Mýty dneška o bydlení

Pokles úrokových sazeb a díky tomu i vyšší dostupnost hypoték vyvolal růst zájmu o vlastnické bydlení. Zatímco předtím si mohli vlastní byt či dům dovolit jen ti, kteří měli naspořenou dostatečně velkou částku, díky "levným" hypotékám se taková možnost zpřístupnila i těm, kteří byli schopni každoměsíčně splácet. Především ti by však měli počítat, co je pro ně lepší. Skutečně se chtějí na dvacet let vázat na jeden byt (prodej bytu i s hypotékou je u nás stále spíše teoretickou možností než realitou)? Co budou dělat, když jim pro ně byt bude velký (malý) či jim nebude s nějakého důvodu vyhovovat? Z nájemního bytu se snadno přestěhujete, z vlastního zadluženého bytu to ale tak lehké nebude.

Jedna výhoda a spousta nevýhod

Bydlení ve vlastním má jedinou velkou výhodu – nemusíte platit nájem. Má ale zároveň řadu nevýhod. Pokud jde o vlastní dům, musíte se starat o jeho údržbu a vytvářet si na to rezervy, musíte platit pojištění, daň z nemovitostí, případně i splátky hypotéky a životní pojistku (pokud jste nakoupili na úvěr). Když půjde o byt v osobním vlastnictví (družstevní na hypotéku koupit nelze), přibudou vám k tomu všemu ještě spoluvlastnické platby (vytváření rezerv na opravy v rámci společenství vlastníků jednotlivých bytových jednotek). Kromě placení vám u bytu ještě mohou přibýt problémy s ostatními majiteli bytů v domě. Když totiž některý z nich přestane platit například za energie, podle současné legislativy neexistují nástroje jak z něj peníze dostat. Potíže také mohou nastat za situace, kdy je podle zákona (například pro získání stavebního povolení) požadován souhlas všech nájemníků s určitými úpravami v domě. Stačí aby jeden z nich odjel dlouhodobě do zahraničí a nemáte šanci cokoliv udělat. Celé to s sebou nese řadu stresů, které si můžete u nájemního bydlení ušetřit. Pokud jsou v domě nějaké problémy, prostě se odstěhujete jinam.

Nájem je přinejmenším krátkodobě levnější

Nejlepší ukázkou výhodnosti nájmu je příklad ze skutečného života. Zrekonstruovaný byt v pražských Holešovicích o 100 m2, který je na prodej za 3,5 milionu korun. Může být ale také pronajat za 18 tisíc korun měsíčně (reálná situace v Praze, tržní nájmy především velkých a luxusních bytů jsou velmi nízko). Pokud si jej zájemce pronajme za těchto 18 tisíc (plus záloha na energie a služby) konečnou platbou za užívání bytu. V případě jeho koupě na hypotéku už to ale tak "levné" není. Předpokládejme, že kupec má 1 milion korun a k tomu si vezme 2,5 milionovou hypotéku. Jeho měsíční splátky tak budou asi 18 500 korun, kromě nich bude platit několik stokorun na poplatcích za vedení úvěrového účtu a další 2500 Kč na životní pojistku (bez ní mu banka půjčku nedá).

Kromě toho ještě musí platit spoluvlastnické platby, které by mohly dosahovat asi 2000 Kč, daň z nemovitostí a pojistku (řádově 500 Kč) a pak také počítat s výdaji na údržbu bytu (skromným odhadem je třeba dát bokem 1000 Kč měsíčně, reálně by mělo jít spíše o dva až tři tisíce). Nakonec je třeba ještě vzít v úvahu vložený vlastní milion korun (ušlý zisk na úrocích 1400 korun měsíčně – viz dále). Suma sumárum jde o necelých 27 000 Kč. Proti tomu stojí možnost si tento byt pronajmout za 18 000 Kč měsíčně a navíc ještě máte k dispozici 1 milion korun úspor, které vám na spořícím účtu mohou přinést 1400 Kč měsíčně (Oranžové konto, úrok před zdaněním 2 % p.a.). Rozdíl obou situací tak vychází na 10 200 Kč měsíčně (26 800 minus 16 600 – nájem mínus dodatečný výnos vlastních úspor) navíc v neprospěch hypotéky.

Uděláte radost sobě nebo dědicům?

Deset tisíc měsíčně navíc po dvacet let (celkem jde o 2,4 milionu) je už dost peněz na zvážení, jestli to skutečně stojí za to. Samozřejmě můžete namítnout, že nájmy v budoucnu porostou. Výše zmiňovaný byt si ale bez problémů pronajmete za indexovaný (například na inflaci) nájem třeba na deset let dopředu. Pokud jej má současný majitel jako dlouhodobou investici, určitě proti dlouhodobé smlouvě nebude nic namítat. Zvláště ve světle obavy, že nájmy dále klesnou po uvolnění regulace nájemného. I když je tento krok daleko v budoucnu, dá se očekávat, že především důchodci budou opouštět velké byty, které si nebudou moci dovolit a tím zvýší tlak na pokles nájmů velkých bytů z našeho příkladu. Majitel bytu tak na dlouhodobé smlouvě může i "vydělat".

Dalším často zmiňovaným důvodem proč bydlet ve vlastním je skutečnost, že nájem budete platit až do smrti, zatímco po splacení hypotéky budete bydlet ve vlastním. Tato úvaha by byla správná v případě, že rozdíl mezi hypotékou a nájmem bude malý. Budete-li ale výše uvedených 10 000 Kč měsíčně poctivě střádat a ukládat (například o dluhopisových podílových fondů), tak při průměrném ročním výnosu tři procenta budete na konci dvacátého roku mít 3,3 milionu korun dodatečných úspor. I kdybyste nájem měli platit až do smrti, můžete na tom být lépe. Budeme-li předpokládat téměř neměnné ceny a úrokové sazby, pak byste i po splacení hypotéky platili 4000 Kč měsíčně (plus oportunitní náklady vložených vlastních úspory 1400 Kč) a celý rozdíl by se změnil na minus 11 200 Kč v neprospěch nájmu. Od těch by ještě měl být odečten výnos z naspořených 3,3 milionu Kč (při současných sazbách by šlo asi o 4900 Kč měsíčně). Výsledný rozdíl tak je 6300 Kč navíc u nájmu. K tomu ale musíte vzít v úvahu, že máte k dispozici přes 3 miliony korun, které můžete postupně utrácet, pokud možno tak, abyste před smrtí spotřebovali vše, co jste v životě vytvořili. Vlastního bytu se nenajíte, nemůžete za něj nikam cestovat či jinak užívat volna v důchodu...

Je placení nájmu házením peněz z okna? Myslíte si, že hypotéka se i v situaci, kdy vychází podstatně dráže než nájem vyplatí? Podělte se o své názory s ostatními.