Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Mýty dneška o bydlení

Mýty dneška o bydlení
S bydlením je v našich myslích spojena řada mýtů, které jsou považovány za nevyvratitelné fakty. Mnoho z nás je například přesvědčeno o tom, že platit nájem je vyhazování peněz z okna, že lepší je koupit si bydlení na hypotéku... Je tomu však skutečně tak?

Pokles úrokových sazeb a díky tomu i vyšší dostupnost hypoték vyvolal růst zájmu o vlastnické bydlení. Zatímco předtím si mohli vlastní byt či dům dovolit jen ti, kteří měli naspořenou dostatečně velkou částku, díky "levným" hypotékám se taková možnost zpřístupnila i těm, kteří byli schopni každoměsíčně splácet. Především ti by však měli počítat, co je pro ně lepší. Skutečně se chtějí na dvacet let vázat na jeden byt (prodej bytu i s hypotékou je u nás stále spíše teoretickou možností než realitou)? Co budou dělat, když jim pro ně byt bude velký (malý) či jim nebude s nějakého důvodu vyhovovat? Z nájemního bytu se snadno přestěhujete, z vlastního zadluženého bytu to ale tak lehké nebude.

Jedna výhoda a spousta nevýhod

Bydlení ve vlastním má jedinou velkou výhodu – nemusíte platit nájem. Má ale zároveň řadu nevýhod. Pokud jde o vlastní dům, musíte se starat o jeho údržbu a vytvářet si na to rezervy, musíte platit pojištění, daň z nemovitostí, případně i splátky hypotéky a životní pojistku (pokud jste nakoupili na úvěr). Když půjde o byt v osobním vlastnictví (družstevní na hypotéku koupit nelze), přibudou vám k tomu všemu ještě spoluvlastnické platby (vytváření rezerv na opravy v rámci společenství vlastníků jednotlivých bytových jednotek). Kromě placení vám u bytu ještě mohou přibýt problémy s ostatními majiteli bytů v domě. Když totiž některý z nich přestane platit například za energie, podle současné legislativy neexistují nástroje jak z něj peníze dostat. Potíže také mohou nastat za situace, kdy je podle zákona (například pro získání stavebního povolení) požadován souhlas všech nájemníků s určitými úpravami v domě. Stačí aby jeden z nich odjel dlouhodobě do zahraničí a nemáte šanci cokoliv udělat. Celé to s sebou nese řadu stresů, které si můžete u nájemního bydlení ušetřit. Pokud jsou v domě nějaké problémy, prostě se odstěhujete jinam.

Nájem je přinejmenším krátkodobě levnější

Nejlepší ukázkou výhodnosti nájmu je příklad ze skutečného života. Zrekonstruovaný byt v pražských Holešovicích o 100 m2, který je na prodej za 3,5 milionu korun. Může být ale také pronajat za 18 tisíc korun měsíčně (reálná situace v Praze, tržní nájmy především velkých a luxusních bytů jsou velmi nízko). Pokud si jej zájemce pronajme za těchto 18 tisíc (plus záloha na energie a služby) konečnou platbou za užívání bytu. V případě jeho koupě na hypotéku už to ale tak "levné" není. Předpokládejme, že kupec má 1 milion korun a k tomu si vezme 2,5 milionovou hypotéku. Jeho měsíční splátky tak budou asi 18 500 korun, kromě nich bude platit několik stokorun na poplatcích za vedení úvěrového účtu a další 2500 Kč na životní pojistku (bez ní mu banka půjčku nedá).

Kromě toho ještě musí platit spoluvlastnické platby, které by mohly dosahovat asi 2000 Kč, daň z nemovitostí a pojistku (řádově 500 Kč) a pak také počítat s výdaji na údržbu bytu (skromným odhadem je třeba dát bokem 1000 Kč měsíčně, reálně by mělo jít spíše o dva až tři tisíce). Nakonec je třeba ještě vzít v úvahu vložený vlastní milion korun (ušlý zisk na úrocích 1400 korun měsíčně – viz dále). Suma sumárum jde o necelých 27 000 Kč. Proti tomu stojí možnost si tento byt pronajmout za 18 000 Kč měsíčně a navíc ještě máte k dispozici 1 milion korun úspor, které vám na spořícím účtu mohou přinést 1400 Kč měsíčně (Oranžové konto, úrok před zdaněním 2 % p.a.). Rozdíl obou situací tak vychází na 10 200 Kč měsíčně (26 800 minus 16 600 – nájem mínus dodatečný výnos vlastních úspor) navíc v neprospěch hypotéky.

Srovnání hypotéky a nájmu
Hypotéka
Nájem
Měsíční splátka 18 500 Měsíční nájem 18 000
Životní pojistka 2 500 Příjmy z uložení úspor* -1 400
Poplatky bance 300    
Spoluvlastnické platby 2 500    
Daň z nemovitostí, pojistky,... 500    
Údržba 1 000    
Oportunitní náklady vložených úspor 1 400    
Celkem 26 800 Celkem 16 600
Parametry srovnávané hypotéky a nájmu můžete najít v textu, všechny jsou na měsíční bázi. Cena bytu 3,5 milionu, hypotéka je na 2,5 milionu a kupující má jeden milion korun úspor. V obou případech nejsou uvažovány zálohy na energie a služby, protože ty budou vždy stejné.
Poznámky: * úspory vložené do nemovitosti mohly přinášet další výnos, proto u koupě zvyšují náklady a u pronájmu je snižují.

Uděláte radost sobě nebo dědicům?

Deset tisíc měsíčně navíc po dvacet let (celkem jde o 2,4 milionu) je už dost peněz na zvážení, jestli to skutečně stojí za to. Samozřejmě můžete namítnout, že nájmy v budoucnu porostou. Výše zmiňovaný byt si ale bez problémů pronajmete za indexovaný (například na inflaci) nájem třeba na deset let dopředu. Pokud jej má současný majitel jako dlouhodobou investici, určitě proti dlouhodobé smlouvě nebude nic namítat. Zvláště ve světle obavy, že nájmy dále klesnou po uvolnění regulace nájemného. I když je tento krok daleko v budoucnu, dá se očekávat, že především důchodci budou opouštět velké byty, které si nebudou moci dovolit a tím zvýší tlak na pokles nájmů velkých bytů z našeho příkladu. Majitel bytu tak na dlouhodobé smlouvě může i "vydělat".

Dalším často zmiňovaným důvodem proč bydlet ve vlastním je skutečnost, že nájem budete platit až do smrti, zatímco po splacení hypotéky budete bydlet ve vlastním. Tato úvaha by byla správná v případě, že rozdíl mezi hypotékou a nájmem bude malý. Budete-li ale výše uvedených 10 000 Kč měsíčně poctivě střádat a ukládat (například o dluhopisových podílových fondů), tak při průměrném ročním výnosu tři procenta budete na konci dvacátého roku mít 3,3 milionu korun dodatečných úspor. I kdybyste nájem měli platit až do smrti, můžete na tom být lépe. Budeme-li předpokládat téměř neměnné ceny a úrokové sazby, pak byste i po splacení hypotéky platili 4000 Kč měsíčně (plus oportunitní náklady vložených vlastních úspory 1400 Kč) a celý rozdíl by se změnil na minus 11 200 Kč v neprospěch nájmu. Od těch by ještě měl být odečten výnos z naspořených 3,3 milionu Kč (při současných sazbách by šlo asi o 4900 Kč měsíčně). Výsledný rozdíl tak je 6300 Kč navíc u nájmu. K tomu ale musíte vzít v úvahu, že máte k dispozici přes 3 miliony korun, které můžete postupně utrácet, pokud možno tak, abyste před smrtí spotřebovali vše, co jste v životě vytvořili. Vlastního bytu se nenajíte, nemůžete za něj nikam cestovat či jinak užívat volna v důchodu...

Je placení nájmu házením peněz z okna? Myslíte si, že hypotéka se i v situaci, kdy vychází podstatně dráže než nájem vyplatí? Podělte se o své názory s ostatními.

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

-3
Ano
Ne

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

12. 3. 2003 8:29, bobr

svatá prostoto ....

Reagovat

 

+25
Líbí
Nelíbí

Zobrazit komentovanou zprávu (Eden Duben 26. 02. 2003 21:02)

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

18. 3. 2003 18:47

Sám teď tuto otázku řeším a článek byl výbornou inspirací. Je však třeba provést několik významných korekcí: 1) zapracovat indexaci nájemného - s časem a rostoucím nájmem klesá rozdíl nákladů, tím i uštřená částka (růst nájemného po 15 letech při inflaci 2% činí cca 30%, tj. o 3 tisíce nižší úspory). 2)jak již bylo podotknuto zhodnocení nemovitosti. Dále je třeba si dát pozor, aby nějaká položka nebyla započtena 2x (např. oportunitní náklady). Dělal jsem si model v Excelu a v naproste vetšině (k mému drobnému překvapení) vychází koupě lépe (Měl jsem pocit, že při stávajících prodejních cenách se koupě už asi opravdu nevyplatí, podrobný výpočet mne ale vyvedl z omylu). Obvykle uspořená částka zdaleka nedosahovala hodnoty nemovisti se zohledněním růstu ceny (a to jsem byl relativně konzervativní - zhodnocení vl. úspor i růst ceny nemovitosti na 3%, inflace 2%). Nájem se ukazoval výhodnější jen v případě výrazného rozdílů mezi zhodnocením vl. prostředku oproti růstu ceny nemovitosti (např. zhodnocení vl. prostředků 6,5% oproti růstu nemovitosti 3% - průměr za celou dobu). To však dle mého nelze příliš očekávat (jinak by došlo k prodeji nemovitostí a přesunu aktiv do výnosnějšího zhodnocení), leda že by došlo k prasknutí případné současné cenové bubuliny.

Reagovat

 

-15
Líbí
Nelíbí

Další příspěvky v diskuzi (77 komentářů)

17. 8. 2006 | 21:13 | Martin

PRONAJMOUT! více

8. 5. 2003 | 15:40 | Honzajs

V Tvé poslední větě je celý zakopaný pes investice do nemovitostí. více

8. 5. 2003 | 15:38 | Honzajs

Jenom upozornění: ceny nemovitostí se pohybují v cyklech, cena může i klesat (např. Japonsko). Proto může hodnota investice i klesnout a člověk s tím musí počítat, i když jen v případě, že pořizuje byt jako investici a ne...více

8. 5. 2003 | 15:27

Konecne nekdo napsal pohled z druhe strany.Dekuji,absolutne souhlasim s autorem,pri dnesnich vysokych cenach bytu v praze a zaroven nizkych najmech,vetsina dnesnich taky "investoru"nevi co dela!!!!!!!!!!!!!!!A TO AUTOR NEPOCITA...více

7. 5. 2003 | 10:24

vypocty a nazory tykajici se vyhodnosti a nevyhodnosti hypoteky versus pronajem, je mozna za urcitych okolnosti mozny, ale realita je uplne nekde jinde, vetsina lidi totiz hleda byty v cene 1,5 mil max. 2 mil. proto je na...více

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

Auditing, Výsledovka, Nulové navýšení, spotřebitel, daňové úniky, brno, fayn, operátoři, výhradní pojišťovací agent, podnikatelský úvěr, Aura, Protistrana, počítač, pojištění spoluúčasti, časově rozlišená provize, spojení exekučních řízení, Next Finance, provázanost

2SL1034, DS111111, R3500000, 3H07241, 3H88601

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK