Rostou ceny nemovitostí? Záleží na tom, jak měříte

Jdou ceny rezidenčních nemovitostí momentálně nahoru nebo dolů? Tuto otázku si klade hodně lidí. Bohužel, měření cen nemovitostí je "statistický oříšek". Metody snažící se exaktně popsat vývoj cen na trhu nemovitostí se potýkají s mnoha potížemi.

Kde vzít data

• Informace z inzerátů,
• statistiky realizovaných prodejů v evidenci realitních kanceláří (RK),
• expertní odhady velkého vzorku realitních makléřů (RM),
• statistiky realizovaných prodejů v evidenci státních orgánů,
• statistiky pořizovacích cen v evidenci hypotečních bank.

Jak zkonstruovat index

• Průměrná cena prodaných nemovitostí,
• cena reprezentativní nemovitosti,
• hedonická metoda.

K vytvoření indexu zbývá poslední rozhodnutí: stanovit váhy jednotlivých typů a charakteristik nemovitostí a váhy jednotlivých regionů. Váhy mohou být dynamické (reflektující změny ve struktuře nemovitostního trhu) nebo stálé. V prvním případě budeme v dlouhém horizontu postupně srovnávat nesrovnatelné, v druhém případě budeme sledovat cenu něčeho, co postupně přestává existovat (zastarává).

Jak to dělají v Británii?

Z uvedeného přehledu jednotlivých metod vyplývá, že odpověď na otázku z úvodu článku "Jdou ceny nemovitostí momentálně nahoru nebo dolů?" není v žádném případě jednoduchá. Záleží totiž na tom, jak to změříte.

Uvádí se, že nejpropracovanější systémy sledování cen nemovitostí má Velká Británie. Britové používají 7 uznávaných celonárodních indexů. Jednotlivé indexy se od sebe liší metodologií sběru dat i metodologií konstrukce indexu. V praxi se používají všechny popsané metody. Uživatel indexu musí vědět, jaká zkreslení jsou s daným indexem spojena.

Jako příklad uveďme populární Nationwide House Price Index. Zveřejňuje ho velká hypoteční banka Nationwide.
Vstupními daty jsou ceny rezidenčních nemovitostí, na které instituce poskytla bankovní úvěr. Metodou konstrukce indexu má tento index nejblíže k ceně reprezentativní nemovitosti. Vedle indexu cen domů počítá banka také řadu dalších indexů.

V posledních letech cena domů očištěná o inflaci rostla

Graf 1:
Ukazuje vývoj ceny průměrného britského domu v librách od počátku roku 1975 do konce roku 2006. V roce 1975 stál 10 tisíc liber, v roce 2006 už to bylo 172 tisíc liber.

Graf 2:
Nese mnohem užitečnější informaci. Udává vývoj ceny průměrného britského domu za stejné období po očištění o inflaci (růst maloobchodních cen spotřebitelského koše) a přepočtu na základ 100. Vidíme, že v posledních 10 letech výrazně rostla cena domů i po očištění o inflaci.

Tím se dostáváme k další otázce: Jsou nemovitosti fundamentálně nadhodnocené nebo podhodnocené? Vývoj ceny očištěný o inflaci ukazuje na nadhodnocení.

V této otázce se sledují ještě další dva ukazatele.
1) Cena domů, které si lidé pořizují jako svoje první vlastnické bydlení v životě, dělená průměrným ročním čistým příjmem jednotlivce v daném regionu. Průměr za celou Británii uvádí graf 3. I z tohoto grafu vyplývá, že ceny domů (v tomto případě vyjádřené jako násobek průměrného ročního příjmu jednotlivce) v posledních deseti letech v Británii rostou.

2) "Dostupnost vlastnického bydlení". Informuje o tom, jakou část výplaty "ukrojí" lidem, kteří si pořizují poprvé vlastní bydlení, splátka hypotečního úvěru z čistého ročního příjmu. I podle tohoto ukazatele počítaného bankou Nationwide dochází v Británii k relativnímu zdražování rezidenčních nemovitostí.

To, že v průměru dochází k relativnímu zdražování rezidenčních nemovitostí, ještě neznamená, že trend se musí brzy obrátit. Cena je tvořena střetem poptávky a nabídky. Z různých důvodů může být v různých regionech dočasně omezená nabídka a vytvořen "bazén" koupěschopné poptávky ženoucí ceny nahoru.

V ČR index nenajdete

V České republice zatím nejsou indexy cen nemovitostí publikovány. Český statistický úřad zveřejňuje index cen výrobců ve stavebnictví. Z něj lze vyčíst vývoj cen dokončených bytů a domů. Velké realitní kanceláře sestavují mapy cen nemovitostí.

Nezveřejňují však žádný průběžně aktualizovaný index informující o vývoji cen různých typů nemovitostí v různých regionech v čase. Ani žádná z hypotečních bank nezveřejňuje index, pouze čas od času některá z nich publikuje útržkovitá data v tiskové zprávě.

Informační mezeru hodlá zaplnit ekonom Pavel Kohout. Avizoval, že od ledna 2007 bude zveřejňovat Property Index (P-index). Podle dostupných informací nebude používat žádnou z metod popsaných v článku. Cílem nebude sledovat tržní ceny nemovitostí, ale identifikovat rovnovážnou úroveň cenové hladiny nemovitostí, a tím pádem i pravděpodobné nadhodnocení či podhodnocení, na základě kvantitativní teorie peněz.

Z doposud zveřejněných závěrů vyplývá, že podle P-indexu není i přes dosavadní poměrně rychlý růst cen (graf 4) na českém trhu rezidenčních nemovitostí "bublina".

Článek vyšel v časopisu FOND SHOP 1/2007.

Schází vám průběžně aktualizovaný index cen nemovitostí v ČR? Sledujete vývoj situace v Česku? Jaké ukazatele konkrétně?