Jak zkonstruovat index

A) Průměrná cena
Spočítat průměrnou cenu prodaných nemovitostí v určitém regionu ze získaných dat je jednoduché. Ovšem tím, že do výpočtu nevstupují informace o charakteristikách nemovitostí, nelze získané výsledky porovnávat ani v prostoru ani v čase. Charakteristiky nemovitostí (jejich struktura) se mezi jednotlivými regiony liší a v rámci jednotlivých regionů vyvíjí. Index, který tyto dvě skutečnosti nebere v potaz, nemá vysokou vypovídací schopnost.

B) Cena reprezentativních nemovitostí
Oba popsané nedostatky se snaží napravit index ceny reprezentativní nemovitosti. Měří cenu nemovitosti se specifikovanými charakteristikami.
Příkladem takové nemovitosti může být: byt, 2+1, cihlový, 45 až 60 metrů čtverečních, ani v prvním, ani v posledním patře, v domě s výtahem, stáří 5 až 10 let, ve městě s počtem obyvatel od 100 do 500 tisíc, v dosahu MHD, vzdálený od centra města maximálně 30 minut jízdy MHD.

Nevýhod této metody konstrukce indexu je několik. I když různé nemovitosti v různých městech "padnou" do popsané definice, přesto se od sebe liší. Nemůže jít o identické věci, tudíž v prostoru stále srovnáváme něco v mnohém nesrovnatelného.

Totéž platí o čase v delším horizontu. I když byty v jednom regionu stále "padnou" do definice, v průběhu času dochází ke zlepšování kvality, například v použitých materiálech, designu, schopnosti úspor energií, trvanlivosti, atd. Na dlouhých časových řadách i zde srovnáváme nesrovnatelné.

C) Hedonická metoda
Nevýhodou indexu ceny reprezentativní nemovitosti je mimo jiné i to, že informuje o ceně jednoho typu nemovitosti splňující určitou definici. Ale co majitelé nemovitostí s jinými charakteristikami? Podat informaci o ceně jakékoli nemovitosti v daném regionu v daném čase (s výjimkou zcela specifických nemovitostí) se snaží hedonická metoda.

Hledá takové charakteristiky nemovitosti, které mají výrazný vliv na cenu. Cílem je vytvořit na základě získaných dat o skutečných realizovaných cenách nemovitostí a charakteristik těchto nemovitostí co nejpřesnější cenový model pomocí statistické regresní analýzy. Vysvětlovanou proměnnou je cena nemovitosti, vysvětlujícími proměnnými jsou jednotlivé charakteristiky, například stáří, obytná plocha, vzdálenost od centra, použitý materiál atd. Pomocí vytvořeného cenového modelu lze odhadnout aktuální cenu všech nemovitostí v regionu.

Sdílejte článek, než ho smažem

Líbil se vám článek?

+3
AnoNe
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem 1 komentářů

Oblíbená témata

Index, nemovitost

Zjistěte tržní cenu nemovisti i výši nájmu

online | rychle | zdarma

Odborným garantem této služby je Quantum reality - realitní kancelář Praha

A tohle už jste četli?

Chcete koupit stavební pozemek? Máme deset rad

22. 9. 2022 | Jana Divinová | 3 komentáře

Chcete koupit stavební pozemek? Máme deset rad

Nenakupujte impulzivně a pořádně si ten kus hlíny proklepněte. Možná na něm strávíte zbytek života a možná tu budou vyrůstat i děti vašich dětí. Tady jsou tipy, na co nezapomenout,... celý článek

Nová cesta k vlastnímu bydlení. Není ale pro každého

20. 9. 2022 | Jiří Hovorka | 2 komentáře

Nová cesta k vlastnímu bydlení. Není ale pro každého

Ownest přináší do Česka trend z anglosaských zemí. Míří na lidi v perspektivních oborech, kteří před sebou mají rychlý kariérní růst a s tím spojený růst příjmů. Pro začátek jim stačí... celý článek

Zdražování hypoték se zastavilo. Zájem o ně prudce klesá

7. 9. 2022 | Petr Kučera

Zdražování hypoték se zastavilo. Zájem o ně prudce klesá

Průměrný úrok u nových hypoték, které teď nabízejí tuzemské banky, po mnoha měsících růstu mírně klesl. Ukazuje to statistika Fincentrum Hypoindex, která vychází z nabídkových cen.

Předčasné splacení hypotéky může zdražit, souhlasí úřad

29. 8. 2022 | Petr Kučera | 4 komentáře

Předčasné splacení hypotéky může zdražit, souhlasí úřad

Pravidla pro předčasné splacení úvěru na bydlení mají být jasnější. Ministerstvo financí vychází vstříc bankám, podle kterých dosavadní podmínky jednostranně zvýhodňují dlužníky.

Kupte si dům snů, ne dům hrůzy. Jak ho dobře vybrat

25. 8. 2022 | Jana Divinová

Kupte si dům snů, ne dům hrůzy. Jak ho dobře vybrat

Uvnitř máme devět rad, ale hned na začátku dáme desátou: Jestli to s koupí rodinného domu myslíte vážně, zaplaťte si profíka, co pomůže. Dům stojí takovou hromadu peněz, že se v tom... celý článek

Partners Financial Services

Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.