Družstevní byt na hypotéku: fikce, nebo skutečnost?

Pokud si chcete koupit byt a nemáte k dispozici potřebnou hotovost, jedním z možných řešení je financovat nákup hypotékou. Ovšem v případě výběru bytu v družstevním, nikoli osobním vlastnictví se nejspíš ocitnete před problémem, jak hypotéku zajistit. Ze zákona je totiž nutné jakoukoli hypotéku (i neúčelovou, viz Americká hypotéka: jak se vám líbí peníze na cokoli?) zajistit zástavním právem k nemovitosti. Znamená to tedy, že nemáte-li jinou nemovitost použitelnou jako zástavu, můžete na dražší byty v družstevním vlastnictví (do cca 500 000 Kč vám úvěr bez nutnosti zajištění nemovitostí poskytnou např. také stavební spořitelny, viz  článek Stavební spořitelny vám půjčí i bez zástavy nemovitostí) rovnou zapomenout a vybírat jen z nabídky bytů v osobním vlastnictví?  Ne tak docela.

Miliónové úvěry bez zajištění nemovitostí?!

Tři hypoteční banky - Hypoteční banka (profil, názory), ČSOB (profil, názory) a Komerční banka (profil, názory) - v současné době nabízejí hypotéky použitelné i na "koupi" družstevního bytu. Nejde však o klasickou hypotéku (ta by skutečně musela být zajištěna nemovitostí), ale o tzv. předhypoteční úvěry.

Hlavní výhodou těchto úvěrů (i v řádu miliónů korun) je, že vám je banky poskytnou rychle a bez zajištění zástavním právem k nemovitosti. Zcela bez zajištění se obejdete u Hypoteční banky a ČSOB. Komerční banka (KB) vyžaduje zajištění předhypotečního úvěru ručitelem či zástavním právem k pohledávce (např. termínovaným vkladem), což její nabídku ve srovnání se dvěma výše uvedenými bankami znevýhodňuje.

Háček je v tom, že předhypoteční úvěr je pouze úvěrem dočasným se splatností maximálně 1 rok. Po dobu jeho trvání bance platíte pouze úroky, jistina se nesplácí, a následně je jednorázově umořen z hypotečního úvěru (princip fungování je obdobný jako u překlenovacích úvěrů ze stavebního spoření). V praxi to vypadá tak, že obvykle současně s předhypotečním úvěrem v bance uzavřete také smlouvu o standardním hypotečním úvěru (KB na uzavření smlouvy netrvá). Nejpozději do 12 měsíců pak musíte mít k dispozici nemovitost, ke které můžete zřídit zástavní právo.

Kupujete-li družstevní byt, jinou nemovitost nemáte a nebudete mít ani za rok, musíte vybrat takový byt, který bude nejpozději do 12 měsíců převeden do osobního vlastnictví. V ten okamžik může být použit jako zástava a předhypoteční úvěr se "překlopí" do běžné hypotéky na bydlení. Jako doklad o plánovaném převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví Hypoteční banka a ČSOB vyžadují předložit návrh na vklad prohlášení vlastníka budovy s vyznačeným podáním na katastru nemovitostí, nabývací titul (v tomto případě tedy smlouvu o převodu členských práv a povinností) a dokumenty dokládající termín převodu bytů do osobního vlastnictví (zápis z členské schůze či potvrzení představenstva bytového družstva). KB se spokojí s písemným stanoviskem družstva o reálném termínu vymezení bytových jednotek na základě prohlášení vlastníka a dále informací o reálném termínu smlouvy o převodu bytu do osobního vlastnictví.

Parametry předhypotečních úvěrů

Parametry všech tří předhypotečních úvěrů si můžete porovnat v přehledné tabulce níže. Předhypoteční úvěr od Hypoteční banky a ČSOB jsou si víceméně podobné, což bude nejspíš dáno také tím, že banky patří do stejné finanční skupiny.

Všechny tři banky shodně inzerují, že předhypoteční úvěr poskytnou až do 100 % hodnoty nemovitosti (budoucí zástavy), ovšem záleží také na konkrétním účelu čerpání (viz sloupek Jaké jsou další možnosti využití těchto úvěrů?). Na pořízení družstevního bytu můžete získat 100% hypotéku, ale např. na developerské projekty vám banky půjčí jen 50 % hodnoty nemovitosti.

Předhypoteční úvěry lze čerpat jednorázově i postupně a také je lze kdykoli a bez sankce předčasně splatit (u Hypoteční banky a ČSOB toto platí právě jen pro úvěry na financování bytu v družstevním vlastnictví). Musíte ale počítat s tím, že přijdete o poplatek za uzavření smlouvy o hypotéce.

Nevýhody předhypotečních úvěrů

Jednoznačnou nevýhodou je vyšší úroková sazba z úvěru, standardní hypotéky mají sazby nižší. Ovšem je třeba zohlednit skutečnost, že Hypoteční banka a ČSOB vám až na 1 rok poskytne úvěr zcela bez zajištění. Pro banku je takový úvěr rizikový, což je kompenzováno vyšší úrokovou sazbou. U Komerční banky je sice úrok o něco nižší, ale zase musíte sehnat vhodného ručitele, případně úvěr zajistit zástavním právem k pohledávce. Předhypoteční úvěr poněkud prodražuje také skutečnost, že po dobu jeho trvání bance splácíte jen úroky, nikoli samotnou jistinu (až 1 rok tedy platíte úrok z celé půjčené částky, protože úvěr neumořujete).

ČSOB a Hypoteční banka neumožňují sjednat u následné hypotéky fixaci na 1 rok či sazbu (_P plus), minimální délka fixace jsou 3 roky. KB naopak vyžaduje otevření běžného účtu (u ČSOB otevření není podmínkou, ale když si účet založíte, získáte slevu úrokové sazby ve výši 0,15 %).

Co se stane, když se převod bytu zdrží?

Taková situace rozhodně není nereálná, přestože se jí banky  snaží předejít (viz požadované doklady o převodu). Vklad se může pozdržet zaviněním bytového družstva, ale třeba i katastru nemovitostí (viz článek Katastr nemovitostí: chybí peníze nebo motivace?). Jak by situace byla řešena, pokud by k převodu do 1 roku nedošlo, záleží také na důvodu a délce zdržení. Není-li vina na vaší straně a zdržení příliš dlouhé, bude banka ochotna se s vámi dohodnout a najít oboustranně uspokojivé individuální řešení. V případě, že by k převodu nedošlo vaší vinou či dokonce záměrně, počítejte s tvrdším postupem počínaje požadavkem na zajištění úvěru jinou nemovitostí a konče v případě nedohody např. exekucí. Komerční banka uvedla, že by úvěr převedla na standardní spotřebitelský (což znamená úrok okolo 10 % p.a. i vyšší).

Dalším finančním produktům (úvěry ze stavebního spoření, půjčka ze Státního fondu rozvoje bydlení), které je možné použít na financování "koupě" družstevního bytu se budeme věnovat příště.

Máte vlastní zkušenost s předhypotečním úvěrem na pořízení družstevního bytu? Považujete tyto produkty za přínosné, nebo jen další "trik" hypotečních bank, jak přilákat více klientů?