Investovali jste miliony do členského podílu s právem nájmu, ale faktickým vlastníkem bytu je družstvo. O to víc byste se měli zajímat o jeho fungování. Představenstvo, případně předseda družstva u malých družstev, má v rukou nejen další osud bytového domu, ale také finanční prostředky ve fondu oprav, závazky vůči věřitelům a další klíčové otázky.
Nejméně jednou za rok musí proběhnout členská schůze, kde každý člen má jeden hlas (zatímco ve společenství vlastníků jednotek se hlasy přepočítávají podle velikosti bytu, respektive podle velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu). Chcete-li vyvolat členskou schůzi mimo každoroční periodicitu, budete muset získat na svou stranu deset procent členů, kteří budou mít nejméně pětinu všech hlasů, nebo kontrolní komisi. Představenstvo pak bude mít povinnost ji svolat do 30 dnů.
Usnášeníschopnost členské schůze je obvykle podmíněna přítomností nadpoloviční většiny všech členů, majících nadpoloviční většinu všech hlasů, ale může být upravena ve stanovách i jinak, pro určité otázky může být požadována i vyšší účast členů. Členská schůze se pak usnáší většinou hlasů přítomných, nevyžaduje-li zákon nebo stanovy vyšší počet hlasů. Jedna z nejčastějších otázek družstevníků zní: Mám povinnost plnit i závazky, s nimiž jsem nesouhlasil? Nebudete-li chodit na schůze vůbec, anebo budete-li v menšině, může si opravdu většina členů odhlasovat leccos, například zateplení financované úvěrem. A vy pak budete mít povinnost splácet i přes svůj nesouhlas.
Orgány, které se volí právě na členské schůzi, jsou předsednictvo a kontrolní komise. „Malá družstva“, která mají méně než padesát členů, volí jen předsedu. Kontrolní pravomoc potom má každý člen. Zajímejte se ještě před koupí družstevního podílu, jestli máte tu čest s malým družstvem (kde na vás možná budou naléhat, abyste funkci předsedy vzali vy), anebo velkým družstvem (kde se během členských schůzí těžko sejdete v dostatečném počtu).
Poslanci slibují, že kverulanti budou mít při změnách stanov utrum. Plánují zrušit právo veta, které družstevníci můžou dnes uplatňovat.
Problém nejsou jenom rebelové, kteří se změnami nesouhlasí, stanovy můžou konzervovat i družstevníci, které není možné dlouhodobě dostihnout s žádostí o vyjádření (například přebývají v zahraničí). Se získáním stoprocentního souhlasu mají problém zejména velká družstva, která mají několik tisíc členů.
Poslanci uvažují o tom, že ke změně stanov bude stačit prostá většina hlasů na členské schůzi. Hotový návrh změn slibovali předložit během září.
Vedle orgánů jsou podstatné stanovy. Zákon dává bytovým družstvům poměrně volnou ruku v tom, co všechno lze ve stanovách upravit, umožnit, ale také zakázat. Je to například členství cizinců či právnických osob, ale také možnost převádět byty do osobního vlastnictví nebo již zmiňovaná usnášeníschopnost. Chcete-li změnit stanovy zejména v otázce práv a povinností vás coby člena bytového družstva, potřebujete ze zákona souhlas všech dalších členů, kteří mají s družstvem uzavřenou nájemní smlouvu nebo na to mají právo. Nezbytný pak bude také notářský zápis z členské schůze, která se na změně stanov usnesla.
Loajalita, potřebné znalosti a pečlivost – to jsou podle nového zákona o obchodních korporacích vlastnosti potřebné pro péči řádného hospodáře, jakou by měl předvádět volený předseda družstva. Úpadku by se potom mělo družstvo vyhnout díky jeho podnikatelskému úsudku. Bude-li předseda jednat jinak, může být obviněn z nedbalosti.
Z diskuzních fór angažovaných družstevníků je zřejmé, že může u předsedy dojít k různým stupňům nedbalosti. Časté jsou příběhy „panování“, kdy si předseda plete sám sebe s vlastníkem bytového domu, a tedy nepovažuje za nutné svolávat členskou schůzi. Spousta představenstev tak dávno přišla o svůj (obvykle pětiletý) mandát a jejich funkce „propadla“, aniž byli zvoleni jejich nástupci.
Chybí-li navíc kontrola i v účetnictví, může dojít ke zpronevěrám peněz na soukromé účely. Vyplatí se tedy stát se „hlídacím psem“ družstevních pořádků. Nebezpečí je vždy nejvyšší tam, kde je vše na jednom člověku – a tedy u malých družstev, kde stačí pouze předseda. Doporučuje se proto zakotvit ve stanovách, že je vždy k jednání za družstvo třeba souhlas (a podpis) alespoň dvou osob.
Na druhou stranu, někdo to dělat musí. Platí to zejména u menších družstev, kdy se často ve funkci obětují i ti, kteří neměli žádnou touhu po moci ani nechtěli nikdy spravovat bytový dům. Bez předsedy by totiž bytové družstvo přestalo existovat. Dobrý předseda si tedy zaslouží nejen kritiku, ale rovněž podporu.
Je zvykem, že předsedové dostávají za výkon své funkce odměnu – žádné tabulky ovšem v tomto směru neexistují. Zatímco někde dostane předseda pár tisíc měsíčně, jinde je to pár tisíc ročně. Záleží opět na členské schůzi, jakou výši odměny určí.
Nejste-li si jisti, jaká je správná výše odměny, nechejte předsednictvo odevzdávat výkaz práce, kde zjistíte, kolik hodin týdně, měsíčně a ročně si správa bytového družstva vezme, včetně nákladů na jízdné, telefony atp. Možná budete překvapeni.
Partnerem seriálu je Home Institute, česká firma, která svým klientům dává do rukou nástroje pro bezpečnou koupi nemovitosti. Kupujícím zajišťuje kontrolu a přípravu smluv, prověrku a inspekci nemovitosti a další služby.
Mnozí členové představenstva mohou otevřeně a sebekriticky vyhodnotit, že nejlepší bude svěřit většinu správcovských povinností profesionální firmě, která zařídí úklid společných prostor, správu majetku, účetnictví nebo i nepříjemné vymáhání nedoplatků a pohledávek. Jenže pozor – právní odpovědnost zůstává stále na volených orgánech, představenstvu a kontrolní komisi. Jejich členové se tedy musí postarat o kvalitní smlouvy s takovými firmami a jejich činnost osobně a pravidelně kontrolovat.
Zatím nejnovější realitní seriál na Peníze.cz¨
Srovnávat se vyplatí
Kalkulátor.cz je srovnávač, který lidem šetří peníze ve světě energií, pojištění, telekomunikací a financí. My počítáme, vy šetříte.
Sdílejte článek, než ho smažem
