Investice do nemovitostí: zajištění na důchod?

POsli mi e mail. chci ti rict par veci....muzem to propojit...

Zdravím autora článku a mám velké přání vstoupit do přímé neveřejné komunikace emailem,případně osobní setkání.Váš článek mne velmi zaujal,protože jsem přečetl všechny v ČR publikované knihy od pana Kyosakiho.Jste pro mne prvním člověkem,který se snaží myšlenku propagovanou v jeho knihách naroubovat na české finanční produkty a související legislativu.Uvítal bych možnost komunikace o této problematice nebo aspoň doporučení,jestli neznáte okruh lidí,kteří se organizují v nějakém Kyosakiho investičním klubu.Budu rád za Vaši reakci.Kontakt na mne drahos.dusek@seznam.cz

1. Kopit levně a prodat draho, možná by to šlo. Ale proč? Nejdříve je třeba z toho něco vytěžit a pak prodat. 2. Pokud považujete dražby za podvod, tak máte pravdu :-) 3. Přečtěte si knihy od Kyiosakiho, tam najdete dost rad.

Pokud je cela uvaha zalozena na tomto, mel jste to napsat. Toto je mnohem dulezitejsi nez cela tabulka. Vzdyt staci koupit a prodat a zisk je doma, ne? Najmu odpovida trzni hodnota (kdyz nechcete slyset cena) 1,4 mil (plus/minus, jde mi o rady). Pokud umite koupit nemovitost za 1/3 ceny, zavani to podvodem.

Dejme tomu, že začínám, je to můj sen. Abych byl v intencích článku, že. Můj poradce ale má, v tomto druhu podnikání, 10 let za sebou. Budu tedy trochu hovořit za něj.
Vaše ceny trochu ponižte na 400 až 550 EUR, což je průměr. Dobu prodlužte na 12 obsazených týdnů plus Vánoce a Silvestr. To je nejhorší stav za 10 let. Obsazenost není problém. Jenže třeba 40 až 50% je stálá klientela a ta se "nenajde" na ulici. Co se týče výše investice, tak už jsem to tady někde psal. Že někde zaplatí 450 tis. nic neříká o skutečném stavu a tržní ceně. Některá je i nad 1,5 mil. Skutečná výnosnost je kolem 20 až 30% a je otázkou zda jednoho konkrétního objektu a nebo celého záměru, kde je objektů postupně více.
Na závěr pár poznámek. Kdo si myslí, že bude sedět doma na zadku a od stolu se vrhne na tento druh podnikání a rychle zbohatne, tak se šeredně mýlí. Je to makačka. Jednak jde především o správné informace ve správnou dobu a pak velká znalost mnoha oborů. To jste možná vycítil. Ta tabulka byla jen drobná ukázka, ale nikoliv fantazie. I Kyiosaki se musí umět číst a „překládat“ do našich poměrů. Podnikatelský záměr je velice obsáhlý, ale hlavně reálný. Kdo se vydá touto cestou, tak mu přeji úspěch. Víc už neprozradím.

Dobry den, diky za dodatecne udaje. Na zaklade Vaseho clanku je patrne, misto do zarizenych hotelu ci penzionu (ktere si za 500 - 700 EUR, cili 16 000 az 22400 Kc, pro pet lidi na tyden zcela jiste sezenete, tusim i se snidani), jezdi cizinci k Vam na chatu, kterou jste poridil za pul milionu. Dosahujete tak vynosnosti okolo triceti procent rocne, o cemz se developerum, vrhajicim stovky milionu do kancelarskych budov a hotelu muze jenom zdat. A pritom Vam staci jen nejake tri - ctyri mesice provozu (respektive sedm tydnu plne obsazenosti, abych byl presny, pri cene 700 EUR anebo devet tydnu pri cene 500 EUR). Takze jen par zbeznych otazek: skutecne jste pri vyse zminenych cenach schopen zajistit po vyse uvedenou dobu obsazenost? Skutecne stala chata, jeji upravy a vnitrni zarizeni jen pul milionu (pripominam v dnesnich cenach, ne nekdy pred 20 lety)? Pokud ano, pak jste machr,objevil jste na trhu cestovniho ruchu diru jako hrom a klobouk pred vami dolu.

OK. Je vidět, že plán je opravdu vypracován do nejmenších detailů :-). Je pravda, že zpětně si sama vybavuji několik nemovitostí, které by do této kategorie mohly zapadnout. S tou rodinou, jste mi vzal vít z plachet :-) to mě nenapadlo. Hezký víkend.

Objekty o kterých je článek, nejsou rekreační. Už vůbec ne ve smyslu evidence na LV. Když někdo pronajímá svůj objekt třeba 3 měsíce v roce, tak na to nepotřebuje vůbec nic řešit s KÚ. Má však jiné povinnosti, ale ty nemají s úvěrem na SS nic společného. V tomto případě má úvěr ze SS proti hypotéce několik výhod. Druhá nemovitost je daleko a naše rodina je mnohočetná :-)

Dobrý den. Zkuste se zamyslet nad tím, zda musí vždy pořizovací cena nemovitosti odrážet její skutečnou hodnotu?

Dobrý den a děkuji za Vaše názory. Přesně jste to trefil na hlavičku. Jedná se o provázanost ceny nemovitosti, nákladů na její údržbu (provoz) a výnosy z pronájmu. Můj poradce na to šel od zadu. Znal průměrné výnosy, průměrné náklady a aby to bylo pro něj zajímavé, tak si stanovil hranice cen nemovitostí. Asi uznáte, že koupit chalupu za 1,5 milionu a pak mít ročně třeba 80 tis. čistých není to pravé ořechové. To je pak lepší ta Mallorka, jak uvedl někdo níže. Ovšem stejný výnos proti 450 tis. už je něco jiného. Malé, ale velice důležité upřesnění. To, že pořizovací cena nemovitosti je 450 tis. neříká nic o tom, jaká je její skutečná hodnota. Za tuto cenu se dá „výjimečně“ koupit nemovitost, která má hodnotu třeba těch 1,5 mil. Jak, kde a kdy si nechám pro sebe.

Dobrý den a děkuji za názory. Něco dalšího o tom vím, tak zkusím doplnit.
1) Tyto nemovitosti se nekupují, ale doslova shánějí. Může to trvat rok i více, než nějaká „padne“. Můj poradce drží zajímavou zásadu. „Koupit draze špatnou nemovitost je běžné, podobně lze vidět nákupy dobrých nemovitost za předražené ceny. Méně často vidím špatné nemovitosti za nízké ceny, ale koupit velice dobré nemovitosti za nízké ceny umí jen pár lidí.“ Možná má pravdu, uvidíme. 2) Částky za letní pronájmy se takto pohybují, stačí se podívat na nabídky třeba CK. Hlavně Holandsko, Belgie, Dánsko i Německo. 3) Což když je to třeba tak, že 150 je svých a 300 je řádný úvěr (0,5% z CČ je 1.500 x 12 = 18.000 Kč)? 4) Zkuste provozní náklady počítat třeba na 3 měsíce.
Můj poradce je jednak tajnůstkář a pak jeho podnikatelský záměr je velice obsáhlý a hlavně drahý. Vy byste ho, po deseti letech praxe, vyvěsil na netu?

Tak jsem si to ověřila a problém u nemovitostí, které mají v katastru zápis jako rekreační nemovitost je. Musela by předcházet rekolaudadce (další náklady) a kupující by si zde musel zřídit trvalé bydliště. V tomto případě by druhý úvěr musel být hypoteční a ne ze stavebního spoření, protože i po případné rekolaudaci byste nemohl splnit podmínku trvalého bydliště, to by stále ještě mělo být v první nemovitosti. Myslím, že nejlepší by bylo úvěrovat i první nemovitost hypotékou. Od druhu nemovitosti (dle katastru) se totiž odvíjejí i další věci jako např. daň z nemovitosti apod.

Dobrý den. Děkuji za Váš názor. Vaše ceny celkem souhlasí. Pokud to máte přes CK (zprostředkovatele), tak počítejte s tím, že 30 až 50% mají pro sebe. Nebo-li Vaší klienti možná platili 700 EUR. Na poradce se obrátím. Zjistil jsem, že má za sebou deset let tohoto druhu podnikání.

Dobrý den. Zapomeňte na Prahu, na realitky, na developeri a vžité zvyklosti. Proč hned všichni počítáte 12 měsíců? Najděte si nabídky zahraničních CK na týdenní pobyty na chatách chalupách v ČR. Prozradím, že pro cizince je to běžně 500 až 700 EUR pro rodinu a týden. Samozřejmě podle lokality, a mnoha dalších ukazatelů. Pak zkuste počítat prázdniny (2 měsíce) a část června a část září a k tomu třeba týden Vánoce a týden Silvestr a jste někde jinde. Co myslíte?

Také dobrý den. Se stavebním spořením je jinak. A nemohlo by to být, v tomto případě, třeba tak, že by si žadatel pořídil tuto (první) nemovitost pro svoje potřeby bydlení? Proč by nemohla chalupa sloužit k bydlení? Dokonce si myslím, že ano, jen by se na část roku (třeba 3 až 4 měsíce) přestěhoval k rodičům a chalupu pronajal. Pronájem podle §9 zákona o dani z příjmů.

Děkuji za Váš názor. I když je „zadarmo“. Takováto doporučení slyším velice často. Dovolím si pár poznámek. Předně jste nepochopil můj „sen“. Nejedná se o obchodování s realitami, ale o jejich využití. Nebo-li o krátkodobé pronájmy. Kiyosaki psal hlavně o tom, že nejlepší investice do nemovitosti je taková, kterou Vám zaplatí někdo jiný. V tom je kouzlo tohoto druhu podnikání.

Na Šumavě nebo v Krkonoších, velmi slušně se dají pronajímat třeba objekty okolo Třeboně (lázně nemají ubytovací kapacitu).

To by me zajimalo, kde se da pronajimat 200 dnu v roce chata. U nejakeho rybnika asi tezko, snad na horach?

Uložit část volných prostředků do nemovitostí je jistě velmi dobrá investice, musí však být splněno několik podmínek. Pořizovací cena musí reálně odrazovat - stav objektu, dosažitelný užitek, potřebné náklady i ekonomickou situaci státu ( myslím, že toto je hlavní problém mnoha nákupů nemovitostí u nás v současné době ). Dále je nezbytná ochota a schopnost se o nemovitost starat s "péčí dobrého hospodáře". Koupě nemovitosti na úvěr s myšlenkou zisku je spíše nereálná. V článku jsou zcela jistě význemně podceněny skutečné náklady, které vlastnictví nemovitosti přináší.

Model je to vcelku zajímavý, leč mám dojem, že poněkud nepřesný. Mám k němu následující připomínky. Podotýkám, že se nezabývám realitami ale finančním poradenstvím, tekže poznámky týkající se nemovitosti je třeba brát s rezervou. 1) v současné době je dle mého názoru utopií koupit objekt v zajímavé lokalitě a ve stavu, který by umožňoval okamžitý pronájem bez žádných dalších investic za 450 tis 2) částka vytěžená z pronájmu je reálná ale určitě za lepší objekt 3) nerozumím konstrukci úhrady kupní ceny - jde o SS na CČ 450 tis s vkladem 150 tis a čerpáním meziúvěru? - tam ale nebude splátka 18 tis/rok ale více + bude nutné dospořování nebo SS s CČ 300 tis (150tis bylo uhrazeno prodávajícímu)? - tam zase není možný meziúvěr s nulovou "akontací" (alespoň dle mých informací) a bude tam vyšší úrok a nutné dospořování předpokládám, že se kupující pro to rozhodl teď a bude nově zakládat stavební spoření, 4) provozní náklady se mi zdají značně podstřelené, za cca 1 700,- měsíčně nepořídí elektriku, topení, vodu, daně a další poplatky. Kde je taky údržba? Takže pokud by ten článek měl být k něčemu, asi by stálo za to, to celé lépe objasnit a rozepsat a čísla zpřesnit.