Investice do nemovitostí: Kalkulačka ukazuje, kde se vrátí nejrychleji

Češi rádi přemýšlejí o investicích do nemovitostí a já v tomhle ohledu nejsem žádná výjimka. Koupi nemovitosti vnímám jako atraktivní příležitost pro zhodnocení finančních prostředků s relativně nízkým rizikem. Cena nemovitostí dlouhodobě roste a investice se zhodnocuje v čase.

Podobně jako jiní lidé, kteří se zajímají o realitní trh, jsem si kladla otázky, v jakém regionu a do jaké nemovitosti investovat. K nalezení potřebných odpovědí jsem se proto rozhodla vytvořit interaktivní Investiční kalkulačku.

Dlouhodobě sleduji realitní trh v Praze. Nevěděla jsem ale, jak vypadá v jiných částech republiky. Mapovat vývoj cen nemovitostí ve všech krajích jednoduše není v silách jednoho člověka. Potřebovala jsem nástroj, který by mi dodal potřebná, aktuální data z celého Česka, a udělat si díky němu obrázek o situaci na trhu.

O autorce

Markéta Trunkátová je datová specialistka ČNB, externě spolupracující s Apify. Radost jí dělají big data a jejich následná vizualizace s pomocí moderních technologií.

Přesněji tedy: jaká je návratnost investice v čase (do kolika let se vynaložené prostředky vrátí v podobě příjmu z měsíčních nájmů), jaké byty jsou u nás nejvíce v kurzu (které se dají rychle pronajmout, snadno prodat) a ve které části republiky se nachází.

Na internetu lze nalézt velké množství dat, které však nelze bez správných nástrojů efektivně shromáždit, zpracovat a získat z nich potřebné informace. Obrátila jsem se tedy na startup Apify, který se specializuje právě na těžení volně dostupných dat a jejich následné uspořádání do strukturované formy. V Apify navíc již několik let sbírají všechny inzeráty z realitních serverů v Česku. Propojení s jejich nástroji a získání přesnějšího obrázku o současném trhu se tedy přímo nabízelo.

Pro své potřeby jsem se omezila na data největšího realitního serveru Sreality.cz. S pomocí vizualizačního nástroje Tableau jsem pak nad jedním milionem inzerátů vytvořila zmiňovanou Investiční kalkulačku. V sesbíraných datech jsem se zaměřila na zmíněné parametry, které mě zajímaly (návratnost investice, když bude byt pronajímán, dispozice bytových jednotek a jejich poloha v Česku). Filtrovat v Investiční kalkulačce se dá i po krajích, okresech a obcích.

Kalkulačka přehledně vizualizuje informace získané z velkého množství dat a může být objektivním rádcem investora. Musím ale dodat, že tento model nepracuje s vedlejšími výdaji, které jsou s danou nemovitostí spojeny, jako jsou výdaje na údržbu a opravy, pojištění, úroky z hypotečního úvěru a tak dále.

Investiční kalkulačka, Realitní pes, Apify

Návratnost podle krajů. Klikněte pro zvětšení.

V mém pomyslném scénáři jsem se omezila pouze na byty, protože starat se o dům či nebytové prostory by bylo mimo mé možnosti. Porovnala jsem pomocí Investiční kalkulačky čtrnáct krajů z hlediska toho, za jak dlouho se investované peníze do koupě bytu vrátí v měsíčních nájmech.

Video níže znázorňuje vývoj návratnosti investice do bytů o dispozici 2+kk pro všechny okresy České republiky.

Znatelně nejvýhodněji vyšel Ústecký kraj, kde se v porovnání například s Prahou investice vrátí až třikrát rychleji. V tomto kraji se jako nejvhodnější dispozice bytu jevila 1+kk a 1+1. Průměrná cena těchto jednotek se pohybuje od tří set tisíc do půl milionu korun a měsíční nájmem bývá vyšší než pět tisíc korun. Ceny bytů v Ústeckém kraji rovněž za poslední tři roky nejvíce rostly. Jednalo se přibližně o 16% meziroční růst, což zvýhodňuje jejich koupi před byty v jiných krajích.

Investičně zajímavým obcím v Ústeckém kraji – z pohledu prodejních cen a nájmů – dominují Obrnice, Lom, Úštěk a Šluknov. Zde se však nachází poměrně nízký počet inzerátů, z čehož soudím, že zde není lehké najít (a v budoucnu také nemusí být snadné prodat) vhodnou nemovitost. Se sledováním nových inzerátů mi pomohl hlídací Realitní pes vytvořený kolegou z Apify.

Zdroj: Investiční kalkulačka, Realitní pes, Apify

Top 10 obcí Ústeckého kraje s nejlepší návratností investice.

Zaměřila jsem se na města Jirkov, Litvínov a Most (na pátém, šestém, resp. devátém místě v kraji). Tato města mají stále velmi dobrou návratnost (do šesti let, resp. do čtyř let u dispozice bytu 1+kk a 1+1) a nachází se tu mnohem více inzerátů. Šance najít vhodnou nemovitost je proto podstatně vyšší.

Přehled realit pro tři vybrané obce.

Pokud se zaměřím pouze na dispozice bytu 1+kk a 1+1, meziročně rostou ceny pronájmů nejvíce ve městě Most (5% růst mezi lety 2017 a 2018, 11% růst mezi 2018 a 2019). V Jirkově je tento růst poloviční. V Litvínově dokonce ceny pronájmů v posledním sledovaném období klesají. Prodejní ceny nemovitostí rostou v Mostě a Jirkově obdobně za celé sledované období. V Mostě tak vidím větší potenciál.

V mém pomyslném scénáři bych se rozhodla pro dispozici bytu 1+kk nebo 1+1 v Mostě, u které předpokládám návratnost investice do čtyř let. Mohlo by se jednat o některý z inzerátů s nákupní cenou nemovitosti do 300 000 Kč a v docházkové vzdálenosti do centra města.

Investiční kalkulačka je volně dostupná a je pravidelně aktualizovaná na měsíční bázi. Najít nejvhodnější investici do nemovitosti se tak může stát otázkou jen pár kliknutí. Vyzkoušejte to.

Jakou cenu má vaše nemovitost?

Získejte na pár kliknutí jediná certifikovaná data o realitním trhu a rozhodujte se na základě správných informací.

Vyzkoušet zdarma

Sdílejte článek, než ho smažem