Jak úspěšně prodat byt? Tři nejčastější chyby

Vladimír Zuzák | rubrika: Komentář | 11. 1. 2021 | 1 komentář
Prodat za nejlepší možnou cenu znamená především přilákat rychle dostatek kupujících. Když víte jak na to, cena může být nastavená odvážně. Zisk z prodeje se dá nakonec ještě navýšit, když vyhlásíte aukci – nemovitost koupí ten zájemce, který přihodí nejvíc. Aby se to podařilo, potřebujete se hned na začátku vyvarovat tří častých chyb.
Jak úspěšně prodat byt? Tři nejčastější chyby

Zdroj: Shutterstock

Každý druhý Čech zná někoho, kdo prodal byt nebo dům pod cenou. Aspoň podle nedávného průzkumu, který provedla agentura IPSOS pro Maxima Reality. Podívejte se, jak se takovému scénáři vyhnout a dosáhnout na tak vysokou prodejní cenu, jaká je za daných okolností možná. Vše začíná stanovením tržní ceny nemovitosti, pokračuje přípravou na focení a prohlídky a končí otázkou, zda máte dost času na hledání vhodných zájemců.

Odhad tržní ceny

Tržní cena staršího bytu nebo domu se určuje takzvanou srovnávací metodou. Ovšem velmi záleží na tom, s čím budete svůj byt srovnávat. Instinktivně jde každý nejprve na realitní servery, aby se podíval, za kolik se nabízí podobné nemovitosti v dané lokalitě. Většinou si už neuvědomí, že částky uvedené v inzerátech často neodpovídají konečné prodejní ceně.

Vidíte totiž inzeráty, ale nevíte, kolik mají zájemců. Zatímco některé byty jdou do aukce a prodají se dráž, jiné visí online bez povšimnutí. O reálných prodejních cenách má přehled jedině katastr nemovitostí, kde údaje nejsou veřejné. Propisují se ovšem do cenových map, které jsou aktuálně nejpřesnějším zdrojem dat pro stanovení prodejní ceny. 

O autorovi

Vladimír ZuzákZdroj: Maxima Reality

Vladimír Zuzák je ředitelem a od roku 2019 také majitelem realitní kanceláře Maxima Reality, která působí 22 let na pražském realitním trhu a od jara roku 2020 i v dalších regionech. Zkušenosti v oblasti financí a realit sbíral například v ING a Hypocentru Modré pyramidy. Po dobu 10 let zastával pozici obchodního ředitele ve Finep Holding Group, jedné z největších českých developerských společností. Dnes působí rovněž na pozici CEO v developerské skupině Maverick Group.

Řada firem, které do cenových map mají placený přístup, nabízí online odhad zdarma. Do druhého dne vám pošlou podle zadaných parametrů doporučenou prodejní cenu vaší nemovitosti. Odhad je tím přesnější, čím víc transakcí probíhá ve vaší lokalitě. Přesnost je v zásadě úměrná velikost obce – pro byty ve velkých městech je takový odhad velmi spolehlivý, zatímco pro domy na vesnicích může sloužit jen jako jedno z vodítek.

Správně nastavenou prodejní cenu poznáte podle toho, kolik se ozve zájemců a jak brzy. Když se bavíme o bytech ve velkých městech, měli by se první zájemci ozvat do dvou dnů. Když se jich ozve dvacet hned první den, pravděpodobně nabízíte byt pod cenou. Když se týden neozve nikdo, je možné, že jste přestřelili.

Příprava nemovitosti na prohlídky

Prodávající se můžou připravit o příležitost, pokud vnímají prodejní cenu jako fixní. Nic není dál od pravdy. Panelový byt 3+kk ve stejné lokalitě se může prodat pokaždé za jinou cenu – rozdíly nebudou v milionech, ale rozhodně ve statisících. Vše záleží na tom, jak se podaří byt prezentovat v inzerátu. Ze statistik vyplývá, že se tady hraje o cca 15 % z prodejní ceny nemovitosti – nahoru, když se prezentace podaří, nebo dolů, když je velmi zanedbaná.

Základem úspěchu jsou profi fotky (nemyslím z mobilu) a inzerce na velkých serverech. Naopak videoprohlídky někdy udělají prodávajícím medvědí službu – zájemce mohou nakonec odradit od osobní prohlídky.

A pak je tu interiér. Ideálně by měl na fotkách i na prohlídkách vypadat jako hotelový pokoj – neosobní, ale atraktivní. Chyba jsou pokoje přeplněné i prázdné. Nábytek po babičce se musí vystěhovat, ale pak je třeba umístit klíčové kusy do všech místností. Základem jsou kuchyňský stůl a židle, postel, pohovka. Jedině tak si kupující dokážou představit, že to jednou bude jejich domov. Naopak prázdné místnosti si zájemci na prohlídkách ani neprohlížejí, nevyvolávají v nich žádné emoce. Pokud ještě stále bydlíte v bytě, který se chystáte prodávat, uskladněte aspoň část věcí někde jinde (u rodičů, ve sklepě, nebo v placeném skladu). Vyplatí se taky sundat ze stěn fotky rodiny a jiné osobní věci.

Z přípravy nemovitostí na prodej se stal mezi bytovými designéry ve Velké Británii a USA speciální obor – home staging. Vyplatí se většině prodávajících, zbytečný je snad jen při prodeji bytů dříve úspěšně pronajímaných přes Airbnb. Ty mívají totiž ukázkový interiér i fotky. U všech ostatních příprava umožní navýšení prodejní ceny a urychlí hledání zájemců.

Řešení časové tísně při prodeji

Velmi často stojí za prodejem pod cenou taky časový tlak. Prodávající potřebuje peníze k určitému datu – nejčastěji na koupi jiné nemovitosti nebo její rekonstrukci, ale taky pro rozjezd podnikání, vyplacení manžela při rozvodu atd. Často se pak hraje o každý den navíc. Máme alespoň pár týdnů na hledání zájemců, nebo ne? Bude nutné inzerovat pod cenou? V průměru trvá prodej bytu tři měsíce a prodej domu půl roku. Nikdo však nikomu nedá záruku, jaký bude váš případ – může to být o něco rychlejší, ale taky dvakrát delší.

V nejhorším případě, kdy potřebujete peníze prakticky ihned, často nezbývá než přistoupit k výkupu nemovitosti. Kupujícím se v tomto případě stává přímo realitní kancelář nebo jiná vybraná firma, ale vy získáváte výměnou za rychlost jen část z tržní ceny nemovitosti. Při výkupu postupujte vždy obezřetně – dvakrát si ověřte z nezávislých zdrojů, že vám předložili správný odhad tržní ceny. Jinak se může stát, že nabídka je na 80 % z tržní ceny, ale reálně dostáváte 60 %, protože odhad byl podhodnocený. Akceptujte potom jen takové ponížení, které se vám vyplatí – například ve srovnání se ztrátou nebo sankcemi, kterým byste čelili, kdybyste peníze měli k dispozici až po standardním prodeji nemovitosti. Víc jak 90 % ovšem při výkupu nikdy nečekejte. Každá firma musí z něčeho pokrýt riziko, do kterého vstupuje.

A pak jsou tu další možná řešení, kdy můžete prodat za maximální možnou tržní cenu, i když spěcháte na peníze. V mnoha případech prodávající potřebuje okamžitě jen část z prodejní ceny nemovitosti. Pak se může vyplatit úvěr v bance, ale tam zase naskakují úroky, takže i to je třeba dobře propočítat, jestli se víc nevyplatí ponížit cenu. Novým produktem na realitním trhu je potom nabídka na půlku peněz předem, se kterou přišla Maxima Reality. Oproti zástavě na nemovitosti získáte polovinu z odhadované tržní ceny okamžitě na účet, zbytek standardně po prodeji, když je nemovitost převedena na kupujícího.

Vladimír Zuzák

 Další články autora.

Líbil se vám článek?

+10
AnoNe
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem 1 komentářů

Hledáte nové bydlení?

Berzrealitky

Vyzkoušejte náš katalog nemovitostí, při jehož tvorbě jsme se spojili s předním českým portálem Bezrealitky.

A tohle už jste četli?

Hypotéky rekordně zdražily, ukazují nová čísla z bank

19. 1. 2022 | Jiří Hovorka | 1 komentář

Hypotéky rekordně zdražily, ukazují nová čísla z bank

Ani na prosincových 2,99 % už teď v praxi nikdo nedosáhne. Noví zájemci v lednu těžko seženou hypotéku s úrokem pod 4 %.

Postavili jim dům na jílu. Vlhké zdi skončí u soudu

18. 1. 2022 | Jana Divinová | 7 komentářů

Postavili jim dům na jílu. Vlhké zdi skončí u soudu

Stavba domu na klíč může být skvělým řešením pro ty, kdo nemají chuť, znalosti ani schopnosti pustit se do toho sami. Stavebníci ale po sobě mohou zanechat skryté vady. Tady je ponaučení... celý článek

Ceny bydlení rekordně rostou. Česko je první v Evropě

14. 1. 2022 | Jiří Hovorka | 21 komentářů

Ceny bydlení rekordně rostou. Česko je první v Evropě

Ceny bytů a rodinných domů v Česku rychle rostly i ve třetím čtvrtletí roku 2021. Podle dnes zveřejněných dat Eurostatu meziročně zdražily v průměru o 22 %, což je vůbec nejrychlejší... celý článek

Daň z nemovitostí. Průvodce prvním přiznáním v roce

13. 1. 2022 | Jiří Hovorka | 9 komentářů

Daň z nemovitostí. Průvodce prvním přiznáním v roce

Přiznání k dani z nemovitých věcí se odevzdává do konce ledna. Kdo ho musí podat a změnilo se něco pro rok 2022? Projděte si odpovědi na časté otázky.

Bydlení bude dál zdražovat, čeká bankéř po rekordním roce

11. 1. 2022 | Jiří Hovorka | 26 komentářů

Bydlení bude dál zdražovat, čeká bankéř po rekordním roce

Banky a stavební spořitelny loni půjčily na bydlení rekordních 540 miliard korun, z toho hypotéky dělaly 430 miliard. Odhaduje to skupina ČSOB, lídr na trhu financování bydlení, jejíž... celý článek

Partners Financial Services

Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.