Kolik zaplatíme v budoucnu za bydlení

Jaké budou ceny rezidenčních nemovitostí v příštích několika letech? To lze s určitostí v tuto chvíli říct jen těžko (dokazují to i často odlišné níže uvedené názory odborníků), nicméně postupem času se budou určité argumenty potvrzovat a jiné se naopak ukážou jako neopodstatněné. V každém případě, debata o této věci je potřebná, přinejmenším proto, aby nám pomáhala zbytečně nepodléhat uměle vytvořeným hysteriím. 

Oslovili jsme tedy několik povolaných a všem položili stejnou otázku: 
"Jaký vývoj cen v sektoru rezidenčních nemosavitostí v horizontech 2 a 5 let očekáváte? Jaké máte pro svůj názor argumenty? V rámci vaší odpovědi se, prosím, vyjádřete i k často diskutovaným aspektům, které mohou tuto věc ovlivnit, tzn. vstup ČR do EU a následný možný příliv nemovitosti koupěchtivých cizinců, zvýšení DPH na stavební práce o roku 2008 atd. Take vás prosíme o rozlišení novostaveb, starší zástavby a rodinných domů, popř. panelových domů."

Jiří Pácal, ředitel Central Europe Holding: Ceny bytových nemovitostí v České republice od doby novodobého vzniku realitního trhu rostly, toto investování proto patřilo k těm nejzajímavějším. V brzké době se však tento trend zastaví a u některých nemovitostí bude docházet i k cenovému poklesu. U mimopražských nemovitostí bude cenový vývoj velice diferencovaný a silně závislý na místních podmínkách. Ani zde však nelze předpokládat výrazný nárůst v nejbližších letech. Ceny ve velkých městech a zvláště v Praze budou spíše stagnovat, u mnoha bytových objektů dojde k poklesu. Nárůst cen nemovitostí byl v minulosti mimo jiné způsoben malým počtem kvalitních bytů ke koupi i malou nabídkou volných jednotek k pronájmu, způsobenou hlavně nesmyslně potlačovanou deregulací nájemného.
Výrazným způsobem do cen zasáhlo poněkud naivní očekávání vstupu do Evropské unie. V následujících 5 letech lze předpokládat spíše stagnaci a mírný pokles současných cen bytových domů a bytů, způsobený velkou nabídkou tohoto typu nemovitostí na trhu při malém nárůstu nových zájemců o koupi. Důvody možného poklesu mohou být například nenaplněné očekávání pozitivních vlivů vstupu do Evropské unie na ceny bytů, omezení koupě pro zahraniční fyzické osoby dalších 5 let po vstupu, nástup početně silných ročníků do věkové skupiny 25 až 35 let a tím pádem nižší počet kupujících, nebo trvající pokles výše tržního nájemného. Nepřímo očekávání poklesu potvrzují i investoři ze zemí Evropské unie (kdo chtěl na nárůst cen u nás spekulovat, již tak v minulosti učinil), jejichž nemovitosti tvoří výraznou část současné nabídky bytových domů na trhu. Obdobný vývoj měly ceny po vstupu u Rakouska, Portugalska i Španělska.
Vysokou cenu si budou držet nemovitosti jedinečné svou polohou a vysokou kvalitou, které však tvoří zanedbatelnou část trhu. U rodinných domů bude cena v následujících letech odpovídat cenám v současnosti.
Změny v DPH nezvýší schopnost a ochotu investora platit vyšší cenu, ale přinesou snížení zisku prodávajících. Je problematické zobecnit rozdíly budoucí ceny novostaveb a starší zástavby. Starší domy budou novostavbám s vyšší kvalitou bydlení konkurovat svojí polohou v centrálních částech měst.

Pavel Velebil, jednatel Tide Reality: Zdá se, že dnes lze již s určitostí říci, že vývoj v horizontu nejbližších dvou až pěti let se může značně lišit. V Praze, ale i v dalších velkých městech České republiky ceny v současné době poměrně rychle stoupají. Nejvyšší tempo růstu je díky ekonomické síle obyvatel v hlavním městě.
Podívejme se nejprve na novou výstavbu. Po dobu nejbližších dvou let budou ceny i nadále růst. Možná ne tak strmě jako na přelomu let 2002 a 2003, ale roční růst se pravděpodobně ustálí na hodnotě mezi 10 a 15 %. Byty v nové výstavbě tak budou v roce 2005 oproti dnešku dražší minimálně o 20 %. Naproti tomu pohled na horizont pěti let již tak optimistický být nemusí. Od roku 2005 do roku 2008 možná ceny porostou jen pomalu. Rizikovými faktory může být růst úrokové míry hypotečních úvěrů na straně poptávky a přílišný optimismus investorů bytové výstavby na straně nabídky. Teprve v závěru tohoto období mohou ceny akcelerovat vlivem očekávané změny DPH.
Proč nemluvím o vlivu vstupu do Evropské unie a přílivu cizinců nakupujících ve velkém nemovitosti v Čechách či na Moravě? Malí investoři z vyspělých evropských zemí nemají šanci zvrátit trend, který je vytvářen domácí poptávkou. Kupující ze zahraničí jsou daleko opatrnější a rozvážnější. Požadují daleko větší záruky než většina českých kupujících, neskáčou do věcí po hlavě. A počítají. Každý kupec z Německa, Holandska či Velké Británie se už dnes ptá na situaci na trhu, chce znát odhad růstu cen ale i budoucí výše nájmů. Ani ti, co přijdou po květnu 2004, nebudou jiní. Důležité je uvědomit si, že cizinci budou nakupovat byty jen v určitých oblastech. Patrně bude existovat zájem o byty v pražském historickém jádru nebo na kolonádě v Mariánských Lázních. Ale myšlenka, že cizinci budou stát fronty na byty na pražských nebo kterýchkoli jiných předměstích, je zcestná.
Rok 2008 rozhodne o dalším vývoji. Bude to rok změny DPH. Investoři buď zvýší ceny o celý rozdíl mezi oběma sazbami DPH a budou riskovat ochlazení poptávky, aniž přitom zvýší svůj zisk o jedinou korunu. Nebo cenový skok utlumí tím, že budou ochotni ukrojit ze svých zisků. Buďme ale přesnější. O směřování trhu rozhodne již přelom let 2006/2007. DPH se odvádí až ke dni, kdy je straně prodávajícího doručeno oznámení katastrálního úřadu o povolení vkladu vlastnického práva kupujícího. Přeloženo, jedná se o datum následující obvykle několik měsíců po kolaudaci. Má-li se prodej realizovat s původní sníženou sazbou DPH, výstavba takového bytu bude muset být zahájena zhruba rok a půl před 1. lednem 2008.
Co se stane v polovině roku 2006? Rozhodnou peníze. Budou-li hypotéky stejně výhodné jako dnes, strhne se možná bitva o byty. Půjde-li úroková míra nahoru aniž by se stejně rychle zdvihly platy, nemusí se žádné závody mezi kupujícími strhnout.

Za osloveného Jana Sadila, člena představenstva Českomoravské hypoteční banky, reagoval David Sahula, Specialista public relations ČMHB: Ceny nemovitostí určitě porostou mírněji než dosud, a to zejména u bytů. V řadě lokalit budou dokonce stagnovat. Důležitou úlohu bude hrát oblast, v níž se daná nemovitost nachází. V žádaných, zajímavých lokalitách je nárůst cen pravděpodobnější než u méně atraktivních. Je třeba podotknout, že ceny starších bytů v panelových domech mohou i klesnout. Pravděpodobně budeme také svědky zvětšování cenových rozdílů mezi regiony, přičemž ty jsou patrné již dnes. V souvislosti s určitým zklidněním nemovitostního trhu se budou developerské projekty prodávat pomaleji než dosud.
Nyní je většina nových bytů rozprodána ještě před samotným zahájením stavby. Vstupu České republiky do Evropské unie nebude mít na ceny rezidenčních nemovitostí zásadní dopad. Těžké je však předvídat, kolik cizinců si bude po vstupu do Evropské unie chtít koupit v ČR nemovitost. Ti mají totiž zájem více o pronájmy než o koupě bytů či domů.
Dalším obávaným "strašákem" je zvýšení DPH. To sice zdraží výstavbu, ale není pravděpodobné, že bude mít nějaký zásadní dopad na trh. Spíše než na cenu nemovitosti bude mít totiž zvýšení DPH vliv na snížení marží developerů. Již dnes například u rodinných domů v řadě lokalit platí, že "za kolik postavím, za tolik neprodám". Co je však skutečným problémem trhu nemovitostí, který jej deformuje, je pomalá nebo spíše žádná deregulace nájemného.

Jiří Doubravský, ředitel odboru financování nemovitostí HVB Bank: Hypoteční banky pod tíhou vzájemné konkurence neustále zlepšují své produktové nabídky a služby spojené z poskytováním hypotečních úvěrů. Objemy poskytnutých hypotečních úvěrů se zvyšují, protože úrokové sazby hypotečních úvěrů jsou na historicky nejnižší úrovni a banky jsou ochotny poskytovat klientům v některých případech až 100 % hodnoty zastavených nemovitostí. Uvedené skutečnosti mají však vliv i na růst cen nemovitostí, a to zejména v lokalitě hlavního města Prahy. Dle mého názoru se však jedná o bublinu, která není podložena reálnými příjmy domácností, ani například zvýšením cen stavebních prací, ale pouze cílem účastníků realitního trhu maximalizovat své zisky. Osobně bych spíše ve střednědobém horizontu očekával vystřízlivění realitního trhu a pokles cen nemovitostí, zejména v oblasti panelových domů.

Jan Urban, ředitel Simply: V dalsich 2 až 5 letech očekávám v České republice nominální růst cen nemovitostí. Vycházím ze zkušenosti ze zahraničních trhů, kdy cena nemovitostí roste o 4 až 5 procentních bodů nad sazbou růstu HDP. Budou však existovat lokality, kdy růst cen bude vyšší. Například v Praze a některých městských aglomeracích může tento růst dosahovat 10 - 25 % ročně. Vliv Evropské unie nebude podstatný, protože vetšinu poptávky tvoří Češi. Výjimkou je pouze Praha, nicméně v Praze se zahraniční poptávka koncentruje pouze do některých lokalit a ty cenově porostou. 
DPH na rezidenční stavební práce a nemovitosti zůstavá do roku 2007 na snižené sazbě, je však možné, že tato sazba bude zvýšena. Domnívám se však, že část nárůstu DPH bude absorbována developery a v podstatě i růstem podílu hypotečních úvěrů.
S ohledem na typ nemovitostí je nadále neudržitelný cenový poměr mezi panelovými byty a "cihlami". Ceny panelových bytů budou stagnovat až klesat. Cenově navrch budou mít novostavby a "cihly" v dobrých lokalitách. "Cihly" v horších lokalitách budou slabě pod novou výstavbou, ovšem budou ji v dané lokalitě cenově kopírovat.

Petr Vosmík, spolumajitel RK Centa: Co se týká vývoje cenové hladiny nemovitostí v následných 2 až 5 letech, všeobecně se dá očekávat nárůst cen bytů v novostavbách, především s ohledem na předpokládanou zvýšenou sazbu DPH na stavební práce, což znamená asi 17 %. Vzhledem k tomu, že v současnosti jsou novostavby cenově konkurenceschopné starší panelové zástavbě a tudíž jí momentálně udržují na stabilní cenové výši, následné zvýšení DPH by mohlo částečně ceny panelových bytů uvolnit směrem nahoru, ale určitě ne nějak zásadním způsobem a spíše jen v atraktivních lokalitách - zvětší se rozdíly v cenových mapách jednotlivých měst a oblastí.
Nesmíme ani zapomínat na to, že se v poslední době vyrovnala nabídka s poptávkou a tato situace bude ještě nějaký čas trvat . Z toho lze usuzovat, že v současné době mají zájemci o koupi nemovitosti možnost vybírat si z velkého množství nabídek, tudíž nemusí koupit hned první nemovitost a za jakoukoliv cenu.
Co se týká cen bytů ve starší cihlové zástavbě, tam se dá kalkulovat i s přílivem zahraničního kapitálu v souvislosti se vstupem České republiky do Evrospké unie, ale opět bude platit pouze pro atraktivní lokality. To samé bude platit i u rodinných domů, ale nárůst cen každopádně nebude nijak dramatický. Samostatnou kapitolou jsou rodinné domy a sídla v západním pohraničí a v turisticky atraktivních oblastech, tam se dá i v souvislosti s otevřením hranic kalkulovat s výraznějším nárůstem cen. Proti růstu cen by však na druhou stranu mohlo působit velké rozšíření nabídky poté, co na trh "dají" byty a nemovitosti ti majitelé, kteří spekulují a čekají s prodejem na náš vstup do Evropské unie. Ve hře je tedy mnoho proměnných faktorů a české nemovitosti si stále udržují značný růstový potenciál. V nejbližším období ovšem neočekáváme žádný dramatický pohyb cen.

Dušan Kunovský, generální ředitel Central Group: Růst cen je podporován vysokou poptávkou po novém bydlení. Ceny zejména menších bytů a domů nyní v Praze rostou až o 20 % ročně. A v některých lokalitách i více. Současná poptávka je vyvolána především levnými hypotékami. Vždyť koupi nemovitosti je nyní možné označit za téměř jediný jistý způsob zhodnocení finančních prostředků. V době, kdy jsou termínované vklady nevýhodné a naopak hypoteční úvěry stále dostupnější, je investice do nemovitosti hodnocena jako velice atraktivní forma uložení peněz. Hypoteční úvěr dnes využívá většina klientů Central Group. Měsíční splátka milionového úvěru při době splácení na 20 let nyní vychází kolem 6 000 Kč. To je částka, ze kterou pronájem v Praze nepořídíte.
Důležitou roli také hraje očekávání dalšího růstu cen s ohledem na vstup do Evropské unie. Argument růstu cen po vstupu podporují výrazně vyšší ceny rezidenčních nemovitostí ve stávajících zemích Unie. Tady se však bude jednat o dlouhodobý proces, protože kupní síla je u nás omezena a růst životní úrovně nebude skokový. Nárůst cen bude zejména u nových kvalitních staveb v dobrých lokalitách ve velkých městech. Fenoménem bude Praha, kde růst cen bude zdaleka nejvyšší. Vstup České republiky do Evropské unie bezesporu nebude znamenat invazi solventních západních cizinců na náš bytový trh. Ti, kteří si zde nemovitost chtěli pořídit, tak již dávno učinili prostřednictvím účelově založených společností. Skutečností však je, že náš vstup do Evropské unie bezesporu způsobí růst cen nového bydlení, a to zejména z důvodu nutnosti zavést stovky již platných přísných technických předpisů. Dalším vlivem je i nutnost sjednocení sazeb daně z přidané hodnoty, což od roku 2008 výrazně zvýší cenu staveb pro bydlení.
Růst cen podporuje i nedokončená deregulace nájemného a růst zájmu o vlastnické bydlení. Je nepochybné, že zavádění přísnějších evropských technických předpisů a výhledové zvýšení daně z přidané hodnoty ceny dále výrazně zvýší. Koupě nového bydlení je nyní, před vstupem země do Evropské unie, hodnocena jako nejvýhodnější a nejbezpečnější investice.

Co si o vývoji cen nemovitostí myslíte vy? Se kterým z účastníků naší ankety souhlasíte a proč? A o kom si naopak myslíte, že docela určitě nemá pravdu?