Družstevní byt: Jak se řídí bytové družstvo

Vladimír Zuzák | rubrika: Seriál | 9. 9. 2015 | 1 komentář
Chodit na členské schůze, kontrolovat představenstvo nebo rovnou kandidovat do vedení – to jsou vaše možnosti, jak ovlivnit chod bytového družstva. Vyplatí se být minimálně všímavým pozorovatelem.
Družstevní byt: Jak se řídí bytové družstvo

Investovali jste miliony do členského podílu s právem nájmu, ale faktickým vlastníkem bytu je družstvo. O to víc byste se měli zajímat o jeho fungování. Představenstvo, případně předseda družstva u malých družstev, má v rukou nejen další osud bytového domu, ale také finanční prostředky ve fondu oprav, závazky vůči věřitelům a další klíčové otázky.

Vladimír Zuzák

Vladimír Zuzák
Má za sebou úspěšnou kariéru ve financích a realitách. Pracoval v OVB, ING, Hypocentru Modré Pyramidy a jako obchodní ředitel a ředitel pro finanční služby v developerské skupině Finep. Pak založil vlastní společnost Home Institute, která dává kupujícím a investorům do ruky efektivní nástroje, s nimiž projdou realitním trhem bezpečně. Zejména jsou to právní prověrka, technická inspekce, příprava a kontrola smluv a správa nemovitosti na pronájem. Nedávno se stal ředitelem pražské realitní kanceláře Maxima. Má vlastní blog, pravidelně přispívá na zavedené servery o bydlení a financích.

Pravidla družstevní demokracie

Nejméně jednou za rok musí proběhnout členská schůze, kde každý člen má jeden hlas (zatímco ve společenství vlastníků jednotek se hlasy přepočítávají podle velikosti bytu, respektive podle velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu). Chcete-li vyvolat členskou schůzi mimo každoroční periodicitu, budete muset získat na svou stranu deset procent členů, kteří budou mít nejméně pětinu všech hlasů, nebo kontrolní komisi. Představenstvo pak bude mít povinnost ji svolat do 30 dnů.

Usnášeníschopnost členské schůze je obvykle podmíněna přítomností nadpoloviční většiny všech členů, majících nadpoloviční většinu všech hlasů, ale může být upravena ve stanovách i jinak, pro určité otázky může být požadována i vyšší účast členů. Členská schůze se pak usnáší většinou hlasů přítomných, nevyžaduje-li zákon nebo stanovy vyšší počet hlasů. Jedna z nejčastějších otázek družstevníků zní: Mám povinnost plnit i závazky, s nimiž jsem nesouhlasil? Nebudete-li chodit na schůze vůbec, anebo budete-li v menšině, může si opravdu většina členů odhlasovat leccos, například zateplení financované úvěrem. A vy pak budete mít povinnost splácet i přes svůj nesouhlas.

Orgány, které se volí právě na členské schůzi, jsou předsednictvo a kontrolní komise. „Malá družstva“, která mají méně než padesát členů, volí jen předsedu. Kontrolní pravomoc potom má každý člen. Zajímejte se ještě před koupí družstevního podílu, jestli máte tu čest s malým družstvem (kde na vás možná budou naléhat, abyste funkci předsedy vzali vy), anebo velkým družstvem (kde se během členských schůzí těžko sejdete v dostatečném počtu).

Aktuálně!

Změna stanov bude jednodušší

Poslanci slibují, že kverulanti budou mít při změnách stanov utrum. Plánují zrušit právo veta, které družstevníci můžou dnes uplatňovat.

Problém nejsou jenom rebelové, kteří se změnami nesouhlasí, stanovy můžou konzervovat i družstevníci, které není možné dlouhodobě dostihnout s žádostí o vyjádření (například přebývají v zahraničí). Se získáním stoprocentního souhlasu mají problém zejména velká družstva, která mají několik tisíc členů.

Poslanci uvažují o tom, že ke změně stanov bude stačit prostá většina hlasů na členské schůzi. Hotový návrh změn slibovali předložit během září.

Vedle orgánů jsou podstatné stanovy. Zákon dává bytovým družstvům poměrně volnou ruku v tom, co všechno lze ve stanovách upravit, umožnit, ale také zakázat. Je to například členství cizinců či právnických osob, ale také možnost převádět byty do osobního vlastnictví nebo již zmiňovaná usnášeníschopnost. Chcete-li změnit stanovy zejména v otázce práv a povinností vás coby člena bytového družstva, potřebujete ze zákona souhlas všech dalších členů, kteří mají s družstvem uzavřenou nájemní smlouvu nebo na to mají právo. Nezbytný pak bude také notářský zápis z členské schůze, která se na změně stanov usnesla.

Povinnosti a zodpovědnosti předsedy

Loajalita, potřebné znalosti a pečlivost – to jsou podle nového zákona o obchodních korporacích vlastnosti potřebné pro péči řádného hospodáře, jakou by měl předvádět volený předseda družstva. Úpadku by se potom mělo družstvo vyhnout díky jeho podnikatelskému úsudku. Bude-li předseda jednat jinak, může být obviněn z nedbalosti.

Z diskuzních fór angažovaných družstevníků je zřejmé, že může u předsedy dojít k různým stupňům nedbalosti. Časté jsou příběhy „panování“, kdy si předseda plete sám sebe s vlastníkem bytového domu, a tedy nepovažuje za nutné svolávat členskou schůzi. Spousta představenstev tak dávno přišla o svůj (obvykle pětiletý) mandát a jejich funkce „propadla“, aniž byli zvoleni jejich nástupci.

Chybí-li navíc kontrola i v účetnictví, může dojít ke zpronevěrám peněz na soukromé účely. Vyplatí se tedy stát se „hlídacím psem“ družstevních pořádků. Nebezpečí je vždy nejvyšší tam, kde je vše na jednom člověku – a tedy u malých družstev, kde stačí pouze předseda. Doporučuje se proto zakotvit ve stanovách, že je vždy k jednání za družstvo třeba souhlas (a podpis) alespoň dvou osob.

Na druhou stranu, někdo to dělat musí. Platí to zejména u menších družstev, kdy se často ve funkci obětují i ti, kteří neměli žádnou touhu po moci ani nechtěli nikdy spravovat bytový dům. Bez předsedy by totiž bytové družstvo přestalo existovat. Dobrý předseda si tedy zaslouží nejen kritiku, ale rovněž podporu.

Jak odměnit předsedu?

Je zvykem, že předsedové dostávají za výkon své funkce odměnu – žádné tabulky ovšem v tomto směru neexistují. Zatímco někde dostane předseda pár tisíc měsíčně, jinde je to pár tisíc ročně. Záleží opět na členské schůzi, jakou výši odměny určí.

Nejste-li si jisti, jaká je správná výše odměny, nechejte předsednictvo odevzdávat výkaz práce, kde zjistíte, kolik hodin týdně, měsíčně a ročně si správa bytového družstva vezme, včetně nákladů na jízdné, telefony atp. Možná budete překvapeni.

Na vaší straně

Partnerem seriálu je Home Institute, česká firma, která svým klientům dává do rukou nástroje pro bezpečnou koupi nemovitosti. Kupujícím zajišťuje kontrolu a přípravu smluv, prověrku a inspekci nemovitosti a další služby.

Správcovská firma za vás nevyřeší všechno

Mnozí členové představenstva mohou otevřeně a sebekriticky vyhodnotit, že nejlepší bude svěřit většinu správcovských povinností profesionální firmě, která zařídí úklid společných prostor, správu majetku, účetnictví nebo i nepříjemné vymáhání nedoplatků a pohledávek. Jenže pozor – právní odpovědnost zůstává stále na volených orgánech, představenstvu a kontrolní komisi. Jejich členové se tedy musí postarat o kvalitní smlouvy s takovými firmami a jejich činnost osobně a pravidelně kontrolovat.

Líbil se vám článek?

+36
AnoNe
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem 1 komentářů

Chcete prodat svou nemovitost?

Nechte si zpracovat ZDARMA cenovou nabídku!

Stačit nám bude pár základních informací o vašem bytě nebo domě a kontakt.

Cenu zjistíte OBRATEM.

Mám zájem prodat:

Prodej bytuByt
Prodej domuDům
Prodej pozemkuPozemek
Ostatní prodej nemovitostiJiné
Zpět

Hledáte nové bydlení?

Berzrealitky

Vyzkoušejte náš katalog nemovitostí, při jehož tvorbě jsme se spojili s předním českým portálem Bezrealitky.

A tohle už jste četli?

Družstevní byt: S pronájmem můžete narazit

12. 8. 2015 | Vladimír Zuzák | 3 komentáře

Družstevní byt: S pronájmem můžete narazit

Když vlastníte družstevní byt, vy sami jste v něm nájemníkem. Chcete-li tedy nastěhovat někoho jiného, kdo by vám pokryl náklady na nájem, splácel anuitu nebo zajistil výnos, můžete... celý článek

Družstevní byt: Jde vyšroubovat prodejní cenu?

15. 7. 2015 | Vladimír Zuzák | 3 komentáře

Družstevní byt: Jde vyšroubovat prodejní cenu?

Třicet procent z tržní ceny dolů – tak reaguje realitní trh na družstevní vlastnictví. Dobré zprávy pro kupující, neradostné pro prodávající. Jak prodat svůj družstevní podíl co nejvýhodněji? celý článek

Družstevní byt: Převod do vlastnictví člena družstva

17. 6. 2015 | Vladimír Zuzák | 21 komentářů

Družstevní byt: Převod do vlastnictví člena družstva

Záleží jen na bytovém družstvu, jestli vám umožní převod bytu do vašeho vlastnictví, nebo ne. A je docela možné, že se družstevníci nebudou hrnout do přípravy prohlášení vlastníka,... celý článek

Družstevní byt: V čem je výhodnější než byt v osobním vlastnictví

20. 5. 2015 | Vladimír Zuzák | 28 komentářů

Družstevní byt: V čem je výhodnější než byt v osobním vlastnictví

Desetina českých domácností bydlí v družstevním bytě. V nabídce realitních serverů je družstevních bytů dokonce dvacet procent a nové staví i developeři. Proč?

Družstevní byt: Je váš, nebo není?

6. 5. 2015 | Vladimír Zuzák | 19 komentářů

Družstevní byt: Je váš, nebo není?

Kupujete byt, ale na katastr nepůjdete. Kupní cenu zaplatit musíte, ale byt zastavit nemůžete. Družstevní bydlení je tak trochu oblečené neoblečené.

Partners Financial Services

Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.