Dnes uzavíráme naši minisérii „trknutí“ do osob podnikajících, ať už jde o opravdové podnikatele, nebo „zaměstnance na živnosťák“, kterým chlebodárce vyplácí„ mzdu“ na faktury, – švarcsystémáky.
V dnešním textu se budu věnovat trablům, které můžou živnostníka potkat, když se rozhodne do toho praštit a pořídit si vlastní bydlení. Ostatně – mladší lidé většinou zdravotními neduhy netrpí a důchod je pro ně daleko. Špatné bydlo leckoho začne pálit mnohem dřív a pustí se do hledání bydla lepšího, a především vlastního.
Když člověk stojí o hypotéku, musí mít zdravý ZUB. Ano, v bance se vám podívají na zoubek, totiž bude je zajímat zajištění, účel a bonita.
Banky zvýhodňují a preferují úvěry, jejichž hodnota je do 70 procent hodnoty (pozor, nikoli ceny – proto je důležitý dobrý odhad nemovitosti) zastavované nemovitosti. Tomuto poměru mezi půjčkou a hodnotou se u hypoték říkává cizím souslovím Loan-to-Value Ratio, častěji se ale potkáte se zkratkou LTV. Zbytek ceny pak kupující buď zaplatí ze svého, zvýší hodnotu zástavy další nemovitostí, nebo využije svého stavebního spoření. Dobré podmínky je možné získat i na hypotéky do 85 procent hodnoty zastavované nemovitosti a většina bank je ochotná poskytnout i „stoprocentní hypotéku“, tedy hypotéku, jejíž LTV je sto procent, podmínky ovšem budou podstatně ostřejší...
Zajištění znamená zajištění pro banku: chce mít jistotu, že když vám půjčí a vy nebudete splácet, pořád si přijde na své. Zpravidla je takovým zajištěním nemovitost, kterou člověk dá bance proti úvěru do zástavy, většinou právě ta nemovitost, na kterou si půjčujete.
Mezi nejběžnější účely úvěru patří samozřejmě koupě či výstavba nemovitosti. Dále rekonstrukce, úhrady členských podílů, zpětné proplacení vlastních peněz, refinacování původního úvěru na bydlení a některé další.
Zatím žádný problém. S čím bude podnikatel, pokud se snaží platit minimální daň z příjmů a odvody, bojovat nejvíce, je bonita. Při překládání slova bonita do lidštiny bychom asi nenašli jedno výstižné slovo, bonita znamená řekněme posouzení schopnosti dlužníka splácet úvěr. Zaměstnanec to má velmi jednoduché. Zajde za účetní a nechá si potvrdit formulář Potvrzení o výši příjmů. Pokud je v zaměstnání víc než půl roku a má smlouvu na dobu neurčitou, jsou jeho příjmy jasně dané, banka je bere jako jistotu, se kterou je radost pracovat a na jejímž základě dokáže jednoduše posoudit, jestli si ten který člověk může úvěr dovolit a v jaké výši.
Podnikatel samozřejmě taky dokáže svoje příjmy snadnou prokázat. Daňovým přiznáním. A to je právě ten praktický háček: pro potřeby daňového přiznání podnikatelé většinou nevystupují jako nejbohatší z nejbohatších. Z vrozené skromnosti to zřejmě nebude, podnikatel buď skutečně velké příjmy nemá (takový ale asi nebude kupovat nemovitost), nebo má příjmy slušné, ale nechce se mu platit vyšší daně a zvyšovat odvody na sociální a zdravotní pojištění. Dobrý účetní je pro takového podnikatele požehnáním. Jenže účetní za vás do banky nepůjde vysvětlovat, že ve skutečnosti se máte mnohem líp, než to z daňového přiznání vypadá, že vaše schopnost splácet je víc než slušná a že vám jen optimalizoval daně. A tak podnikatel, který by výhledově mohl žádat o půjčku, musí řešit otázku – přiznat, či nepřiznat? To je, oč tu běží.
Je leden. Do března, dříve měsíce knihy, nyní měsíce růžového formuláře, ještě nějaký čas zbývá. Vy, kteří si podáváte daňové přiznání sami, využijte toho času a připravte se psychicky na každoroční vyčerpávající souboj. Doporučujeme už nyní si růžový formulář stáhnout a každý den se na něj aspoň pět minut koncentrovat...
Finanční poradce Partners Financial Services.
Specializuje se na privátní klientelu, je garantem korporátního obchodu pro firmy nad 50 zaměstnanců a asistentem ředitele obchodní sítě.
Držitel certifikátu European Financial Advisor (€FA™).
Vezměme si například mladého projektanta, který si vydělá 40 tisíc měsíčně. Má přítelkyni a dítě. Platí minimální zálohy na sociální a zdravotní a nulové daně. Jeho skutečným výdajem na podnikání je tak nájem malé kanceláře a sem tam nějaká cesta autem. Čistého rodině zbyde kolem 30 000 korun plus 7600 rodičovský příspěvek přítelkyně, takže v malém městě jsou pokládáni za dobře situované mladé lidi.
Tito lidé přijdou do banky a v očích úvěrového bankéře se stávají opakem toho, čím jsou. I když nebudou mít jiné splátky, většina bank jim nenabídne hypotéku ani milion korun a nejvyšší nabídka bude jen kolem 1,5 milionu.
Podnikatel zkrátka není chráněnou osobou, jak si leckdo myslí. Podnikatel musí myslet klidně na dva roky dopředu, pokud plánuje bydlení.
Jaké tedy jsou možnosti? Banky samozřejmě znají problematiku podnikatelů a jejich „optimalizací“ daňových přiznání. Na druhou stranu však musí hlídat rizika nesplácení. Podnikatel tedy má na výběr z několika ne zrovna jednoduchých řešení. Zde jsou:
Možná mě ještě v diskuzi doplníte o další možné alternativní způsoby dokládání příjmů a budu tomu rád.
Každopádně podnikatel plánující financování vlastního bydlení musí začít s jednáním opravdu alespoň s ročním předstihem a buď s několika bankami zároveň, nebo s důvěryhodným hypotečním makléřem nebo dobrým finančním poradcem, kteří zastupují víc bank a mají přehled, u které banky a za jakých podmínek je možné úvěr rozumně vyjednat.
Správná strategie je nezbytná a stejně jako u důchodů i dávek jde o deseti- až statisíce korun rozdílu mezi tím, kdo se připravuje, a tím, kdo se nechává překvapit, jak věci dopadnou.
Nepolekaly vás počty? I navzdory jim se chcete pustit do podnikání? Tak hajdy do přípravky!
Srovnávat se vyplatí
Kalkulátor.cz je srovnávač, který lidem šetří peníze ve světě energií, pojištění, telekomunikací a financí. My počítáme, vy šetříte.
Sdílejte článek, než ho smažem
Diskuze
Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy
10. 1. 2013 22:59, jezevec
já se díky bohu uživim vlastní prací. čímž nepravím že v bance se nepracuje, ale že v bance jsou zaměstnanci.
a smím se na oplátku zeptat, čím je příjem ke zdanění v minulosti, relevantní pro budoucí bonitu dlužníka?
v civilizovaných zemích se analyzují kolaterální příjmy. dám vám jednoduchý příklad, který jsem na straně posuzovaného zažil v praze i na západ od aše: v loňském roce v prosinci jsem doplatil auto na leasing, čtyři roky jsem bez problému platil 25.000/měsíčně, můj příjem ke zdanění je nula. v civilizované zemi mám kolaterální příjem ve výši 25.000/měsíčně, protože jsem byl s prokazatelnou historií schopen zaplatit 48x25 tisíc, a tyto splátky již stejně prokazatelně neplatím. u imbecilů v české bance mám příjem ke zdanění nula a tedy příjem nula. chápete? v které bance děláte risk analytika vy?
Zobrazit celé vláknoSkrýt celé vlákno
Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy
10. 1. 2013 21:36
Vy jste to prostě nepochopil :) Ten článek je přesně o tom, co píšete v druhém odstavci.
Zobrazit celé vláknoSkrýt celé vlákno
V diskuzi je celkem (19 komentářů) příspěvků.