Co jste dnes jako správce nemovitostního fondu, který vlastní dvě velké kancelářské budovy v Praze a Ostravě, řešil?
Nové webové stránky pro pražský Oregon House. Řešili jsme také nějaké platby související se správou.
Sháněl jste třeba i nové nájemníky?
Nemovitosti jsou konzervativnější a stabilnější investice. Není to tedy tak, jako třeba u obchodníka s cennými papíry, že každou minutu se vám něco zobchoduje. Máme na obou nemovitostech dohromady 33 nájemníků. Mají dlouhodobé smlouvy, které jsou standardně mezi pěti a deseti lety. Neřešíme tedy nájemníky na každodenní bázi.
A v poslední době jste něco většího řešili?
Ve druhém pololetí se na Oregonu chystáme udělat novou kantýnu, na kterou jsme čerstvě dostali stavební povolení. Před tím jsme ji museli naprojektovat, podat žádost o stavební povolení, tendrovali jsme zařízení kantýny. Práce na nemovitostech je hodně. Obě budovy vyžadují nejen práci směrem k nájemníkům, ale potřebujete ty nemovitosti i udržovat. Správci obou budov jsou tak stále přítomní a nemusíte je na denní bázi kontrolovat. Kontrolují běžný chod budovy – zda běží třeba klimatizace a další přístroje, jak mají. Každý den tam probíhá také třeba úklid.
Staráte se tedy o to, aby nájemníci byli spokojení, neutíkali vám a investoři, aby tak měli zajištěný výnos.
Ano, potřebujeme primárně spokojené nájemníky. Když jsou spokojení, tak zůstávají a platí nájem.
Máte oba objekty kompletně obsazené?
Máme tam malou neobsazenost, což je ale standard, něco s čím se vždy počítá. Když totiž máte kancelářskou budovu a velké nájemníky, tak čas od času někdo z nich potřebuje „posadit“ další zaměstnance. Pro tyto případy je tedy dobré mít zhruba pět procent ploch neobsazených. Máme nájemníky typu Česká spořitelna, Siemens, Okin, Ikea nebo třeba Sportisimo. Když velkým nájemcům nebudete schopni nabídnout rezervu, je možné, že se na konci nájemní smlouvy poohlédnou jinde.
Pronajímat byt je těžší
Z pohledu investorů: proč by měli peníze vložit do nemovitostního fondu a ne si třeba raději koupit byt a ten pronajímat?
Je k tomu spousta důvodů. Primárně jde o výnos. Na rezidenčním trhu je podstatně vyšší konkurence, protože se nakupuje v menších jednotkách. Když se jako soukromý investor rozhodnete, že koupíte byt, tak třeba v Praze koupíte za jednotky milionů, v regionech v některých lokalitách ho pořídíte i za stovky tisíc. Takové peníze dnes má velké množství lidí. Výsledek je, že roční výnos z bytů se dnes pohybuje mezi dvěma až čtyřmi procenty. Když to vezmeme v čistém, tak je to třeba i pod dvěma procenty. Když se podíváte na trh s kancelářskými nemovitostmi, tak pole investorů je podstatně menší. U našich budov se investice pohybovaly mezi půl miliardou a miliardou a půl korun. Na to moc investorů nemá. A výnos je pak podstatně vyšší. Pražský Oregon jsme kupovali s výnosem 7,5 procenta a ostravský Orchard (jde o největší kancelářský komplex v Ostravě – poznámka redakce) s výnosem 6,95 procenta. A to nepočítám s částečným financováním od banky, které výnosnost „napáčí“ a zvyšuje.
Proč ještě bych neměl koupit byt a radši investovat s vámi?
Statistika pro Česko je taková, že byty jsou v průměru pronajaté jeden rok. Určitě se najde někdo, kdo má štěstí a má nájemníka třeba pět let. Na druhou stranu ale bude někdo, kdo měl tři nájemníky za poslední rok. Správa nájemního bytu je tedy nejenom z tohoto důvodu náročná na čas. Je potřeba počítat také s tím, že když jeden nájemník končí, tak druhý nezačne platit nájem hned druhý den. Stabilita je tak podstatně menší než u kanceláří, kde platí, že se obvykle pětiletá smlouva alespoň jednou otočí a firmy tak zůstávají deset a více let.
Pokud se navíc nepohybujete v takovém objemu pronajímaných bytů, abyste měl vlastní správcovskou firmu, tak to znamená, že vše musíte dělat sám. Pokud byste do výnosu tedy započítal všechen čas, který správě bytu k pronájmu věnujete, tak se rázem dostáváte třeba i do minusu.
Tak ovšem uvažuje málokdo. Ještě nějaká výhoda podle vás existuje?
Výhodou u komerčních nemovitostí je i to, že mají na rozdíl od nájemních smluv na byt vždy inflační doložku. Takže i za jinak nezměněných podmínek, pokud inflace poroste o dvě procenta, tak si budete fakturovat o dvě procenta více. Což je třeba u miliardové nemovitosti každý rok o zhruba 1,5 milionu korun navíc.
Fond je také likvidnější než přímá investice do nemovitosti. Pokud byste investoval třeba do rezidenčního domu, tak když z něj budete chtít peníze a rozhodnete se ho prodat, tak vám to bude trvat minimálně měsíce, ale třeba i několik let. U fondu kvalifikovaných investorů je vždy povinnost zpětného odkupu. Polovinu žádosti o výplatu musí vyplatit do půl roku a vše do roka. Jde však o maximální lhůty, zatím jsme tyto žádosti měli tři a vždy jsme vypláceli následující měsíc po vypočtení hodnoty připadající na jednu investiční akcii. Můžete si navíc říct třeba jen o část investovaných peněz a neprodávat celou investici.
Zároveň ale v podmínkách máte brzdu, že při odprodeji v prvních třech letech po investici, platí investoři výstupní poplatek.
Ano, jsou to dvě procenta. Z mého pohledu to je zanedbatelná záležitost. Pokud byste za tři miliony koupil byt a za rok byste ho chtěl prodat, tak vaše náklady budou stoprocentně vyšší než ta dvě procenta. Výstupní poplatek je signál pro investory, aby věděli, že jde o investici na delší čas a aby nám do nemovitostního fondu nedávali peníze, které budou v příštích letech potřebovat.
Páka od banky
Kolik máte celkově investorů? A o jaké lidi jde?
Máme jich přes 320. Jde o kvalifikované investory, kteří už mají s investicemi zkušenosti, mají investiční majetek alespoň pět milionů korun a do nemovitostního fondu dali alespoň jeden milion korun. Většina investorů ve fondu jsou fyzické osoby, bohatí lidé. Investují přes nás i právnické osoby, jde třeba o firmy vlastněné jedním majitelem, který se rozhodl, že nechce investovat jako fyzická osoba. Také jsou u nás firmy, které mají několik málo společníků, kteří nechtějí tahat přebytky ven z firmy a zainvestují to přes nás. V poslední době se nám daří přivádět i institucionální investory. Máme pár fondů kvalifikovaných investorů, které dávají peníze do různých typů investic. Máme jako investora i jednu banku. Drtivá většina je z Česka.
Kolik máte od investorů momentálně peněz?
Zhruba 870 milionů korun. Aktiva ve fondu, tedy hodnota nemovitostí a hotovosti, je 2,3 miliardy korun. Ten zbytek je pokrytý bankovními úvěry. Ve chvíli, kdy nakupujeme nemovitost, tak míříme na LTV (loan to value = poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti – poznámka redakce) ve výši zhruba 65 procent. Kdybychom kupovali nemovitost za miliardu, tak si budeme půjčovat zhruba 630 až 650 milionů a zbytek pokryjeme z vlastních zdrojů.
Proč zrovna 65 procent?
Je to úroveň, se kterou jsme komfortní my, investoři i banky. Byli bychom asi schopní od bank dostat vyšší půjčku, na druhou stranu jsme si s investory dohodli, že budeme dělat vše pro to, abychom se dostali na roční zhodnocení osm procent a více. I s tímto stupněm financování se na tu úroveň umíme dostat, takže není nutné znervózňovat bankéře, ani podstupovat vyšší riziko. Navíc vždy splácíme i jistinu, pohybujeme se tedy vždy mezi dvěma až čtyřmi procenty roční splátky. Dluh nám tedy v průběhu doby klesá. Počítáme, že i dál budeme dělat pětileté až desetileté úvěry a na konci tohoto období můžeme úvěr přefinancovat a znovu si ho třeba na těch 65 procent navýšit.
Není to nevýhodné, vzít si úvěr od banky a splácet jí třeba dvouprocentní úrok? Není lepší koupit toho méně a jen z vlastních peněz?
Nikoli. Představte si, že výnos z nemovitosti budete mít šest procent a na úvěru bude úrok dvě procenta. Z každé koruny, které si půjčíte od banky, máte čtyři procenta navíc. Když si vezmeme zjednodušený příklad nemovitosti za miliardu, která bude generovat výnos pět procent, tak je to padesát milionů za rok. Jestliže si na to půlku půjčíte od banky s dvouprocentním úrokem, tak budete platit deset milionů na úrocích. Z té půl miliardy ale budete vydělávat 25 milionů, takže patnáct milionů máte navíc.
Do konce roku něco koupíme
Kdo chce do fondu, musí zaplatit vstupní poplatek až pět procent. Není to moc?
Můžeme podle zakladatelských dokumentů vybírat až pět procent, ale neděláme to. Pohybujeme se mezi jedním a dvěma procenty. Pak vybíráme dvouprocentní poplatek za správu a 20 procent si bereme z výnosů. Výnos pro investory nad osm procent ročně je ale už po započtení těchto poplatků.
Jaká jsou rizika spojená s investicí do nemovitostního fondu?
Riziko je v tom, že se v následujících letech úplně změní ekonomická situace. Nebo že se nájemníkům ty naše domy vůbec nebudou líbit a někdo odejde.
Budete kupovat další nemovitost?
Ano, jednáme o tom. Počítáme s tím, že další transakci uskutečníme do konce roku. Bude to v Česku, koukáme se na několik projektů v Praze i v jiných regionech. Dokud jsme schopní dělat transakce v Česku, budeme je dělat, i když je pravda, že máme spoustu nabídek ze Slovenska, Maďarska nebo Polska.
Chcete zůstat u kancelářských budov?
Ano, protože těch 320 investorů, kteří nám dali peníze, počítají s tím, že to budou kancelářské budovy. Institucionální investoři navíc nemají zainvestováno jen k nám, ale investují třeba i do logistiky, retailu nebo rezidenčního trhu. V rámci diverzifikace tak počítají s tím, že s námi investují do kanceláří. Kdybychom to změnili, nemuseli bychom jim už vyhovovat. Kdybychom se tedy někdy rozhodli, že budeme investovat v rámci nemovitostí i do jiného segmentu, tak s velkou mírou pravděpodobnosti bychom na to vytvořili jiný fond.
A proč jste začínali s kancelářskými budovami a ne třeba s nákupními centry?
Protože jsme v nich viděli lepší příležitost a vyšší stabilitu. Obchod se v dnešní době strašně rychle vyvíjí, spousta lidí si nejdříve zvykla na velká nákupní centra, dnes zase část z nich odchází na internet nebo k menším obchodům. Je to tedy odvětví, které je v pohybu.
Je v Česku dost kancelářských budov, je z čeho vybírat?
V Praze je 3,5 milionu metrů čtverečních kancelářských ploch. Na Londýn by to bylo určitě málo a možná je to dnes málo i na Prahu. Sleduje se neobsazenost, která v době krize vystoupala nad 15 procent, dnes klesla na 4,1 procenta. S trochou nadsázky to tak jde srovnat s trhem práce, který je také pod úrovní přirozené nezaměstnanosti. Z tohoto pohledu je v Praze nedostatek kancelářských ploch. Je to dáno tím, že ekonomika rychle roste a stavět jde v Česku velmi pomalu.
V době krize bylo neobsazených 15 procent kanceláří. Kdyby taková krize přišla znovu, jaký výnos by váš nemovitostní fond připisoval?
Dá se to spočítat. Kdyby nám neobsazenost vzrostla na 15 procent, tak budeme připisovat čistý výnos po odečtení poplatků kolem sedmi procent. To je stále velmi dobré.
Fotografie PB Daniel Hamerník
Jiří Hovorka
O osobních financích píše od roku 2009. Začínal v Měšci, pak se stejným tématům věnoval v Aktuálně.cz, po sloučení s vydavatelstvím Economia se jeho texty objevovaly i v Hospodářských novinách. Dlouhodobě se věnuje důchodům,... Další články autora.
Sdílejte článek, než ho smažem
Diskuze
Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy
10. 7. 2019 7:32, Petr
Proč není označeno jako Reklama nebo Komerční článek?
V diskuzi je celkem (16 komentářů) příspěvků.