Investice do nemovitostí: zajištění na důchod?

Investice do nemovitostí: zajištění na důchod?
Jak se zajistit na důchod? Otázka, kterou si obzvlášť v této době klade stále více lidí. Co zkusit investice do nemovitostí, konkrétně do chalup v turistických oblastech?

Každou chvíli čtu v novinách, slyším a vidím v médiích, že je něco v nepořádku s veřejnými financemi. Nedostává se jich. Ani deficit na důchodovém účtu není žádnou novinkou. Kdy a jaký to bude mít konec? Až půjdu do důchodu? Budu mít vůbec nějaký důchod?

Jak z uzavřeného kruhu ven

Chci jít do důchodu v 60 letech, nebo i dříve a chci si, pokud mi to zdraví dovolí, ještě něco užít. Cestovat po světě, navštěvovat přátele, věnovat se svým koníčkům a zálibám, prostě žít naplno. Jenže k tomu bych potřeboval mít důchod minimálně 3 až 5x vyšší, než je současný průměr. Tak na tohle si za deset let nenaspořím (je mi 50), ani kdybych byl celou dobu jen o chlebu a o vodě. Je nějaké jiné řešení?
Většinu z nás asi napadne, že by bylo dobré si na stáří spořit. Mám na výběr různé formy spoření, penzijní připojištění, spořící formy životního pojištění a různé druhy podílových fondů. Některé z nich vláda zvýhodňuje. Je to správná cesta? Částečně asi ano, jde o odložení spotřeby na pozdější dobu. Ale co důvěra v ony finanční instituce? Nedočkám se za deset let dalších obdob pádů kampeliček a zkrachovalých bank? Sázka na tohoto koně se mi jaksi nezdá jedině správná. Ostatně, co si asi tak za deset let naspořím z průměrného platu...? Existuje tedy nějaké lepší řešení?
Náhodou se mi dostaly do ruky knihy "Bohatý táta chudý táta", které napsal Robert T. Kiyosaki. Třeba bych tady mohl najít odpověď. Snad pod dojmem těchto amerických příběhů se mi zdál český sen.

Můj investiční sen

Zacykleno
Demografický vývoj je neúprosný. Ročně se u nás v porovnání s těmi, kteří odejdou z tohoto světa do věčných lovišť, narodí méně dětí. Přitom se prodlužuje věk dožití, nůžky se neúprosně rozevírají. Existuje nějaké řešení? Já ho neznám.
Snížit počet důchodců lze jediným způsobem, a to prodloužením věku pro odchod do důchodu. Což průběžně probíhá. Kde je hranice? Je to 65 nebo 67 či dokonce 70 let?
3. Snížení reálné výše důchodu je také pravděpodobné. Stačí k tomu párkrát "zapomenout" na valorizaci nebo ji pozdržet a případně valorizovat vždy méně, než byla výše inflace za nějaké sledované období. A je to.

Po cestě z práce, v linkovém autobuse, si ke mně přisedl elegantní mladý muž. Představil se jako můj osobní finanční poradce, který o mně ví všechno. Včetně toho, že chci jít předčasně do důchodu, chci si užívat a chci na to hlavně mít. V mém věku podle něj existuje jediná cesta ke splnění uvedeného snu: investice do nemovitostí. Ty budu mít na straně aktiv a budou mi generovat zisky.

Co mi tedy poradil? Specializovat se na nákupy nemovitostí pomocí různých úvěrů a zajímat se o nemovitosti, jako takové. To znamená kontaktovat různé realitní kanceláře a sledovat jejich nabídky. Prahu a další větší města mám pustit z hlavy a soustředit se na chalupy v turisticky zajímavých oblastech, hlavně jižních Čechách, jižní Moravě a Vysočině.

Přitom se prý dostanu do obrazu, co je to pořídit si nějakou nemovitost. Vůbec si nemám všímat toho, nač si klienti pořizují nákladné bydlení a proč se tolik zadlužují. To je jejich problém. Většinou tvrdě pracují, dohromady platí víc jak 50 % na různých odvodech a věří, že se to bude dále jen zlepšovat. Věří, že tohle bydlení je jejich nejlepší životní investicí. Jejich největší aktivum. Přitom je to právě naopak. Jejich jediným příjmem je většinou mzda a ta, jak známo, nemusí být trvalého charakteru. Vše ostatní patří mezi výdaje a pasiva.

Mám se zajímat o úvěrování rekonstrukce nějaké starší chalupy. Nejen po stránce zajištění úvěru, ale být i dál nápomocen. Zajímat se o průběžné financování stavby. Ceny prací a materiálů. Dostat se trochu hlouběji do problému, co obnáší oprava staršího objektu a na co si dát v budoucnu pozor. Jak poznat, že je starší nemovitost zajímavá a kdy dát od ní ruce pryč, i kdyby to bylo téměř zadarmo. Seznámit se s legislativou, která problematiku doprovází. Poznat, co je to stavba na ohlášení a kdy je nutné stavební povolení. Co je to místní šetření, vyjádření sousedů a správců sítí. Naučit se spolupracovat s projektanty, statiky, soudními znalci a geology. Doporučil a poradil mi ještě mnoho dalších věcí, které jsou pro tento druh investování nezbytné.

Pak mi předal část konkrétního plánu s následující tabulkou. Když ji pochopím a uznám, že si lze tímto způsobem, během 8 let, zabezpečit slušnou penzi, předá mi kompletní byznys plán.

Byznys plán na 8 let - tabulka cashflow
Název/Období (roky) 1 2 3 4 5 6 7 8
1. Náklady na
pořízení
a úpravy
objektů
450 000 0 0 0 480 000 0 510 000 0
2. Celkové příjmy
z pronájmů
0 140 000 145 600 151 424 157 481 327 560 340 663 531 443
3. Splátky úvěrů
ze SS
18 000 18 000 18 000 18 000 30 000 30 000 30 000 30 000
4. Celkové
provozní
výdaje
0 20 000 20 800 21 632 22 497 46 794 48 666 75 919
5. Celkové
náklady
(ř3 + ř4)
18 000 38 000 38 800 39 632 52 497 76 794 78 666 105 919
6. Disponibilní
zisk
0 102 000 106 800 111 792 104 984 250 766 261 997 425 524
7. Cashflow -18 000 84 000 190 800 302 592 407 576 658 342 920 339 1 345 863
8. Nákup objektů
z vlastních zdrojů
150 000 - - - 280 000 - 510 000 -
9. Cashflow
- včetně investic
-18 000 84 000 190 800 302 592 127 576 378 342 130 339 555 863
10.Měsíční renta
z 1 až 3 objektů
0 8 500 8 900 9 316 8 749 20 897 23 833 35 460
11.Hodnota jmění
počet objektů - 3
450 000 468 000 468 000 468 000 985 920 1 025 375 1 596 771 1 660 642
12.Výnosy - podíl
příjmů na
investice v %
0,0 29,9 31,1 32,4 16,0 31,9 21,3 32,0

Vysvětlivky: Údaje v tabulce jsou každoročně navyšovány o předpokládanou výši inflace 4 %.
1. Počáteční investice s pomocí vlastních peněz a z úvěru ze stavebního spoření. Druhý objekt to samé. A třetí objekt je pořízen z vlastních zdrojů.
2. Příjmy z krátkodobých pronájmů realizovaných v části roku.
3. Úvěrové zatížení nejdříve jedním a od 5 roku dvěma úvěry.
4. Provozní náklady spojené s krátkodobým pronájmem.
5. Náklady celkem v jednotlivých letech.
6. V případě disponibilního zisku není uvedeno daňové zatížení. Recipročně nejsou uvedeny daňové odpočty a státní příspěvky.
7. Cashflow bez zápočtu nákupu dalších objektů z vlastních zdrojů.
8. Podíl vlastních prostředků na pořizování nemovitostí.
9. Cashflow včetně použití zisku pro část, nebo celou výši ceny objektu.
10. Měsíční renta je pouze informativní, neváže se na konkrétní měsíce, kdy se v jtl. letech realizuje příjem.
11. Hodnota jmění kopíruje pouze předpokládanou výši inflace (4 %).
12. Výnosy z investic v %.

Potom jsem se probudil a v ruce mi zůstala jen tato tabulka, jako část podnikatelského záměru.

Myslíte si, že uvedený záměr je v praxi realizovatelný a že mám požádat svého poradce o doplnění? Nebo se jedná o nesmysl, který nemá šanci na úspěch?

Líbil se vám článek?

+1
AnoNe
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem 28 komentářů

Prodáváte nemovitost?

Prodáváte nemovitost? Využijte profesionální služby realitních makléřů NEXT REALITY.

Mám zájem prodat:

Prodej bytuByt
Prodej domuDům
Prodej pozemkuPozemek
Ostatní prodej nemovitostiJiné
Zpět

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

7. 11. 2003 16:27, fmarek

Dobrý den. Děkuji za Váš názor. Vaše ceny celkem souhlasí. Pokud to máte přes CK (zprostředkovatele), tak počítejte s tím, že 30 až 50% mají pro sebe. Nebo-li Vaší klienti možná platili 700 EUR. Na poradce se obrátím. Zjistil jsem, že má za sebou deset let tohoto druhu podnikání.

Zobrazit celé vlákno

+21
+-
Reagovat na příspěvek

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

7. 11. 2003 9:15, Katerinka

Dobrý den,
nevím zda se nemýlím, ale mám pocit, že všude o úvěrech ze stavebního spoření je, že můhou být použity jen na bytovou potřebu (budoucí trvalé bydliště). Chalupa (chata) mi jako bytová potřeba nepřipadá. Možná by ale bylo možné použití hypotéky. Jinak je článek hezký a bylo by fajn, kdyby to tak opravdu fungovalo.

-1
+-
Reagovat na příspěvek
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem (28 komentářů) příspěvků.

A tohle už jste četli?

Kolik zaplatíme v budoucnu za bydlení

4. 11. 2003 | Martin Zika

Kolik zaplatíme v budoucnu za bydlení

Problematice budoucího vývoje cen nemovitostí se na stránkách Peníze.CZ věnujeme dlouhodobě. Tentokrát jsme se zeptali několika specialistů, co podle jejich názoru máme očekávat v horizontu... celý článek

Hypotéka? Dvakrát měř, jednou řež!

23. 10. 2003 | Petr Šafránek

Hypotéka? Dvakrát měř, jednou řež!

Uvědomujeme si dostatečně všechna rizika, která nás mohou zaskočit v průběhu splácení hypotéky? Čeho se tedy vyvarovat?

Chci vlastní byt. Zn.: levně

28. 8. 2003 | Tomáš Prouza

Chci vlastní byt. Zn.: levně

Nízké úrokové sazby a intenzivní reklamní kampaň bank vyvolávají pocit, že pořídit si vlastní dům či byt na hypotéku je velmi levné. Poradíme vám, jak co nejlépe překonat nástrahy financování... celý článek

Proč nechci byt na hypotéku

29. 7. 2003 | Jiří Pácal | 27 komentářů

Proč nechci byt na hypotéku

Denodenně se dočítáme o nízkých úrokových sazbách a závratně nárůstajícím počtu poskytnutých hypoték. Zvažujeme ovšem při výběru bydlení důkladně všechna pro a proti? Není bydlení v... celý článek

Nemovitosti v nerovnováze

22. 7. 2003 | Petr Vykoukal

Nemovitosti v nerovnováze

Jedním z indikátorů přehřátí trhu bývá narušení vztahu tržních nájmů a ceny příslušné nemovitosti. Nejen ve vyspělých zemích, ale i u nás se v posledních letech objevuje tento paradox... celý článek

Hledáte nové bydlení?

Berzrealitky

Vyzkoušejte náš katalog nemovitostí, při jehož tvorbě jsme se spojili s předním českým portálem Bezrealitky.

Partners Financial Services

Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.