Financovat bydlení komplet ze stavebka? S nižším úrokem neušetříte

Josef Uchytil | rubrika: Jak na to | 28. 6. 2018 | 21 komentářů
Stavební spořitelny dnes nabízejí dlouhodobé úvěry na pořízení nemovitosti. Podmínky vypadají lákavě: úrok i splátka jsou nižší než u hypotéky. A přece můžete i s nižšími úroky a splátkami zaplatit víc. Ukážeme si to na konkrétním příkladu.
Financovat bydlení komplet ze stavebka? S nižším úrokem neušetříte

Když si člověk bere půjčku, v první řadě se dívá na úrok. Jenže výše úrokové sazby, vyjádřená v procentech ročně, není všechno, co by vás u úvěru mělo zajímat. Podstatné jsou samozřejmě i různé doplňkové poplatky a vůbec podmínky půjčky. V první řadě je ale zásadní fakt, z jakého základu se onen roční úrok bude platit. Rozdíl mezi hypotékou a překlenovacím úvěrem od stavební spořitelny je v tom, že u hypotéky se základ – jistina neboli zůstatek úvěru – s každým měsícem snižuje. U překlenovacího úvěru ale platíte úrok ze stále stejné částky. Klidně i po patnácti letech řádného splácení.

Platíte i za to, co je vaše

Jeden z úhlů pohledu nabízí až bizarní obrázek. Když si půjčujete od stavební spořitelny, musíte na to mít dvě smlouvy. Musíte mít stavební spoření, respektive vkladový účet, a druhou smlouvu pak uzavíráte na samotný překlenovací úvěr. Jde sice o dvě různé smlouvy, ale pořád jsou to smlouvy mezi dvěma stejnými subjekty – vámi a spořitelnou. Když je dáte dohromady, zjistíte, že platíte úrok i z toho, co už máte naspořeno.

Stavebko: Překlenovací a řádný úvěr

Kdo má sjednané stavební spoření, má nárok dostat od stavební spořitelny úvěr na bydlení. A to s úrokovou sazbou, která se domlouvá už při podpisování smlouvy o spoření. Jenomže na ten úvěr se musí počkat. Člověk ho může dostat až po dvou letech spoření, zároveň musí dosáhnout určitého tzv. hodnotícího čísla, které si počítá každá spořitelna jinak, navíc je potřeba dosáhnout určitého procenta (35, 40… procent) cílové částky.

Pokud člověk ještě nárok na řádný úvěr ze stavebního spoření nemá, stavební spořitelna mu zatím nabídne překlenovací úvěr – na překlenutí doby, než nárok na řádný úvěr získá. Do té doby se platí jednak úroky z půjčené sumy (neumořuje se ale samotný dluh, tedy jistina), jednak se dospořuje na stavebku. Když člověk získá nárok na řádný úvěr, peníze naspořené na stavebku se použijí na částečnou splátku půjčky, její zbytek už se pak splácí normálně, tedy platí se úrok a postupně umořuje i jistina.

Vyberte si nemovitost

Výběr nemovitosti.
Zdroj: Shutterstock.com

Hledáte dům nebo byt snů a nemůžete nalézt ten pravý? Nebo potřebujete najít pronájem? Vyzkoušejte náš katalog nemovitostí, při jehož tvorbě jsme se spojili s předním českým portálem Bezrealitky.

Reality Peníze.cz

Honza Horák

Jan Horák si kupuje v Turnově byt za 2,5 milionu korun a celou částku si chce půjčit. Rodiče mu dovolili dát do zástavy i svůj dům, takže nepotřebuje žádné vlastní zdroje, nemusí mít našetřeno.

Ve srovnání budeme kalkulovat s co nejdelší variantou splácení: úvěr od stavební spořitelny, který bude mít ve fázi překlenovacího úvěru roční úrokovou sazbu 1,99 procenta, bude naplánovaný na necelých 29 let a hypotéka se sazbou 2,39 procenta bude rozvržená na 30 roků. Po 17 letech se překlenovací úvěr překlopí do řádného úvěru, kde na Honzu čeká úroková sazba 3,5 procenta ročně a splátka 14 tisíc. Prvních 17 let bude čtyři tisíce korun měsíčně dospořovat a zároveň bude z překlenováku platit úrok ve výši 4145,83 koruny měsíčně, celkem tedy vydá 8145,83 koruny za měsíc. Splátka hypotéky bude 9737,7 koruny.

Aby se dalo provést srovnání v delším časovém úseku, než je období první fixace (u stavební spořitelny je to maximálně šest let, u hypotéky klidně 10 roků), budeme pro zjednodušení vycházet z předpokladu, že úrokové sazby zůstanou i po fixaci stejné. Případně pokud by vzrostly, že porostou u obou půjček stejně – taková změna by se pak ve srovnání dala zanedbat.

Nižší úrok se prodraží

Po 17 letech splácení zaplatí Honza stavební spořitelně na úrocích překlenovacího úvěru 845 750 korun – každý rok 49 750 korun. Bance za stejný časový úsek uhradí 790 433 korun – první rok 59 121, ale sedmnáctý rok už jen 32 273 korun. Z toho se mu 15 procent vrátí na daňové úlevě. Přestože má ve stavební spořitelně o čtyři desetiny procentního bodu nižší úrokovou sazbu, zaplatí na úrocích o 47 tisíc korun víc.

Na druhou stranu: vedle překlenovacího úvěru má Honza ještě stavební spoření se státní podporou dva tisíce ročně a s úročením půl procenta za rok. To vyšší úroky alespoň částečně kompenzuje. Pokud se totiž započte státní podpora, úročení, zaplacené úroky a daňová úleva, dostanete se za oněch 17 let k rozdílu 12 002 korun ve prospěch stavebního spoření, přičemž 8298 dělá jen rozdíl v daňových úlevách.

Přesto ale hypotéka vychází o fous lépe. Drtivá většina bank vám totiž dneska hypotéku poskytne bez poplatku za zpracování. U stavební spořitelny v našem příkladu počítejte s poplatkem 15 tisíc korun za uzavření stavebního spoření, ze kterého si Jan Horák úvěr bere.

Půjčujeme si 2,5 milionu v bance a ve stavební spořitelně

 

Stavební spoření

Překlenovací úvěr 17 let. Úrok 1,99 % ročně. Splátka 8145,83 koruny

Potom řádný úvěr 11 let a 10 měsíců

Hypotéka

30 let. Úrok 2,39 % ročně. Splátka 9735,7 koruny

Rozdíl stavebko vs. hypotéka

dluh

-2 500 000

-1 304 371

-1 195 629

zaplaceno

-1 661 749

-1 986 083

324 333

naspořeno

875 000

0

875 000

mezisoučet

3 704

daňová úleva

126 863

118 565

8 298

poplatky

-15 000

0

-15 000

konečný součet

-2 998

Honza by tak s hypotékou zaplatil o necelé tři tisíce míň. Pokud by ale s bankou vyjednával a podařilo se mu získat úrokovou sazbu 2,19 procenta za rok, vyplatí se mu už hypotéka víc: rozdíl bude 62 996 korun.

Půjčujeme si 2,5 milionu v bance a ve stavební spořitelně. A v bance jsme se nedali

 

Stavební spoření

Překlenovací úvěr 17 let. Úrok 1,99 % ročně. Splátka 8145,83 koruny

Potom řádný úvěr 11 let a 10 měsíců

Hypotéka

30 let. Úrok 2,19 % ročně. Splátka 9479,4 koruny

Rozdíl stavebko vs. hypotéka

dluh

-2 500 000

-1 285 967

-1 214 033

zaplaceno

-1 661 749

-1 933 900

272 150

naspořeno

875 000

0

875 000

mezisoučet

-66 883

daňová úleva

126 863

107 976

18 886

poplatky

-15 000

0

-15 000

konečný součet

-62 996

Kupujete? Poradíme!

Dost bylo nájmu! 

Chcete do vlastního, ale váháte, z čeho to vlastní zaplatit? Hypotéka? Nebo úvěr ze stavebního spoření? Poradíme. My porovnáme nabídky, vy ušetříte.

Inflace hraje vždycky roli

Ovšem… Nedejte se přesvědčit tak snadno. V kalkulacích se nepočítalo s inflací. Tisícikoruna zaplacená dnes má větší hodnotu, než ta samá tisícikoruna za 17 let. Časovou hodnotu peněz lze zanedbat pouze v případě, kdy by byly splátky po celou dobu totožné. Pokud byste rozdíl ve splátkách odkládali a zhodnotili alespoň o 2,1 procenta ročně, pak by vás obě varianty vyšly na stejné peníze.

Zásadní finanční rozhodnutí nestavějte jenom na pocitech. Snažte se vzít v úvahu všechna pro a proti, většinu jich jde vyčíslit. Pozor na poplatky a dodatečné produkty, jejichž sjednáním stavební spořitelny i banky podmiňují slevy na úrokové sazbě. A taky – zapomeňte na slovo garance. Jen si vzpomeňte, jak spořitelny zatočily s „garancemi“ u vkladových účtů, kdy houfně smlouvy s vyšším úročením vypovídaly a navyšovaly poplatky za vedení…

Autor je poradce Partners

Porovnání hypotéky a úvěru ze stavebního spoření

měsíc
rok

Hypotéka

%

Překlenovací úvěr a úvěr ze stavebního spoření

%
%
%
měsíc
rok

Další kalkulačky

Líbil se vám článek?

+8
AnoNe
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem 21 komentářů

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

30. 6. 2018 5:15

Dobrý den, pane Miroslave, buďte prosím konkrétnější s těmi "dalšími výhodami" stavebního spoření.
1) sazby jsou stále aktuální
2) provize z úvěru ze stavebního spoření je vyšší (protože je nejen za úvěr, ale i za smlouvu o stav. spoření) a to je opravdu k zamyšlení, proč tedy klientům častěji doporučujeme hypotéku
3) článek neříká, že je jedno jednoznačně lepší než druhé, jen že je potřeba dobře počítat
4) ty garance mě vždy rozesmějou - jakože nějaká firma něco garantuje za 10, 17 let :-D Už si nepamatujete výpovědi smluv klientů s vyšší úrokovou sazbou, klienty držené jako rukojmí v překlenovácích s vysokými úrokovými sazbami? Navýšení poplatků u smluv s "lepšími" podmínkami? Bude-li trh výrazně výše než 3,5%, spořitelny zase něco vymyslí...
5) ano, už z principu jde o srovnávání jablek u hruškama, proto málokdo nachází odvahu takto veřejně srovnávat (a neveřejně kdokoli a ty srovnání mě přivádějí často k pláči). Máte-li lepší srovnání, sem s ním...

Zobrazit celé vlákno

+8
+-
Reagovat na příspěvek
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem (21 komentářů) příspěvků.

Hledáte nové bydlení?

Berzrealitky

Vyzkoušejte náš katalog nemovitostí, při jehož tvorbě jsme se spojili s předním českým portálem Bezrealitky.

A tohle už jste četli?

Jak si snížit daně. Tohle všechno teď můžete využít

28. 3. 2021 | Petr Kučera | 7 komentářů

Jak si snížit daně. Tohle všechno teď můžete využít

Na daních můžete zaplatit mnohem méně než patnáct procent z příjmů. Při vyplňování přiznání za rok 2020 lze využít odečitatelné položky a daňové slevy. Tady je aktuální přehled.

Banky chtějí zdražit předčasné splacení hypotéky. Zájem o refinancování prudce roste

22. 3. 2021 | Olga Skalková | 19 komentářů

Banky chtějí zdražit předčasné splacení hypotéky. Zájem o refinancování prudce roste

Poplatek za předčasné splacení hypotéky nemůže být tak nízký, protestují banky. Kvůli postoji ČNB přicházejí o čím dál víc peněz, protože zájem klientů o refinancování v posledních... celý článek

Základ spoření, nebo dinosaurus na vymření? Stavebko očima expertů

12. 3. 2021 | Ondřej Tůma | 22 komentářů

Základ spoření, nebo dinosaurus na vymření? Stavebko očima expertů

Plní stavební spoření svůj původní účel? Měl by ho stát dál podporovat? Nebo je na čase tenhle spořicí a úvěrový produkt vhodně modernizovat?

ČMSS se mění na ČSOB Stavební spořitelnu. Liška zůstává

10. 3. 2021 | Petr Kučera | 3 komentáře

ČMSS se mění na ČSOB Stavební spořitelnu. Liška zůstává

Českomoravská stavební spořitelna (ČMSS) se od pátku 12. března mění na ČSOB Stavební spořitelnu. Změna, oznámená už loni na podzim, je součástí dlouhodobé integrace stavební spořitelny... celý článek

Zlevňování hypoték končí. První velká banka zdražuje

25. 2. 2021 | Petr Kučera | 6 komentářů

Zlevňování hypoték končí. První velká banka zdražuje

Skupina ČSOB, do níž patří i Hypoteční banka a Českomoravská stavební spořitelna, oznámila zdražení úvěrů na bydlení.

Partners Financial Services

Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.