Byt jako investice? Vsaďte radši na kanceláře, říká správce fondu

| rubrika: Rozhovor | 10. 7. 2019 | 16 komentářů
Spravuje nemovitostní fond, který sází na kancelářské nemovitosti. Pracuje na tom, aby investorům vydělával nad osm procent ročně. Pavel Borovička z BH Securities v rozhovoru vysvětluje, jak k tomu pomáhají vedle dobře vybraných nemovitost i bankovní úvěry.

Co jste dnes jako správce nemovitostního fondu, který vlastní dvě velké kancelářské budovy v Praze a Ostravě, řešil?

Nové webové stránky pro pražský Oregon House. Řešili jsme také nějaké platby související se správou.

Sháněl jste třeba i nové nájemníky?

Nemovitosti jsou konzervativnější a stabilnější investice. Není to tedy tak, jako třeba u obchodníka s cennými papíry, že každou minutu se vám něco zobchoduje. Máme na obou nemovitostech dohromady 33 nájemníků. Mají dlouhodobé smlouvy, které jsou standardně mezi pěti a deseti lety. Neřešíme tedy nájemníky na každodenní bázi.

Pavel Borovička

Narodil se v roce 1976. Vystudoval VŠE v Praze. Od roku 1997 pracuje na českém kapitálovém trhu. V BH Securities vystřídal od roku 2004 několik pozic, na kterých pomáhal s rozvojem nových produktů. Od předloňského roku se zde soustředí na nemovitostní fond kvalifikovaných investorů BHS Real Estate Fund zaměřený na komerční nemovitosti. Zakladatel fondu je obchodník s cennými papíry BH Securities, a. s., a obhospodařování a administraci zajišťuje AMISTA investiční společnost, a.s.

A v poslední době jste něco většího řešili?

Ve druhém pololetí se na Oregonu chystáme udělat novou kantýnu, na kterou jsme čerstvě dostali stavební povolení. Před tím jsme ji museli naprojektovat, podat žádost o stavební povolení, tendrovali jsme zařízení kantýny. Práce na nemovitostech je hodně. Obě budovy vyžadují nejen práci směrem k nájemníkům, ale potřebujete ty nemovitosti i udržovat. Správci obou budov jsou tak stále přítomní a nemusíte je na denní bázi kontrolovat. Kontrolují běžný chod budovy – zda běží třeba klimatizace a další přístroje, jak mají. Každý den tam probíhá také třeba úklid.

Staráte se tedy o to, aby nájemníci byli spokojení, neutíkali vám a investoři, aby tak měli zajištěný výnos.

Ano, potřebujeme primárně spokojené nájemníky. Když jsou spokojení, tak zůstávají a platí nájem.

Máte oba objekty kompletně obsazené?

Máme tam malou neobsazenost, což je ale standard, něco s čím se vždy počítá. Když totiž máte kancelářskou budovu a velké nájemníky, tak čas od času někdo z nich potřebuje „posadit“ další zaměstnance. Pro tyto případy je tedy dobré mít zhruba pět procent ploch neobsazených. Máme nájemníky typu Česká spořitelna, Siemens, Okin, Ikea nebo třeba Sportisimo. Když velkým nájemcům nebudete schopni nabídnout rezervu, je možné, že se na konci nájemní smlouvy poohlédnou jinde.

Pronajímat byt je těžší

Z pohledu investorů: proč by měli peníze vložit do nemovitostního fondu a ne si třeba raději koupit byt a ten pronajímat?

Je k tomu spousta důvodů. Primárně jde o výnos. Na rezidenčním trhu je podstatně vyšší konkurence, protože se nakupuje v menších jednotkách. Když se jako soukromý investor rozhodnete, že koupíte byt, tak třeba v Praze koupíte za jednotky milionů, v regionech v některých lokalitách ho pořídíte i za stovky tisíc. Takové peníze dnes má velké množství lidí. Výsledek je, že roční výnos z bytů se dnes pohybuje mezi dvěma až čtyřmi procenty. Když to vezmeme v čistém, tak je to třeba i pod dvěma procenty. Když se podíváte na trh s kancelářskými nemovitostmi, tak pole investorů je podstatně menší. U našich budov se investice pohybovaly mezi půl miliardou a miliardou a půl korun. Na to moc investorů nemá. A výnos je pak podstatně vyšší. Pražský Oregon jsme kupovali s výnosem 7,5 procenta a ostravský Orchard (jde o největší kancelářský komplex v Ostravě – poznámka redakce) s výnosem 6,95 procenta. A to nepočítám s částečným financováním od banky, které výnosnost „napáčí“ a zvyšuje.

Anketa

Fond, nebo byt s nájemníkem?

Proč ještě bych neměl koupit byt a radši investovat s vámi?

Statistika pro Česko je taková, že byty jsou v průměru pronajaté jeden rok. Určitě se najde někdo, kdo má štěstí a má nájemníka třeba pět let. Na druhou stranu ale bude někdo, kdo měl tři nájemníky za poslední rok. Správa nájemního bytu je tedy nejenom z tohoto důvodu náročná na čas. Je potřeba počítat také s tím, že když jeden nájemník končí, tak druhý nezačne platit nájem hned druhý den. Stabilita je tak podstatně menší než u kanceláří, kde platí, že se obvykle pětiletá smlouva alespoň jednou otočí a firmy tak zůstávají deset a více let.

Pokud se navíc nepohybujete v takovém objemu pronajímaných bytů, abyste měl vlastní správcovskou firmu, tak to znamená, že vše musíte dělat sám. Pokud byste do výnosu tedy započítal všechen čas, který správě bytu k pronájmu věnujete, tak se rázem dostáváte třeba i do minusu.

Tak ovšem uvažuje málokdo. Ještě nějaká výhoda podle vás existuje?

Výhodou u komerčních nemovitostí je i to, že mají na rozdíl od nájemních smluv na byt vždy inflační doložku. Takže i za jinak nezměněných podmínek, pokud inflace poroste o dvě procenta, tak si budete fakturovat o dvě procenta více. Což je třeba u miliardové nemovitosti každý rok o zhruba 1,5 milionu korun navíc.

Fond je také likvidnější než přímá investice do nemovitosti. Pokud byste investoval třeba do rezidenčního domu, tak když z něj budete chtít peníze a rozhodnete se ho prodat, tak vám to bude trvat minimálně měsíce, ale třeba i několik let. U fondu kvalifikovaných investorů je vždy povinnost zpětného odkupu. Polovinu žádosti o výplatu musí vyplatit do půl roku a vše do roka. Jde však o maximální lhůty, zatím jsme tyto žádosti měli tři a vždy jsme vypláceli následující měsíc po vypočtení hodnoty připadající na jednu investiční akcii. Můžete si navíc říct třeba jen o část investovaných peněz a neprodávat celou investici.

Zároveň ale v podmínkách máte brzdu, že při odprodeji v prvních třech letech po investici, platí investoři výstupní poplatek.

Ano, jsou to dvě procenta. Z mého pohledu to je zanedbatelná záležitost. Pokud byste za tři miliony koupil byt a za rok byste ho chtěl prodat, tak vaše náklady budou stoprocentně vyšší než ta dvě procenta. Výstupní poplatek je signál pro investory, aby věděli, že jde o investici na delší čas a aby nám do nemovitostního fondu nedávali peníze, které budou v příštích letech potřebovat.

Páka od banky

Kolik máte celkově investorů? A o jaké lidi jde?

Máme jich přes 320. Jde o kvalifikované investory, kteří už mají s investicemi zkušenosti, mají investiční majetek alespoň pět milionů korun a do nemovitostního fondu dali alespoň jeden milion korun. Většina investorů ve fondu jsou fyzické osoby, bohatí lidé. Investují přes nás i právnické osoby, jde třeba o firmy vlastněné jedním majitelem, který se rozhodl, že nechce investovat jako fyzická osoba. Také jsou u nás firmy, které mají několik málo společníků, kteří nechtějí tahat přebytky ven z firmy a zainvestují to přes nás. V poslední době se nám daří přivádět i institucionální investory. Máme pár fondů kvalifikovaných investorů, které dávají peníze do různých typů investic. Máme jako investora i jednu banku. Drtivá většina je z Česka.

Investovat a šetřit!

Jasně, nachystat se na stáří. Dobře si vychovat hodně šikovných dětí, pořídit si byt, aby se nemusel platit nájem, a zahrádku, aby si člověk sám vypěstoval lacino dobroty.

Ale k tomu pořád investovat a šetřit.

Rádi poradíme s výběrem a pomůžeme porovnat. U vybraných podílových fondů neplatíte vstupní poplatek.

Kolik máte od investorů momentálně peněz?

Zhruba 870 milionů korun. Aktiva ve fondu, tedy hodnota nemovitostí a hotovosti, je 2,3 miliardy korun. Ten zbytek je pokrytý bankovními úvěry. Ve chvíli, kdy nakupujeme nemovitost, tak míříme na LTV (loan to value = poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti – poznámka redakce) ve výši zhruba 65 procent. Kdybychom kupovali nemovitost za miliardu, tak si budeme půjčovat zhruba 630 až 650 milionů a zbytek pokryjeme z vlastních zdrojů.

Proč zrovna 65 procent?

Je to úroveň, se kterou jsme komfortní my, investoři i banky. Byli bychom asi schopní od bank dostat vyšší půjčku, na druhou stranu jsme si s investory dohodli, že budeme dělat vše pro to, abychom se dostali na roční zhodnocení osm procent a více. I s tímto stupněm financování se na tu úroveň umíme dostat, takže není nutné znervózňovat bankéře, ani podstupovat vyšší riziko. Navíc vždy splácíme i jistinu, pohybujeme se tedy vždy mezi dvěma až čtyřmi procenty roční splátky. Dluh nám tedy v průběhu doby klesá. Počítáme, že i dál budeme dělat pětileté až desetileté úvěry a na konci tohoto období můžeme úvěr přefinancovat a znovu si ho třeba na těch 65 procent navýšit.

Není to nevýhodné, vzít si úvěr od banky a splácet jí třeba dvouprocentní úrok? Není lepší koupit toho méně a jen z vlastních peněz?

Nikoli. Představte si, že výnos z nemovitosti budete mít šest procent a na úvěru bude úrok dvě procenta. Z každé koruny, které si půjčíte od banky, máte čtyři procenta navíc. Když si vezmeme zjednodušený příklad nemovitosti za miliardu, která bude generovat výnos pět procent, tak je to padesát milionů za rok. Jestliže si na to půlku půjčíte od banky s dvouprocentním úrokem, tak budete platit deset milionů na úrocích. Z té půl miliardy ale budete vydělávat 25 milionů, takže patnáct milionů máte navíc.

Do konce roku něco koupíme

Kdo chce do fondu, musí zaplatit vstupní poplatek až pět procent. Není to moc?

Můžeme podle zakladatelských dokumentů vybírat až pět procent, ale neděláme to. Pohybujeme se mezi jedním a dvěma procenty. Pak vybíráme dvouprocentní poplatek za správu a 20 procent si bereme z výnosů. Výnos pro investory nad osm procent ročně je ale už po započtení těchto poplatků.

Jaká jsou rizika spojená s investicí do nemovitostního fondu?

Riziko je v tom, že se v následujících letech úplně změní ekonomická situace. Nebo že se nájemníkům ty naše domy vůbec nebudou líbit a někdo odejde.

Kam s penězi?

Akcie pořád táhnou. Přehlížet byste neměli ani ty domácí.

Doma nejlíp. Do jakých českých akcií investovat?


Cena zlata stoupla na nejvyšší hodnotu za posledních šest let. Nervozita na trzích stále roste a s ní i poptávka investorů po zlatu. Víc ho nakupují i centrální banky.

Šest let spala, teď cena zlata roste. Víme proč


Štve vás úrok na spořicím účtu? Zkuste podílové fondy. Do jejich přímého prodeje se pouští stále víc bank, nově s ním přichází Air Bank.

Investice na pár kliků. Je to snadné a vyděláte, lákají banky

Budete kupovat další nemovitost?

Ano, jednáme o tom. Počítáme s tím, že další transakci uskutečníme do konce roku. Bude to v Česku, koukáme se na několik projektů v Praze i v jiných regionech. Dokud jsme schopní dělat transakce v Česku, budeme je dělat, i když je pravda, že máme spoustu nabídek ze Slovenska, Maďarska nebo Polska.

Chcete zůstat u kancelářských budov?

Ano, protože těch 320 investorů, kteří nám dali peníze, počítají s tím, že to budou kancelářské budovy. Institucionální investoři navíc nemají zainvestováno jen k nám, ale investují třeba i do logistiky, retailu nebo rezidenčního trhu. V rámci diverzifikace tak počítají s tím, že s námi investují do kanceláří. Kdybychom to změnili, nemuseli bychom jim už vyhovovat. Kdybychom se tedy někdy rozhodli, že budeme investovat v rámci nemovitostí i do jiného segmentu, tak s velkou mírou pravděpodobnosti bychom na to vytvořili jiný fond.

A proč jste začínali s kancelářskými budovami a ne třeba s nákupními centry?

Protože jsme v nich viděli lepší příležitost a vyšší stabilitu. Obchod se v dnešní době strašně rychle vyvíjí, spousta lidí si nejdříve zvykla na velká nákupní centra, dnes zase část z nich odchází na internet nebo k menším obchodům. Je to tedy odvětví, které je v pohybu.

Je v Česku dost kancelářských budov, je z čeho vybírat?

V Praze je 3,5 milionu metrů čtverečních kancelářských ploch. Na Londýn by to bylo určitě málo a možná je to dnes málo i na Prahu. Sleduje se neobsazenost, která v době krize vystoupala nad 15 procent, dnes klesla na 4,1 procenta. S trochou nadsázky to tak jde srovnat s trhem práce, který je také pod úrovní přirozené nezaměstnanosti. Z tohoto pohledu je v Praze nedostatek kancelářských ploch. Je to dáno tím, že ekonomika rychle roste a stavět jde v Česku velmi pomalu.

V době krize bylo neobsazených 15 procent kanceláří. Kdyby taková krize přišla znovu, jaký výnos by váš nemovitostní fond připisoval?

Dá se to spočítat. Kdyby nám neobsazenost vzrostla na 15 procent, tak budeme připisovat čistý výnos po odečtení poplatků kolem sedmi procent. To je stále velmi dobré.

Fotografie PB Daniel Hamerník

Už nás sledujete? 

Přidejte si Peníze.cz na Twitter nebo Facebook a dozvíte se včas další aktuality a praktické rady! 

Vytisknout

Líbil se vám článek?

+12
Ano
Ne

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

10. 7. 2019 7:32, Petr

Proč není označeno jako Reklama nebo Komerční článek?

Reagovat

 

+16
Líbí
Nelíbí

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

10. 7. 2019 3:42, Karel

Už jste si vyřešili opakované pokuty od ČNB za šmejdské chování k investorům, že si tady děláte reklamu?

Reagovat

 

-1
Líbí
Nelíbí

Další příspěvky v diskuzi (16 komentářů)

12. 7. 2019 | 23:54

Všichni ne. Například bankovní fondy - REICO, RB nemovitostní atd. Na páku dělají hlavně fondy typu BHS nebo DRFG. Prostě rizikovější byznys. Ale to se jim moc nechce říkat. Oni se ohání jen tím výnosem. více

12. 7. 2019 | 19:53 | josef

rozumim tomu dobre, ze tedy pri poklesu cen komercnich nemovitosti o 10% to znamena pokles NAV fondu o 25%, tedy vynulovani trileteho vynosu? více

12. 7. 2019 | 13:10 | Jiří

To ale dělají skoro všichni více

12. 7. 2019 | 11:57 | Pavel Borovička

Využíváme bankovního financování. LTV máme aktuálně na úrovni cca 63%. více

11. 7. 2019 | 23:40 | chk

Není tady k tomu moc prostoru, ale obecně. Dnes je na trhu standardem cílování na výnos spíše kolem 6-7 % čistého, někdy i méně, třeba v opravdu lukrativních projektech. Pokud dáváte nabídky na 8% výnos, pak vás většinou...více
Partners Financial Services
 
 

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK

Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.