Zdroj: Shutterstock
Komerční spolupráce
Jak pro vás bylo těžké proniknout na trh průmyslových areálů? Výnosy z těchto nemovitostí jsou dlouhodobě vysoké, ale trh se jeví také dlouhodobě poměrně obsazený.
Bylo to náročné, donesly se k nám i hlasy z řad konkurence nebo developerů, že tady už prostor pro nový fond není. Byli jsme z mnoha stran varováni, že to budeme mít hodně těžké.
A měli?
Nakonec až tak ne, protože jsme zvolili dobrou strategii. Zaměřili jsme se na model sale and leaseback (byznys model, kdy nemovitost majitel prodá specialistovi na reality a pak si ji od něj dlouhodobě pronajímá, pozn. red.), takže jsme se mohli pustit do dalších akvizic, tehdy za velmi výhodných podmínek. Protože se v oblasti průmyslu dobře orientujeme, mohli jsme se zaměřit hlavně na průmyslové nemovitosti. Jsme zde schopni dobře posoudit bonitu nájemců a perspektivu jejich byznysu do budoucna. Prostor na trhu tedy byl.
Co jste kupovali?
Nesoustředili jsme se na „áčkové“, tedy nové předražené nemovitosti. Dívali jsme se spíš po těch průmyslových, které nám dávaly nějakou přidanou hodnotu. Například v podobě nezastavěného pozemku, na němž jsme pak mohli expandovat. V tom jsme mohli zúročit naše know-how z fungování průmyslových podniků. Během jednoho roku (k 30. 6. 2022) se tak po úspěšném počátečním raisingu vyšplhala hodnota všech našich akvizic ke třem miliardám korun – s čistou hodnotou aktiv bezmála 1,38 miliardy korun.
Kdo jsou vaši investoři?
Fyzické i právnické osoby. Až na drobné výjimky se jedná o české subjekty. Jet Industrial Lease je fond pro kvalifikované investory, minimální investice je tedy jeden milion korun. Následná investice pak může být samozřejmě i nižší.
Vznikl před dvěma lety jako odpověď pro stávající kvalifikované investory v dalších fondech investiční společnosti Jet Investment, kteří požadovali diverzifikaci do nemovitostního segmentu. „Jet Industrial Lease měl fungovat jako konzervativní část portfolia. Investice do private equity fondů čili do podniků znamenají větší potenciální výnos, ale samozřejmě taky větší riziko a s delším časovým horizontem,“ říká Pavel Drabina.
Jaký výnos mohou očekávat?
Doporučujeme investiční horizont na pět a víc let, cílový výnos jsme po odečtení všech nákladů stanovili minimálně na osm procent za rok. Respektive to byl náš předpoklad, když jsme fond před dvěma roky zakládali. Loni, tedy k 31. 12. 2022, jsme se ale dostali k výnosu 27,7 procenta. Zrovna loňský rok byl z hlediska realit velmi nejistý. Rusko rozpoutalo válku na Ukrajině, což ještě posílilo energetickou a surovinovou krizi, někteří developeři pozastavili projekty.
Jak je možné, že v takové situaci má nemovitostní fond tak vysoký výnos?
K tomu si musíme říct, z čeho se výnos skládá. Má tři hlavní složky. Provozní představují převážně výnosy z nájmů. Pak je to výnos z přecenění, ten ukazuje, jak dobře jsme jednotlivé projekty nakoupili. Poslední složkou je výnos z měnových derivátů. Využíváme odpovídající nástroje měnového trhu k tomu, abychom si zajistili korunové investice. Zatím vybíráme kapitál pouze v korunách, v nichž ho investorům taky vracíme, ale investujeme v eurech. A právě měnové deriváty jsme uzavírali v dobách, kdy pro nás byly velmi výhodné jak z hlediska kurzu české koruny vůči euru, tak s ohledem na úrokový diferenciál. Zhodnotilo se nám to.
Co z toho tedy ovlivňuje výnos nejvíc?
Každá z těchto složek má zhruba třetinový podíl na celkovém výnosu. Ve skladbě nemovitostí fondu převažují polské průmyslové areály. Proč? Polský trh je zajímavý s ohledem na příliv zahraničních investic do země. To vše ještě podporují různé pobídky a dotační programy.
Co si pod tím konkrétně představit?
Například rychlost výstavby. V loňském roce se nám podařilo započít a dokončit expanzi v lokalitě Brześć Kujawski. Rozšířili jsme stávající areál o necelých 6000 metrů čtverečních nové výstavby. To vše se povedlo realizovat během devíti měsíců, včetně času potřebného na získání stavebního povolení. Ve srovnání s Českem je to zcela nepředstavitelné. Přibývají tak investoři, kteří zvažují relokaci svých výrobních kapacit do Polska.
Jak je na tom Polsko ve srovnání s Českem ohledně cen?
Ceny jsou v Polsku zatím nižší. Záleží samozřejmě na konkrétní lokalitě, ale celkově je to zhruba o 10 až 15 procent za metr čtvereční méně než u nás.
Může jít sektor průmyslových nemovitostí ještě nahoru? Už několikátý rok v řadě se říká, že musí narazit na strop, ale zatím tenhle trh stále stoupá.
Myslím, že segment průmyslové logistiky neporoste takovým tempem jako vloni. Na druhou stranu sledujeme na trhu pořád zajímavý objem poptávky po nových logistických kapacitách.
Kde se ta poptávka pořád bere?
Je za tím určitě snaha o navracení klíčových výrobních kapacit z Asie zpět do Evropy, říkáme tomu onshoring. Po pandemii covidu-19 a kolapsu globální logistiky se nadnárodní korporace poučily a upřednostní dnes jistotu dodávek surovin a materiálů třeba i za cenu vyšších nákladů. Taky válka na Ukrajině znamená přesun části výrobních kapacit z této části víc do centra Evropy.
To obecně určitě platí, na druhé straně zase rostou ceny stavebních materiálů, prací, energií, takže i výstavba nových areálů musí být dražší. To nemá vliv na poptávku?
To se samozřejmě děje. Každou naši akvizici ovlivňuje i nákladovost financování, především toho bankovního. Zvýšené úrokové sazby se nutně projeví v nižších cenách pořizovaných nemovitostí, což může mít víc následků. Jednak může o něco poklesnout poptávka, banky budou měřit přísnějším metrem, jednak klesnou valuace. Změní se poměr vlastních a cizích zdrojů při jejich nákupu. Zatímco v konjunktuře to bylo i přes 80 procent cizích zdrojů, podle typu projektu, teď to může být i pod 60 procent. Očekáváme, že nemovitosti budou klesat v ceně. Ne tolik ty prémiové, ale celkově tipuji pokles tak o 10 procent.
Příležitost pro nové akvizice?
Přesně tak. Předpokládám, že budeme moct nakoupit nové akviziční projekty za lepších podmínek než teď.
A s novými akvizicemi půjdou výnosy dolů?
Ano, s novými investicemi půjdou výnosy dolů. Loňský rok byl z hlediska výnosů výjimečný. Éra levného financování nejspíš končí. Dá se očekávat, že úrokové sazby zůstanou do konce roku beze změny, nebo alespoň dokud nebude inflace pod kontrolou, to samé se týká i evropského a amerického trhu. Tento trend bude bohužel nejspíš ještě pokračovat.
Cítíte ve svém byznysu nárůst tlaku na ESG parametry, tedy především na ohleduplnost k životnímu prostředí?
Určitě cítíme. Každý rok musíme u stávajících projektů zpracovávat ESG report. Nové akvizice posuzujeme i z hlediska těchto parametrů.
Souvisí to i s výběrem nájemců, které si do areálů pouštíte? Máte stoprocentní obsazenost, tak předpokládám, že si nájemce můžete vybírat.
I k tomu postupně směřujeme. Tlak na ESG parametry se zvyšuje i ze strany nájemců, kteří potřebují tato kritéria rovněž zohledňovat ve svých ESG reportech. Jsme si vědomi toho, že do budoucna banky nebudou pravděpodobně financovat projekty, které nebudou postaveny v souladu s ESG strategií. Výstavbu nových hal proto už nyní plánujeme například automaticky s fotovoltaikou na střechách, s důrazem na udržitelné hospodaření s vodou a dalšími energetickými úsporami. Každé takové opatření musí mít však svůj smysl i z hlediska ekonomiky výnosu fondu.
Sdílejte článek, než ho smažem
