Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Český trh nemovitostí je bublina

Český trh nemovitostí je bublina
Růst cen bytů a domů v očekávání vstupu naší země do EU již vykazuje znaky hysterie. Například ceny pražských nemovitostí rostou přímo před očima. Přitom však existuje řada varujících ukazatelů, že může jít o bublinu, která po vstupu do EU hrozí splasknutím.

"Kupujte dokud je levno," bylo a stále ještě je zaklínadlem řady (především) pražských realitních kanceláří. Správné heslo by ale mělo znít "kupujte jen to co je levné". Ceny již stoupají hodně dlouho a podle některých názorů by měly růst i po vstupu České republiky do Evropské unie. Toto očekávání je možná i důvod pro současný růst, a tak bychom mohli pokračovat. Otázkou ale je, jestli v tomto případě není přání otcem skutečnosti. Existuje totiž řada důvodů, proč je možné současné ceny na realitním trhu (především v Praze) a očekávání jejich dalšího růstu po vstupu do EU považovat za přehnané.

Nájemníci se těžko hledají, kupců je ale spousta

Prvním alarmujícím faktorem je odpoutání cen bytů od úrovně tržního nájmu. Ač většina kupujících takto neuvažuje, měl by být dosažitelný výnos z nájemného jedním z prvních faktorů při posuzování reálnosti požadované ceny. Velký nesoulad mezi cenou a nájemným v současnosti existuje především u luxusnějších bytů. Jejich ceny dosahují astronomických výšin (většinou začínají na 50 až 60 tisících korun za metr), přitom jejich pronajmutí již tak snadné není. Kromě skutečně špičkových bytů není výjimkou, že majitel doslova pátrá několik měsíců po nájemníkovi a nemůže žádného za rozumnou cenu nalézt. Například autor tohoto článku se setkal s majitelem šedesátimetrového luxusního bytu na rozmezí Vinohrad a Žižkova, který nebylo před pěti lety problém pronajmout za 25 tisíc korun měsíčně (většinou zahraničním manažerům), dnes se pro něj už dva měsíce hledá nájemník za 15 tisíc. Nabídka těchto bytů k pronajmutí totiž během několika posledních let tak narostla, že již výrazně převyšuje poptávku. Přitom na trhu luxusních bytů k prodeji existuje vysoká poptávka a výše uvedený byt, by prý nebylo problém prodat za částku okolo třech milionů.

Evropu už jsme (skoro) dohnali

Ceny pražských bytů či domů už místy dosahují cen, za které se podobné nemovitosti prodávají v metropolích Evropské unie. V Praze stojí byty mezi 20 tisíci a 80 tisíci korunami (místy i více...) za metr čtvereční (cca 650 až 2650 euro) podle lokality a stavu bytu. Ve Vídni se ceny pohybují mezi jedním až třemi tisíci euro, ve Frankfurtu stojí rekonstruované byty v centru města okolo dvou tisíc euro za metr. Podobně se pohybuje cenová hladina i ve Španělsku, Portugalsku či Itálii (rozmezí 1500 až 3000 euro za metr). Velkou výjimkou je Paříž, kde ceny běžně dosahují pěti tisíc euro, u špičkových bytů v historickém centru není problém ani sedm tisíc. Dalším "úletem" je Londýn, kde jsou ceny okolo pěti tisíc liber (asi 7400 euro) za metr běžné. Jak vidno z těchto údajů, samotné ceny v EU jsou velmi odlišné a pravděpodobně závisí na řadě dalších faktorů. Jedním z nich může být postoj místního obyvatelstva k formě bydlení – převažuje vlastnické či nájemní?

Dalším významným faktorem je příjmová hladina obyvatelstva. Ta totiž kromě ceny stavebních prací působí na cenu bytů a jejich kvalitu zdaleka nejvíce. V zemích s nízkými příjmy si obyvatelé nemohou dovolit vysoké nájemné, a tak se staví menší byty, které se pronajímají za nízký nájem. Pokud se na něj podíváme jako na investici, mělo by nájemné po odečtení nezbytných nákladů přinášet určitý požadovaný výnos. Podle něj je pak možné stanovit cenu. V zemích, kde je upřednostňováno vlastnické bydlení (především Velká Británie) však tento vztah někdy neplatí. To by mohl být argument i pro Českou republiku, kde k "nemovitostnímu šílenství" hodně pomohly hypotéky. Díky nim se vlastní bydlení stalo dostupným pro širší okruh obyvatel, což přineslo výrazný nárůst poptávky po nemovitostech a tím i růst cen. Otázkou ale je, jak dlouho tento stav vydrží a zda bude zájem o vlastní bydlení růst i nadále.

Očekávaní spekulanti tu už dávno jsou (a prý odcházejí)

Jedním z argumentů pro pokračování růstu cen českých nemovitostí po vstupu do EU je i očekávání příchodu spekulantů na český trh. Podle názorů expertů na realitní trh tomu ale může být naopak. Ti skutečně významní investoři (či spekulanti) již do Česka dávno přišli (často už na začátku devadesátých let) a stáli za několika nárůsty cen českých (pražských) nemovitostí. Podle Jiřího Pácala, ředitele firmy Central Europe Holding, řada investorů dnes prodává nemovitosti, které před lety levně nakoupili. Zvýšené prodeje jsou na trhu vidět, kromě cizích investorů (a spekulantů) prodává nemovitosti i řada domácích. Pokud vybírají zisky v tuto chvíli, může to znamenat, že očekávají, že ceny začnou klesat. Na kapitálových trzích existuje teorie, že pokud zkušení investoři vybírají zisky, je čas také vystoupit.

Možností srovnání je celá řada. Například na vrcholu internetové bubliny na konci devadesátých let a počátkem roku 2000 byli mezi prvním "vystupujícími" z trhu právě profesionálové, kteří již dlouho varovali před nesmyslnými poměry P/E (cena/výnos na akcii), za které se mnohé akcie obchodovaly. Hodně podobná analogie může být u nemovitostí při srovnání výnosu z nájmu a ceny. Zatímco v západní Evropě se podle Jiřího Pácala pohybují požadované výnosy investorů do komerčních nemovitostí okolo sedmi až osmi procent ročně (a podle tohoto kritéria se také stanovuje reálná kupní cena), u nás se pravděpodobně takovým pravidlem řada kupujících vůbec neřídí. Jinak by nemohly probíhat prodeje obsazených činžovních domů za ceny, které znamenají, že roční výnos domu se pohybuje pod dvěma procenty.

Jedním z posledních významných argumentů pro nutnost zaostávání cen českých nemovitostí za EU je jejich špatný technický stav. Kromě nově postavených (někdy i těch ne) a dobře zrekonstruovaných bytů či domů je stav českých nemovitostí velmi špatný a z dlouhodobého hlediska ještě bude vyžadovat výrazné investice. I tento faktor by měl být promítnut do ceny.

Co se tedy stane?

Při předpovídání jaký vývoj cen nemovitostí u nás po vstupu do EU můžeme očekávat, je klíčové zjistit, jak významně se projeví výše uvedené argumenty. Pokud by totiž u nás zavládla kultura vlastnického bydlení, může se trh dostat do situace, kde sice ceny jsou v porovnání s dosažitelným výnosem z nájmu nereálné, ale dlouhodobě udržitelné, neboť existuje dostatek kupců toužících po vlastním bydlení. To by navázalo trh nemovitostí na nabídku a dostupnost hypoték, kde by každý výkyv (například změny sazeb, podmínek poskytnutí úvěru či zhoršení stavu ekonomiky) znamenal i výkyv na trhu nemovitostí (částečně v nabídce a hodně v cenách). Pokud naopak zvítězí selské myšlení, pak by mělo dojít ke srovnání výnosů z nájemného a tržních cen obdobných bytů. Cesty mohou být dvě – růst nájemného (nereálné, nabídka bytů či domů za tržní nájem v Praze je v současnosti dosti vysoká a dále musí existovat někdo, kdo je ochoten požadovaný nájem zaplatit) nebo pokles cen nemovitostí (mnohem reálnější).

Jako poslední vodítko by mohl pomoci vývoj cen nemovitostí v nynějších členských státech EU před a po jejich vstupu. Za příklad bývá často uváděno Španělsko a Portugalsko, které před vstupem zažily rozsáhlou spekulační vlnu na trhu nemovitostí, která po začlenění do EU rychle opadla a přinesla s sebou rapidní pokles cen.

Máte nějaké argumenty pro očekávání, že ceny nemovitostí po vstupu do EU porostou? Nebo si naopak myslíte, že klesnou? Podělte se o své názory s ostatními čtenáři.

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

+6
Ano
Ne

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

18. 7. 2003 1:34

S tím DPH opatrně. V Brně jezdí polovina aut s pražskou značkou a nápisem "já nejsu z Prahy" nebo "Já su z Brna". DPH, ale i jiné daně, které lidé jezdící těmito auty vyprodukují, se odvádí v Praze. Uvedu ještě např. ČEZ se svými elektrárnami všude jinde, než v Praze, no a pak 25 % z Čech je z tohoto pohledu nic moc...

Reagovat

 

+38
Líbí
Nelíbí

Zobrazit komentovanou zprávu (petr 30. 03. 2003 16:12)

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

9. 3. 2003 23:50, Honzajs

Souhlas

Reagovat

 

-3
Líbí
Nelíbí

Zobrazit komentovanou zprávu (jarda 04. 03. 2003 12:13)

Další příspěvky v diskuzi (29 komentářů)

22. 5. 2004 | 14:19 | AAA

jen sni klidne dal, snilci vzdy zvitezili... více

27. 2. 2004 | 21:51 | Andrea,České Budějovice

Je to v pytli,chci bydlet a nemám na to !!! více

27. 2. 2004 | 21:50

Je to v pytli,chci bydlet a nemám na to !!! více

18. 7. 2003 | 1:34

S tím DPH opatrně. V Brně jezdí polovina aut s pražskou značkou a nápisem "já nejsu z Prahy" nebo "Já su z Brna". DPH, ale i jiné daně, které lidé jezdící těmito auty vyprodukují, se odvádí v Praze. Uvedu ještě např. ČEZ...více

17. 7. 2003 | 7:51 | bee

To Petr:budeme patrit k elite Evropy??? neblazni, cela CR je jedna velka bublina, ktera za par let praskne a bude k tomu stacit dalsich par let vlady socanu.. schodek tohoto roku se uz priblizuje 200 mld!!! pristi rok to...více

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

Složené ukazatele, Devizový trh, Výrobní faktory, sleva, telefónica, daňové úniky, daň z příjmů, andrej babiš, radomil bábek, výpalné, implementace, Milan Vaníček, deeorange, ČP Invest Český, prediktivní trh, augustp pinochet, výkon trestu, Variabilní životní pojištění

1T31308, 5E30844, 7B54457, 7T41122, 7T41122

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK