Zdroj: Accolade
Accolade investuje do výstavby průmyslových hal v šesti zemích, loni ale po dvou velmi tučných letech přidal v korunovém vyjádření jen jedno procento. Co se stalo?
Těsně po covidu se průmyslové nemovitosti staly hlavním investičním cílem velkých nadnárodních hráčů a hodnota nemovitostí dramaticky vyskočila, což se promítlo i do růstu akcií Accolade fondu. Se začátkem války na Ukrajině ale začala rychle stoupat inflace a s ní i úrokové sazby, což ovlivnilo ceny nemovitostí. Nejhorší propad přišel tam, kde byly výnosy nízké a nemovitosti drahé, typicky třeba v Německu ve Frankfurtu. Průmyslové nemovitosti speciálně ve střední Evropě nepoklesly tak dramaticky. Důležité také je, že tu rostou nájmy. Zatímco ve Frankfurtu šly meziročně o 14 procent dolů, u nás šly za poslední dva roky o desítky procent nahoru.
Bude se s poklesem úrokových sazeb přeceňovat opačným směrem?
Zatím to tak nevypadá. Výnosy po započtení nákladů na financování jsou stále relativně nízké. Nemyslím, že by ceny nemovitostí už dál klesaly, ale zároveň nebudou stoupat. Nás ale víc zajímá cash flow – tedy kolik platí nájemci. A to je výrazně víc než před dvěma třemi lety.
Budou letos a příští rok nájmy růst?
Myslím, že obecně už nájmy nijak dramaticky neporostou. Ale v Accolade fondu jsou nyní o desítky procent nižší, než se pohybují v průměru na evropských trzích, kde působíme. Takže je budeme postupně zvyšovat – třeba ve chvíli, kdy budeme jednat o nové smlouvě. Asi polovinu portfolia budeme v příštích pěti letech přepronajímat.
Vystudoval práva v Brně. Začínal ve státní agentuře CzechInvest. V roce 2011 založil skupinu Accolade, ze které postupně vybudoval předního evropského hráče v oblasti průmyslových nemovitostí. O tři roky později stál u zrodu fondu průmyslových nemovitostí pro kvalifikované investory Accolade Industrial Fund, který letos oslaví deset let od založení.
Pomůže to vrátit se k očekávaným výnosům kolem sedmi procent?
K nim se vrátíme ve chvíli, kdy se přestanou přeceňovat nemovitosti směrem dolů. Jen z výnosů při současných nájmech budeme schopni sedm procent investorům dávat. Nájmy musíme zvednout, abychom měli „polštář“ do budoucna a výnos mohl být vyšší. Zároveň počítáme s tím, že někdy ke konci desetiletí může proti dnešku stoupnout cena financování. Nyní je bankovní financování nemovitostí ve fondu velmi levné.
Fond Accolade má bezmála 3,5 tisíce investorů a 42 miliard korun aktiv ve správě. Je na trhu potenciál dalších kvalifikovaných investorů?
Kvalifikovaní investoři jsou jen jednou částí. Výrazně širší skupinu lidí oslovují dluhopisy nebo retailové nemovitostní fondy. Mezi lidmi peníze jsou a šance, že je budou dále investovat i do nemovitostí, je velká. Většina správců směřuje k tomu, že budou mít fond jak pro kvalifikované investory, tak pro retail.
Jakou část by v investičním portfoliu měly tvořit nemovitosti?
U průměrného portfolia mohou tvořit konkrétně průmyslové nemovitosti nejvýše 10 procent a nemovitosti obecně okolo 20 procent. Závisí na tom, jakou investiční školu vyznáváte, zda do portfolia počítáte i nemovitosti, ve kterých žijete. My jsme velmi konzervativní fond, doporučil bych ho pro dlouhodobou investici na stáří, pokud tedy věříte, že světové i domácí firmy z e-commerce, logistiky a výroby budou schopny platit nájmy i v dalších desítkách let. Zatím se ukazuje, že máme to štěstí, že se pohybujeme v segmentu, kde si můžeme dovolit nájemné zvyšovat. Značný vliv na to má i celkový vývoj Evropy, která po událostech posledních let směřuje ke stále větší soběstačnosti.
Co čekáte letos od trhu průmyslových nemovitostí?
Fond má zatím víceméně stoprocentní obsazenost nemovitostí. Nájemci platí včas. Poptávku vidíme i u nové výstavby mimo fond, takže očekáváme příchod dalších klientů. Jde spíš o velké projekty, třeba parky Ostrov North o rozloze 120 tisíc metrů čtverečních nebo Cheb East o 60 tisících metrů čtverečních pro amerického výrobce pneumatik Goodyear.
Jakou roli v tom sehrála válka na Ukrajině nebo pandemie covidu?
Obě tyto události nastartovaly na poli logistiky několik významných trendů. Patří mezi ně takzvaný nearshoring a friendshoring, tedy přesun výroby mezinárodně působících společností zpět do Evropy, případně do spřátelených zemí. Dalším trendem je pak změna systému dodávek z „just in time“ na „just in case“. Firmy dělají všechno pro to, aby minimalizovaly riziko, že se jim v budoucnosti kvůli nedostatku některých dodávek zastaví výroba. Takže si drží větší zásoby materiálů pro výrobu i vlastních produktů pro spotřebitele.
Jak se do výstavby promítla inflace, dražší materiály a dražší práce?
Promítlo se to, ale zvýšené nájmy to vyrovnaly. Nyní „trojčlenka“ vychází lépe než v roce 2022. Pokud někdo rozjížděl jakýkoliv nemovitostní projekt na přelomu let 2021 a 2022, pravděpodobně na něm kvůli vysokým stavebním a finančním nákladům nevydělal. To platí pro celý svět. Ale dnes už jsou vyšší nájmy, počítáte s dražšími stavebními a finančními náklady. Navíc ceny stavebních prací i materiálů proti roku 2022 klesly.
Bude se v Česku stavět víc průmyslových parků?
Průmyslových nemovitostí se tu stále staví málo. Česko má na to, aby investic ve stavebnictví bylo výrazně víc a aby měly výrazně vyšší přidanou hodnotu. Překážkou je ale často nepředvídatelné stavební právo. Investoři pak chodí často raději jinam. Myslím, že se to bohužel jen tak nezmění ani s úpravami, které přináší nový stavební zákon. Chybí tu jasné politické zadání „stavět“. Inspirací by mohlo být třeba Estonsko, které stavební zákon plně digitalizovalo. Pokud splníte parametry ze zákona, úřady do dalšího procesu nijak nezasahují.
Chcete ještě více expandovat?
Jako skupina i fond chceme růst primárně na trzích, na kterých už jsme. Nechceme být v dalších zemích jen proto, abychom tam měli špendlík. Potřebujeme tam mít určité množství budov, které dohromady budou mít alespoň čtvrt milionu metrů čtverečních. A pak tam dál růst.
Jak moc nájemci požadují, aby byly budovy stavěné udržitelně?
Poměrně výrazně. Standard průmyslových nemovitostí v Česku patří k nejvyšším na světě. V celém svém portfoliu máme téměř 2,5 milionu metrů čtverečních certifikováno v rámci BREEAM – to znamená, že tyto budovy musí splňovat přísné standardy udržitelnosti. Třeba budova v parku Cheb South se nedávno stala nejekologičtější průmyslovou budovou na světě podle BREEAM.
Má to samozřejmě ale i své limity. Ačkoliv společnosti nebo banky ESG chtějí, nakonec rozhodne spotřebitel. Pozorujeme u některých firem, že jejich zákazníci nejsou ochotni akceptovat vyšší ceny jen kvůli „uhlíkovým“ cílům. A je-li menší ochota utrácet, klesá ziskovost prodejů. A když nemáte zisky, nemůžete investovat do něčeho, co vám je nepřinese.
Peníze BrandInsight: Partnerem článku je Accolade
Petra Nová
Penzijko s finančním bonusem
Založte si penzijko Conseq a získejte nejen státní příspěvky a daňovou úsporu, ale i bonus pro věrné klienty.
Sdílejte článek, než ho smažem
