Úroková jistota u hypoték má řadu úskalí

Roman Scherks | rubrika: Hypotéky | 5. 6. 2007 | 27 komentářů
Úroková jistota u hypoték má řadu úskalí
Úrokové sazby z hypotečních úvěrů začaly růst. Kdo nyní zvolí fixní úrokovou sazbu na celou dobu úvěru, mohl by za určitých okolností vydělat. Musí však počítat s tím, že splatit hypotéku předčasně bude složitější.

Volba správné doby fixace úrokové sazby je jedním z nejpodstatnějších parametrů hypotečního úvěru. Zvláště když Česká národní banka (profil, názory) minulý týden zvýšila základní úrokové sazby o čtvrt procentního bodu, na což banky zareagovaly zvýšením sazeb u hypotečních úvěrů. Vzhledem k tomu, že se očekává další růst úrokových sazeb, stojí za to se zabývat otázkou, zda si nepořídit hypotéku s pevnou úrokovou sazbou na celou dobu splácení. A to přesto, že tato sazba bude vyšší, než banky nabízejí klientům, kteří se rozhodnou pro kratší období fixace.

Spočítali jsme modelový příklad úvěrů s dobou splatnosti dvacet a třicet let. Porovnáváme v něm celkovou výši úroků, které klient zaplatí, když zvolí pětiletou fixaci sazeb, nebo se rozhodne pro jednu sazbu na celou dobu hypotéky. Stanovení úrokových sazeb na tak dlouhé horizonty je věštěním z křišťálové koule, takže je nutné brát použité sazby jen jako vodítko, abychom mohli dospět k určitému porovnání. Ve vypočtu se počítá s růstem úrokových sazeb, a to po skončení každé pětileté fixace o půl procentního bodu. Porovnáváme dvě dvojice úvěrů ve výši 1,5 milionu korun.

Pro výpočty byly použity sazby, které může získat potenciální klient na pobočce ČSOB (profil, názory) – 4,7 procenta na dobu pěti let a 4,99 procenta na celou dobu úvěru. ČSOB jsme zvolili, protože nabízí jako samostatný produkt hypotéku s garantovanou výší splátek, a tedy i s fixní úrokovou sazbou po celou dobu splácení. U ostatních bank může klient u běžného hypotečního úvěru zafixovat úrokovou sazbu nejčastěji až na patnáct let.

Není podstatné, zda získané sazby byly sníženy nebo zvýšeny o slevy či přirážky. Rozdíl mezi sazbami na počátku splácení pro kratší fixační období a zafixování na celou dobu trvání úvěru by byl vždy stejný. Účelem výpočtu není porovnání několika bank, jde o porovnání výhodnosti fixace na pět let ve srovnání s fixací na celou dobu úvěru.

Úvěr 1,5 milionu korun na dvacet let
Doba fixace 5 let Doba fixace na 20 let
Roky Úroková
sazba
Splátka
(Kč)
Zaplacené
úroky (Kč)
Úroková
sazba
Splátka
(Kč)
Zaplacené
úroky (Kč)
1. - 5. 4,7 % 9 652,44 324 214,23 4,99 % 9 891,05 345 062,75
6. - 10. 5,2 % 9 976,12 285 448,20 4,99 % 9 891,05 274 835,05
11. - 15. 5,7 % 10 206,70 212 229,04 4,99 % 9 891,05 184 752,58
16. - 20. 6,2 % 10 330,24 88 038,75 4,99 % 9 891,05 69 202,02
Celkem 909 930,22 873 852,40
Úvěr 1,5 milionu korun na třicet let
Doba fixace 5 let Doba fixace na 30 let
Roky Úroková
sazba
Splátka
(Kč)
Zaplacené
úroky (Kč)
Úroková
sazba
Splátka
(Kč)
Zaplacené
úroky (Kč)
1. - 5. 4,7 % 7 779,57 338 238,46 4,99 % 8 043,16 359 825,07
6. - 10. 5,2 % 8 178,06 337 908,56 4,99 % 8 043,16 325 117,11
11. - 15. 5,7 % 8 521,47 322 090,67 4,99 % 8 043,16 280 596,52
16. - 20. 6,2 % 8 799,07 283 890,43 4,99 % 8 043,16 223 489,09
21. - 25. 6,7 % 8 998,63 212 192,64 4,99 % 8 043,16 150 236,25
26. - 30. 7,2 % 9 106,52 88 678,14 4,99 % 8 043,16 56 273,38
Celkem 1 582 998,90 1 395 537,42

Z provedeného porovnání je patrné, že při dlouhodobé fixaci by klient při zvoleném vývoji úrokových sazeb na úrocích zaplatil méně než ten, který by se rozhodl pro pětiletou fixaci. Rozdíl činí přibližně 36 tisíc korun. Vzhledem k dvacetileté době splácení je ušetřená částka zanedbatelná. Měsíčně takový klient ušetří průměrně 150 korun. Při třicetileté hypotéce se rozdíl v přeplatku úroků zvyšuje. Celkově zaplatí klient s fixací na celou dobu úvěru o zhruba 187,5 tisíce korun méně než klient s šesti pětiletými fixacemi. Měsíčně tak ušetří v průměru 520 korun.

Při volbě délky fixace je ovšem důležité zvažovat více faktorů, než jen úsporu na zaplacených úrocích. Ta je navíc závislá na skutečném vývoji úrokových sazeb, který pravděpodobně nebude tak dramatický, jak jsme použili pro výpočet. Při volbě fixace na celou dobu splácení úvěru se klient může dostat do určité pasti. Nemůže zpravidla mimořádnou splátkou snížit jednorázově jistinu úvěru, aniž by za to nebyl bankou potrestán sankčními poplatky. Nemovitost je pak složitějí prodat.

Lze rovněž očekávat, že banky, které nabízejí dlouhodobou fixaci, mají vše dobře spočítané. To znamená, že nepředpokládají strmý růst úrokových sazeb, a tedy případ, že by se klientovi taková fixace finančně nějak výrazně vyplatila. Jde spíše o nabídku pocitu jistoty stále stejné výše splátky. Pokud by úrokové sazby přece jen rostly rychleji, než se očekává, banky nejspíš najdou způsob, jak případnou ztrátu z dlouhodobě zafixovaných sazeb kompenzovat. Nabízí se například změny měsíčních poplatků.

Seriál Jak na úvěry aneb život na splátky, které vás nepoloží
Na dluh žije čím dál tím víc českých domácností. Úvěry nepochybně mají svoje klady, dovolují nám pořídit si zboží či služby, na které je naše peněženka krátká. Pokud ale jejich kouzlu bezhlavě podlehneme, mohou nás zavést až na samé finanční dno. Následující série článků vám poradí, jak proplout úvěrovým mořem bez úhony a co dělat v případě, pokud už se snad vaše finanční loď potápí. Spoustu užitečných článků, rad a informací týkajících se úvěrových produktů a zadluženosti naleznete v našem novém seriálu Jak na úvěry aneb život na splátky, které vás nepoloží.

Jakou dobu fixace úrokových sazeb byste si zvolili u hypotečního úvěru?

Držíte se udržitelnosti?

Držíte se udržitelnosti?

Generali Česká pořádá soutěž SME EnterPRIZE, která oceňuje udržitelné podnikání. Přihlásit se můžete do 5. dubna.

Sdílejte článek, než ho smažem

Líbil se vám článek?

0
AnoNe
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem 27 komentářů

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

7. 6. 2007 13:07, Pavel

Ahoj, mohl byste nekdo strucne vysvetlit, jak jsou svazany urokove sazby hypotek se zakladni urokovou sazbou CNB? Pokud se ted ocekava rust zakladni sazby o dalsich 0,25-0,75, myslite, ze uz to maji banky zapoctene ve svych soucasnych sazbach, nebo ze se da ocekavat dalsi rust uroku u hypotek? Diky, Pavel

+60
+-
Reagovat na příspěvek

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

5. 6. 2007 12:59, Roman

Taky jsem před časem porovnával úvěr z hypotéky s úvěrem ze stavebního spoření. I z pohledu RPSN. Každé má své výhody, ale pro mě osobně vyšlo stavebko. Při stejné výši úvěru a stejné době splatnosti má nižší úrok než hypotéka, navíc proti hypotéce je sazba stálá a poplatky - to je kapitola sama pro sebe. Na stavebku je to kolem necelých 300 Kč za rok, u hypotéky kolem 150 Kč měsíčně. Proti samotným úrokům, o které se dá snížit základ daně, se jedná za ty roky o nezanedbatelnou částku. Je dobré si to porovnat na grafu na tady mezi nástroji. O poplatku za vyřízení hypotéky ani nemluvím. Sem tam jsou u bank akce, že poplatek za vyřízení odpustí nebo sníží na polovinu, ale to jsou vždycky jenom krátké akce. Já budu příští rok čerpat úvěr a zařídil jsem se tak, abych čerpal řádný úvěr ze stavebka. Ani meziúvěr ani hypotéku. Neoplývám zase tak penězmi, abych každý rok stejnou výšu úvěru přeplatil na hypotéce o několik tisíc s tím, že nemám jistotu, jaká bude úroková sazba za rok, a nebo s fixovanou sazbou s ještě větším přeplacením proti stavebku.

Zobrazit celé vlákno

-2
+-
Reagovat na příspěvek
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem (27 komentářů) příspěvků.

Nejlevnější aplikace na trhu. Zpracujte si daňové přiznání pro fyzické osoby v roce 2024 v jednoduché online aplikaci. Pro naše čtenáře exkluzivní sleva 10 %.

DníHodinMinutVteřin
Slevový kód: PENIZE1O
Vyplnit přiznání

Pokud chcete řešit daně po staru, máme pro vás chytré formuláře.

A tohle už jste četli?

Hypotéka jako kontokorent či s pevným úrokem? Ale ano!

13. 3. 2007 | Kateřina Boušová

Hypotéka jako kontokorent či s pevným úrokem? Ale ano!

Hypoteční banky letos přicházejí i s takovými produkty, jejichž existence byla v České republice ještě před pár lety zcela nemyslitelná. Raiffeisenbank od března poskytuje tzv. variabilní... celý článek

Porušují úvěrové registry soukromí dlužníků, nebo jim pomáhají?

16. 2. 2007 | Kateřina Boušová

Porušují úvěrové registry soukromí dlužníků, nebo jim pomáhají?

Jsou úvěrové registry výhodou jen pro finanční instituce, nebo i pro dlužníky? Může dobrá úvěrová historie usnadnit cestu k novému úvěru? Nebo naopak hrozí, že např. kvůli nedoplatku... celý článek

Nejste schopni splácet hypotéku? Poradíme vám, co dělat!

8. 2. 2007 | Kateřina Boušová | 1 komentář

Nejste schopni splácet hypotéku? Poradíme vám, co dělat!

Ze všech stran slyšíme, že nejlepším řešením bytové situace je koupit si nemovitost do osobního vlastnictví. Hypotečnímu boomu nahrávají nízké úrokové sazby, deregulace či hrozba zvýšení... celý článek

Kdo je kdo aneb rozumíte dobře své úvěrové smlouvě?

1. 9. 2006 | Kateřina Boušová | 1 komentář

Kdo je kdo aneb rozumíte dobře své úvěrové smlouvě?

Kdo je věřitel a kdo je dlužník asi ví každý. Pokud však za úvěr např. ručíte domem rodičů, kupujete si byt s partnerem a nejste manželé, objeví se vaší smlouvě další pojmy, kterým... celý článek

Ne vždy musíte k hypotéce dokládat své příjmy

23. 6. 2006 | Kateřina Boušová

Ne vždy musíte k hypotéce dokládat své příjmy

Chcete hypotéku a nejste schopni nebo nechcete bance prokázat své příjmy? Nezoufejte, na českém trhu jsou už čtyři hypoteční banky, které vám peníze půjčí i bez toho. Ale něco za něco...... celý článek

Partners Financial Services