Jak dobře koupit nový byt

Prověřte si svého developera

V okamžiku, kdy si byt vyberete, doporučujeme "prověřit" si developera. Většina velkých společností zvučných jmen si s největší pravděpodobností žádné nekalé praktiky nedovolí, ale pro klid duše je dobré nahlédnout do obchodního rejstříku (ověřte, zda souhlasí údaje, které developer prezentuje, tzn. sídlo firmy, jednatel, předmět podnikání apod.) a do katastru nemovitostí - prohlédněte si případné realizované projekty a zjistěte si, zda byli klienti s firmou spokojeni. Nejjednodušší způsob je zajet se na některý z hotových bytových domů podívat a zkusit na někoho zazvonit. Případně můžete projít diskuze na nějakém ze serverů zaměřeným na bydlení. I rozestavěná budova by měla být zanesena v katastru nemovitostí, byť zatím bez čísla popisného, jen s číslem parcelním. Obvykle developer na katastr podává tzv. prohlášení o výstavbě 1 až 2 měsíce od zahájení výstavby projektu. Pokud je tedy váš vyhlédnutý byt teprve ve fázi výstavby, zkontrolujte pomocí aplikace "nahlížení do katastru nemovitostí", zda je prodejce bytu majitelem pozemku (parcely), na kterém se bytový dům staví. Ve fázi, kdy dům již stojí, z katastru vyčtete např. i informaci o tom, kolik bytů je prodaných (noví majitelé bytů jsou zapsáni jako vlastníci bytových jednotek).

Máte právo nahlédnout i do územního rozhodnutí a stavebního povolení vydaného k bytovému domu, o jejich kopie požádejte developera. Zkontrolujte si, jestli informace developera odpovídají realitě. Zda se jedná o bytový dům, zda odpovídá inzerovaný počet bytových jednotek stavebnímu povolení. Ze stavebního povolení můžete zjistit dokonce i to, zda v případných nebytových prostorách domu bude restaurace, obchod nebo kanceláře.

Ohlídejte si smlouvu

Jakou smlouvu budete s developerem podepisovat, záleží na fázi výstavby bytového domu. Pokud developer ještě nezačal stavět a má vydáno územní rozhodnutí, před kupní smlouvou s vámi sepíše rezervační smlouvu. V případě, že mu již bylo vydáno stavební povolení a bytový dům se staví, sepíše s vámi smlouvu o smlouvě budoucí kupní (později následuje kupní smlouva). A konečně, pokud jste zvolili byt v hotovém domě, budete podepisovat rovnou kupní smlouvu. Prodávající však pravděpodobně bude před uzavřením kupní smlouvy požadovat rezervační poplatek (pozor někdy je nevratný a rozhodně se nejedná o malou částku – např. 50 000 Kč), zálohu či jinou podobnou platbu. Je dobré ji uhradit až po uzavření smlouvy o smlouvě budoucí, která již jasně vymezí alespoň základní parametry kupovaného bytu.

Než jakoukoli smlouvu na byt podepíšete, pečlivě si ji přečtěte. Jestliže vám něco není jasné, požadujte na prodávajícím vysvětlení, a to pokud možno písemnou formou. Uvažujte nejhorší možné varianty a zkoumejte, zda a jak jsou ve smlouvě ošetřeny. Může se vyplatit i investovat do konzultace s právníkem, protože nevýhodnou smlouvu po jejím uzavření již zpravidla nelze změnit. Cena za kontrolu, případně sepsání kupní smlouvy na byt se pohybuje v řádech tisíců korun, počítejte s částkou maximálně do 10 000 Kč.

Při optimálním scénáři by celý průběh koupě bytu vypadal takto (samozřejmě záleží, v jaké fázi stavby byt kupujete, náš model je pro situaci, kdy byt kupujete už ve fázi zahájení výstavby, tzn. kdy je na stavbu vydáno zatím jen územní rozhodnutí):
1. rezervační smlouva (platba rezervačního poplatku),
2. smlouva o smlouvě budoucí kupní (platba zálohy),
3. předpřejímka bytu (kontrola kvality, prostor pro případné reklamace),
4. kupní smlouva (převod peněz k notáři, advokátovi či bance),
5. podání návrhu na vklad nového majitele do katastru nemovitostí (kdo vklad do katastru podává a platí, záleží na smluvní dohodě mezi prodávajícím a kupujícím),
6. vyřízení vkladu (uvolnění peněz developerovi),
7. převzetí bytu.

V praxi se však většinou platí (a byt se předává) již při podepsání kupní smlouvy a podání návrhu na vklad. Což ovšem pro kupujícího může být docela rizikové. Vklad do katastru nemovitostí např. v Praze trvá i pět měsíců (více v článku Katastr nemovitostí: chybí peníze, nebo motivace?) a za tu dobu se může cokoli stát. Pokud za byt zaplatíte dříve, než je ve vašem vlastnictví, a developer např. zkrachuje, svoje peníze z něj budete vymáhat velmi těžko.

Tyto dokumenty vydává stavební úřad. Územní rozhodnutí – definuje umístění stavby, její typ a parametry (výška a fasáda – zda má budova balkony, lodžie apod.), dále typ střechy a zastavěnost v m2. Územní rozhodnutí platí dva roky od data vydání, během této doby musí developer požádat o vydání stavebního povolení. V případě, že to neudělá, územní rozhodnutí propadne a je potřeba o něj požádat znovu. Stavební povolení – podrobně specifikuje dispozici celé stavby, např. počet bytů a specifikace jejich velikosti a uspořádání, nebytové prostory, vedení rozvodů apod. Platné až v okamžiku nabytí právní moci, tj. po 15 dnech od vydání. Dokud není stavební povolení pravomocné, jakoby vůbec neexistovalo. Proti němu se může odvolat kterýkoli z účastníků řízení (podle stavebního zákona). Na základě stavebního povolení se stavba kolauduje. Kolaudační rozhodnutí – teprve po kolaudaci je možné stavbu užívat a zapsat ji do katastru nemovitostí a přidělit jí číslo popisné (příslušným magistrátem nebo obcí), které určuje, že se jedná o tzv. stavbu trvalou.

Náležitosti kupní smlouvy krok za krokem

V každé smlouvě je třeba přesně specifikovat smluvní strany. Právnická osoba zapisuje název firmy, pod kterým je zapsána v obchodním rejstříku, sídlo, IČ a údaje o svém zápisu do obchodního rejstříku, stejně jako údaje o osobě, která za firmu smlouvu podepisuje. Fyzická osoba uvádí do smlouvy jméno a příjmení, rodné číslo a místo trvalého bydliště.

Další článek určuje předmět smlouvy, v tomto případě tedy byt. Tzn. ve smlouvě by mělo být zapsáno: číslo bytové jednotky, podlaží budovy, číslo popisné domu (pokud je již přiděleno), obec či její část, příslušné katastrální území, kam dům a pozemek spadá, parcelní číslo a spoluvlastnické podíly na společných částech budovy a pozemku vyjádřené zlomkem. A také podrobnosti k bytu: počet místností, jejich rozměry a vymezení (předsíň, ložnice atp.), příslušenství a jeho rozměry (balkon, komora), celková užitná plocha, vybavení bytu od vnitřních instalací, přes dveře, okna až po vybavení koupelny a sociálního zařízení. Podobným způsobem by ve smlouvě měly být definovány společné prostory.

Následovat by mělo prohlášení prodejce, že je výlučným vlastníkem nemovitosti a že se na ni nevážou žádná zástavní práva, věcná břemena, dluhy nebo jiné právní závady, které by bránily volnému nakládání s bytem a se kterými by kupující nebyl srozuměn. Některá věcná břemena a zástavní práva jsou "neškodná" - věcným břemenem může být povinnost umožnit teplárnám přístup ke kotli na ohřev teplé vody, je-li umístěn v domě. Zástavní právo může být zřízeno ve prospěch hypoteční banky, jestliže byt financujete hypotékou.

Důležitou náležitostí kupní smlouvy je samozřejmě i kupní cena. Kromě její výše by ve smlouvě měl být specifikován i způsob a termín úhrady (plus, která strana vklad do katastru vyřídí a zaplatí). Za rezervační smlouvu, případně při podpisu smlouvy o smlouvě budoucí kupní zaplatíte rezervační poplatek nebo zálohu, plnou kupní cenu doporučujeme zaplatit prostřednictvím notářské či advokátní úschovy nebo vázaného účtu u banky tak, aby prodávající peníze obdržel až po zápisu nového majitele bytu do katastru nemovitostí a předání bytu. Ve smlouvě by měl být uveden přesný termín předání bytu (nespokojte se s vágními formulacemi "30 dnů po kolaudaci"), může se stát, že se výstavba opozdí a tím i kolaudace, rok není výjimkou. Pokud byste s předáním bytu "spadli" do roku 2008 hrozí, že na DPH zaplatíte o 14 % víc. O předání bytu by měl být sepsán detailní předávací protokol s výčtem všech zjevných vad, existují-li nějaké.

Pozor: na koupi bytu se ze zákona nevztahuje záruka

Všechna ostatní ujednání hledejte v části další práva a povinnosti smluvních stran. Zde by také měly být uvedeny informace týkající se záruky na vady v bytě. Někteří developeři poskytují záruku 24 měsíců, jiní i 36 měsíců. Vzhledem k tomu, že byt není spotřební zboží, nevztahuje se na něj klasická zákonná dvouletá záruční doba. Na reklamaci máte ze zákona nárok 6 měsíců jedině v případě, že byt má vadu již v okamžiku převzetí. Tzn. dohlédnout na smluvní ustanovení týkající se záruk je dost podstatné. Dále v této části smlouvy najdete podmínky a sankce za případné odstoupení od smlouvy, za zpoždění termínu předání bytu z důvodu zdržení stavebních prací apod.

V kupní smlouvě by měla být přesná specifikace, na co se záruka vztahuje, a také způsob a lhůty pro řešení reklamací. Pro kontrolu kvality slouží předpřejímka bytu, když něco není v pořádku, trvejte na odstranění závad ještě před převzetím bytu. Pokud jste ještě nezaplatili, je v zájmu developera dát věci co nejdříve do pořádku. Vše řešte písemně, od věci někdy není ani fotodokumentace závad. V případě, že vznikne závada až během užívání bytu, nebojte se na developera (případně stavební firmu – podle smlouvy) obracet i s maličkostmi, které byste byli schopni si odstranit sami. Za maličkostí se může skrývat větší závada.

Sdílejte článek, než ho smažem