Zdroj: Shutterstock
Zdi jeho kanceláří zdobí díla umělců, jako je Jakub Matuška, Pasta Oner, Honza Kaláb či Michal Škapa. Zrodila je ulice, vyrostli na graffiti. Majitel a šéf realitně-konzultantské společnosti 108 AGENCY Jakub Holec se kolem této scény pohyboval během svých studií na stavební fakultě ČVUT. „Jestli mi graffiti dalo něco pro byznys? Sebedůvěru, zdravou drzost a nebát se rozhodovat,” konstatuje.
V rozhovoru, který vznikl loni na začátku pandemie, jste odhadoval, že některé obory, jako automobilový průmysl, půjdou dolů, zatímco jiným krize „prospěje”, typicky e-commerce. Překvapilo vás v tomto ohledu něco?
Krize automobilového průmyslu tu byla dávno před tím, pandemie pouze některé věci urychlila. Pochopitelně jsem netušil, že tu budou tisíce rozpracovaných aut čekat, až dorazí čipy. Ale nedá se říct, že by celé odvětví šlo úplně dolů. Po prvotním zaváhání zájem mezi investory zase roste. A v našem byznysu komerčních realit tenhle výpadek zcela nahradil růst e-commerce, on-line nakupování a velkoobchodu. Letos se rekordně staví a pronajímá, ať už jde o nové smlouvy či prodlužování těch stávajících.
Čím se to dá vysvětlit?
Poptávka ohromně stoupla. Trochu se změnily dodavatelské řetězce. Ne ve smyslu deglobalizace, firmy nezačaly masivně přesouvat své výrobní kapacity zpět z jihovýchodní Asie do Evropy. Ale je vidět, že se chtějí víc předzásobit. Částečně vzala za své mantra just-in-time dodávek, kdy každý tlačil na co nejmenší skladové zásoby. Roste proto tlak na skladovací plochu. Tahounem téhle poptávky je právě e-commerce, ale také řetězce, hodně teď například vzrostla poptávka ze strany módní řetězců.
Zakladatel, majitel a výkonný ředitel 108 AGENCY (číslovka 108 odkazuje na pořadí iniciál zakladatele firmy v abecedě). Narodil se v roce 1981. Absolvoval stavební fakultu na ČVUT. V oblasti realit se pohybuje už od studií, má za sebou pracovní stáže v Číně a ve Francii. Působil také jako konzultant v pražské pobočce King Sturge. Má rád snowboarding, surfování a umění.
Prudký nárůst cen vstupů by podle některých prognóz mohl přinést recesi. Z toho, co říkáte, to však spíš vypadá, že firmy s něčím takovým nepočítají...
Pokud jde o skladování a jeho kapacity, tak všichni jedou na maximum. Souvisí to i s tím, že docházejí pozemky pro průmyslový development, nové zóny se skoro nepřipravují. A vyšší náklady vedou k tomu, že některé firmy – například některé spediční firmy, které dělají byznys s nízkou marží – už si nemohou dovolit zůstávat v Praze, kde komerční nájemné jen letos zdražilo zhruba o 30 procent. Jdou do regionů a uvolňují místo jiným, zejména těm z odvětví e-commerce, které potřebují být blízko svým zákazníkům.
Jak je to s obsazeností skladů ve srovnání s obdobím před pandemií?
Prázdné sklady v zásadě nejsou. Před covidem se celorepubliková míra neobsazenosti pohybovala kolem čtyř procent. Dnes jsme zhruba na dvou procentech. Na trhu je zhruba deset milionů metrů čtverečních, z toho je tedy nyní k dispozici zhruba 200 tisíc čtvrtečních metrů. Provozujeme i portál skladuj.cz, kde nabízíme pronájem skladů u velkých spedičních firem, jako je DSV či DHL, a ani tam nemají volné prostory. Ode všech slyšíte: „Máme tu místo tak na padesát palet, ale jinak jsme plní až po střechu.“
Zmínil jste, že nové projekty se skoro nepřipravují. Jak z toho tedy ven?
Firmám nezbude nic jiného než hledat způsoby, jak své provozy zefektivnit. Budou muset nasadit nějakou formu automatizace. Například HP Tronic, majitel Datartu, má automatizovaný sklad na malé zboží. A díky tomu se jim podařilo zvládnout lépe příchod pandemie. V jiných skladech, kde dělají všechno ručně, je to trochu zaskočilo, protože na vzestup poptávky prakticky přes noc nebyli dostatečně připraveni. Nedokázali tak rychle nabrat pracovní sílu. Automatizace je obří investice, násobně vyšší, než je samotná hodnota nemovitosti. Navíc u velkých skladů, kde jsou tisíce různých druhů zboží, by to bylo ještě komplikovanější.
Usnadní výstavbu letos schválený nový stavební zákon?
Lidé, kteří se kolem výstavby pohybují, to vidí skepticky. Přetrvává složitý a zdlouhavý povolovací proces, všechno závisí na daném úředníkovi. A ten se často bojí rozhodnout, aby neudělal nějakou chybu, tak raději čeká a žádné rozhodnutí neudělá. Líbí se mi německý model, který přejalo i Polsko. Vychází se z kvalitně zpracovaného územního plánu, kde už je předem dáno, co v lokalitě může vyrůst a s jakými parametry. Nezávisí už pak na rozhodnutí jednotlivých úředníků.
Developeři často narážejí i na odpor místních…
Lidé říkají, že kolem dálnic rostou ošklivé „krabice“. Ale kde jinde by měly ty sklady stát? Musí to být kolem dálnic, aby to bylo dobře dopravně dostupné. Musí to být kolem měst, protože v nich jsou zákazníci. Je pravda, že se zabírá orná půda. Dnes musí mít každá hala kolem sebe 30 procent zeleně. To ale není efektivní, udělejme místo zeleně větší halu a zeleň posuňme mimo průmyslovou zónu.
Jakub Holec
Co ještě by pomohlo?
Třeba změna distribuce daní. Pokud v nějakém katastru postavíte halu, má z toho příslušná obec daň z nemovitosti. Proti částkám, které z toho jdou státu, je to však jen zlomek. Stát je rozdělí podle velikosti sídla a do obce, která může být postižena výrobou, hlukem či dopravou, nakonec nedorazí skoro nic. Taková obec pak pochopitelně není nakloněna dalšímu developmentu. Pokud by část daní, které firmy odvádějí, zůstala přímo v regionu, bylo by v zájmu obcí lákat investory. Přineslo by jim to peníze navíc, za které by mohly stavět občanskou vybavenost. Takto to funguje v Německu a obce se o investory přetahují, jsou to politické body. V Česku naopak raději starosta řekne: „Nic tu nechceme, nic by nám to nepřineslo, jen problémy.“ Podívejte se do Polska, jak se díky lákání investorů za deset let posunulo nahoru.
Když mluvíme o zahraničí. Působíte na Slovensku, před rokem a půl jste otevřeli kancelář v Budapešti, spolupracujete s partnery v Polsku či v Německu. Chystáte expanzi i do dalších zemí?
V těch zemích, kde jsme, vidíme velké synergie. Firmy mají obvykle aktivity ve více zemích, často je řídí z jednoho místa, ať už z Varšavy, z Prahy nebo z Budapešti. Víme, s kým máme jednat, a díky tomu jsme schopni relativně efektivně pokrývat i další země. Vstup do Maďarska se nám povedl, v kanceláři je sedm lidí. A v příštím roce bychom chtěli otevřít pobočky v Srbsku, Slovinsku a v Chorvatsku.
Proč zrovna tam?
Jsou tam naši klienti i naši partneři, velké developerské firmy. Je tam pracovní síla, pořád jsou tam nižší mzdy. Obě země mají dobrou geografickou polohu, jsou tam kvalitní dálniční sítě. Navíc Chorvatsko by se mělo příští rok stát součástí Schengenského prostoru, odpadnou i překážky, které tam dosud byly.
Jsou ty země podinvestované?
Z určitého pohledu ano. Srbsko má otevřený obchod s Ruskem a Tureckem, proto je pro firmy, které na tyto trhy vyvážejí, zajímavé. Proč by měly mít v Německu továrnu, kde zaměstnávají Srby, to je lepší, aby ji přestěhovali do Srbska. A pak je tu podstatný rozdíl, o kterém jsem mluvil. V Srbsku – na rozdíl od Česka – investory vítají.
Zabýváte se i pronájmem kanceláří. Jak do zájmu promlouvá rostoucí tendence k práci z domova?
Kanceláře nikdy nezmizí, vždycky tady budou. Možná se budou využívat jen trochu jinak, změní se dispozice nebo styl využívání. Ale firmy si je ponechají, je to pořád trochu i jejich vizitka. Během covidu se rozšířily „šedé“ podnájmy, firmy dávají na trh prostory, které se jim uvolnily. Často za flexibilních podmínek, mnohdy za nižší nájemné, než samy platí. A často jsou to vybavené prostory.
Kdo takové prostory chce?
Mohou to být nově vzniklé firmy, které potřebují flexibilitu, nechtějí podepsat smlouvu na dlouhou dobu, nebo zatím nemají peníze na vybavení. V té souvislosti mě překvapilo, jak se udržela sdílená coworkingová centra. Čekal jsem, že je krize smete, ale stal se opak, jsou stále populárnější. Nevypadají na první pohled jako kanceláře, jsou to spíše takové kavárny, místa na setkávání, ale zároveň jsou tam oddělená místa, pokud se někdo potřebuje soustředit.
FINMARKET je rubrika zasvěcená obsahu, který připravujeme ve spolupráci s obchodními partnery na míru společnostem, které chtějí seznámit čtenáře se svými produkty nebo službami.
Penzijko s finančním bonusem
Založte si penzijko Conseq a získejte nejen státní příspěvky a daňovou úsporu, ale i bonus pro věrné klienty.
Sdílejte článek, než ho smažem
