Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Hypotéku, nebo úvěr ze stavebního spoření?

Hypotéku, nebo úvěr ze stavebního spoření?
Stavební spořitelny se již několik let cíleně snaží hypotékám konkurovat, nulová akontace je již téměř běžná, ale prodlužuje se i doba splatnosti. Jaký je tedy mezi úvěrem a hypotékou rozdíl? Co je pro klienta výhodnější? Na tuto zapeklitou otázku se pokusíme odpovědět srovnáním několika konkrétních příkladů, a to především z hlediska RPSN.

V poslední době se často setkávám s tvrzením, že nové typy meziúvěrů ze stavebního spoření s nulovou akontací a delší dobou splatnosti jsou výhodnější než hypoteční úvěry. Oba tyto produkty mají své klady a zápory, ale mezi nejdůležitější kritéria výběru bezpochyby patří celková "finanční nákladnost" půjčky, kterou vyjadřuje RPSN (roční procentní sazba nákladů). Pokusíme se proto porovnat RPSN meziúvěru s nulovou akontací a prodlouženou splatností na 28 let s RPSN standardního anuitního hypotečního úvěru. V dalším textu budeme pro zjednodušení nazývat fázi meziúvěru i řádného úvěru pouze úvěr ze stavebního spoření.

Notoricky známá fakta o hypotékách a úvěrech

Víme, že tyto dva typy úvěrů nelze zcela objektivně srovnávat, jelikož u stavebního spoření je úroková sazba neměnná po celou dobu úvěru, zatímco u hypotečního úvěru je úroková sazba vždy fixována na nějaké období, a tedy její výši v budoucnu lze pouze předpokládat. Je možné, že začne být rozšířenější, že stavební spořitelny též přistoupí na fixování sazby. Na druhou stranu i za předpokladu garantované sazby po celou dobu úvěru, lze přesně vyčíslit, kolik tato jistota úroku u stavebního spoření bude klienta stát za předpokladu konkrétních sazeb u hypotečního úvěru. Pak záleží na klientovi, zda a za jakou cenu si zvolí jistotu, nebo zda podobně jako při investování odhadne míru rizika inflace a zvolí typ úvěru podle výhodnosti. Výhodností zde rozumím nižší RPSN celého úvěru bez předpokladu předčasného úmoru dluhu.

Toto je mimochodem další obecný a často deklarovaný rozdíl mezi těmito dvěma typy úvěrů. Hypoteční úvěr lze bez sankcí umořit pouze ve výročí fixace, zatímco u úvěru ze stavebního spoření je možné předčasné umoření výrazně častěji. Ač je toto sice dosud obecným pravidlem, lze si na druhou stranu představit, že postupem času se hypoteční banky v sankcích umoudří či budou svolné k nějaké kompenzaci (např. úrokovým zvýhodněním).

Dalším rozdílem je poměr maximální výše úvěru a odhadní hodnoty zastavované nemovitosti, stavební spořitelny půjčí maximálně 80 % z odhadní ceny, zatímco některé hypoteční banky více.

Podívejme se na konkrétní příklady a čísla

V následujících příkladech se soustředíme na několik hodnot. Na hodnotu peněz v čase, neboli RPSN, při naplánovaném průběhu úvěrů. Parametry příkladů jsou nastaveny tak, že se nic nebude předčasně umořovat, úvěr budou klienti splácet maximální dobu tak, aby vydávali minimum měsíčně. Výjimkou je situace, kdy si ke splátce úvěru klient navíc dobrovolně spoří na účet stavebního spoření, a to měsíčně 1 667 Kč, aby i ve fázi splácení úvěru měl nárok na státní dotaci. Optimálním způsobem platby na stavební spoření je vklad 20 000 Kč (odpovídá maximální státní dotaci ve výši 3 000 Kč) vždy v prosinci, zde vychází efektivita neboli RPSN ještě nižší.

Dále rozlišíme různé výše úvěru. U stavebního spoření je optimální výše meziúvěru pro čerpání maxima státní podpory, pokud chtějí klienti zachovat co nejnižší měsíční splátky, cca 880 000 Kč, u hypotečních úvěrů s výší úvěrové částky RPSN klesá.

Úrokovou sazbu u meziúvěru stavebního spoření počítejme 4,6 % p.a. a úrok řádného úvěru 4,8 % ročně. Úročení vkladů 2 % ročně, poplatek za vedení účtu 290 Kč ročně a jednorázový poplatek 1,5 % cílové částky (1 % za založení smlouvy a 0,5 % poplatek za meziúvěr). U hypotéky počítejme měsíční poplatek 100 Kč, jednorázový poplatek 0,8 % z výše úvěru a úrokovou sazbu si klient zvolil na 3 roky fix 4 % p.a. (běžně dostupná na trhu i pro 100% hypotéky). Sazbu 4 % ročně ponecháme u hypotečního úvěru po celou dobu, nicméně pro zajímavost uvedu i RPSN u úvěru, kdy se sazba po třech letech zvýší na 4,8 % p.a., a tak zůstane až do konce úvěru.

PŘÍKLADY Splatnost
(v letech)
Ef.úrok
(RPSN)
Splátka
hrubého
bez měs. poplatku
Splátka
čistého
při 32% daň. skup
Přeplatí se
nominálně
za celou dobu
Přeplatí se
procentuálně
za celou dobu
Částka
500 000 Kč
SS
(úrok MÚ 4,6 %, úrok ŘÚ 4,8 %)
28 3,491 % 2 817 Kč 2 203 Kč -283 597 Kč 57 %

(úrok po 28 let 4 %)
28 3,166 % 2 476 Kč 2 160 Kč -263 331 Kč 53 %

(úrok po 30 let 4 %)
30 3,158 % 2 387 Kč 2 068 Kč -284 552 Kč 57 %
HÚ + SS
(splátky včetně spoření na SS)
30 2,717 % 4 054 Kč 3 734 Kč -177 818 Kč 36 %

(úrok 3 roky 4 %, 27 let 4,8 %)
(čistá splátka po 3 letech 2 238 Kč)
30 3,580 % 2 387 Kč 2 160 Kč -332 506 Kč 67 %
Částka
1 000 000 Kč
SS
(úrok MÚ 4,6 %, úrok ŘÚ 4,8 %)
28 3,404 % 5 733 Kč 4 507 Kč -541 044 Kč 54 %

(úrok po 28 let 4 %)
28 2,984 % 4 952 Kč 4 320 Kč -493 061 Kč 49 %

(úrok po 30 let 4 %)
30 2,978 % 4 774 Kč 4 135 Kč -533 104 Kč 53 %
HÚ + SS
(splátky včetně spoření na SS)
30 2,762 % 6 441 Kč 5 802 Kč -426 370 Kč 43 %

(úrok 3 roky 4 %, 27 let 4,8 %)
(čistá splátka po 3 letech 4 475 Kč)
30 3,407 % 4 774 Kč 4 320 Kč -629 012 Kč 63 %
Částka
2 000 000 Kč
SS
(úrok MÚ 4,6 %, úrok ŘÚ 4,8 %)
28 3,460 % 11 467 Kč 9 013 Kč -1 113 739 Kč 56 %

(úrok po 28 let 4 %)
28 2,892 % 9 904 Kč 8 640 Kč -952 522 Kč 48 %

(úrok po 30 let 4 %)
30 2,888 % 9 548 Kč 8 271 Kč -1 030 208 Kč 52 %
HÚ + SS
(splátky včetně spoření na SS)
30 2,780 % 11 215 Kč 9 937 Kč -923 474 Kč 46 %

(úrok 3 roky 4 %, 27 let 4,8 %)
(čistá splátka po 3 letech 8 951 Kč)
30 3,321 % 9 548 Kč 8 640 Kč -1 222 025 Kč 61 %
Částka
3 000 000 Kč
SS
(úrok MÚ 4,6 %, úrok ŘÚ 4,8 %)
28 3,479 % 17 200 Kč 13 520 Kč -1 686 434 Kč 58 %

(úrok po 28 let 4 %)
28 2,861 % 14 856 Kč 12 959 Kč -1 411 983 Kč 47 %

(úrok po 30 let 4 %)
30 2,858 % 14 322 Kč 12 406 Kč -1 527 311 Kč 51 %
HÚ + SS
(splátky včetně spoření na SS)
30 2,786 % 15 989 Kč 14 073 Kč -1 420 577 Kč 47 %

(úrok 3 roky 4 %, 27 let 4,8 %)
(čistá splátka po 3 letech 13 426 Kč)
30 3,292 % 14 322 Kč 12 959 Kč -1 815 037 Kč 61 %
Částka
5 000 000 Kč
SS
(úrok MÚ 4,6 %, úrok ŘÚ 4,8 %)
28 3,493 % 28 667 Kč 22 533 Kč -2 831 825 Kč 59 %

(úrok po 28 let 4 %)
28 2,836 % 24 761 Kč 21 599 Kč -2 330 906 Kč 47 %

(úrok po 30 let 4 %)
30 2,833 % 23 871 Kč 20 677 Kč -2 521 519 Kč 50 %
HÚ + SS
(splátky včetně spoření na SS)
30 2,791 % 25 537 Kč 22 343 Kč -2 414 785 Kč 48 %

(úrok 3 roky 4 %, 27 let 4,8 %)
(čistá splátka po 3 letech 22 377 Kč)
30 3,268 % 23 871 Kč 21 599 Kč -3 001 062 Kč 60 %

Vysvětlivky

SS – úvěr ze stavebního spoření
– hypoteční úvěr

SS (úrok MÚ 4,6 %, úrok ŘÚ 4,8 %) – úvěr ze stavebního spoření, kdy úrok ve fázi meziúvěru činí 4,6 % ročně a ve fázi řádného úvěru 4,8 % ročně. Uvedena splátka meziúvěru bez měsíčního poplatku 48 Kč.

HÚ (úrok po 28 let 4 %) – hypoteční úvěr je po celou dobu splatnosti (28 let) úročen sazbou 4 % ročně. Splátka uvedena bez měsíčního poplatku 100 Kč.

HÚ (úrok po 30 let 4 %) – hypoteční úvěr je po celou dobu splatnosti (30 let) úročen sazbou 4 % ročně. Splátka uvedena bez měsíčního poplatku 100 Kč.

HÚ + SS čistě na spoření (splátky včetně spoření na SS) – hypoteční úvěr je po celou dobu splatnosti (30 let) úročen sazbou 4 % ročně, do splátky je zahrnuta i částka 1 667 Kč měsíčně na stavební spoření. Splátka uvedena bez měsíčních poplatků 148 Kč.

HÚ po 3 letech úrok 4,8 % (čistá splátka po 3 letech částka v Kč) – hypoteční úvěr byl 3 roky úročen sazbou 4 % ročně a dalších 27 let sazbou 4,8 % ročně. V tomto jediném případě se výše splátky mění, proto je uvedena její výše v Kč. Splátka uvedena bez měsíčního poplatku 100 Kč.


Všimněme si příkladu na 1 milión korun. Přestože se u stavebního spoření přeplatí nominálně o téměř 88 000 Kč méně než u hypotéky na 30 let, kde se po třech letech sazba zvýší ze 4 % ročně na 4,8 % ročně, tedy na úrok vyšší než je u meziúvěru ze stavebního spoření, efektivní úrok vychází skoro stejný (rozdíl 0,004 %). Je tomu z důvodu rozložení splátek v čase, ve fázi meziúvěru se přeplácí více než u hypotečního úvěru, kde se dlužná částka od počátku umořuje. Ve fázi meziúvěru platí klient spořitelně úroky z celé částky, za to mu připisuje státní dotaci a zhodnocuje vklady 2 % ročně. Ale právě proto, že jsou splátky meziúvěru vyšší a výnosy i státní dotace vázané lhůtou šesti let, vychází například hypotéka na 30 let, kterou po 14 letech jednorázově umoříme (úrok konstantně 4 % p.a.) oproti meziúvěru s úrokem 4,6 % p.a., který umoříme po 14 letech, efektivně lépe, ačkoli nominálně po 14 letech dlužíme hypoteční bance více než stavební spořitelně.

V uvedených příkladech je do RPSN zahrnuto: poplatky měsíční a jednorázové, státní dotace a úročení 2 % u stavebního spoření, odpočty daně z příjmu při 32 % daňové skupině realizované ke konci roku.

Něco za něco

Jak vidíme, záleží, jaké parametry pro nás hrají rozhodující roli. Vycházet z nominální výše celkového přeplatku po třicetiletém splácení úvěru není tím správným začátkem. Stejně tak jako splácet úvěr s třicetiletou splatností není až taková tragédie, jen je správné myslet od počátku na jeho umoření a na dostatečné krytí případných nesnází. Vhodným doplňkem úvěru je určitě například spoření na smlouvě o stavebním spoření, případně jiná přiměřeně likvidní investice. Některé případné nesnáze též řeší různé typy pojištění.

Základem správného srovnání úvěrů (i investic) je RPSN a též samozřejmě ohled na finanční možnosti klientů a jejich představy splácení. Klientům doporučuji nechat si varianty spočítat a vysvětlit úvěrovými a finančními odborníky.

Autorka je úvěrovou specialistkou www.fenix-finance.cz

Co je pro vás důležitější jistota úrokové sazby, nebo nižší RPSN? Zvolili byste pro financování bydlení raději hypotéku, nebo úvěr ze stavebního spoření? Jaké jsou vaše zkušenosti s těmito úvěrovými produkty?

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

-5
Ano
Ne

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

31. 1. 2006 8:06, V. Spinka

Ne.

Reagovat

 

+71
Líbí
Nelíbí

Zobrazit komentovanou zprávu ( 30. 01. 2006 05:58)

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

15. 9. 2008 14:28, rgfw

Nikdo přece nikoho nenutí, aby si půjčoval peníze. Berte to tak, když pronajímáte byt, chcete za to peníze. Banka na TAAAK dlouhou dobu pronajímá peníze. Musí za to taky něco dostávat. Jinak by si ty peníze mohla zít a uložit je výhodnějším způsobem a mohli bychom si poučet od strýčka, jako synovec Gross :-)

Reagovat

 

-4
Líbí
Nelíbí

Zobrazit komentovanou zprávu ( 30. 01. 2006 05:58)

Další příspěvky v diskuzi (14 komentářů)

21. 12. 2011 | 0:15 | Milan

Píšete, že se úvěr umořuje. Nesplácí se anuitou? více

15. 9. 2008 | 14:28 | rgfw

Nikdo přece nikoho nenutí, aby si půjčoval peníze. Berte to tak, když pronajímáte byt, chcete za to peníze. Banka na TAAAK dlouhou dobu pronajímá peníze. Musí za to taky něco dostávat. Jinak by si ty peníze mohla zít a uložit...více

28. 7. 2008 | 11:55 | Denisa

dobrý den, je možné i po tak dlouhé době získat radu, zda se rozhodnout pro HU nebo SS v aktuální době, stojím před tímto rozhodnutím z důvodu výhodné koupě bytu, u stavební spořitelny mám naspořeno cca 130.000 Kč, a nabídka...více

26. 3. 2006 | 19:29

Dobrý den,velice dobře udělané a propočítané.Je pravda,že se mě to nechce přepočítávat ,ale myslím si ,že to souhlasí.Rozdíly v přeplatcích u těchto dlouhých úvěrů se skutečně stírají a já říkám,že nejsou podstatné.Záleží...více

2. 2. 2006 | 16:23

Pokud Vám někdo půjčí levněji, nemusíte do banky chodit nebo ještě lépe, pokud budete tak schopný, že si dost vyděláte, nemusíte si vůbec půjčovat, je to věc každého a rozhodnutí je zcela na Vás. Ale nikdy nic není zadarmo...více

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

    Obchodní rejstřík

    Osoby v obchodním rejstříku

    Části obce

    Městské části

    Obce

    Okresy

    Témata

    Cena při zpětném prodeji, Depreciace, Optimální portfolio, miroslav kalousek, zaměstnavatel, invalidita, daňový bonus, zdravotně postižení, cestovní pas, žena v práci, udice, tapiserie, fred bergsten, nájemné místně obvyklé, OHLC, 15/1998 Sb., Všeobecná zdravotní pojišťovna, rodičovská

    1E36002, 9A61396, 4Z26697, 4AR2414, 3M64875

    Přihlášení

    Jméno

    Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

    Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

    ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
    Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
    Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

    Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK