Když si člověk bere půjčku, v první řadě se dívá na úrok. Jenže výše úrokové sazby, vyjádřená v procentech ročně, není všechno, co by vás u úvěru mělo zajímat. Podstatné jsou samozřejmě i různé doplňkové poplatky a vůbec podmínky půjčky. V první řadě je ale zásadní fakt, z jakého základu se onen roční úrok bude platit. Rozdíl mezi hypotékou a překlenovacím úvěrem od stavební spořitelny je v tom, že u hypotéky se základ – jistina neboli zůstatek úvěru – s každým měsícem snižuje. U překlenovacího úvěru ale platíte úrok ze stále stejné částky. Klidně i po patnácti letech řádného splácení.
Jeden z úhlů pohledu nabízí až bizarní obrázek. Když si půjčujete od stavební spořitelny, musíte na to mít dvě smlouvy. Musíte mít stavební spoření, respektive vkladový účet, a druhou smlouvu pak uzavíráte na samotný překlenovací úvěr. Jde sice o dvě různé smlouvy, ale pořád jsou to smlouvy mezi dvěma stejnými subjekty – vámi a spořitelnou. Když je dáte dohromady, zjistíte, že platíte úrok i z toho, co už máte naspořeno.
Kdo má sjednané stavební spoření, má nárok dostat od stavební spořitelny úvěr na bydlení. A to s úrokovou sazbou, která se domlouvá už při podpisování smlouvy o spoření. Jenomže na ten úvěr se musí počkat. Člověk ho může dostat až po dvou letech spoření, zároveň musí dosáhnout určitého tzv. hodnotícího čísla, které si počítá každá spořitelna jinak, navíc je potřeba dosáhnout určitého procenta (35, 40… procent) cílové částky.
Pokud člověk ještě nárok na řádný úvěr ze stavebního spoření nemá, stavební spořitelna mu zatím nabídne překlenovací úvěr – na překlenutí doby, než nárok na řádný úvěr získá. Do té doby se platí jednak úroky z půjčené sumy (neumořuje se ale samotný dluh, tedy jistina), jednak se dospořuje na stavebku. Když člověk získá nárok na řádný úvěr, peníze naspořené na stavebku se použijí na částečnou splátku půjčky, její zbytek už se pak splácí normálně, tedy platí se úrok a postupně umořuje i jistina.
Hledáte dům nebo byt snů a nemůžete nalézt ten pravý? Nebo potřebujete najít pronájem? Vyzkoušejte náš katalog nemovitostí, při jehož tvorbě jsme se spojili s předním českým portálem Bezrealitky.
Jan Horák si kupuje v Turnově byt za 2,5 milionu korun a celou částku si chce půjčit. Rodiče mu dovolili dát do zástavy i svůj dům, takže nepotřebuje žádné vlastní zdroje, nemusí mít našetřeno.
Ve srovnání budeme kalkulovat s co nejdelší variantou splácení: úvěr od stavební spořitelny, který bude mít ve fázi překlenovacího úvěru roční úrokovou sazbu 1,99 procenta, bude naplánovaný na necelých 29 let a hypotéka se sazbou 2,39 procenta bude rozvržená na 30 roků. Po 17 letech se překlenovací úvěr překlopí do řádného úvěru, kde na Honzu čeká úroková sazba 3,5 procenta ročně a splátka 14 tisíc. Prvních 17 let bude čtyři tisíce korun měsíčně dospořovat a zároveň bude z překlenováku platit úrok ve výši 4145,83 koruny měsíčně, celkem tedy vydá 8145,83 koruny za měsíc. Splátka hypotéky bude 9737,7 koruny.
Aby se dalo provést srovnání v delším časovém úseku, než je období první fixace (u stavební spořitelny je to maximálně šest let, u hypotéky klidně 10 roků), budeme pro zjednodušení vycházet z předpokladu, že úrokové sazby zůstanou i po fixaci stejné. Případně pokud by vzrostly, že porostou u obou půjček stejně – taková změna by se pak ve srovnání dala zanedbat.
Po 17 letech splácení zaplatí Honza stavební spořitelně na úrocích překlenovacího úvěru 845 750 korun – každý rok 49 750 korun. Bance za stejný časový úsek uhradí 790 433 korun – první rok 59 121, ale sedmnáctý rok už jen 32 273 korun. Z toho se mu 15 procent vrátí na daňové úlevě. Přestože má ve stavební spořitelně o čtyři desetiny procentního bodu nižší úrokovou sazbu, zaplatí na úrocích o 47 tisíc korun víc.
Na druhou stranu: vedle překlenovacího úvěru má Honza ještě stavební spoření se státní podporou dva tisíce ročně a s úročením půl procenta za rok. To vyšší úroky alespoň částečně kompenzuje. Pokud se totiž započte státní podpora, úročení, zaplacené úroky a daňová úleva, dostanete se za oněch 17 let k rozdílu 12 002 korun ve prospěch stavebního spoření, přičemž 8298 dělá jen rozdíl v daňových úlevách.
Přesto ale hypotéka vychází o fous lépe. Drtivá většina bank vám totiž dneska hypotéku poskytne bez poplatku za zpracování. U stavební spořitelny v našem příkladu počítejte s poplatkem 15 tisíc korun za uzavření stavebního spoření, ze kterého si Jan Horák úvěr bere.
Půjčujeme si 2,5 milionu v bance a ve stavební spořitelně | |||
Stavební spoření Překlenovací úvěr 17 let. Úrok 1,99 % ročně. Splátka 8145,83 koruny Potom řádný úvěr 11 let a 10 měsíců | Hypotéka 30 let. Úrok 2,39 % ročně. Splátka 9735,7 koruny | Rozdíl stavebko vs. hypotéka | |
dluh | -2 500 000 | -1 304 371 | -1 195 629 |
zaplaceno | -1 661 749 | -1 986 083 | 324 333 |
naspořeno | 875 000 | 0 | 875 000 |
mezisoučet | 3 704 | ||
daňová úleva | 126 863 | 118 565 | 8 298 |
poplatky | -15 000 | 0 | -15 000 |
konečný součet | -2 998 | ||
Honza by tak s hypotékou zaplatil o necelé tři tisíce míň. Pokud by ale s bankou vyjednával a podařilo se mu získat úrokovou sazbu 2,19 procenta za rok, vyplatí se mu už hypotéka víc: rozdíl bude 62 996 korun.
Půjčujeme si 2,5 milionu v bance a ve stavební spořitelně. A v bance jsme se nedali | |||
Stavební spoření Překlenovací úvěr 17 let. Úrok 1,99 % ročně. Splátka 8145,83 koruny Potom řádný úvěr 11 let a 10 měsíců | Hypotéka 30 let. Úrok 2,19 % ročně. Splátka 9479,4 koruny | Rozdíl stavebko vs. hypotéka | |
dluh | -2 500 000 | -1 285 967 | -1 214 033 |
zaplaceno | -1 661 749 | -1 933 900 | 272 150 |
naspořeno | 875 000 | 0 | 875 000 |
mezisoučet | -66 883 | ||
daňová úleva | 126 863 | 107 976 | 18 886 |
poplatky | -15 000 | 0 | -15 000 |
konečný součet | -62 996 | ||
Chcete do vlastního, ale váháte, z čeho to vlastní zaplatit? Hypotéka? Nebo úvěr ze stavebního spoření? Poradíme. My porovnáme nabídky, vy ušetříte.
Ovšem… Nedejte se přesvědčit tak snadno. V kalkulacích se nepočítalo s inflací. Tisícikoruna zaplacená dnes má větší hodnotu, než ta samá tisícikoruna za 17 let. Časovou hodnotu peněz lze zanedbat pouze v případě, kdy by byly splátky po celou dobu totožné. Pokud byste rozdíl ve splátkách odkládali a zhodnotili alespoň o 2,1 procenta ročně, pak by vás obě varianty vyšly na stejné peníze.
Zásadní finanční rozhodnutí nestavějte jenom na pocitech. Snažte se vzít v úvahu všechna pro a proti, většinu jich jde vyčíslit. Pozor na poplatky a dodatečné produkty, jejichž sjednáním stavební spořitelny i banky podmiňují slevy na úrokové sazbě. A taky – zapomeňte na slovo garance. Jen si vzpomeňte, jak spořitelny zatočily s „garancemi“ u vkladových účtů, kdy houfně smlouvy s vyšším úročením vypovídaly a navyšovaly poplatky za vedení…
Autor je poradce Partners
Kolik ušetříte s fotovoltaikou?
Zjistěte své roční úspory zdarma a do 2 minut. S Řešímto.cz porovnáte nabídky od ověřených dodavatelů ve vašem okolí.
Sdílejte článek, než ho smažem
Diskuze
Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy
30. 6. 2018 5:15
Dobrý den, pane Miroslave, buďte prosím konkrétnější s těmi "dalšími výhodami" stavebního spoření.
1) sazby jsou stále aktuální
2) provize z úvěru ze stavebního spoření je vyšší (protože je nejen za úvěr, ale i za smlouvu o stav. spoření) a to je opravdu k zamyšlení, proč tedy klientům častěji doporučujeme hypotéku
3) článek neříká, že je jedno jednoznačně lepší než druhé, jen že je potřeba dobře počítat
4) ty garance mě vždy rozesmějou - jakože nějaká firma něco garantuje za 10, 17 let :-D Už si nepamatujete výpovědi smluv klientů s vyšší úrokovou sazbou, klienty držené jako rukojmí v překlenovácích s vysokými úrokovými sazbami? Navýšení poplatků u smluv s "lepšími" podmínkami? Bude-li trh výrazně výše než 3,5%, spořitelny zase něco vymyslí...
5) ano, už z principu jde o srovnávání jablek u hruškama, proto málokdo nachází odvahu takto veřejně srovnávat (a neveřejně kdokoli a ty srovnání mě přivádějí často k pláči). Máte-li lepší srovnání, sem s ním...
Zobrazit celé vláknoSkrýt celé vlákno
V diskuzi je celkem (21 komentářů) příspěvků.