Rostou ceny nemovitostí? Záleží na tom, jak měříte

Rostou ceny nemovitostí? Záleží na tom, jak měříte
Vytvořit index cen nemovitostí není jednoduché. Problémy nastanou už při zjišťování vstupních dat a také při konstrukci indexu. Populární jsou i ukazatele, které se snaží určit fundamentální nadhodnocení či podhodnocení nemovitostí. Podívejme se, jak to vypadá s cenami nemovitostí ve Velké Británii, která má nejpropracovanější systém jejich sledování, a jaká je situace v Česku.

Jdou ceny rezidenčních nemovitostí momentálně nahoru nebo dolů? Tuto otázku si klade hodně lidí. Bohužel, měření cen nemovitostí je "statistický oříšek". Metody snažící se exaktně popsat vývoj cen na trhu nemovitostí se potýkají s mnoha potížemi.


Kde vzít data

První problém, na který narazí každý, kdo se začne zajímat o vývoj cen nemovitostí, je: kde vzít data? Existuje 5 v odborné literatuře nejčastěji používaných zdrojů:

  • Informace z inzerátů,
  • statistiky realizovaných prodejů v evidenci realitních kanceláří (RK),
  • expertní odhady velkého vzorku realitních makléřů (RM),
  • statistiky realizovaných prodejů v evidenci státních orgánů,
  • statistiky pořizovacích cen v evidenci hypotečních bank.

ZDE SI MŮŽETE JEDNOTLIVÉ ZPŮSOBY PROSTUDOVAT PODROBNĚJI


Jak zkonstruovat index

Jakmile zájemce o tvorbu indexu cen nemovitostí vyřeší problém sběru dat, ihned vyvstane další problém: Jak z nich zkonstruovat index? Literatura uvádí 3 základní metody konstrukce indexu cen nemovitostí:

  • Průměrná cena prodaných nemovitostí,
  • cena reprezentativní nemovitosti,
  • hedonická metoda.

ZDE SI MŮŽETE JEDNOTLIVÉ METODY PROSTUDOVAT PODROBNĚJI

K vytvoření indexu zbývá poslední rozhodnutí: stanovit váhy jednotlivých typů a charakteristik nemovitostí a váhy jednotlivých regionů. Váhy mohou být dynamické (reflektující změny ve struktuře nemovitostního trhu) nebo stálé. V prvním případě budeme v dlouhém horizontu postupně srovnávat nesrovnatelné, v druhém případě budeme sledovat cenu něčeho, co postupně přestává existovat (zastarává).

Hledáte nemovitost? Navštivte naši novou sekci Reality.

Kromě poradenství v oblasti financování bydlení vám nově nabízíme také možnost najít si tu správnou nemovitost, případně si porovnat aktuální ceny nemovitostí z celé České republiky.
V jednotlivých sekcích najdete:
- byty a rodinné domy k prodeji i pronájmu,
- rekreační objekty, pozemky i komerční nemovitosti.
Vyhledávat je možné také podle žádané lokality, typu projektu či aktuálnosti nabídky.

Vyhledávač realit najdete na tomto místě!


Jak to dělají v Británii?

Z uvedeného přehledu jednotlivých metod vyplývá, že odpověď na otázku z úvodu článku "Jdou ceny nemovitostí momentálně nahoru nebo dolů?" není v žádném případě jednoduchá. Záleží totiž na tom, jak to změříte.

Uvádí se, že nejpropracovanější systémy sledování cen nemovitostí má Velká Británie. Britové používají 7 uznávaných celonárodních indexů. Jednotlivé indexy se od sebe liší metodologií sběru dat i metodologií konstrukce indexu. V praxi se používají všechny popsané metody. Uživatel indexu musí vědět, jaká zkreslení jsou s daným indexem spojena.

Jako příklad uveďme populární Nationwide House Price Index. Zveřejňuje ho velká hypoteční banka Nationwide.
Vstupními daty jsou ceny rezidenčních nemovitostí, na které instituce poskytla bankovní úvěr. Metodou konstrukce indexu má tento index nejblíže k ceně reprezentativní nemovitosti. Vedle indexu cen domů počítá banka také řadu dalších indexů.


V posledních letech cena domů očištěná o inflaci rostla

Graf 1:
Ukazuje vývoj ceny průměrného britského domu v librách od počátku roku 1975 do konce roku 2006. V roce 1975 stál 10 tisíc liber, v roce 2006 už to bylo 172 tisíc liber.

Graf 2:
Nese mnohem užitečnější informaci. Udává vývoj ceny průměrného britského domu za stejné období po očištění o inflaci (růst maloobchodních cen spotřebitelského koše) a přepočtu na základ 100. Vidíme, že v posledních 10 letech výrazně rostla cena domů i po očištění o inflaci.

Tím se dostáváme k další otázce: Jsou nemovitosti fundamentálně nadhodnocené nebo podhodnocené? Vývoj ceny očištěný o inflaci ukazuje na nadhodnocení.

V této otázce se sledují ještě další dva ukazatele.
1) Cena domů, které si lidé pořizují jako svoje první vlastnické bydlení v životě, dělená průměrným ročním čistým příjmem jednotlivce v daném regionu. Průměr za celou Británii uvádí graf 3. I z tohoto grafu vyplývá, že ceny domů (v tomto případě vyjádřené jako násobek průměrného ročního příjmu jednotlivce) v posledních deseti letech v Británii rostou.

2) "Dostupnost vlastnického bydlení". Informuje o tom, jakou část výplaty "ukrojí" lidem, kteří si pořizují poprvé vlastní bydlení, splátka hypotečního úvěru z čistého ročního příjmu. I podle tohoto ukazatele počítaného bankou Nationwide dochází v Británii k relativnímu zdražování rezidenčních nemovitostí.

To, že v průměru dochází k relativnímu zdražování rezidenčních nemovitostí, ještě neznamená, že trend se musí brzy obrátit. Cena je tvořena střetem poptávky a nabídky. Z různých důvodů může být v různých regionech dočasně omezená nabídka a vytvořen "bazén" koupěschopné poptávky ženoucí ceny nahoru.


V ČR index nenajdete

V České republice zatím nejsou indexy cen nemovitostí publikovány. Český statistický úřad zveřejňuje index cen výrobců ve stavebnictví. Z něj lze vyčíst vývoj cen dokončených bytů a domů. Velké realitní kanceláře sestavují mapy cen nemovitostí.

Nezveřejňují však žádný průběžně aktualizovaný index informující o vývoji cen různých typů nemovitostí v různých regionech v čase. Ani žádná z hypotečních bank nezveřejňuje index, pouze čas od času některá z nich publikuje útržkovitá data v tiskové zprávě.

Informační mezeru hodlá zaplnit ekonom Pavel Kohout. Avizoval, že od ledna 2007 bude zveřejňovat Property Index (P-index). Podle dostupných informací nebude používat žádnou z metod popsaných v článku. Cílem nebude sledovat tržní ceny nemovitostí, ale identifikovat rovnovážnou úroveň cenové hladiny nemovitostí, a tím pádem i pravděpodobné nadhodnocení či podhodnocení, na základě kvantitativní teorie peněz.

Z doposud zveřejněných závěrů vyplývá, že podle P-indexu není i přes dosavadní poměrně rychlý růst cen (graf 4) na českém trhu rezidenčních nemovitostí "bublina".

Článek vyšel v časopisu FOND SHOP 1/2007.

Co důležitého nás čeká v roce 2007?
Odpovědi naleznete v našem novém speciálu Peníze 2007: co nás čeká a kolik to bude stát. V sérii článků vás seznámíme se všemi významnými změnami, které nás letos čekají a pomůžeme vám je co nejlépe využít.

Rok 2007 je časem převratných změn hlavně v sociální síti, kde došlo např. k významné úpravě při konstrukci životního minima. Věnovat se budeme ale také daním, cenám energií či deregulaci. V neposlední řadě vám poradíme jak v novém roce investovat.

 

Schází vám průběžně aktualizovaný index cen nemovitostí v ČR? Sledujete vývoj situace v Česku? Jaké ukazatele konkrétně?

Líbil se vám článek?

+28
AnoNe
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem 19 komentářů

Chcete prodat svou nemovitost?

Nechte si zpracovat ZDARMA cenovou nabídku!

Stačit nám bude pár základních informací o vašem bytě nebo domě a kontakt.

Cenu zjistíte OBRATEM.

Mám zájem prodat:

Prodej bytuByt
Prodej domuDům
Prodej pozemkuPozemek
Ostatní prodej nemovitostiJiné
Zpět

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

30. 1. 2007 23:35

MNĚ NESPADLA CIHLIČKA NA HLAVIČKU,ABYCH SI DOBROVOLNĚ KOUPILA BYTEČEK V KRÁLÍKÁRNĚ.NECHCI SLYŠET MILOSTNÉ RADOVÁNKY SOUSEDŮ,ANI NECHCI POKOJÍČEK A ROZLOZE 8 METRŮ ČTVEREČNÍCH.

Zobrazit celé vlákno

+90
+-
Reagovat na příspěvek

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

30. 1. 2007 7:58, Skeptik

Tak se opět dovídáme, že nemovitosti nejsou tak drahé, takže šupky hupky do banky pro 3 mil na panelový byt a ať to odsejpá ...

-7
+-
Reagovat na příspěvek
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem (19 komentářů) příspěvků.

Oblíbená témata

Index, Indexy, nemovitost

Hledáte nové bydlení?

Berzrealitky

Vyzkoušejte náš katalog nemovitostí, při jehož tvorbě jsme se spojili s předním českým portálem Bezrealitky.

A tohle už jste četli?

Realitní trhy: analytici letos předpokládají další úspěchy

4. 1. 2007 | Robert Šíbl

Realitní trhy: analytici letos předpokládají další úspěchy

Další značný zájem a související růst zaznamenaly v průběhu prosince realitní trhy v Evropě i Japonsku. Investorům napomáhá značný zájem zajištěných fondů i stabilní výhled globálního... celý článek

Realitní trhy: opět ukázaly záda

8. 12. 2006 | Robert Šíbl

Realitní trhy: opět ukázaly záda

Realitní trhy v listopadu opět rostly. Zatímco na akciovém trhu panuje vzhledem k zřejmému zpomalení ve Spojených státech velká nervozita, realitní trhy jdou stále směle vpřed. I když... celý článek

Cynikův stručný průvodce světem nemovitostních bublin

18. 9. 2006 | Pavel Kohout

Cynikův stručný průvodce světem nemovitostních bublin

Investování do nemovitostí je podobné investování do dividendových akcií. Mimo jiné i způsobem, jakým se na těchto trzích nafukují bubliny. Podívejme se, jak vznikají, jak je poznat... celý článek

Je český nemovitostní trh nafouknutou bublinou, které hrozí splasknutí?

13. 9. 2006 | Martin Zika

Je český nemovitostní trh nafouknutou bublinou, které hrozí splasknutí?

Co je hlavním motorem změn na nemovitostním trhu a co předchází jeho přehřátí? Jak je možné, že stagnují nájmy, přestože ceny nemovitostí rostou? K čemu jsou užitečné cenové indexy... celý článek

Nemovitostní bublina začíná splaskávat

21. 1. 2004 | Martin Zika

Nemovitostní bublina začíná splaskávat

Britský týdeník The Economist bedlivě sleduje vývoj cen nemovitostí. Již před dvěma lety varoval, že světový nemovitostní trh je nafouknutá bublina, jejíž splasknutí bude mít vážné... celý článek

Partners Financial Services

Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.