Nejprve si zrekapitulujme novinky na nemovitostním trhu, které jsou pro letošní rok dané a kterým se nevyhneme. Na ceny bytů ovšem zřejmě nebudou mít vliv. Na rozdíl od dlouhodobých trendů...
Daň z převodu nemovitostí se letos zvedá o procentní bod ze tří na čtyři procenta z prodejní ceny nemovitosti. Jde o náklad na straně prodávajícího, při prodeji nemovitosti za milion korun zaplatí na dani o deset tisíc víc – místo třiceti nasype do státní kasy čtyřicet tisíc.
Dopad na ceny nemovitostí k bydlení bude marginální. Byty se prodávají z různých důvodů: prodávající potřebují rychle peníze, nemovitost nepotřebují a starost o ni je zatěžuje, nemovitost zdědili nebo jim připadla po rozvodu – to všechno jsou to motivace, kdy prodávající procento z ceny klidně oželí. Jedině v případě, že pro prodávajícího je motivace na prodeji co nejvíc vydělat a na peníze nespěchá, pak se změna daně z převodu může projevit například v nižší ochotě při vyjednávání o ceně slevovat. Takových prodávajících je však minoritní počet.
Ceny bytů i dalších nemovitostí na Peníze.cz bedlivě sledujeme. Díky interaktivním grafům, připraveným ve spolupráci s Hypoteční bankou, můžete vývoj reálných cen nemovitostí sledovat i vy.
Prodeje novostaveb se týká zvýšení daně z přidané hodnoty ze současných 14 na 15 procent. Bude záležet na developerovi a projektu, zda o procento sníží svojí marži či navýší konečnou cenu pro zákazníka. Lze očekávat, že dobře prodejné projekty zvýšení DPH nechají zaplatit kupujícího, špatně prodejným projektům nezbude nic jiného než snížit svoji marži. Celkově to však s trhem nic zásadního neudělá.
Narodil se a žije v Praze. Absolvoval Vysokou školu ekonomickou, dvouletý studijní program Honors Academia, studium oceňování a odhadů nemovitostí na Institutu Franka Dysona. Poslední dva roky podniká, věnuje se všemu kolem nemovitostí – zprostředkování prodeje, pronájmu a koupě nemovitostí, oceňování nemovitostí, pořádá kurzy investování do nemovitostí, řeší exekuce nemovitostí, publikuje články a sám investuje do realit.
Daniel Kotula je ženatý a má dvě děti.
K 31. prosinci skončil proces deregulace nájemného. Regulované nájemné se drželo ještě v Praze, krajských městech a městech Středočeského kraje, která měla k 1. 1. 2009 deset tisíc a více obyvatel. Nyní už i zde platí pouze nájemné smluvní. Obecně lze však tvrdit, že na mnohých místech bylo regulované nájemné již velmi blízko tržní úrovni či ji někde dokonce převyšovalo, a to zejména s ohledem na kvalitu pronajímaných nemovitostí.
Konec regulace tedy pravděpodobně rozhýbe trh nájemného, záleží na lokalitě, jakým způsobem to bude. Lze předvídat, že konec regulace nezapříčiní zásadní změnu výše nájemného, případně ovšem tam, kde se nájemník s pronajímatelem nedohodnou, nájemníci odejdou do jiných srovnatelných nemovitostí či do menších bytů nebo bytů v jiné lokalitě. Pronajímatelé, kterým nájemník odejde, budou byty rekonstruovat a snažit se je pronajmout za víc – to se jim však nemusí povést.
Zajímavé bude sledovat, zda nyní ve větší míře přijdou tam, kde se nájemníci budou domnívat, že pronajímatel nastavuje nepřiměřené nájemné, soudní spory. Zkušenosti po předchozím uvolňování regulace však zatím naznačují, že lavina sporů nejspíš nepřijde.
Pravidla takových sporů o výši nájemného a novinky v nájemních vztazích, které přišly s novelou občanského zákoníku, jsme na Peníze.cz shrnovali zde:
Mnohem větší dopad na trh s nemovitostmi mají faktory, které působí už řadu let. Krize nadále pokračuje. Zvýšení cen bytů se můžeme dočkat, jen pokud přijde silnější poptávka. V době, kdy se neustále snižuje reálná mzda a ve společnosti převládají negativní očekávání budoucnosti, se ale málokdo hrne do koupě nemovitostí. Poptávka je zkrátka proti nabídce slabá a zřejmě bude slabá nadále. Na druhou stranu nabídka roste, a hlavně přibývá prodávajících, kteří potřebují peníze co nejrychleji, často kvůli nějakému dluhu, který má být urgentně splacen. Takoví prodávající jsou ochotni jít s cenou dolů. I tento trend bude zřejmě pokračovat – a snižovat ceny nemovitostí na celém trhu.
Pokles cen může pokračovat také s ohledem na to, jak dnešní majitelé nemovitostí svůj majetek získali. Je mezi nimi pořád valná část těch, kteří je koupili v relativně dávné minulosti za zlomkovou cenu oproti ceně dnešní, případně je levně získali privatizací, od družstva, dědictvím, darem a podobně. Málokdo žije v nemovitosti koupené v letech 2005 a později. Pokud by tedy každý z majitelů nemovitostí musel koupit znovu za současnou cenu, měl by na to? Ve velké části případů nikoli. Otázka tedy stojí i takto: Je dnešní úroveň cen reálná či „realistická“ vzhledem ke kupní síle obyvatel? Pokud bychom to brali pouze z tohoto pohledu, pak musíme konstatovat, že ceny nemovitostí jsou výš, než by měly být. Do hry ale vstupuje ještě řada dalších okolností, které je potřeba uvážit, problém není takto černobílý.
V situaci na trhu můžeme vypozorovat některé tendence, o kterých lze oprávněně soudit, že budou sílit.
Stále méně často se bude stávat, že v jednom panelovém domě bude bydlet doktor, zedník, advokát, popelář, zámečník, podnikatel... Stále můžeme sledovat migraci mezi jednotlivými lokalitami; do lepších či prestižnějších míst se stěhují lidé s vyšším sociálním statusem a příjmy a naopak. Lidé s nižšími příjmy žijící v dobré lokalitě budou svou finanční situaci řešit prodejem nemovitosti a koupí levnější nemovitost někde na sídlišti. Dobré lokality si svoji hodnotu udrží a dovedu si představit, že v ojedinělých případech mohou na hodnotě dokonce získat, kupující zde jednak dokážou ocenit kvalitu, jednak s dalšími novými příchozími poroste prestiž takového místa. Tento trend se týká veškerých typů nemovitostí – od nových bytů, přes starší zástavbu až po rodinné domy.
Nůžky mezi příjmovými skupinami se rozevírají, mnozí řeší každý měsíc, zda vyjdou s platem, na druhé straně jsou tu lidé, kteří doslova nevědí co s penězi, bojí se inflace a chtějí je někde relativně bezpečně uložit. Ideální investiční artikl pro konzervativního investora jsou nemovitosti. Bude přibývat lidí, kteří budou mít víc nemovitostí za účelem pronájmu, na druhou stranu celkově ubude lidí s vlastní nemovitostí. Jednak stoupne počet starších lidí, kteří svou nemovitost prodají – aby důstojně prožili stáří, kvůli nákladům a námaze spojeným s její údržbou, nebo dokonce pod tíhou dluhů, jednak také nebude – navzdory zatím příznivým sazbám hypoték – tolik přibývat mladých lidí, ochotných zadlužit se hypotékou na dlouhá léta. Trendu vlastního bydlení pro každého nejspíš definitivně odzvonilo.
S předchozím bodem souvisí také další rozvoj nájemního bydlení. Lidé se silně rozmýšlejí, zda se zavázat v ekonomicky nejisté době zavázat ke splácení hypotéky či zvolit nájem. Nájemní bydlení není fixním závazkem a je možné ho měnit podle aktuální potřeby a možnosti, často také nájem bývá podstatně nižší než splátka hypotéky. V Německu je podíl nájemního bydlení kolem 50 procent, v České republice 18 procent. A vzhledem k tomu, že Česko se ve všem blíží stavu podobnému stavu u západního souseda, je pravděpodobné že i poměr nájemního bydlení se s Německem bude zvolna srovnávat.
Popsané trendy jsou dlouhodobé, zcela jistě neskončí v roce 2013 ani v následujících letech a osobně si nedovedu představit, co by je změnilo. Snad jediná okolnost může snížit skepsi současného realitního trhu: zvýšení reálných příjmů všech vrstev obyvatelstva, optimističtější výhledy do budoucnosti, snížení nároků bank při poskytování hypoték. Pak by zřejmě navázalo širší zvýšení poptávky po bytech a nemovitostech obecně. Ovšem nebyl by to začátek další realitní bubliny?
Penzijko s finančním bonusem
Založte si penzijko Conseq a získejte nejen státní příspěvky a daňovou úsporu, ale i bonus pro věrné klienty.
Sdílejte článek, než ho smažem
