což je zároveň i povinnost: jestliže nájemce byt bez vážných důvodů neužívá nebo ho užívá jen občas, může mu být smlouva vypovězena.
  • Právo užívat společné prostory domu, což jsou vchody, schodiště, chodby, společné balkony a terasy, prádelny, sušárny, kočárkárny, společné půdní a sklepní prostory, výtahy a podobně.
  • Nájemce má právo požívat plnění, jejichž poskytování je s nájmem spojeno. Jde tedy například o vodu nebo teplo, nebo další služby, které závisí na vybavení bytu. Dodávka plynu a elektrické energie nejsou plnění poskytovaná pronajímatelem, ty si sjednává nájemce s příslušným dodavatelem sám.
  • Nájemce má tedy povinnost platit nájemné a platit pronajímateli za poskytovaná plnění.
  • Stejná práva jako má nájemce mají i osoby, které jsou příslušníky domácnosti, tj. manželka, děti, druh atd. Nájemce odpovídá za jejich chování, ale neodpovídá za chování osoby, která se v bytě zdržuje jen krátkodobě, je například na návštěvě. Souhlas pronajímatele je nutný jen k přijetí podnájemce do bytu.
  • Další povinností nájemce je umožnění přístupu pronajímatele do bytu za účelem kontroly, zda nájemce věc užívá řádným způsobem. Nesmí však být nepřiměřeně touto kontrolou obtěžován. Pronajímatel má nájemce v dostatečném předstihu upozornit, že hodlá kontrolovat způsob užívání bytu. Kromě kontroly užívání má nájemce povinnost zpřístupnit byt za účelem instalace a údržby zařízení pro měření a regulaci tepla, teplé a studené vody, stejně tak i odpočtu naměřených hodnot.
  • Pokud chce nájemce v bytě provádět stavební úpravy, jako je zazdívání nebo zřizování oken, zavádění nebo změny různých vedení, výstavba příček apod., musí mít souhlas pronajímatele.
  • Povinností nájemce je provádět běžné udržovací práce a v případě potřeby oprav, které hradí pronajímatel, má povinnost mu je bezodkladně nahlásit.

Konec dobrý

Nájemní smlouva nejčastěji zaniká uplynutím doby, na kterou byla sjednána, písemnou dohodou nebo písemnou výpovědí. Pronajímatel může vypovědět nájem bytu jen s přivolením soudu a to z těchto důvodů:

  • Potřebuje-li pronajímatel byt pro sebe, manžela, pro své děti, vnuky, zetě nebo snachu, své rodiče nebo sourozence.
  • Jestliže nájemce přestal vykonávat práci pro pronajímatele a pronajímatel potřebuje služební byt pro jiného nájemce, který pro něho bude pracovat.
  • Jestliže nájemce nebo ti, kdo s ním bydlí, přes písemnou výstrahu hrubě porušují dobré mravy v domě.
  • Jestliže nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, zejména tím, že nezaplatil nájemné nebo úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu za dobu delší než tři měsíce.
  • Je-li potřebné z důvodu veřejného zájmu s bytem nebo s domem naložit tak, že byt nelze užívat nebo vyžaduje-li byt nebo dům opravy, při jejichž provádění nelze byt nebo dům delší dobu dále užívat.
  • Jde-li o byt, který souvisí stavebně s prostory, určenými k provozování obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti a nájemce nebo vlastník těchto nebytových prostor chce tento byt užívat. 
  • Má-li nájemce dva nebo více bytů, vyjma případů, že na něm nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt. 
  • Neužívá-li nájemce byt bez vážných důvodů, a nebo ho bez závažných důvodů užívá jen občas.
  • Jde-li o byt zvláštního určení nebo o byt v domě zvláštního určení a nájemce není zdravotně postižená osoba.

Bydlíte v nájmu? Měli jste někdy problém s pronajímatelem? A co s nájemní smlouvou?

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

0
Ano
Ne

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

10. 8. 2004 8:16, Sysel

Jenom připomínám, že
1. Nájemní vztah je i mezi členy bytového družstva a družstvem. Dům je bytového družstva a to (obvykle) pronajímá byty svým členům. Podobně i v případě, že nájemníci například koupili dům jako s.r.o., kterou za tímto účelem založili. V tomto případě je regulované nájemné u bytů nečlenů (t.j. v případě, že dům byl koupen většinou nájemníků v privatizaci) a u členů je výše nájemného stanovena usnesením vrcholného orgánu družstva nebo s.r.o.
2. Co se týče práv a povinností, tak mi tam chybí jedna zásadní povinnost nájemce resp. nájemníka a to dodržovat domovní řád = všemi ostatními nájemníky respektované a majitelem domu (třeba tedy bytovým družstvem) stanovené zásady chování v domě. Fatální porušování domovního řádu nebo těchto zásad může být důvodem k výpovědi – zrušení nájemní smlouvy. Jedná se například o zamykání domu, hluk v domě, chov nevhodných zvířat, užívání části domu jako skladiště, ukládání věcí nesouvisející s bydlením v domě, nebezpečných věcí...

Opravdu mi tento článek na server peníze moc nepasuje, ale ono nikomu neškodí si občas problematiku nájemních vztahů osvěžit, protože investice do bydlení je pro řadu lidí významná – i když není zrovna portfoliová.

Reagovat

 

+31
Líbí
Nelíbí

Další příspěvky v diskuzi (8 komentářů)

8. 6. 2006 | 15:49

Bydlíme v nájemním bytě,před 10 lety jsme si pořídili psa. Majitel domu vydal nyní nový domovní řád a chov zvířat zakázal. Povolení k chovu nám nedal. Nemáme chov, ale 1 malého pejska. Musíme ho ukončit , jak napsal do konce...více

11. 8. 2004 | 11:51 | Sysel

Už z diskuse nás dvou je vidět, že na server peníze toto nepatří. Já jen podotýkám, že jsem se vyjadřoval k problematice nájemních vztahů u domů koupených v privatizaci nájemníky, v jednom případě dnes členy BD (kteří jsou...více

10. 8. 2004 | 13:44 | axel

Váš příspěvek neobsahuje zcela pravdivé informace: 1. Mezi bytovým družstvem a členy bytového družstva nemusí vždy existovat nájemní vztah. Je to navýsost obvyklé, avšak nikoli nutné. Co se týče nájemného, tak rozhodně není...více

10. 8. 2004 | 13:44 | axel

Váš příspěvek neobsahuje zcela pravdivé informace: 1. Mezi bytovým družstvem a členy bytového družstva nemusí vždy existovat nájemní vztah. Je to navýsost obvyklé, avšak nikoli nutné. Co se týče nájemného, tak rozhodně není...více

10. 8. 2004 | 8:16 | Sysel

Jenom připomínám, že 1. Nájemní vztah je i mezi členy bytového družstva a družstvem. Dům je bytového družstva a to (obvykle) pronajímá byty svým členům. Podobně i v případě, že nájemníci například koupili dům jako s.r.o.,...více

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

RPSN, Centrální banka, Lednový efekt, architektura, brno, operátoři, martin stára, tarify, Guy Kawasaki, spekulační, přiměřené náklady na bydlení, asseco, povinnost, Eurotrend, amcico, Zjednodušený daňový doklad, poplatek za správu fondů, lng

5E00138, 2E61991, 0011CHEB, 6U76268, 7U77788

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK