Byt jako investice? Vsaďte radši na kanceláře, říká správce fondu

Všichni ne. Například bankovní fondy - REICO, RB nemovitostní atd. Na páku dělají hlavně fondy typu BHS nebo DRFG. Prostě rizikovější byznys. Ale to se jim moc nechce říkat. Oni se ohání jen tím výnosem.

rozumim tomu dobre, ze tedy pri poklesu cen komercnich nemovitosti o 10% to znamena pokles NAV fondu o 25%, tedy vynulovani trileteho vynosu?

To ale dělají skoro všichni

Využíváme bankovního financování. LTV máme aktuálně na úrovni cca 63%.

Není tady k tomu moc prostoru, ale obecně. Dnes je na trhu standardem cílování na výnos spíše kolem 6-7 % čistého, někdy i méně, třeba v opravdu lukrativních projektech. Pokud dáváte nabídky na 8% výnos, pak vás většinou přebijou cenou. To mi hlava nebere jak můžete cílit na tak velký výnos, pokud nepákujete. Že by horší projekty?

Na sankce jsme na těchto stránkách již jednou reagovali - "Rádi bychom zde tuto skutečnost uvedli na pravou míru. ČNB sice uložila v roce 2015 BHS pokutu ve výši 10 mio, ale v letošním roce došlo na základě rozhodnutí správního soudu ke zrušení všech předchozích rozhodnutí a navrácení této sankce zpět společnosti BH Securities. Věříme, že tento fakt je dostatečnou odpovědí na jakékoliv spekulace o poctivosti letos již pětadvacetiletého působení BHS."

Srovnáni s byty bylo diskutováno s ohledem na skutečnost, že pořizovací cena bytu je v průměru výrazně nižší než cena kancelářské budovy. Investorů do kancelářských budov je tak podstatně méně a velmi pravděpodobně se jedná institucionální investory, kteří jdou primárně po výnosu/číslech, což v případě investic do bytů ne vždy platí, protože spousta kupujících si řekne "Když to nebude vynášet, tak alespoň budou mít děti kde bydlet." a rázem je potenciál pro přeplacení na výnos, který není u kancelářských budov obvyklý.

Smlouva ani jiný dokument negarantuje výnos 8%, ale jak jsem uváděl v předchozí odpovědi - výběr investic je dle potenciálu projektů daného výnosu dosahovat.

Věřím, že strategie není zabitá poplatky. Výnos, který cílujeme a v rozhovoru je uveden, je po zohlednění poplatků za správu i za poplatek ze zisku.

Dobrý den, s ohledem na množící se komentáře k mému rozhovoru si dovolím na některé příspěvky stručně reagovat a možná blíže dovysvětlit diskutované myšlenky. Fond negarantuje výnos 8%, ale když hodnotíme jednotlivé investiční příležitosti, tak schopnost projektu dosáhnout výnosu 8%+ po odečtení nákladů na fond je jeden z parametrů, který zohledňujeme. Fond má s současné době investice za více než 2mld Kč a výnos pro investora 8% po odečtení nákladů a poplatků je u těchto investic dosahován. Pokud se změní ekonomická situace apod., tak může dojít k pohybům ve zhodnocení jak směrem dolů, tak ale i nahoru. Každopádně nájemní smlouvy jsou standardně uzavírány na 5 a více let, takže výnosnost se nemění ze dne na den.

Aha, takže byty jsou méně výnosná investice než kanceláře, protože si je může dovolit víc lidí? To je ale blbost - podívejte se, kolik je v CZ kanceláří a kolik bytů, aktuální výnosnost prime kanceláří je cca 4%, mínus náklady fondu a jsme na efektivním výnosu cca 3% p.a., jak je vidět např. na Reico fondu, a jinak to zákonitě moc být ani nemůže.

Aneb dobrá strategie zabitá šílenými poplatky. 20 procent ze zisku a k tomu dvě procenta z kapitálu je prostě šíleně moc.

Stačí se podívat na smlouvu, co vám ten fondík skutečně GARANTUJE. Je 8% ve smlouve?

Proč není označeno jako Reklama nebo Komerční článek?

Celkem zajímavé počty. Výnos 8% již pro investora? Při poklesu poptávky výnos stále 7% ? Je to hra s čísly, aby to dobře vypadalo. Fondy vždy uvádí číslo, které jim vyhovuje za určitě, pro ně výhodné, období. https://www.bohatytata.cz/index.php/2019/03/16/bezstarostny-prijem-akcie/

Už jste si vyřešili opakované pokuty od ČNB za šmejdské chování k investorům, že si tady děláte reklamu?