Realitní trh zpomalí, pokles cen ale nečekejte

Jana Poncarová | rubrika: FINMARKET | 21. 12. 2021 | 7 komentářů
Trh s nemovitostmi je už několik měsíců přehřátý. Přítrž tomu má udělat zpřísnění hypoték. Šéf Next Reality Robert Hanzl ale zásadní pokles poptávky neočekává. I příští rok se podle něho budou dobře prodávat byty i pozemky.
Realitní trh zpomalí, pokles cen ale nečekejte

Zdroj: Shutterstock

Rok 2021 byl v realitách v mnoha ohledech rekordní. Lidé si brali velké objemy hypoték, rostly ceny domů i bytů. Jak letošek hodnotíte?

Rozhodně jsme zaznamenali velký zájem o nemovitosti i o hypoteční úvěry. Vůbec se nekonala okurková sezóna, která byla v minulých letech typická pro letní prázdniny nebo pro období na přelomu roku. V lednu jsme si dělali prognózy, jak asi bude situace vypadat. Odhadoval jsem, že ceny realit porostou, a to o 5 až 10 procent. Ale spletl jsem se. Ceny nemovitostí rostly dramatičtěji, o 15 až 20 procent. Ukážu to na příkladu. Byt v Brandýse nad Labem se na začátku roku prodával za 5,4 milionu, na podzim cena stejného bytu poskočila na 6,5 milionu, což je dvacetiprocentní nárůst. Ceny realit tedy rostly naprosto zásadně, a to je vidět i na objemech poskytovaných hypoték.

Očekáváte ochlazení? Narážím i na to, že centrální banka přichystala další zpřísnění hypoték.

Mírný úbytek poptávky a lehké ochlazení trhu už je patrné, ale týká se jen některých typů nemovitostí. Třeba větších a dražších rodinných domů nad 10 milionů korun. Lidé víc přemýšlí nad výší splátek a začali samozřejmě řešit i ceny energií. To je nyní velké téma. A je rozdíl vytápět běžný rodinný domek a velký dům.  

Proč byl letos nemovitostní trh tak přehřátý a nepřišla ta okurková sezóna? Co lidi popohánělo, aby nakupovali nemovitosti?

Obecně je bytů a domů pořád málo. A motivace k nákupům byla vysoká. Podíl na tom měly nízké úrokové sazby. Kdo měl práci a neměl hypotéku, tak si řekl, že by toho měl využít a investovat. Podepsala se na tom i masáž médií, pořád jsme slýchali: berte si hypotéky, levnější už nebudou. Do toho se zvyšovala inflace, a kdo měl peníze, rozhlížel se, co s nimi udělat, aby neztrácely na hodnotě. Lidé trávili dost času doma, neměli moc možností utrácet, třeba za dovolené nebo za spotřební zboží. Hodně se nakupovaly rekreační nemovitosti, protože každý chtěl mít možnost odjet ven. Právě chalupy a chaty také zásadně zdražily, v některých případech i o sto procent.

Robert Hanzl

Robet HanzlZdroj: Next Reality

Generální ředitel skupiny NEXT REALITY, kterou založil s Romanem Vlasákem v roce 2006, spoluzakladatel Realitního vzdělávacího institutu, člen asociační rady Asociace realitních kanceláří a předseda sekce Realitního zprostředkování při Hospodářské komoře hl. města Prahy. Je mu 42 let, pochází z Pardubic a na pražském realitním trhu působí od roku 2003. V Praze i bydlí.

Zastavme se u zpřísnění, s nímž přišla ČNB a které začne platit od příštího dubna. Lidé musí mít našetřeno 20 procent z ceny nemovitosti, protože maximální LTV je 80 procent. Do toho zase začínají platit limity DTI a DSTI. Co to s realitním trhem udělá?

Vlastně se trochu vracíme k tomu, co už tu bylo před covidem. Takové limity zohledňovaly banky už před tím. DTI ukazuje celkový dluh žadatele vyjádřený v násobcích jeho čistého ročního příjmu a musí být maximálně 8,5. U lidí do 36 let může být 9,5. DSTI je pak poměr mezi celkovou výší měsíčních splátek dluhů žadatele a jeho čistým měsíčním příjmem. Může být maximálně 45 procent, u lidí do 36 let 50 procent. Nečekáme ale, že by toto zpřísnění přineslo zásadní pokles poptávky. Rozhodně ne u realit, jako jsou malometrážní byty. Spíš to dopadne na velké byty a domy, o kterých jsem už mluvil. Mezi lidmi jsou peníze, takže 20 procent zdrojů na nemovitost dají dohromady. A pokud odpadne jeden zájemce z deseti, pořád jich zbývá devět, kteří budou ochotní vzít si hypotéku a někteří z nich budou moct dokonce nakoupit i bez úvěru.

Pak jsou tu ale ještě zvyšující se úrokové sazby.

To je pravda. Hypotéky nejsou a nebudou tak levné, jako byly dosud. Úroková sazba se zvyšuje, nyní je kolem čtyř a půl procent a je otázka, jestli se nedostane k hranici pěti procent. V kontextu situace před deseti lety by nás to nezarazilo, ale nyní jsme si zvykli na nízké úroky. Na druhou stranu, jsou i vyšší příjmy, takže se to vyvažuje. A při současné inflaci, která je kolem sedmi nebo osmi procent, a při růstu cen nemovitostí, které každý rok nabývají na ceně, je úroková sazba kolem pěti procent pořád přijatelná.

Zmínil jste, že menší byty půjdou na odbyt pořád dobře. Velké domy už hůř. O jaké další nemovitosti bude podle vás příští rok zájem?

Rozhodně to budou pozemky, protože je jich málo. A bude jich ještě méně. Obecní zastupitelstva k plánování nové zástavby přistupují jinak než před lety. Když už nabídnou pozemky, tak spíš developerovi, který postaví nové byty. Navíc obce přestávají mít kapacity na kanalizaci a dopravní dostupnost, chybí místa ve školkách, takže moc netouží po nových obyvatelích. Hodnota a cena pozemků stále poroste. Na druhou stranu očekávám stagnaci u rekreačních objektů, které letos zažily boom. Starost o chatu nebo chalupu něco stojí – čas i peníze. A zvelebování chaloupky není pro každého.

Bude pro investory pořád zajímavé kupovat byty a pak je pronajímat? Třeba v Praze?

Myslím, že ano. Ale zároveň budou o investici přemýšlet jinak. V Praze třeba teď nevychází, že si vezmete úvěr, koupíte byt, pronajmete ho a splátku umoříte výnosem z nájmu. Nejde to, protože nájmy jsou nižší, cena bytu i hypotéky je naopak vysoká. Proto investoři budou více spekulovat na růst ceny bytu – stejně jako se to děje na západ od nás. Nepůjde jim tedy o to hned zaplatit hypotéku, vydělat, ale budou počítat s meziročním zvyšováním ceny bytu, třeba o pět procent. Taková strategie není pro malé investory, kteří potřebují mít hned výnos z nájmu.

Podle některých názorů naroste skupina lidí, kteří nedosáhnou na vlastní nemovitost, protože nemají našetřeno a nemají ani dostatečné příjmy. Jaké možnosti existují pro ně?

Obecně jsou čtyři hlavní možnosti, jak bydlet. Nemovitost můžete koupit za hotové, můžete si vzít hypotéku. Nebo můžete jít do nájemního bydlení. A v této oblasti očekávám rozmach. Díky nedostupnosti a vyšším cenám nemovitostí bude nájemní bydlení stále zajímavější. Investoři se budou poohlížet po možnostech, jak byty nakoupit a pak je pronajímat. A čtvrtou možností je družstevní bydlení.

Vy sami se na družstevní bydlení, respektive na družstevní financování nemovitosti zaměřujete. Pro koho je vhodné?

Družstevní financování je určené pro lidi, kteří si chtějí pořídit nemovitost a z nějakého důvodu nechtějí nebo nemůžou mít hypotéku. Stačí mít nemovitost, která je vhodná k zástavě, klient následně prokáže finanční zdroje, tedy zda je schopen splácet. Nemovitost se nacení, vyřídí se formality a pořídí se do družstva. Z vlastních zdrojů je potřeba mít alespoň 20 procent ceny nemovitosti a zájemce následně získá podíl v družstvu s tím, že nemovitost může kdykoliv převést do osobního vlastnictví. Splácet je možné až třicet pět let.

Nebojíte se trochu toho, že lidé nebudou mít na splátky a budou nuceni prodávat nemovitosti?

O tom se dost hovoří. Právě v souvislosti s tím, že lidem končí fixace. Měli například úrokovou sazbu kolem dvou procent, teď poskočí na čtyři procenta. To je sice nárůst o sto procent, ale v měsíční splátce to může při průměrném úvěru tři nebo tři a půl milionu přinést zvýšení z 11 tisíc na 14,5 tisíce. To je 3,5 tisíce korun navíc. Plus je ale třeba si uvědomit, že zároveň narostly mzdy, lidé vydělávají víc. A banky se s klienty nebudou hned loučit a nutit je k prodeji nemovitostí, zkusí domluvit odložení splátek nebo hypotéku prodloužit z pětadvaceti na třicet let. Takže nemám strach, že by lidé najednou začali masivně prodávat své domovy.

Pojďme vzít na závěr do ruky křišťálovou kouli. Co podle vás přinese rok 2022?

Možná ještě před tím podotknu, že realitní kanceláře teď zažívají dobré období. Obchoduje se jako nikdy, obraty rostou do výšin. Očekávám, že i příští rok bude dobrý, že se bude dařit prodávat a nakupovat nemovitosti. Zatím nic nenasvědčuje velkému propadu, a to i přesto, že ČNB utahuje šrouby. Je tu sice inflace, ale lidé mají hotovost a budou chtít peníze uchránit a investice do nemovitostí jsou jednou z možností.  U některých typů nemovitostí, jako jsou už zmíněné velké rodinné domy nebo velkometrážní byty, budou ceny stagnovat. A pravděpodobně ubude poptávky. A když bude menší poptávka, nebudou se tolik šponovat ani ostatní byty. Trh se trochu zpomalí, ale nebude klesat.

FINMARKET je rubrika zasvěcená obsahu, který připravujeme ve spolupráci s obchodními partnery na míru společnostem, které chtějí seznámit čtenáře se svými produkty nebo službami.

Jana Poncarová

 Další články autora.

Sdílejte článek, než ho smažem

Líbil se vám článek?

+4
AnoNe
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem 7 komentářů

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

23. 12. 2021 21:06, CinickáSvině

Jóó, když to tvrdí realiťák sám, tak tomu budu jistě věřit. :-D Co sleduju po servrech nemovitosti, vidím pořád ty samý ležáky již několik měsíců. U jedný jsem zahlé i mírný pokles. Max. ji na chvíli stáhnou a po měsíci opět inzerují. Tzn že se asi tedy přestalo minimálně v části trhu prodávat. A podle přetlaku těch zoufalých článků cítím něčí strach. Takový menší ochlazeni nám vůbec neuškodí.
Já se jako střadatel zvyšování sazeb nebojím. Naopak se moc těším. Což dlužníci moc tvrdit nemohou. Naopak se dá dost logicky očekávat v příštím roce docela ródeo. Pravicová vláda a šetření, ceny energií, zvyšování sazeb, se musí propsat do nákladů firem. To se kromě zdražení snad všeho i jistě nějak propíše do čísel nezaměstnanosti. Vyšší nezaměstnanost, zdražování všeho, úspory v rozpočtu, dražší úvěry/nové a refinancované hypošky to je už dost deflačních tlaků. To se už prostě musí někde projevit. Já prostě cítím krizi ve vzduchu. Ostatně už tu měla být tak zhruba konec minulýho roku. Jediný co socialisti dokázali, je koupit si na úkor inflace rok čas. Ale na Burešovo rozhazování, už musela ze zákona zareagovat centrální banka. Chvála Bohu za vlastní měnu. Taky jsme teď po Burešově řádění mohli s eurem čumět jako puci na 7-10% inflaci a nemohli s tím nic dělat. A když nemá rozum vláda, musí ho mít aspoň centrální banka. Běda státu, kde centrální banka začne naslouchat přáním politiků, pozdrav do ECB. Rozhodně je v ekonomice něco špatně, když se nevyplatí spořit na horší časy. Teď se nehraje o nějaký pitomý hypošky/úvěry, nebo ochlazení ekonomiky, to příjde jistě. Je to taky jediná možnost jak ochladit ekonomiku. Při přiblížení za 10% se hraje vůbec o samotnou důvěru střadatelů. V úsporách naštvaných střadatelů je několik bilionů, který by taky mohly při nečinnosti ČNB třeba během týdne protéct skrz ekonomiku. To by bylo daleko horší. Do Výmarskýho Německa snad nechceme dojít. ČNB teda pokud nechce ztratit důvěru, prostě musí chvíli podržet sazby vysoko klidně i na 7%. A v nastalé krizi dofám nedostane zase ten pitomý nápad shodit to vše zpět na nulu, že to moc nefunguje už víme. To by tu důvěru koruna ztratila navždy. K čemu je pak měna, kde centrální banka několik let toleruje přešvihnutí inflačńiho cílování,nebojí se 10% inflace a co rok m-dá se sazbami +/- 3%? Prostě teď musí podržet nějaký čas vyšší sazby, a v krizi nesmí poklesnout někde pod ty 3%. Teď by měly být sazby někde kolem těch 7%. Šetřit se musí vyplatit vždy. Podobně bude muset začít uvažovat i ECB, nebo se německý střadatel začne ptát, proč jsou jeho úspory-v bezcených řeckých dluhopisech. Pak se z ekonomického projektu Eura, stal v tichosti projekt čistě politický! A opět běda zemi, kde centrální banka, začne naslouchat socialistickým politikům.

+3
+-
Reagovat na příspěvek
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem (7 komentářů) příspěvků.

Zjistěte tržní cenu nemovisti i výši nájmu

Odborným garantem této služby je Quantum reality - realitní kancelář Praha

A tohle už jste četli?

Už na to nemáme. Chalupy a chaty zlevňují, hlásí realitky

19. 12. 2022 | Jana Divinová

Už na to nemáme. Chalupy a chaty zlevňují, hlásí realitky

Za covidu vyletěly ceny rekreačních nemovitostí nahoru. Teď ale nabídka chalup a chat ke koupi roste. Některé realitní kanceláře už hlásí pokles cen, další ho očekávají po Novém roce. celý článek

Nemovitosti ještě zdražovaly, ale obrat už je tu. Nová čísla

16. 11. 2022 | Jiří Hovorka

Nemovitosti ještě zdražovaly, ale obrat už je tu. Nová čísla

Prudký meziroční růst cen nemovitostí v Česku pokračoval i v letošním třetím čtvrtletí. Tempo zdražování ale kleslo. A u bytů a rodinných domů už je vidět cenová stagnace – důsledek... celý článek

Jan Sadil míří do čela skupiny JRD

15. 11. 2022 | Petr Kučera

Jan Sadil míří do čela skupiny JRD

Novým šéfem (CEO) skupiny JRD Group se od února 2023 stane Jan Sadil, který předtím mnoho let působil ve vedení Hypoteční banky a ČSOB.

Rozdělit se o elektřinu bude snazší. Komunitní výrobu podpoří stát

9. 11. 2022 | Gabriel Pleska | 1 komentář

Rozdělit se o elektřinu bude snazší. Komunitní výrobu podpoří stát

Ministerstvo průmyslu a obchodu poslalo do připomínkového řízení novelu energetického zákona, která má zásadně usnadnit rozvoj komunitní energetiky. Lidé, firmy, obce a další zájemci... celý článek

Zájem o výkup nemovitostí rapidně stoupá. Už nestojíme ve frontě

3. 11. 2022 | Renata Lichtenegerová | 1 komentář

Zájem o výkup nemovitostí rapidně stoupá. Už nestojíme ve frontě

Vysoké úrokové sazby hypoték, drahé energie a rostoucí životní náklady na jedné straně, přestřelené ceny nemovitostí na straně druhé. To vše způsobuje, že poptávka po nemovitostech... celý článek

Partners Financial Services

Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.