Jak zkonstruovat index

A) Průměrná cena
Spočítat průměrnou cenu prodaných nemovitostí v určitém regionu ze získaných dat je jednoduché. Ovšem tím, že do výpočtu nevstupují informace o charakteristikách nemovitostí, nelze získané výsledky porovnávat ani v prostoru ani v čase. Charakteristiky nemovitostí (jejich struktura) se mezi jednotlivými regiony liší a v rámci jednotlivých regionů vyvíjí. Index, který tyto dvě skutečnosti nebere v potaz, nemá vysokou vypovídací schopnost.

B) Cena reprezentativních nemovitostí
Oba popsané nedostatky se snaží napravit index ceny reprezentativní nemovitosti. Měří cenu nemovitosti se specifikovanými charakteristikami.
Příkladem takové nemovitosti může být: byt, 2+1, cihlový, 45 až 60 metrů čtverečních, ani v prvním, ani v posledním patře, v domě s výtahem, stáří 5 až 10 let, ve městě s počtem obyvatel od 100 do 500 tisíc, v dosahu MHD, vzdálený od centra města maximálně 30 minut jízdy MHD.

Nevýhod této metody konstrukce indexu je několik. I když různé nemovitosti v různých městech "padnou" do popsané definice, přesto se od sebe liší. Nemůže jít o identické věci, tudíž v prostoru stále srovnáváme něco v mnohém nesrovnatelného.

Totéž platí o čase v delším horizontu. I když byty v jednom regionu stále "padnou" do definice, v průběhu času dochází ke zlepšování kvality, například v použitých materiálech, designu, schopnosti úspor energií, trvanlivosti, atd. Na dlouhých časových řadách i zde srovnáváme nesrovnatelné.

C) Hedonická metoda
Nevýhodou indexu ceny reprezentativní nemovitosti je mimo jiné i to, že informuje o ceně jednoho typu nemovitosti splňující určitou definici. Ale co majitelé nemovitostí s jinými charakteristikami? Podat informaci o ceně jakékoli nemovitosti v daném regionu v daném čase (s výjimkou zcela specifických nemovitostí) se snaží hedonická metoda.

Hledá takové charakteristiky nemovitosti, které mají výrazný vliv na cenu. Cílem je vytvořit na základě získaných dat o skutečných realizovaných cenách nemovitostí a charakteristik těchto nemovitostí co nejpřesnější cenový model pomocí statistické regresní analýzy. Vysvětlovanou proměnnou je cena nemovitosti, vysvětlujícími proměnnými jsou jednotlivé charakteristiky, například stáří, obytná plocha, vzdálenost od centra, použitý materiál atd. Pomocí vytvořeného cenového modelu lze odhadnout aktuální cenu všech nemovitostí v regionu.

Sdílejte článek, než ho smažem

Líbil se vám článek?

+3
AnoNe
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem 1 komentářů

Oblíbená témata

Index, nemovitost

Zjistěte tržní cenu nemovisti i výši nájmu

online | rychle | zdarma

Odborným garantem této služby je Quantum reality - realitní kancelář Praha

A tohle už jste četli?

Na nový byt v Praze musíte šetřit přes 17 let. A neutrácet

14. 6. 2022 | Petr Kučera | 24 komentářů

Na nový byt v Praze musíte šetřit přes 17 let. A neutrácet

Na průměrný nový byt o rozloze 70 metrů čtverečních musí obyvatel Prahy vydělávat 17,3 roku – když nebude mít žádné jiné výdaje a neplatil by ani daně či odvody. Ukazuje to Index dostupnosti... celý článek

Hypotéky dál prudce zdražují. Nová čísla z bank

8. 6. 2022 | Jiří Hovorka | 22 komentářů

Hypotéky dál prudce zdražují. Nová čísla z bank

Banky teď nabízejí hypotéky s průměrným úrokem 5,71 %. Ukazuje to statistika Fincentrum Hypoindex. Ta nově vychází z nabídkových cen, zatímco dříve monitorovala až hodnoty ve skutečně... celý článek

Byty, domy a pozemky dál rekordně zdražují. Nová čísla

24. 5. 2022 | Jiří Hovorka | 46 komentářů

Byty, domy a pozemky dál rekordně zdražují. Nová čísla

Prudký růst cen nemovitostí v Česku nezpomalil ani v prvním čtvrtletí roku 2022. Naopak: čísla opět překonala rekord. Nejvíc – téměř o čtvrtinu za poslední rok – zdražily pozemky. Ukazují... celý článek

Rozdíly v kvalitě nemovitostí se zvýrazní

10. 5. 2022 | Vladan Kubovec | 10 komentářů

Rozdíly v kvalitě nemovitostí se zvýrazní

Nemovitosti mají setrvačnost a jejich ceny i výnosy reagují na pohyby ve světě se zpožděním. Ale reagují. Výhledově nás čeká zvýraznění rozdílu mezi kvalitními a méně kvalitními nemovitostmi.... celý článek

Splátky hypoték rostou o tisíce, úroky míří k 6 %

5. 5. 2022 | Jiří Hovorka | 57 komentářů

Splátky hypoték rostou o tisíce, úroky míří k 6 %

Banky teď nabízejí hypotéky s průměrným úrokem 5,33 %. Ukazuje to statistika Fincentrum Hypoindex. Ta nově vychází z nabídkových cen, zatímco dříve monitorovala až hodnoty ve skutečně... celý článek

Partners Financial Services

Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.