Jak si pořídit lepší bydlení při průměrném příjmu

Hypotéka, nebo úvěr ze stavebního spoření? Toto dilema řeší řada rodin, které si chtějí pořídit vlastní bydlení. Průměrná rodina, říkejme jim třeba manželé Novákovi, jsou třicátníci a mají dvě malé děti. Chtějí se přestěhovat z nájemního dvoupokojového bytu do něčeho většího. Zvažují, jaký typ bydlení si mohou prostřednictvím hypotéky a stavebního spoření koupit.

Manžel má průměrný měsíční příjem dvacet tisíc korun, manželka je na mateřské se sedmi a půl tisíci korunami a mají na dvou stavebních spořeních dohromady 240 tisíc korun. Vzhledem k příjmovým možnostem rodiny pro ně pravděpodobně bude nejvýhodnější, když si bydlení pořídí na hypotéku a úspory ze stavebního spoření využijí jinak, shodují se oslovení odborníci.

 „Kombinace úvěru ze stavebního spoření a hypotečního úvěru není v tomto případě vhodná. Splátky úvěrů ze stavebního spoření by znemožnily klientům získání hypotečního úvěru. Snížily by jim bonitu stejně jako např. leasing automobilu. Bonita jim stačí nejvýše na hypotéku 2,4 milionu korun, “ konstatuje Hana Lukavcová, senior konzultantka z Hyposervisu.

Podle výpočtů oslovených konzultantů by Novákovi mohli dosáhnout na hypotéku 2,2 milionu až 2,4 milionu korun. Záleží na zvolené délce fixace úrokové sazby a době splácení. Jestliže se rozhodnou třeba pro byt 3+1, určitě to bude kvůli ceně spíše na okraji Prahy. Pokud si vyhlídnou domek mimo Prahu, mohli by se do stanovené částky rovněž vejít.

Alexandr Kosík ze společnosti FINEO by Novákovým doporučil, aby si jedno stavební spoření ponechali a dále na něj šetřili. Druhým by mohli financovat koupi staršího auta a založení třetí a případně i čtvrté smlouvy o stavebním spoření na děti. V budoucnu by jim tyto našetřené částky mohly pomoci hradit nutné stavební úpravy či vybavení. Financovat celou koupi domu z úvěru ze stavebního spoření Kosík při příjmech, které Novákovi mají, příliš nedoporučuje. Na první pohled se sice může zdát, že sazba i splátky jsou výhodnější, ale protože je zde povinnost splácet úvěr a současně spořit (podmínka stavebních spořitelen), ve výsledku to pro Novákovy vychází měsíčně dráž než splátky hypotéky.

Pro uvedený příklad se podle Kosíka nejlépe jeví třeba hypotéka s tříletou fixací na třicet let. Často doporučovaná pětiletá fixace je podle něj zbytečně drahá. Očekává totiž, že v příštím roce se růst úrokových sazeb z hypotečních úvěrů zastaví, což hraje pro tříletý fix. Jednoletá fixace je podle Kosíka pro Novákovy nevhodná.

Jan Paták ze společnosti Finco&Partners jednoletou fixaci úplně nezavrhuje. Může pomoci k hypotéce třeba lidem, kteří nemohou doložit pravidelné příjmy, nebo mají jiné problémy s bonitou. Když se jim podaří získat hypotéku s jednoletou fixací, a tedy s nižším úrokem a splátkami, může se jim sice následující rok sazba zvednout, ale hypotéku už jim nikdo nevezme.

Obecně ovšem nelze jednoznačně říct, zda je lepší hypotéka, nebo úvěr ze stavebního spoření. Neexistuje totiž jen jedno číslo, podle kterého je možné oba produkty rozsoudit. „Rozhodujícím kritériem při výběru vhodné banky i produktu by neměly být jen úrokové sazby. Do celkových nákladů a tedy posouzení výhodnosti finančního produktu je třeba započítat i všechny další související poplatky, “ zdůrazňuje finanční specialista Paták. Jeho slova potvrzuje i Lukavcová, která upozorňuje například na poplatek za sjednání úvěru, poplatky související s úvěrovým účtem, měsíční bankovní poplatky k povinně zřízenému účtu, pojištění úvěru či životní pojistku. V úvahu je třeba brát i sankce za předčasné splacení.

Budeme-li brát srovnání hypotéky a stavebního spoření jako hru, jedná se o velmi silné soupeře. Na straně úvěru ze stavebního spoření stojí jistota, že úrokové sazby úvěru jsou stejné po celou dobu splácení. Od okamžiku podpisu smlouvy člověk ví, jaké splátky ho čekají a jak si může své finance plánovat. Významnou výhodou je také možnost předčasného splacení a to kdykoli a bez sankcí. Do půl milionu je možné také získat úvěr bez zajištění. Vedení úvěrového účtu přijde jen na pár stovek ročně. Úvěr lze ovšem použít pouze pro financování bytových potřeb. Omezená je i maximální výše úvěru. Na sto procent hodnoty nemovitosti půjčí jen některé spořitelny.

Ve prospěch hypoték hovoří skutečnost, že lze získat úvěr až na sto procent ceny nemovitosti. Většinou mají banky i nižší nároky na bonitu žadatelů, připomíná Hana Lukavcová. Výhodou je i možnost vzít si úvěr na jiné potřeby než jen na bydlení. Naopak fakt, že hypoteční úvěr se dá bezplatně splatit jedině na konci fixačního období a že úvěr musí být ze zákona vždy kryt zastavenou nemovitostí mluví v neprospěch hypoték.

Jaký produkt pro financování bydlení byste pro sebe zvolili?