Financování bydlení: raději si nechte poradit

Koupě nemovitosti určené k vlastnímu bydlení na dluh ( bez rozdílu zda jde o hypo či stav.spoření) je velký risk . Pokud tak činí mladý člověk bez profesní i rodinné profilace může si značně zkomplikovat svůj vstup do života. Banky a spořitelny Vám již nezdůrazňují, že vlastnit byt je mnohem nákladnější než jen splácen úvěr. Bohužel současné klima omamuje lidi myšlenkou, že každý musí vlastnit a to hned, jinak bude pozdě. Neměly by být startovací byty pro mladé byty nájemní a státní podpora směřovat spíše sem? K čemu je státní podpora úvěrů ? Napomohla pouze bankám a zvýšila ceny bytů. Vlastnit nemovitost je dobrou investicí pouze tam, kde jsem schopen ( a ochoten) o nemovitost se náležitě starat. Další podmínkou je reálná cena odpovídající skutečné situaci.

Nenapada me jedinny priklad, kde by bylo SS vyhodnejsi nez hypoteka ci mnou popsana kombinace (vyjma financovani veci, na ktere hypoteka nejde).
Pokud ma klient male prijmy, vyhraje nizka splatka hypoteky oproti splatce meziuveru. Pokud ma klient vyssi prijmy vyjde ho mesicni splatka SS i me kobinace nastejno a ve finale ma u me kombinace presporeni VYRAZNE nizsi (u 1M pujcky je to cirka o 100.000 mene nez SS).
Vyhodou SS se muze zdat moznost splaceni casti uveru kdykoliv, ale 5 let fixace neni tak hrozne a pokud budou mimoradne prijmy, daji se investovat do doby moznosti mimoradne splatky hypoteky za podminek blizkych vysi uroku z uveru. a popravde, reknete mi, jaka je pravdepodobnost VYSOKEHO mimoradneho prijmu ;-)

Ano, bylo nutno zvýšit cílovou částku o 380 kKč. Pokud by to šlo na obě spoření, stačilo by o 100. A bohužel to byl člověk z poradenského místa. Jenže se obávám, že, jde-li o peníze, není na svědomí místo. Můžu se alespoň utěšovat tím, že na svoji smlouvu mohu spořit na 4,5% :-).

V každém případě je prodej bytu v průběhu splácení úvěru velmi nevýhodný. Navíc ztrácíte i bydlení a začínáte znovu. Moc bych nesázel na současný trend, že koupě na úvěr je dobré řešení.

Je tedy dobré si na bydlení půjčit? Lhostejno jakým způsobem? Slušný dům pod tři miliony nekoupíte, a stejně do něj budete rvát prachy jako o život díky pověře, že nemovitost jsou nejlépe uložené peníze (cha cha). Není nakonec lepší si v Praze pronajmout byt za 18 tisíc měsíčně a mít po starostech na nějakých 13 - 14 let? Po kterých máte našetřeno díky příjmům, které nervete do "vlastního" a můžete si spokojeně bydlet dál? K čemu mi je barák? K čemu bydlet ve vlastním? Kdo vlastně má zájem bydlet ve vlastním a OPRAVDU si myslí, že je to to nejlepší, co může mít???? není to všechno jen něčí hra? Cui Prodest?

Souhlasím s Vámi. Já osobně se taky více kloním k hypotékám, na základě mnoha propočtů u klientů. Jak jsem psal v článku, těch možností jsou desítky. To co Vy popisujte je samozřejmě jedna z mnoha, ale to je na samostatný článek a propočty. Pokud někomu vyřizuju financování bydlení, tak stavebko určitě má jako další produkt do finančního plánu(pokud na něj samozřejmě má). Další vylepšení Vámi popisovaného modelu je pak v tom, že nemusím z uspořených peněz ze stavebka umořovat hypotéku, ale peníze necháte někde jinde vydělávat. Stavebko postaru mělo cca 12% výnos, podle nového to bude okolo 6%, což je pořád ještě více něž úrok z banky. Ale to se musí nechat až na skončení fixace a je to skutečně "vyšší dívčí".

Trochu bych polemizoval nad vyhodnosti SS. SS ve vsech prichadech pomaha statni podpora (v pocitanych pripadech 4500 rocne na smlouvu). Pokud vsak budeme pocitat s tim, ze ve fazi meziuveru platime o vice jak 1500 mesicne vice, muzeme spocitat velice vyhodnou kombinaci hypoteky a SS. SS zde bude fungovat jako sporici ucet, na ktery budeme mesicne ukladat 1500, abychom vyuzili celou statni podporu a nasporenou castkou po peti letech (bez sankce) splatime cast hypoteky a pokracujeme dalsim SS. tim se nam zvedne vyhoda hypoteky o velmi velkou castku (prvnich 5 let o 22500 + dale dle aktuelni vyse statni podpory - napr 15let*3000). navic nam na sporicim uctu bezi uroky (2%rocne = priblizne 5.000 za 5 let). celkem se tak snizi presporeni hypoteky za 20 let priblizne o 80.000 (presnejsi castku uspory necham na odbornicich). pokud jeste vemu v uvahu snizeni hypoteky kazdych 5 let o nasporenou castku ze SS, pribude dalsich 10-20.000 uspora na presporeni. tzn za 20 let je hypoteka o 100.000 levnejsi nez v pocitanych prikladech pro jednoho sporiciho.
mesicni naklady jsou pri teto kombinaci zezacatku stejne (ci nizsi) nez u SS a navic na hypoteku staci nizsi bonita.
Casto se pri porovnani hypoteky a SS zapomina na to, ze lze cerpat pri hypotece podporu z SS a mesicni naklady jsou pritom velice podobne a timto SS ztraci na vyhode.
Snad jsem to podal srozumitelne ;-) Jsem otevren dalsi diskuzi na toto tema.

V zásadě to asi bylo, jak píšete, ale je to bohužel protimluv. Top Kredit je právě konstruován tak, aby bylo možné bát úvěr bez jakéhokoliv vkladu (samozřejmě vyjma poplatků). Takže to tipuju tak, že bylo "potřeba" zvýšit cílovou částku. Jde o to, jestli to byl člověk z poradenského místa nebo nějaký vlk samotář. Už zde bylo mnohokrát psáno - vše záleží jen na lidech a na jejich svědomí.

S těmi iluzemi už jsme 2 :-). Odhad na byt kvůli půjčce mám 1 600 kKč, soused o patro výš na naprosto stejný byt 364 kKč... Kupní ceně 950 kKč se při tom nejvíce přiblížila paní v pojišťovně, které dle tabulek vyšlo 970 kKč...

Ušetřit si na cenu domku nebo bytu? Zkuste si někde sehnat informace o růstu cen nemovitostí a spočítat si, zda je to reálné...

k 2) Pokud má v tomhle bodě p. Šafránek pravdu, tak je to další důvod, proč s Liškou nic nemít. Brali jsme si s manželkou úvěr Topkredit, smlouvy jsme měli oba, na mé bylo ale jen pár korun. Jejich odborník prohlásil, že v tom případě nemá cenu moji smlouvu do úvěru zahrnovat a celý meziúvěr je na smlouvu manželky.

Díky za poznámky: k 1) s poplatky jsem samozřejmě počítal. Tento článek jsem psal už dříve, když poplatky nebyly. Takto jsem ho taky poslal na peníze.cz a byl jsem následně vyzván k opravě, což jsem učinil, ale asi technickou chybou se tam dostala původní verze. Už jsem psal mail p. Zikovi, aby provedl opravu. k 2) zase máte pravdu, tuto možnost jsem si neuvědomil. Čtenářům se omlouvám.

Souhlasím s Vámi, to samozřejmě lze. Snažil jsem se to udělat obecně, ale jak známo každý příklad trošku kulhá a lze na něm najít mouchy. I v úvodu článku píšu, že variant je nepřeberné množství, takže toto Vámi navrhované může klidně patřit do této kategorie nepřeberného množství. Příklady byly dělány tak, aby byly hlavně splěny podmínky Top Kreditu. Když to ale vztáhneme ke konkrétnímu klientovi a jeho příjmu, tak už asi nebude z čeho dospořovat.

Pane Šafránku, o práci "odhadců" jsem naprosto ztratila iluze. Viděla jsem u kolegy podnikatele dva odhady. Jeden pro banku na úvěr. Odhad na nemovitost byl na 2,1 mil. Za rok byl na téhož podnikatele uvalen konkurs (ten úvěr už bohužel přišel pozdě). Správce konkursní podstaty nechal na tutéž nemovitost vypracovat nový odhad, ten zněl na výši 3,2 mil. (podle vyjádření znalců naprosto nereálné) Za 1 rok (2002) tedy měla papírově stoupnout hodnota nemovitosti, do které nebyla dána ani koruna na opravy a údržbu téměř o polovinu hodnoty! Pokud nepoužiju přímo slovo "pokus o podvod", použiju termín "s odhadem bylo účelově manipulováno". V současnosti leží věc u soudu. Jinak je bance jedno, za jakou částku bude nemovitost prodána. Bance stačí prodej za zbývající dlužnou částku, i kdyby to bohužel byla pouze 1/3 její skutečné hodnoty. Není nijak motivována na tom, aby prodala za nejvyšší možnou hodnotu a rozdíl vyplatila dlužníkovi? Proč by to proboha dělala?

Ještě jednu praktickou poznámku - variantu s použitím meziúvěru TOP KREDIT lze výrazně zlevnit vyšším dospořováním. Pokud na to klient má dostatečné příjmy, může vyšším dospořováním zkrátit fázi meziúvěru, která je z hlediska "přeplacení" nejdražší. Myslím, že by proto bylo dobré v příkladech uvést, jak dlouho trvá meziúvěr a jak lze případně vyšším dospořováním snížit celkové přeplacení.

Je pravda, že pokud klient nechá celou záležitost svého úvěru dojít tak daleko, že zastavenou nemovitost prodává banka v nucené dražbě, může na tom tratit, nikoliv však takovým způsobem, jak popisujete. Banka zpravidla vždy prodává tak, aby pokryla nesplacený závazek, nikoliv jen jeho 1/3! Uvědomte si, že klasická hypotéka je financována emisí hypotéčních zástavních listů a ty musí být ze zákona kryty zástavním právem k nemovitostem na 143% (tomu odpovídá úvěr do výše 70% obvyklé ceny nemovitosti). Pokud by banka při prodeji v dražbě získala jen 1/3, svědčilo by to o podivné práci znalce, který určoval cenu obvyklou. Stát by se to mohlo jen tam, kde by se výrazně změnily ceny nemovitostí v důsledku nějakého místního vlivu (například výstavba dálnice v těsném sousedství objektu, apod.). Rozumný klient však nenechává věc dojít až do nucené dražby, ale prodává sám (se souhlasem banky) tak, aby byl výnos co nejvyšší. Rizika s hypotékami samořejmě spojena jsou, ale to, co popisujete, je velmi nepravděpodobný extrém!

Dovolte mi dvě poznámky: 1. U produktu TOP KREDIT je od 1.2. 2004 poplatek za zpracování ve výši 0.5% z objemu meziúvěru, nikoliv 0, se kterou počítáte. 2. I v posledním případě můžete produkt TOP KREDIT použít pro dvě smlouvy, neboť podmínka min. 500.000 nezajištěné částky úvěru se vztahuje k úvěrovému případu jako celku bez ohledu na to, kolik smluv o stavebním spoření do něho vstupuje. Není tedy problém, aby manželé sloučili do úvěrového případu 2 smlouvy s CČ 300.000 a využili TOP KREDIT, pokud si dohromady budou půjčovat alespoň 500.000 a půjde o jeden úvěrový případ.

Vsecko je to na nic ! Lidé se rozvedou , nebo stanou nezamestnaní a uz nemohou platit splátky a banka jim domek nebo byt zabaví a dá do drazby , kde za nej dostane jen 1/3 té ceny , kterou banka za nej staviteli zaplatila. A ten klient musí ty 2/3 ceny toho domku té bance celý zivot splácet , i kdyz uz zádný domek nemá. Protoze banka neceká , az od nekoho jiného dostane tu samou cenu zaplacenu , ale spokojí se , kdyz dostane ve drazbe jen 1/3 zaplacenu. A ty 2/3 musí splácet i nadále ten zadluzený klient banky , který platí zase uz nekde jinde nájem z jiného bytu. Doporucuje se budto celý zivot platit nájemné , anebo si nejdríve celou cenu domku a bytu usetrit nebo vydelat s akciemi. Zádný kredit.