Realitní trhy: Japonské REITs se letos probudily

Japonská ekonomika přidala mírně do kroku a místní nemovitostní společnosti z toho těží. V prvním čtvrtletí letošního roku výrazně překonaly evropské i americké realitní investiční trusty (REITs). Ve Spojených státech společnosti i v průběhu dubna získaly, téměř pětiprocentní růst od počátku roku však "vyrovnává" oslabování amerického dolaru (profil, názory) proti euru (profil, názory) i české koruně (profil, názory). Krize amerických rezidenčních nemovitostí není stále zažehnána, v případě většího zpomalení ekonomiky se můžeme dočkat také dopadu u nerezidenčních nemovitostí obsažených v indexu EPRA/NAREIT, především mohou klesnout nájmy z kancelářských prostor nebo ceny velkých nákupních center.

Poklesy v průběhu globální korekce velmi rychle smazaly asijské reality. Největší zisky na cenách si v průběhu prvního čtvrtletí připsaly japonské a hongkongské společnosti. K solidnímu růstu přispěly především japonské společnosti Mitsubishi Estate, Mutsui Fudosan a Nippon Building Fund. Na hodnotě totiž získávají pozemky z okolí japonské metropole, které investoři vnímají jako velmi atraktivní i nyní, kdy není jisté, jak rychlý bude proces navyšování japonských úrokových sazeb.

Za svými minulými výsledky naopak zaostává evropský region. V období minulého měsíce přidaly společnosti na kontinentu a britských ostrovech 0,3 procenta, výrazně tak zaostaly za východoevropskými společnostmi, jejichž růst byl jen v minulém měsíci téměř tříprocentní.

Vývoj byl v posledním období ovlivněn spojením francouzské společnosti Unibail a holandského trustu Rodamco. Oznámení o uskutečnění tohoto obchodu vedlo k výraznému poklesu ceny druhého největšího francouzského realitního trustu a růstu ceny u společnosti Rodamco. Výkyvy se nakonec ustálily. Spojením obou společností s celkovým majetkem 22 miliard eur vznikne velice silný trust zaměřující se především na investice do nákupních center a maloobchodních řetězců.

Další propad může v příštím období čekat španělský subregion. Komentáře hovoří o tom, že ve Španělsku praská realitní bublina, v problémech se ocitají realitní investiční trusty, ale i velké bankovní ústavy. V minulosti patřila výkonnost španělských společností k nejlepším v celoevropském měřítku, například společnost Metrovacesa vyrostla během posledních sedmi let více než pětinásobně. Propad její ceny byl sice způsoben jinými důvody (konec dohadů ohledně jejího rozdělení), ale i další společnosti tento týden nabraly jižní směr. Společnost Inmocaral (druhý největší developer) od počátku roku propadla již o 20 procent. Problémy španělského realitního sektoru jsou varováním pro celý sektor globálně, a především pro finanční instituce, které v konečném důsledku ponesou rizika.

Graf (relativní vývoj evropského akciového a realitního trhu)

Stěžejní událostí v Evropě bylo také představení koncepce německých realitních trustů pod zkratkou G-REITs. Na konečné podmínky si však budeme muset ještě chvíli počkat. Už dnes je ale jisté, že G-REITs budou svázány určitými omezeními ve srovnání se svými staršími sourozenci například z Ameriky nebo Francie. Z pohledu výhodnosti pro investora tak zůstanou něco málo své pověsti dlužny. Například dividendy, které jsou jedním z důvodů atraktivity REITs obecně, budou zdaněny sazbou 25 %. Dalším významným rozdílem je vyloučení rezidenčních nemovitostí, což znamená společností, jejichž podstatná část příjmů plyne právě z projektů takto zaměřených. Tyto společnosti tak nebudou mít možnost transformace na G-REITs.

U realitních trustů se navíc výrazně zvýšila korelace s "klasickým" akciovým trhem, mírnější propad ve druhé polovině dubna může signalizovat solidní úrovně pro nákup. Vzhledem k ocenění k čisté hodnotě aktiv (NAV) preferujeme investice právě ve východní Evropě, jejichž prémie k NAV je až o 20 % níže proti ostatním společnostem v Evropě.

Jaký vývoj na světových realitních trzích očekáváte vy?