Hypoteční úvěry: sliby vs. realita

V tomhle souhlasím s Fredym a Honzajsem - hypotéka je tak podstatná, nákladná a dlouhodobá záležitost, že by tomu měl čas věnovat každý. To, co píšete, bych spíš vztáhla na zde se stále objevující doporučení, aby se stal každý investorem. To opravdu není možné, na to je třeba příliš mnoho času, přesně jak uvádíte.

Pokud někdo dělá investici do bydlení, tak jistě věnoval svúj čas shánění bydlení, prohlídkám, zažízení bytu / domu
Proč by tedy neměl nějaký čas věnovat seznámení se s problematikou hypoték? Opravdu to přes intenet není takový problém.
Hypotéka přece není nic nadpřirozeného a lze to pochopit. Pokud téměř všichni lidé naučí řídit auto, proč by neměli pochopit základní ekonomické pojmy?

Pánové, musíte si vybrat jiný příklad. Pokud má muž dítě, které je povinen živit - lhostejno jestli s ním žije či nikoliv - a zapře ho, je to podvod - přístupné či nepřístupné tabulky na tom nic nemění. Přítelkyni zapřít může :-)

Z Vaší odpovědi, Fredy, pro mě vyplynulo několik zásadních věcí. 1) potenciální klient na hypoteční úvěr se v otázkách financí musí alespoň musí trošku vyznat. Dokážu si představit, že Vy ten přehled máte a dokáže posoudit důležité a nepodstatné. A věřte mi, že mnoho lidí to nedokáže. A to mám mezi klienty hodně lidí, kteří zastavájí vysoké funkce i v ekonomické oblasti. 2) dalším faktorem je čas. Umím si představit, že strávíte hodně času u internetu a hodnotíte a posuzujete. Budiž. Pak zvednete telefon a zjišťujete detaily, protože na stránkách bank se ty podrobnosti nedozvíte. Notabene, že prescoring Vám po telefonu neudělají. No a pak se do několika nebo jedné vybrané banky vypravíte osobně. A může se stát, že mužete začít znovu. Vy na to čas máte? Pokud ano, tak je to OK a zařiďte si HÚ sám. Ale věřte mi, že většina lidí ten čas nemá. Stojím si za tím, že pokud klient narazí na poradce, který se orientuje v problematice a není bouchačem kombíka, tak na tom jedině vydělá. A nejenom čas, ale i peníze. Pak už je vybrat poradce, který mu tuto službu udělá zdarma, protože i tady jsou rozdíly. Někdo si za stejnou službu nechá zaplatit a jiný ji v tomtéž rozsahu udělá zdarma.

Chtěla bych se úvěráře zastat. Před nějakým časem jsem jako externí poradce zprostředkovávala úvěry pro jednu nejmenovanou banku. Žadatel o úvěr vyplnil prescoring, pak se to naklepalo do systému. Uź na vstupním školení nás v bance upozornili, že různé údaje mají různou validaci, např. (a teď si budu vymýšlet, aby mně někdo nebral za slovo!!) svobodný = koeficient 1,2, ženatý bez dětí = 1,15, ženatý s jedním dítětem = 0,98, bydlící ve vlastním bytě = 1,2, v nájmu = 0,86 atd. Až výsledek koeficientů dával odpověď, zda úvěr ano nebo ne. Podle školitelů je validace know how banky a znají ji v celé bance pouze tři lidi. Pro mne bylo ale podstatné to, že z cca 50 žadatelů prescoringem neprošel nikdo, takže mi to připadalo jako sběr dat a dneska už to nedělám. A to byl jen spotřebitelský úvěr, u hypotéky je těch parametrů a požadavků přece jen víc. Takže jediné, co se dá dělat, nechat si udělat prescoring u několika bank, zjistit mantinely, ve kterých se budu pohybovat a co za své peníze dostanu a pak se rozhodnout. Za pět let, kdy uplyne fixace, budou stejně podmínky někde jinde, a pak své rozhodnutí korigovat.

Ale já přece nechtěl nic řešit, jen jsem uvedl příklad, který jste chtěl vy. Osobně si myslím, že si při splácení všichni užijí (chlapík, přítelkyně, děti i banka) - a nebude to tak jednoduché, jak si myslíte vy, popřípadě ten, kdo tímto způsobem balamutí banku a vlastně i sebe.

Milý úvěráři; řeč není o škubání, o nefér praktikách, a už vůbec ne o poplatcích. Řeč se vede o tom: 1) zdali úvěrář dělá něco jiného, než tupě zadává data do tabulky, kterou mu připravil chlebodárce (božínku - to fakt není snadná práce!!!) - pokud ano, tak co 2) proč nejsou tyto tabulky veřejně dostupné na internetu. například včetně kalkulace poplatků a úrokové sazby
Váš příspěvek do diskuse, kde se táži, proč nejsou vyhodnocovací tabulky transparentní - a kde vy na to odpovídáte, že když se mi popplatky nelíbí, že nejste sociální služby a můžu jít jinam - - - nasvědčuje tomu, že všeobecné povědonmí o mentání úrovni "úvěrářů" jako o osobách mdlého rozumu, tentokráte nepotvrdilo svou vyjímku. Připomíná mi to jednoho debila, který si k žádosti o úvěr ze stavebního spoření, vyžádal potvrzení mého zaměstnavatele, že firma nemá nedoplatky na sociálním pojištění. K čemu to ale potřeboval a jak to ovlivnilo moji bonitu, jsem se nedozvěděl ani od jeho nadřízeného.
Kdybyste chtěl podotknout něco k meritu diskuse, váš pohled zevnitř bude vítán. Pindy o lichvářích si ale nechte někam na základní školu, kde neznají rozdíly úrokových marží u nás a v civilizovaném světě.

Milý Jezevče, já jedním takovým "úvěrářem" jsem. A věřte mi, že to není snadná práce. Jste mezi dvěma mlýnskými kameny: klientem a bankou. A někdy z toho vybruslit není legrace. Mám určité mantinely, ve kterých se mohu pohybovat. Nejsem ani zloduchem, který chce lidi oškubat. Hraji fér hru a za nic se nemusím stydět. Pokud se zájemci podmínky nelíbí, tak může odejít do jiné banky, kde mu nabídnou podmínky jiné, třeba lepší. Na druhé straně nejsem pracovníkem správy sociálního zabezpečení, abych poskytoval služby na Vaše krásné oči...Banka je podnikem jako každý jiný a chce za své služby peníze. A pokud se Vám poplatky nelíbí, můžete jít jinam nebo si peníze půjčit u lichváře. Neberte to ve zlém, ale je to tak. Mějte se fajn. Honza

Před pěti a více lety to bylo s hypotékou složité a klienti museli dát na to, co jim poradci jednotlivých bank nakecali. I když se rozhodl pendlovat od jedné ke druhé, tak měl stejně smůlu, neboť tomu moc nerozuměl.
Dnes je to mnohem jednodušší. Stačí na to jeden den intenzivní práce na počítači. K tomu navštívit nejdříve prověřené servery (peníze.cz a ještě lépe fincentrum.cz) a tam provést první seznámení s tím, co nyní u hypoték a úvěrů všeobecně frčí. Na základě toho udělat první selekci a výběr. Tak se dozvíte úrokové sazby, poplatky a další podmínky. Pak si to ověřit u vybraných bank. Nejdříve na jejich webových stránkách. Rychleji pomocí telefonu a nebo mailem. Ti méně zdatní se mohou obrátit na nějakou společnost, která se zabývá specielně oblastí úvěrů. Ovšem pozor na bouchače kapitálovek, či jejich kombíků. To se dá celkem snadno zjistit dotazem na povinnost kombinace HU a KŽP. Pokud to poradce nedoporučuje a ví, že to dnes již banky nevyžadují, tak mu můžete "dát vydělat".
Ten, kdo si věří, tak si může sjednat první informativní schůzku s úvěrovým bankovním úředníkem vytipované banky (či bank). Pokud si dobře prostuduje informace o tom, jaké všechny dokumenty bude potřebovat, tak nebude překvapen. Zde už je dobré hrát na férovku. Tlačit na jasně definovanou výši úroků. Samozřejmě co nejnižší. Smlouvat, jako na bazaru.
Dnes se dá za jistých okolností vyřídit hypotéka opravdu do týdne. Alespoň dle mých zkušeností a bez poradce. Může to trochu zdržet odhadce, ale to záleží na lokalitě. Potvrzení o bezdlužnosti od FÚ je většinou do druhého dne. Pokud nejsou problémy s bonitou a se zástavou, tak není co řešit. Sem tam nějaký ověřený podpis a už se s tím běží na katastrál. Tam stačí potvrzení o žádosti o vklad zástavního práva a zpět do banky pro peníze. Tak o co jde?

1) Z hlediska práva je to pravda. Muž je svobodný, závazky nemá. Je to i logické - protože to že dnes žije bez jakýchkoliv závazků s přítelkyní, neznamená že s ní bude žít i za půl roku, takže by to nemělo ovlivnit jeho scoring u hypotéky, která se sjednává na relativně delší dobu 2) V případě splácení bude mít tento pár o desítky tisíc víc ročně na všelijakých sociálních dávkách a příplatcích, pakliže i přítelkyně a matka dětí uvede de iure po pravdě, že je svobodná matka samoživitelka - takže brnkačka. 3) Jak vám v tom pomůže esoterické skrytí vyhodnocovacích tabulek? Že závazky na děti a další vyživované osoby se od čistého příjmu ASI odečítají, pochopí i chorý mozek. Pokud navíc má možnost tyto závazky legálně skrýt (například tím že není ženat), udělá to apriori každý, aby dosáhl přinejmenším lepší bonity a lepšího úročení. Co jste vyřešil?

Celkem obvyklé fixlování - muž žije s přítelkyní (nikoliv manželkou), mají děti. Jelikož nejsou oddáni, prohlásí řpi žádosti o úvěr, že je svobodný, žádné závazky nemá a ejhle, dosáhne lepšího úvěrového hodnocení, než kdyby byl ženatý. Pravděpodobně to není nelegální, těžko však řící, že je to fér. V každém případě se při splácení zapotí.

A čo je to také - nafixlovat vstupní údaje? Jako myslíte, že zjistím že kalulátor mi při hranici 37 let snižuje bonitu a zvyšuje úrok, taxi pořídím občanku s datem narození o deset let mladším? Svatá prostoto!!! Neni jednodušší definovat pravidla, než vyřizovat desítky zbytečných žádostí a nasírat zákazníky?

Už třeba proto ne, aby žadatel nemohl dopředu nafixlovat vstupní údaje... Celý systém je nastaven tak, aby jeden shromažďoval info a jednal se žadatelem a jiný "nezávislý" údaje vyhodnotil a zaujal stanovisko. Je to do značné míry formalismus, ale z hlediska eliminace rizik to je určitě rozumné řešení.

A proč by takový kalkulátor nemohl existovat? Právě proto že úvěráři jsou zaměstnanci banky, jistě nemají pravomoc samostatně a svévolně rozhodovat, ale vyplňují nějakou tabulku s faktory - na jejímž konci jim vypadne ano/ne. Proč by taková tabulka nemohla být veřejně dostupná? Jedině pro to, abych na posouzení variant a výběr finančního ústavu potřeboval "poradce", přestože umím číst.

Osobně si takový kalkulátor nedovedu představit. Pokud není pevná sazba, tak je tam celá řada vlivů, které ovlivňují výslednou sazbu. Taky bych se chtěl "zastat" úvěrářů. Jsou to zaměstnanci banky a musí kopat v jejich zájmu a tudíž nemohou rozhodně říct klientovi ať jde jinam, že tam to dostane levněji. Z tohoto důvodu znovu opakuji, že by se klienti měli spíš obracet na poradce, který jim dokáže najít nejoptimálnější variantu. Jinak chci upozornit, že v nejbližších dnech by tady měl být další článek, který se tentokrát bude věnovat různým podmínkám, zvláštnostem a "špekům", na které by si klient měl v bance dávat pozor.

Ale pochopte, ze v bankach to funguje jako ve vsech ostatich obchodech. A cesti zakaznici si to nechaji libit, tak proc to nedelat, ze? Proste prijdete do kramu pro nejaky vyrobek (sluzbu) a kdyz ji nemaji, tak stejne s velkou pravdepodobnosti koupite neco mnohem drazsiho...

Když jsem si u jedné naší velké (největší?) banky nechal dělat prescoring "nanečisto" a poukazoval na rozdíl mezí tím, co věřejně prezentují na webu a tím, co pak skutečně nabízejí, odvětila mi ředitelka expozitury, že to je marketing a musí přece nějak s klienty navázat komunikaci...

Škoda že hodnotící tabulky nejsou volně přístupné na internetu. Mám o práci tzv "úvěrářů" velmi nevalné mínění, ostatně jako většina lidí co se s nimi setkali. Podle zkušeností má totiž jejich tabulka pouze jedinou kolonku a to "příjem přiznaný ke zdanění za posledních X let", možná někde ještě koeficient data narození - a s žádnými jinými hodnotami pracovat neuměnjí ani nechtějí. Pustit mezi lidi kalulátor, že by si každý dopředu mohl zjistit, která banka mu za jakých podmínek pučí kolik peněz - to by byla velmi žádaná služba. A bankéři by si sice nemohli dělat z lidí tolik prdel, ale ubyla by jim práce se zbytečným vyhodnocováním žádostí které stejně nemají šanci.