Jak zkonstruovat index

A) Průměrná cena
Spočítat průměrnou cenu prodaných nemovitostí v určitém regionu ze získaných dat je jednoduché. Ovšem tím, že do výpočtu nevstupují informace o charakteristikách nemovitostí, nelze získané výsledky porovnávat ani v prostoru ani v čase. Charakteristiky nemovitostí (jejich struktura) se mezi jednotlivými regiony liší a v rámci jednotlivých regionů vyvíjí. Index, který tyto dvě skutečnosti nebere v potaz, nemá vysokou vypovídací schopnost.

B) Cena reprezentativních nemovitostí
Oba popsané nedostatky se snaží napravit index ceny reprezentativní nemovitosti. Měří cenu nemovitosti se specifikovanými charakteristikami.
Příkladem takové nemovitosti může být: byt, 2+1, cihlový, 45 až 60 metrů čtverečních, ani v prvním, ani v posledním patře, v domě s výtahem, stáří 5 až 10 let, ve městě s počtem obyvatel od 100 do 500 tisíc, v dosahu MHD, vzdálený od centra města maximálně 30 minut jízdy MHD.

Nevýhod této metody konstrukce indexu je několik. I když různé nemovitosti v různých městech "padnou" do popsané definice, přesto se od sebe liší. Nemůže jít o identické věci, tudíž v prostoru stále srovnáváme něco v mnohém nesrovnatelného.

Totéž platí o čase v delším horizontu. I když byty v jednom regionu stále "padnou" do definice, v průběhu času dochází ke zlepšování kvality, například v použitých materiálech, designu, schopnosti úspor energií, trvanlivosti, atd. Na dlouhých časových řadách i zde srovnáváme nesrovnatelné.

C) Hedonická metoda
Nevýhodou indexu ceny reprezentativní nemovitosti je mimo jiné i to, že informuje o ceně jednoho typu nemovitosti splňující určitou definici. Ale co majitelé nemovitostí s jinými charakteristikami? Podat informaci o ceně jakékoli nemovitosti v daném regionu v daném čase (s výjimkou zcela specifických nemovitostí) se snaží hedonická metoda.

Hledá takové charakteristiky nemovitosti, které mají výrazný vliv na cenu. Cílem je vytvořit na základě získaných dat o skutečných realizovaných cenách nemovitostí a charakteristik těchto nemovitostí co nejpřesnější cenový model pomocí statistické regresní analýzy. Vysvětlovanou proměnnou je cena nemovitosti, vysvětlujícími proměnnými jsou jednotlivé charakteristiky, například stáří, obytná plocha, vzdálenost od centra, použitý materiál atd. Pomocí vytvořeného cenového modelu lze odhadnout aktuální cenu všech nemovitostí v regionu.

Líbil se vám článek?

+3
AnoNe
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem 1 komentářů

Chcete prodat svou nemovitost?

Nechte si zpracovat ZDARMA cenovou nabídku!

Stačit nám bude pár základních informací o vašem bytě nebo domě a kontakt.

Cenu zjistíte OBRATEM.

Mám zájem prodat:

Prodej bytuByt
Prodej domuDům
Prodej pozemkuPozemek
Ostatní prodej nemovitostiJiné
Zpět

Oblíbená témata

Index, nemovitost

Hledáte nové bydlení?

Berzrealitky

Vyzkoušejte náš katalog nemovitostí, při jehož tvorbě jsme se spojili s předním českým portálem Bezrealitky.

A tohle už jste četli?

A hotovost na ten byt máte? Proč ceny bydlení dál porostou

3. 8. 2021 | Jana Poncarová | 57 komentářů

A hotovost na ten byt máte? Proč ceny bydlení dál porostou

Když půjdete na prohlídku bytu nebo chaty, makléř se vás rovnou zeptá, jestli máte hotovost. Na realitním trhu teď diktují podmínky prodávající. Filip Belant, ředitel úvěrových produktů... celý článek

Důvody k investicím do nemovitostí jen tak nezmizí

24. 7. 2021 | Daniel Tácha | 9 komentářů

Důvody k investicím do nemovitostí jen tak nezmizí

Pandemie, rostoucí inflace a nejistota z budoucího vývoje ještě víc rozhýbala hypoteční i realitní trh. Nemovitosti zejména ve velkých městech, kde poptávka významně převyšuje nabídku,... celý článek

Úroky u hypoték dál rostou. Fronty na vyřízení taky

21. 7. 2021 | Jiří Hovorka | 4 komentáře

Úroky u hypoték dál rostou. Fronty na vyřízení taky

Průměrný úrok hypoték počtvrté v řadě stoupl – v červnu na 2,13 % z květnových 2,06 %. Ukazuje to statistika Fincentrum Hypoindex, která vychází ze skutečných hodnot u nově sjednaných... celý článek

Za jak dlouho našetříte na vlastní byt? Porovnání krajů

20. 7. 2021 | Petr Kučera | 15 komentářů

Za jak dlouho našetříte na vlastní byt? Porovnání krajů

Na vlastní bydlení si Češi mohou reálně našetřit za 56 let práce – tedy až v důchodu. Ukazuje to analýza stavební spořitelny Modrá pyramida. Ta vychází z průměrné mzdy, od níž odečítá... celý článek

Bytová družstva a aukce nemovitostí. Přehřátý realitní trh vyzkouší všecko

17. 7. 2021 | Radim Zelený | 15 komentářů

Bytová družstva a aukce nemovitostí. Přehřátý realitní trh vyzkouší všecko

Na trhu s nemovitostmi roste zájem o prodej prostřednictvím aukce a družstevní formu financování. V rozhovoru to popisuje šéf společnosti Next Reality Robert Hanzl. Současný hlad po... celý článek

Partners Financial Services

Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.