Než si řekneme o tom, jaké byty jsme prošli s Martinem a co jsme při tom zažili, podíváme se, jak se daří našim úspěšným investorům. A jestli vlastně ještě pořád jsou úspěšní.
V minulém díle Reality show jsme informovali o Jirkových potížích s nájemníkem, který ztratil práci a přestal pravidelně platit. Jirka mu dal šanci a dohodli se na splátkovém kalendáři, podle kterého měl nájemník splatit dosud dlužných 13 000. Současný stav je takový, že nájemník se pravděpodobně dostal zpět do kondice – novou práci měl mít od prosince – a pravidelně platí nájemné. Co se týče splátek dlužných peněz (dva tisíce měsíčně), je zase v prodlení, necháváme ho však být – vzhledem k tomu, že platí, je slušný, o problému komunikuje a reálně po odečtení depozita dluží celkově pouze 5600 korun, splátkový kalendář jsme mu posunuli. Uvidíme, jak se to vyvrbí dál.
Michalova nájemnice je naprosto v pořádku, přesná jak hodinky a pořádná, tady pravděpodobně žádné problémy nemusíme čekat. je zajímavé, že s ženami bývá často méně problémů než s muži – čím to asi bude?
S Martinem jsme si prošli v uplynulém měsíci čtyři nemovitosti. Zážitky máme rozporuplné, bohužel ani jedna nemovitost nebyla úplné terno, nabídky, které jsme ve dvou případech podali, tomu odpovídaly – a nebyly vyslyšeny.
Narodil se a žije v Praze. Absolvoval Vysokou školu ekonomickou, dvouletý studijní program Honors Academia, studium oceňování a odhadů nemovitostí na Institutu Franka Dysona. Poslední dva roky podniká, věnuje se všemu kolem nemovitostí – zprostředkování prodeje, pronájmu a koupě realit, oceňování nemovitostí, pořádá kurzy investování do nemovitostí, řeší exekuce nemovitostí, publikuje články a sám investuje do realit.
Daniel Kotula je ženatý a má dvě děti.
Pankrác máme pořád v merku, byty jsme tu koupili jak s Michalem, tak s Jirkou; lokalita na pronájem je to vhodná. Díky velkému množství business center v okolí je tady spousta lidí, kteří stojí o pronájem menšího bytu. Z hlediska investora je zkrátka místo lukrativní.
První z bytů, které jsme tu navštívili, je umístěný v původně družstevní zástavbě, ve třetím patře bez výtahu. Má velikost 33 čtverečních metrů a šest metrů terasy.
Dispozice garsonky byly v pořádku, oddělená koupelna s toaletou, ve velké předsíňce kuchyňský linka. S udržovaným bytem bychom dostali i nájemnici, která platila cirka sedm tisíc měsíčně (po odečtení všech poplatků a nákladů).
Prodávající chtěl 1 780 000 korun – už když jsme šli na prohlídku, věděli jsme, že je cena „mimo mísu“. Na prohlídce jsme se dále dozvěděli, že je na nemovitost byla uvalena exekuce, dluh už ale měl být uhrazen, dále že majiteli jsou rozvádějící se manželé a zároveň že makléř je v tomto případě jak majitel, tak zprostředkovatel v jedné osobě. To situaci ulehčovalo, o ceně jsme mohli jednat napřímo s majitelem, nikoli zprostředkovaně.
Byt se nám líbil z hlediska lokality, dispozic, problém byl jednak ve stavu domu (privatizován před nedávnem, společenství vlastníků jednotek ještě nestačilo dům opravit), jednak v terase: z té do bytu zatéká: vnitřní část stěny bytu podél terasy byla „ozdobená“ mokrá a malinko plesnivějící skvrnou. Nabídli jsme tedy maličko přes milion a půl, s tím, že počítáme s investicí v řádku desítek tisíc do opravy terasy. Nabídku prodávající nejprve odmítnul, později jsme s ním mluvili ještě dvakrát, to už byl ochoten slevit na 1 600 000 korun. Sleva nám pořád nepřipadala dostatečná, takže jsme s díky odmítli. Dalšímu jednání bychom se ovšem nebránili.
Druhý byt byl čistě družstevní. Jednalo se o 2 + kk o 49 čtverečních metrech, druhé patro domu kousek od metra Pankrác. Byt byl udržovaný, cena stanovena na 1 980 000 korun. I v tomto bytě byl nájemník. Nájem, který platil, byl stejný jako v předešlém případě. Sedm tisíc za takový byt v takové lokalitě je ovšem podle mého názoru nájem neúměrně nízký.
Byt se nám líbil z hlediska lokality, ne však už stav domu s nejasným výhledem. Závažnou komplikaci pro nás představovalo taky to, že převod bytu do vlastnictví nebyl možný a už zmíněné nízké nájemné. Majitel by s námi i rád smlouval o ceně, ale nabídku jsme v tomto případě ani nedávali.
Někdo dokáže vysázet milion a půl na dřevo. A někdo zase ne. Mezi účastníky Reality show (tak jako mezi lidmi obecně) převažují ti druzí. Přesto nejsou nijak diskvalifikováni – pokud je nediskvalifikují banky, tím, že jim odmítnou půjčit. Servis ve věcech finančních, hypotečních zejména přislíbila VIP konzultantka společnosti Partners Dana Míchalová.
Třetí byt byl specifický: garsonka o 21 metrech čtverečních, panelák, Praha-Zahradní město. Cena byla pouhých 750 tisíc – což mělo ovšem vcelku zřetelné důvody. Především: k bytu byla vázaná nájemní smlouva na dobu neurčitou, a to za nepěkně nízké (z pohledu investora, nájemník má jistě jinou optiku) nájemné. Byt prodávalo družstvo jako poslední jednotku, která zbyla v jeho vlastnictví. Garsonka je v dezolátním stavu, na cenu má vliv i její umístění v posledním patře. Poslední patra paneláků jsou méně hodnotná, jejich majitelé se musí vyrovnávat s velkými teplotními rozdíly: v zimě je v takovém bytě zima, v létě horko, navíc potenciálně hrozí zatékání ze střechy. Ostatně v tomhle konkrétním případě nešlo o problém potenciální, nýbrž reálný, na stropě byly vidět zřetelné stopy vody, střecha už ale prý prošla opravou.
Abychom získali výnos alespoň pět procent, nabídli jsme 650 tisíc. Družstvo nabídku neakceptovalo: „Máme členskou schůzí odsouhlasenou minimální částku a ta je sedm set tisíc. Níž bohužel bez rozhodnutí členské schůze jít nemůžeme,“ řekl nám jeho zástupce.“ Martin reagoval přesně, totiž v duchu: „Takhle to není investice, za předpokladu, že nájemníka někdo nevyštve. Takže to koupí jen někdo, kdo ho vystrnadí, a to rychle.“ Podle mého názoru je právě tohle pravděpodobný budoucí scénář. Přitom družstvu prý hodně leží na srdci, aby nájemník zůstal. My jsme to byli schopni přislíbit, přístup družstva však povede spíš k tomu, že po bytu sáhne spekulant, který ohledy trpět nebude.
Musíme však ocenit připravenost makléře družstva: od listu vlastnictví, přes nájemní smlouvu až po vyúčtování poplatků měl vše připraveno na první schůzce, pokud by to bylo vždy takto připraveno, značně by to ulehčilo všem práci.
Poslední byt se nacházel ve Strašnicích, jednalo se o 1 + 1 o velikosti 37 metrů čtverečních. První patro cihlového domu, v původním stavu. Nabídková cena 1 590 000 korun. Byt byl dobrý z hlediska dispozic, dům byl také v pořádku, nabídku jsme nedali hlavně z důvodu lokality. Strašnice jsou sice dobré místo na pronájem, tento dům byl však v blízkosti azylového domu pro bezdomovce a bylo to všude patrné. Na místo jsme cestovali hromadnou dopravou a už v autobuse bylo větší množství bezdomovců, na zastávce potom podobně. Jistě nezní to pěkně, rozhodně ne korektně – jenže byznys je byznys, pronajímat byt v takovém sousedství by prostě nemuselo být jednoduché. Nabídku jsme se rozhodli nepodávat.
Jaké budou další příležitosti? To ukáže čas, avšak s množstvím pokusů stoupá pravděpodobnost, že uspějeme potřetí, třeba to bude už v příštím díle Reality show.
Dlouhodobý investiční produkt
Myslete na sebe a zabezpečte se na penzi co nejlépe. Třeba investováním do široké nabídky fondů.
Sdílejte článek, než ho smažem
