Zdroj: Shutterstock
Českomoravský realitní fond je na trhu od jara 2018, stojí za ním skupina Next Reality. Co vás vedlo k založení společnosti zaměřené na okamžité výkupy nemovitostí?
Vykupovali jsme i předtím, už před více než deseti lety, a to buď pod značkou Next Reality, nebo Next Reality Invest. Později se nám podařilo získat soukromého investora, dostatečný kapitál na to, abychom mohli začít vykupovat ve větším měřítku.
Akvizice nemovitostí jsou velice náročné na peníze. Při dnešních cenách vykoupíte tři byty a hned v tom máte třeba 15 milionů. Potřebujete velké množství peněz, které vám potom ve vykoupených nemovitostech nějakou dobu leží. Z toho důvodu se tím většina realitních kanceláří nezabývá. Právě proto jsme založili Českomoravský realitní fond, začali to dělat ve velkém a pod jinou značkou, abychom mohli spolupracovat i s jinými realitními kancelářemi napříč trhem.
Začínali jste v letech, kdy poptávka po nemovitostech a spolu s ní i jejich ceny rychle rostly. Pak přišla pandemie a vyhnala obojí do extrému. Tak si nepředstavuju dobu, kdy se daří výkupům.
Je pravda, že dosud jsme nemovitosti museli aktivně hledat, jít jim naproti, platit si různé kampaně, abychom mohli oslovit potenciální klienty. Prodej nemovitosti byl v uplynulých letech obecně velmi rychlý, byť ne stále tak rychlý jako v případě výkupu. Ale lidi stáli na nemovitosti frontu a my jsme v ní byli s nimi. Z tohoto úhlu pohledu máme tedy za sebou náročnější období, vykupovali jsme, ale dalo víc práce klienty s naší službou oslovit. Od poloviny letošního roku se situace zásadně otáčí. Poptávka po výkupech rapidně stoupá.
Můžete to dokreslit čísly?
V roce 2021 jsme vygenerovali přibližně 10 tisíc nabídek lidem, kteří nás oslovili. Letos za první tři kvartály pozorujeme už více než stoprocentní nárůst poptávky po našich službách a počítáme, že uzavřeme rok s obratem jedné miliardy korun.
A hlavní důvody? Proč lidé zvolí cestu výkupu namísto realitního zprostředkování nebo prodeje na vlastní pěst? Hlavním důvodem je určitě rychlost. Klient nás kontaktuje, my mu nemovitost naceníme, a pokud se na ceně domluvíme, může mít část peněz na účtu už druhý třetí den. Zbytek pak zpravidla do 25 dnů, po vyřízení veškeré nutné administrativy.
Takže jsou to převážně lidé, kteří řeší akutní finanční problémy?
Není to pravidlo, tito lidé tvoří zhruba 30 procent našich klientů. I když teď jich bude, obávám se, přibývat s tím, jak rostou ceny energií, úrokové sazby hypoték a tak dále.
Druhou silnou skupinou jsou klienti, kteří se o prodej nemovitosti nechtějí starat. Zmínil bych typicky dědictví. Někdo zdědí dům po příbuzných na druhém konci republiky. Nemá k nemovitosti vztah. Navíc jsou to často domy po starších lidech, které nejen že vyžadují rekonstrukci, ale bývá nutné je před prodejem i vyklidit. Zkrátka spousta starostí, které ti lidé nechtějí řešit.
A třetí relativně silná skupina klientů potřebuje rychle prodat kvůli nákupu jiné nemovitosti. Vyhlídnou si vysněný byt či dům a potřebují na něj co nejdřív peníze.
V tomto momentě asi každého napadne, že těch peněz ale bude méně než v případě běžného prodeje. Je to tak?
Dokud byl přetlak poptávky nad nabídkou extrémně silný, mohlo se majitelům, kteří na prodej nespěchali, podařit vybojovat si cenu o něco málo vyšší, než by dostali od nás. Obecně je ale třeba si uvědomit, že jedna věc je inzerce a druhá skutečný prodej. Mezi inzeráty je mnoho cen nadhodnocených, neodpovídají tomu, za co se pak ty nemovitosti skutečně prodají. Řekl bych, že mezi inzerovanými a skutečnými cenami je v průměru desetiprocentní rozdíl. A to nemluvím o těch úplně nereálně nadhodnocených cenách nemovitostí.
V realitách se pohybuje více než 20 let. Je spoluzakladatelem realitní sítě Next Reality Group, která patří mezi největší tuzemské realitní kanceláře, a výkonným ředitelem společnosti Českomoravský realitní fond. Ta byla založena na jaře roku 2018, operuje s finančními prostředky investorů v řádech stovek milionů korun a zabývá se výkupy nemovitostí a jejich následným prodejem.
Jak tedy stanovujete výkupní cenu?
My vykupujeme za tržní ceny. Pracujeme s cenovými mapami a zkušenými realitními makléři, kteří mají dobře zmapované konkrétní lokality. Nabídneme klientovi cenu a je na něm, zda ji respektuje. Poté se potkáme, uděláme obchod a klient má po starostech. Každý nemá čas a prostředky na to, aby se dlouhé měsíce prodejem zabýval.
Jsou samozřejmě i případy, kdy někdo prodává nemovitost, kterou má takříkajíc navíc a na jejíž prodej nespěchá. Chce dosáhnout co nejvyšší možné prodejní ceny a je mu jedno, že to potrvá třeba šest nebo sedm měsíců i déle. Takovým lidem hned od začátku výkupy nedoporučujeme a nabízíme jim zprostředkování prodeje přes jednu ze spřízněných realitních kanceláří. Služba výkupu šetří čas i peníze, ale nemusí být samozřejmě tou nejvhodnější variantou ve všech případech.
Co se děje s nemovitostmi, které vykoupíte?
Revitalizujeme je, provedeme nezbytné úpravy a prodáváme dál přes některou z partnerských realitních kanceláří.
Nabízejí vám lidé do výkupů i rekreační nemovitosti pořízené během „pandemické nákupní horečky“?
Řešili jsme v posledních týdnech několik takových nabídek od lidí, kteří se najednou dostávají do finančních problémů. A to ještě recese ani pořádně nezačala. Znamená to podle mě, že už v těch uplynulých dobách, kdy se dařilo, jeli finančně takzvaně na doraz. A teď, s rostoucími životními náklady, se dostávají do potíží téměř okamžitě. Konkrétně u rekreačních nemovitostí ale vidím velký problém v tom, že se během covidu prodávaly za dvojnásobné ceny, než je jejich reálná hodnota. Kdo je teď bude chtít zase prodat, musí počítat s tím, že na tom prodělá. Nedej bože, pokud na tom má hypotéku.
A ceny ostatních nemovitostí? Bytů, domů? Zlevní v následujících měsících?
Určitý procentuální propad je možné sledovat už teď, protože ceny byly už skutečně velmi nadsazené. Malé byty se prodávaly za sedm milionů, to je nezdravě vysoko. Nyní dochází k ochlazení.
Pro další období bude stěžejní, jak se budou vyvíjet úrokové sazby hypoték. Zdravá sazba je tři až šest procent. Nikoliv tedy nižší než dvě procenta jako v uplynulých letech, ale přes těch šest procent už je to také zase špatně. Předpokládám, že se sazby budou postupně opět vracet do normálu. A co se cen týče, řekl bych, že v dohledné době budou mírně klesat a pak se stabilizují. Do budoucna se snad dočkáme přirozeného růstu, tedy o trochu většího, než je inflace.
FINMARKET je rubrika zasvěcená obsahu, který připravujeme ve spolupráci s obchodními partnery na míru společnostem, které chtějí seznámit čtenáře se svými produkty nebo službami.
Renata Lichtenegerová
Sdílejte článek, než ho smažem
