Realitní trh zpomalí, pokles cen ale nečekejte

Jana Poncarová | rubrika: FINMARKET | 21. 12. 2021 | 6 komentářů
Trh s nemovitostmi je už několik měsíců přehřátý. Přítrž tomu má udělat zpřísnění hypoték. Šéf Next Reality Robert Hanzl ale zásadní pokles poptávky neočekává. I příští rok se podle něho budou dobře prodávat byty i pozemky.
Realitní trh zpomalí, pokles cen ale nečekejte

Zdroj: Shutterstock

Rok 2021 byl v realitách v mnoha ohledech rekordní. Lidé si brali velké objemy hypoték, rostly ceny domů i bytů. Jak letošek hodnotíte?

Rozhodně jsme zaznamenali velký zájem o nemovitosti i o hypoteční úvěry. Vůbec se nekonala okurková sezóna, která byla v minulých letech typická pro letní prázdniny nebo pro období na přelomu roku. V lednu jsme si dělali prognózy, jak asi bude situace vypadat. Odhadoval jsem, že ceny realit porostou, a to o 5 až 10 procent. Ale spletl jsem se. Ceny nemovitostí rostly dramatičtěji, o 15 až 20 procent. Ukážu to na příkladu. Byt v Brandýse nad Labem se na začátku roku prodával za 5,4 milionu, na podzim cena stejného bytu poskočila na 6,5 milionu, což je dvacetiprocentní nárůst. Ceny realit tedy rostly naprosto zásadně, a to je vidět i na objemech poskytovaných hypoték.

Očekáváte ochlazení? Narážím i na to, že centrální banka přichystala další zpřísnění hypoték.

Mírný úbytek poptávky a lehké ochlazení trhu už je patrné, ale týká se jen některých typů nemovitostí. Třeba větších a dražších rodinných domů nad 10 milionů korun. Lidé víc přemýšlí nad výší splátek a začali samozřejmě řešit i ceny energií. To je nyní velké téma. A je rozdíl vytápět běžný rodinný domek a velký dům.  

Proč byl letos nemovitostní trh tak přehřátý a nepřišla ta okurková sezóna? Co lidi popohánělo, aby nakupovali nemovitosti?

Obecně je bytů a domů pořád málo. A motivace k nákupům byla vysoká. Podíl na tom měly nízké úrokové sazby. Kdo měl práci a neměl hypotéku, tak si řekl, že by toho měl využít a investovat. Podepsala se na tom i masáž médií, pořád jsme slýchali: berte si hypotéky, levnější už nebudou. Do toho se zvyšovala inflace, a kdo měl peníze, rozhlížel se, co s nimi udělat, aby neztrácely na hodnotě. Lidé trávili dost času doma, neměli moc možností utrácet, třeba za dovolené nebo za spotřební zboží. Hodně se nakupovaly rekreační nemovitosti, protože každý chtěl mít možnost odjet ven. Právě chalupy a chaty také zásadně zdražily, v některých případech i o sto procent.

Robert Hanzl

Robet HanzlZdroj: Next Reality

Generální ředitel skupiny NEXT REALITY, kterou založil s Romanem Vlasákem v roce 2006, spoluzakladatel Realitního vzdělávacího institutu, člen asociační rady Asociace realitních kanceláří a předseda sekce Realitního zprostředkování při Hospodářské komoře hl. města Prahy. Je mu 42 let, pochází z Pardubic a na pražském realitním trhu působí od roku 2003. V Praze i bydlí.

Zastavme se u zpřísnění, s nímž přišla ČNB a které začne platit od příštího dubna. Lidé musí mít našetřeno 20 procent z ceny nemovitosti, protože maximální LTV je 80 procent. Do toho zase začínají platit limity DTI a DSTI. Co to s realitním trhem udělá?

Vlastně se trochu vracíme k tomu, co už tu bylo před covidem. Takové limity zohledňovaly banky už před tím. DTI ukazuje celkový dluh žadatele vyjádřený v násobcích jeho čistého ročního příjmu a musí být maximálně 8,5. U lidí do 36 let může být 9,5. DSTI je pak poměr mezi celkovou výší měsíčních splátek dluhů žadatele a jeho čistým měsíčním příjmem. Může být maximálně 45 procent, u lidí do 36 let 50 procent. Nečekáme ale, že by toto zpřísnění přineslo zásadní pokles poptávky. Rozhodně ne u realit, jako jsou malometrážní byty. Spíš to dopadne na velké byty a domy, o kterých jsem už mluvil. Mezi lidmi jsou peníze, takže 20 procent zdrojů na nemovitost dají dohromady. A pokud odpadne jeden zájemce z deseti, pořád jich zbývá devět, kteří budou ochotní vzít si hypotéku a někteří z nich budou moct dokonce nakoupit i bez úvěru.

Pak jsou tu ale ještě zvyšující se úrokové sazby.

To je pravda. Hypotéky nejsou a nebudou tak levné, jako byly dosud. Úroková sazba se zvyšuje, nyní je kolem čtyř a půl procent a je otázka, jestli se nedostane k hranici pěti procent. V kontextu situace před deseti lety by nás to nezarazilo, ale nyní jsme si zvykli na nízké úroky. Na druhou stranu, jsou i vyšší příjmy, takže se to vyvažuje. A při současné inflaci, která je kolem sedmi nebo osmi procent, a při růstu cen nemovitostí, které každý rok nabývají na ceně, je úroková sazba kolem pěti procent pořád přijatelná.

Zmínil jste, že menší byty půjdou na odbyt pořád dobře. Velké domy už hůř. O jaké další nemovitosti bude podle vás příští rok zájem?

Rozhodně to budou pozemky, protože je jich málo. A bude jich ještě méně. Obecní zastupitelstva k plánování nové zástavby přistupují jinak než před lety. Když už nabídnou pozemky, tak spíš developerovi, který postaví nové byty. Navíc obce přestávají mít kapacity na kanalizaci a dopravní dostupnost, chybí místa ve školkách, takže moc netouží po nových obyvatelích. Hodnota a cena pozemků stále poroste. Na druhou stranu očekávám stagnaci u rekreačních objektů, které letos zažily boom. Starost o chatu nebo chalupu něco stojí – čas i peníze. A zvelebování chaloupky není pro každého.

Bude pro investory pořád zajímavé kupovat byty a pak je pronajímat? Třeba v Praze?

Myslím, že ano. Ale zároveň budou o investici přemýšlet jinak. V Praze třeba teď nevychází, že si vezmete úvěr, koupíte byt, pronajmete ho a splátku umoříte výnosem z nájmu. Nejde to, protože nájmy jsou nižší, cena bytu i hypotéky je naopak vysoká. Proto investoři budou více spekulovat na růst ceny bytu – stejně jako se to děje na západ od nás. Nepůjde jim tedy o to hned zaplatit hypotéku, vydělat, ale budou počítat s meziročním zvyšováním ceny bytu, třeba o pět procent. Taková strategie není pro malé investory, kteří potřebují mít hned výnos z nájmu.

Podle některých názorů naroste skupina lidí, kteří nedosáhnou na vlastní nemovitost, protože nemají našetřeno a nemají ani dostatečné příjmy. Jaké možnosti existují pro ně?

Obecně jsou čtyři hlavní možnosti, jak bydlet. Nemovitost můžete koupit za hotové, můžete si vzít hypotéku. Nebo můžete jít do nájemního bydlení. A v této oblasti očekávám rozmach. Díky nedostupnosti a vyšším cenám nemovitostí bude nájemní bydlení stále zajímavější. Investoři se budou poohlížet po možnostech, jak byty nakoupit a pak je pronajímat. A čtvrtou možností je družstevní bydlení.

Vy sami se na družstevní bydlení, respektive na družstevní financování nemovitosti zaměřujete. Pro koho je vhodné?

Družstevní financování je určené pro lidi, kteří si chtějí pořídit nemovitost a z nějakého důvodu nechtějí nebo nemůžou mít hypotéku. Stačí mít nemovitost, která je vhodná k zástavě, klient následně prokáže finanční zdroje, tedy zda je schopen splácet. Nemovitost se nacení, vyřídí se formality a pořídí se do družstva. Z vlastních zdrojů je potřeba mít alespoň 20 procent ceny nemovitosti a zájemce následně získá podíl v družstvu s tím, že nemovitost může kdykoliv převést do osobního vlastnictví. Splácet je možné až třicet pět let.

Nebojíte se trochu toho, že lidé nebudou mít na splátky a budou nuceni prodávat nemovitosti?

O tom se dost hovoří. Právě v souvislosti s tím, že lidem končí fixace. Měli například úrokovou sazbu kolem dvou procent, teď poskočí na čtyři procenta. To je sice nárůst o sto procent, ale v měsíční splátce to může při průměrném úvěru tři nebo tři a půl milionu přinést zvýšení z 11 tisíc na 14,5 tisíce. To je 3,5 tisíce korun navíc. Plus je ale třeba si uvědomit, že zároveň narostly mzdy, lidé vydělávají víc. A banky se s klienty nebudou hned loučit a nutit je k prodeji nemovitostí, zkusí domluvit odložení splátek nebo hypotéku prodloužit z pětadvaceti na třicet let. Takže nemám strach, že by lidé najednou začali masivně prodávat své domovy.

Pojďme vzít na závěr do ruky křišťálovou kouli. Co podle vás přinese rok 2022?

Možná ještě před tím podotknu, že realitní kanceláře teď zažívají dobré období. Obchoduje se jako nikdy, obraty rostou do výšin. Očekávám, že i příští rok bude dobrý, že se bude dařit prodávat a nakupovat nemovitosti. Zatím nic nenasvědčuje velkému propadu, a to i přesto, že ČNB utahuje šrouby. Je tu sice inflace, ale lidé mají hotovost a budou chtít peníze uchránit a investice do nemovitostí jsou jednou z možností.  U některých typů nemovitostí, jako jsou už zmíněné velké rodinné domy nebo velkometrážní byty, budou ceny stagnovat. A pravděpodobně ubude poptávky. A když bude menší poptávka, nebudou se tolik šponovat ani ostatní byty. Trh se trochu zpomalí, ale nebude klesat.

FINMARKET je rubrika zasvěcená obsahu, který připravujeme ve spolupráci s obchodními partnery na míru společnostem, které chtějí seznámit čtenáře se svými produkty nebo službami.

Jana Poncarová

 Další články autora.

Líbil se vám článek?

+5
AnoNe
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem 6 komentářů

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

21. 12. 2021 17:22

Jednou komous navzdy komous. Vlastnicke prava Vam asi moc nerikaji? Nevim proc by mi nejaky tajtrdlik mel rikal co muzu nebo nemuzu se svym majetkem delat. Ale pravda ze v CR vlastnicka prava nic neznamenaji. Kazdy se musi doprosovat okoli jestli si vubec muze na svem pozemku prdnout.

Zobrazit celé vlákno

+2
+-
Reagovat na příspěvek
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem (6 komentářů) příspěvků.

Hledáte nové bydlení?

Berzrealitky

Vyzkoušejte náš katalog nemovitostí, při jehož tvorbě jsme se spojili s předním českým portálem Bezrealitky.

A tohle už jste četli?

Nová nákupní centra v Česku. Podívejte se, kde rostou

22. 12. 2021 | Jana Divinová | 4 komentáře

Nová nákupní centra v Česku. Podívejte se, kde rostou

Navzdory koronaviru v Česku dál vznikají zcela nová nebo zrekonstruovaná obchodní centra. Prohlédnout si je můžete ve fotogalerii pod článkem.

I za nefunkční dům je nutné platit daň, rozhodl soud

14. 12. 2021 | Petr Kučera | 5 komentářů

I za nefunkční dům je nutné platit daň, rozhodl soud

Daň z nemovitých věcí je potřeba platit i za budovu, která je v tak špatném stavu, že ji už vůbec nelze používat. Potvrdil to Nejvyšší správní soud ve sporu akciové společnosti Hotel... celý článek

Inflace nabrala zběsilé tempo. Kdo neinvestuje, přijde o část úspor

14. 12. 2021 | Radim Zelený | 19 komentářů

Inflace nabrala zběsilé tempo. Kdo neinvestuje, přijde o část úspor

„Kdo nechce přihlížet znehodnocování vlastních úspor, nevystačí si se spořícími účty či stavebním spořením. Musí si vybrat vhodný investiční nástroj. K těm nejbezpečnějším patří nemovitosti,“... celý článek

Vlastník Tančícího domu: Pražský hrad se koupit nedá

17. 11. 2021 | Renata Lichtenegerová | 2 komentáře

Vlastník Tančícího domu: Pražský hrad se koupit nedá

„Investoři, kteří čekali na pocovidový výprodej nemovitostí, čekali marně,“ říká František Jiránek, ředitel komerčních projektů developerské společnosti PSN. Firma teď dá novou tvář... celý článek

Investice do komerčních nemovitostí: Fond od BHS už i sám staví

5. 11. 2021 | Ondřej Tůma

Investice do komerčních nemovitostí: Fond od BHS už i sám staví

„Velmi dlouho nemuseli Češi přemýšlet, jak zhodnocovat své peníze. Teď se ale situace mění,“ říká Pavel Borovička, který chce s fondem BHS Real Estate Fund nasytit hlad po investicích... celý článek

Partners Financial Services

Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.