Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Jakou hypotéku si mohu dovolit a kolik mě bude stát?

| rubrika: Jak na to | 20. 4. 2011 | 10 komentářů
Jakou hypotéku si mohu dovolit a kolik mě bude stát?
Pokud uvažujete o úvěru na bydlení, rozhodně se neřiďte jen podle nabízené úrokové sazby. Mnohem důležitější je správné nastavení výchozích parametrů. Jak na to? Více se dozvíte na příkladu čtyř modelových situací, které jsme pro vás připravili.

Ze všeho nejprve se musíte rozhodnout, proč si půjčku chcete vzít. Plánujete půjčené prostředky využít pro stavbu nemovitosti, nebo budete kupovat již hotový byt? Další specifickou variantou je pak rekonstrukce. Pokud chcete stavět nebo rekonstruovat, musíte se zároveň zamyslet nad tím, jestli budete stavět svépomocí (bez faktur), nebo využijete stavební firmy, která bude své služby standardně fakturovat.

Zamyslet se můžete i nad tím, zda chcete do hypotéky něco „schovat“. Vysoce úročený spotřebitelský úvěr, dluhy na kreditní kartě nebo jakékoliv další v tu chvíli nevýhodné finanční závazky totiž můžete efektivně konsolidovat hypotékou s neúčelovou částí.

A pak je tu samozřejmě takzvané LTV, tedy loan-to-value ratio, které vyjadřuje, jak velký podíl na celkové odhadnuté hodnotě nemovitosti bude úvěr na bydlení tvořit. Pokud bude cena nemovitosti stanovena například na milion korun a vy si budete chtít půjčit 800 tisíc, bude vám poměr LTV vycházet na 80 %. Obecně pak platí, že čím bude vyšší LTV, tím vyšší úrok vám bude nabídnut. Jaké LTV tedy zvolit? I zde závisí na bankovním domu. Některé banky nabízejí nejvýhodnější sazbu na 70 % LTV a pak již úrok strmě stoupá, jiné banky jsou zase schopné i při 90% LTV nabídnout sice vyšší, ale pořád ještě rozumné úročení. Pokud si přejete půjčit více než 100 % LTV, i to je možné, ovšem pouze ve zvláštních případech a za velmi vysoký úrok. V České republice tuto možnost aktuálně nabízí Komerční banka.

O výhodnější podmínky zabojujte

Teprve když si srovnáte tyto základní parametry, přichází čas bavit se o poplatkové struktuře hypotéky a úrokové sazbě. Ta může být fixní – na určitou dobu se zavážete bance platit pevně daný úrok, nebo plovoucí (floatingová). Ta je navázaná na sazbu na mezibankovním trhu, za kterou banky poptávají peníze a která mění se každý den (sazba plovoucí hypotéky ale obvykle mění pouze jednou za měsíc). Samozřejmě i zde se vyplatí věci nepodceňovat a usilovat o co nejvýhodnější nabídku. Vždy mějte na mysli, že hypotéky jsou pro banky velice zajímavý a velmi ziskový produkt, i když vám sleví nějakou tu desetinu procenta.

Prostudujte si na čtyři modelové příklady – a pod nimi najdete unikátní kalkulačku s porovnáním hypoték a úvěrů ze stavebního spoření.

Modelový příklad 1: svobodný mladý muž

Františkovi je 28 let, žije v podnájmu, za který měsíčně platí 15 tisíc korun včetně energií a služeb. Pracuje jako grafik na živnostenský list a z daňového přiznání mu vychází čistý příjem 35 tisíc korun měsíčně. Zároveň splácí leasing na auto ve výši 6 356 korun měsíčně. Na běžném účtu má naspořeno 400 tisíc korun, které hodlá do nového bydlení investovat. Sní o koupi nového bytu 2+1 v hodnotě 1 800 000 korun.

Jak na to?

Abychom se ve většině bank dostali na příznivější podmínky, jak z pohledu ceny, tak z pohledu rychlosti a jednoduchosti schvalovacího procesu, je dobré žádat maximálně o 85% LTV. V tomto případě, kdy budeme zastavovat kupovaný byt za 1,8 milionu korun, nám při 85% LTV vychází částka 1,53 milionu korun. František proto z vlastních zdrojů využije 270 tisíc korun a zbývajících 130 tisíc využije pro tvorbu rezervy, nebo – v tom horším případě – na poplatek realitní kanceláři, jejímž prostřednictvím byt kupuje.

František v současné době platí nájem 15 tisíc korun. Ten však po nastěhování do právě kupovaného bytu již platit nebude – banky jeho současný nájem nezajímá a do výdajů ho tedy počítat nemusíme. Hodnocení bonity je dostačující. V bance, kterou jsme Františkovi vybrali, dostane následující nabídku:

Výše úvěruDoba splatnostiLTVÚroková sazbaFixace úrokové sazbyPoplatek za zpracováníPoplatek za vedení úvěrového účtuVýsledná splátka
1.530.000 Kč30 let85% 4,55 %
p. a.
3 roky12.240 Kč
(0,8 % z výše úvěru)
150 Kč měsíčně7.789 Kč měsíčně

Modelový příklad 2: mladí manželé s malými dětmi

Manželé Kratěnovi, věk 32 a 33, dvě děti ve věku 2 a 6 let. Pan Kratěna je zaměstnaný a vydělává 29 tisíc korun měsíčně, paní Kratěnová je na mateřské dovolené a do rodinného rozpočtu přinese „jen“ 7 600 korun měsíčně. Manželé Kratěnovi vlastní byt po babičce, který pronajímají za 7 620 korun měsíčně. Závazky nemají žádné. Rezervu na účtu mají minimální, pouze na pokrytí nenadálých případů. Představa rodiny je nákup již zkolaudovaného rodinného domu v hodnotě dva a půl milionu korun

Jak na to?

Manželé Kratěnovi sice nemají hotovost, kterou by použili, aby si snížili LTV, zato vlastní další nemovitost – byt v hodnotě 1,2 milionu korun. Tento byt tak mohou použít jako druhou nemovitost do zástavy ve prospěch banky, čímž sníží výsledné LTV. Půjčí si tedy 2,5 milionu korun, za které ručí nemovitostmi o celkové hodnotě 3,7 milionu korun. Dosáhli tak na 68% LTV. Do příjmů navíc použijí i příjem z pronájmu. Vzhledem k tomu, že některé banky více zvýhodňují klienty, kteří potřebují půjčit pouze do 70 % LTV, využijí jinou banku než v prvním případě.

Výše úvěruDoba splatnostiLTVÚroková sazbaFixace úrokové sazbyPoplatek za zpracováníPoplatek za vedení úvěrového účtuVýsledná splátka
2.500.000 Kč30 let68%4,19 %
p. a.
3 roky10.000 Kč
(0,4 % z výše úvěru)
150 Kč měsíčně12.211 Kč měsíčně

Modelový příklad 3: manželé ve středním věku s dětmi-studenty

Manželé Pivoňkovi se rozhodli, že rodinný dům postaví. Na jeho výstavbu potřebují 2 miliony 750 tisíc korun. Dům budou z větší části stavět svépomocí, takže ušetří spoustu peněz na fakturách. Výsledný investiční záměr, a tedy i předpokládaná odhadní cena nemovitosti je 3 miliony 400 tisíc korun. Panu Pivoňkovi je 41 let a paní Pivoňkové je 43 let. Oba jsou zaměstnaní a ve společné domácnosti s nimi žijí i jejich dvě děti ve věku 15 a 17 let. Celkový příjem rodiny je 53 700 korun měsíčně. Splácí leasing na auto ve výši 5 237 korun měsíčně a využívají dvou kreditních karet, každé ve výši 10 tisíc korun.

Jak na to?

Většina bank již dnes umožňuje u výstavby či rekonstrukce zvolit variantu „bez dokládání faktur“, při této variantě mohou manželé Pivoňkovi opravdu ušetřit pěkné peníze. Banka si pak kontroluje, že peníze na výstavbu, které klientům posílá na běžný účet, jsou použity opravdu na výstavbu. Využívá k tomu institut takzvané dohlídky o stavu výstavby. Co to znamená? Zpravidla jen to, že vás během stavby několikrát navštíví odhadce, který zkontroluje, jestli peníze uvolněné z banky byly skutečně prostavěny. Tento postup má každá banka nastavený trochu jinak – podstata je ale více méně stejná.

Manželům Pivoňkovým doporučíme vyzkoušet tzv. pohyblivou (floatingovou) sazbu. Klienti tak nevyužijí fixaci úrokové sazby. Úroková sazba se jim bude v průběhu času měnit v závislosti na sazbách ČNB, tzv. PRIBORu. Výhodou této floatingové sazby je nejen její dnes bezkonkurenční sazba, ale také vyšší variabilita při doplacení úvěru kdykoliv v průběhu jeho trvání. Efektivní využití této sazby může být právě např. u výstavby, kdy dopředu na koruny přesně nevíte, kolik peněz na ni budete potřebovat. „Float sazba“ vám umožní vzít si raději vyšší úvěr a případně ho nevyčerpat celý. U plovoucí hypotéky totiž obvykle nejsou sankce za její nedočerpání. Pojďme se podívat, co by tato sazba  pro Pivoňkovy znamenala:

Výše úvěruDoba splatnostiLTVÚroková sazbaFixace úrokové sazbyPoplatek za zpracováníPoplatek za vedení úvěrového účtuVýsledná splátka
2.750.000 Kč 27 let82%3 % p. a.float0 Kč150 Kč měsíčně11.805 Kč měsíčně
4,6 %
p. a.
3 roky14.355 Kč měsíčně

Modelový příklad 4: starší bezdětní manželé

Manželé Smolíkovi potřebují 350 tisíc korun na rekonstrukci bytu. Panu Smolíkovi je 55 let a má čistý příjem 9 000 korun měsíčně, paní Smolíkové je 49 let a její příjem je 12 500 korun měsíčně. Smolíkovi splácí 2 152 korun měsíčně za spotřebitelský úvěr. Pan Smolík si již sedm let spoří na stavebním spoření, kde má celkem našetřeno 86 376 korun.

Jak na to?

Vzhledem k výši úvěru a vzhledem k době pravidelného spoření nebude potřeba dávat do zástavy nemovitost. V optimálním případě tedy Smolíkovi využijí stávající stavební spoření pana Smolíka. V tabulce vidíme, že díky 25 % naspořených peněz z cílové částky, bude pan Smolík jen 2,5 roku v překlenovacím úvěru, kde bude mít stále nárok na státní podporu. Zbývající čas bude již v řádném úvěru, kde bude mít velmi vhodné podmínky.

Výše úvěruDoba splatnostiÚroková sazbaPoplatek za zpracováníPoplatek za vedení úvěrového účtuVýsledná splátka
Překlenovací úvěr350 0002,5 roku5,6 % p. a.3.500 Kč75 Kč / 3 měsíce3.080 Kč měsíčně
Řádný úvěr10,4 roku4,19 %
p. a.
10.000 Kč (0,4 % z výše úvěru)75 Kč / 3 měsíce2.100 Kč měsíčně

Zkuste si to spočítat na naší unikátní kalkulačce

Přemýšlíte o hypotéce nebo úvěru ze stavebního spoření? Využijte naši unikátní srovnávací kalkulačku. Poradí vám, kdy se vyplatí zvolit hypoteční úvěr a kdy naopak úvěr ze stavebního spoření. Kalkulačka, srovnávající nejčastější půjčky na bydlení, navíc v případě stavebního spoření počítá jak s překlenovacím, tak s řádným úvěrem ze stavebního spoření. Stačí jen zadat, kdy dojde k překlopení překlenovacího úvěru na úvěr řádný.

Porovnání hypotéky a úvěru ze stavebního spoření

měsíc: rok:
Hypotéka
%

Překlenovací úvěr a úvěr ze stavebního spoření
%
%
%
měsíc: rok:

Předpoklady

  • všechny transakce (datum čerpání úvěru, splátky, připisování úroků…) probíhají vždy první den v měsíci, měsíc má 30 dní, rok 360 dní.
  • poplatky spojené se sjednáním produktu navyšují požadovanou výši úvěru
  • úspora na dani se ihned splácí/spoří
  • pro správný výpočet by měl uživatel vědět, kdy se v případě stavebního spoření překlopí překlenovací úvěr do standardního úvěru ze stavebního spoření
  • výpočet nekalkuluje se stavebním spořením
Psáno pro LN
  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

-14
Ano
Ne

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

22. 8. 2014 14:22, Smither

Mně se docela líbí koncept americké hypotéky - http://www.pujckavexekuci.cz/americka-hypoteka.html :)

Reagovat

 

+1
Líbí
Nelíbí

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

21. 4. 2011 9:17, chk

neblabolim. na pribor jsou navazane proto, ze to vypada velmi hezky. nicmene az prejdete po roce na fix, pekne se vam ta hypoteka prodrazi. s tim souvisi i dalsi vedlejsi efekty. ja samozrejme vim, a souhlasim, ze dnes jsou velmi dobry podminky na trhu, ale radeji bych volil co nejdelsi fixaci. priborem usetrim rocni urok par korun, ale az pristi rok prestoupim na fix, bude mnohem horsi nez je dnes. vysledek bude, ze kdybych pristoupil na fix hned, usetril bych.

Reagovat

 

-2
Líbí
Nelíbí

Zobrazit komentovanou zprávu (Marek 21. 04. 2011 07:57)

Další příspěvky v diskuzi (10 komentářů)

22. 8. 2014 | 14:22 | Smither

Mně se docela líbí koncept americké hypotéky - http://www.pujckavexekuci.cz/americka-hypoteka.html :) více

6. 5. 2014 | 2:11 | Jakub

Ahoj, potřeboval bych poradit. Kupuji dům, prodejní cena 3 550 000,- Kč, mám naspořeno 660tis. Chci rekonstruovat(mam kalkulace na 850tis a výsledná cena za nemovitost + vlastni prostředky + rekonstrukce je 4,4mio. Nevim...více

21. 4. 2011 | 10:25 | benzin

Ne tady nejde o sporeni (to vychazi +- kolem 5% stejne jako hypo), ale o nasledny uver ze stavebka, ktery v teto vysi, nemusite nicim jistit a byva garantovany na nejakych 3,5% - 3,7% po celou dobu splaceni.


...
více

21. 4. 2011 | 9:17 | chk

neblabolim. na pribor jsou navazane proto, ze to vypada velmi hezky. nicmene az prejdete po roce na fix, pekne se vam ta hypoteka prodrazi. s tim souvisi i dalsi vedlejsi efekty. ja samozrejme vim, a souhlasim, ze dnes jsou...více

21. 4. 2011 | 9:12 | chk

nechce se mi to pocitat, ale vzhledem k "vyhodnosti" sporeni mi neprijde, ze nasporim vice nez dam za viceletou hypoteku. více

Čtenáři také navštívili

6. 4. 2011 |  | 35 komentářů

Pasivní dům může aktivně šetřit vaše peníze

Plánujete výstavbu rodinného domu? Nadšení z nového hnízda pravděpodobně brzy vystřídají slzy nad účty za energie. Průměrný majitel nemovitosti ročně protopí okolo 50 tisíc korun. Zbytečně! Řešení je jednoduché:...

24. 3. 2011 |  | 2 komentáře

Podtrženo. Sečteno. Kalkulačka vám řekne, o kolik reformy zdraží nové bydlení

Jak se budou vyvíjet ceny nemovitostí? Pokud projde navrhované zrušení daňových odpočtů u úvěrů na bydlení, hypoteční úvěry od příštího roku možná podraží. Realitní trh ale nečeká podle odborníků žádná...

11. 11. 2010 |

Co nabízejí hypoteční banky?

Často můžeme slyšet hesla jako Právě teď jsou úrokové sazby na téměř dvouletém minimu.Začnou opět růst., Kupujte byty, jsou nejlevnější v historii, aj. Většinou jde o marketingové proklamace. Banky v poslední...

3. 11. 2010 |  | 5 komentářů

O předčasné splácení hypotéky se zajímejte již před podpisem smlouvy

Předčasné splácení hypotéky se může prodražit. Banky je bezplatně umožňují jen za předem dohodnutých podmínek. Proto se o předčasné splátky hypotéky zajímejte ještě než podepíšete příslušnou smlouvu.

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

Václav Klaus, radim jančura, EU, evropská unie, Velká Británie, autopas, nízké příjmy, duševní hygiena, padesátikoruna, lukáš hemek, rosnička, nárok na důchod, Brownlee, Union peněžní trh, stahování souborů, hypotéční kalkulačka, elektřina, plyn, cestovní pojištění online, nejlevnější povinné ručení, půjčka bez doložení příjmů

4Z82894, 4Z82894, 4B52441, 5E35500, 2M23536

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK