Zvládnete růst hypoteční sazby? Přesvědčte se!

U stavebního spoření byla oproti hypotékám uváděna jedna obrovská výhoda: úroková sazba se nemůže změnit po celou dobu splatnosti. U většiny produktů je tak stejná úroková sazba třeba celých 15 let. U hypoték se sazba ovšem měnit může, je zde tedy riziko, že sazba vzroste. Co si v takovém případě pak ještě můžete dovolit zaplatit?

Jak vysoko se budou úrokové sazby pohybovat na konci fixace, samozřejmě nemůžeme vědět. Umíme ale pomocí naší nové kalkulačky spočítat, co se stane s vaší splátkou, pokud sazba vzroste na určitou zadanou hodnotu.

Pětiletá fixace

Použitelnost kalkulačky si uveďme na příkladu. Čerpáme hypoteční úvěr ve výši 1 milión Kč se sazbou 4,49 % a s dobou fixace 5 let. Doba splatnosti je 15 let. Jaká bude splátka, kdyby za 5 let vzrostla úroková sazba úvěru na 8 %? (Nevíme, jestli 8 % je reálných, ale co kdyby). Máme se bát navýšení splátky, nebo je to nárůst, který hravě zvládneme?

Za 5 let jsme ve třetině splatnosti úvěru, přesto máme splaceno jenom 262 000 Kč, tedy 26 % úvěru. Kdyby se za 5 let změnila úroková sazba na 8 %, zvedne se splátka úvěru z dnešních 7 645 Kč na budoucích 8 954 Kč. Nárůst je 1 309 Kč. Tento nárůst za 5 let odpovídá ročnímu nárůstu 3,2 % p.a. (viz naše kalkulačka). To je asi více než bude činit inflace, ale asi to není o moc víc, než bude za tu dobu činit růst cen energií a služeb, které jsou s bytem spojené. Růst mezd by mohl být vyšší, pokud předpokládáme průměrný nárůst mezd.

Jak vidíme, ani tak dramatický nárůst splátek (ze 4,49 % na 8 %) nás nejspíš neohrozí. Navíc předpokládáme, že k tak velikému nárůstu úrokových sazeb snad nedojde.

Pozor na dlouhé splatnosti

Kde by mohly nastat problémy jsou hypotéky s dlouhou dobou splatnosti a s krátkou dobou fixace. Opět se podívejme na příklad. Jak bude vypadat situace u hypotéky ve výši 1 miliónu Kč s dobou splatnosti 20 let, se sazbou 2,99 % a s fixací jeden rok? Co kdyby sazby vzrostly třeba na 5 %?

V tomto případě bude původní splátka 5 541 Kč. Kdyby úrokové sazby za rok vzrostly na 5 %, byla by splátka 6 550 Kč měsíčně (opět viz naše kalkulačka). To je nárůst o 18 % za rok. To už by mohlo udělat problémy našemu finančnímu rozpočtu.

Krátká doba fixace by měla být v průměru levnější než delší doba fixace. Vyplývá to z normálního tvaru výnosové křivky, která má lehký sklon směrem k delším úrokovým sazbám. Krátká fixace má ale vyšší riziko. Je to podobné jako v investičním světě: vyšší výnos znamená vyšší riziko. Při výběru investic volíme takové riziko, které jsme ještě schopni unést, takové riziko, které nezpůsobí problémy v naší finanční situaci. Stejně můžeme postupovat u hypotečních úvěrů. Zvolíme kratší fixaci úrokové sazby, ale musíme hlídat, aby případný nárůst sazeb neohrozil naše rodinné finance, abychom byli schopni své závazky splácet. K tomu nám může sloužit uvedená kalkulačka.

Upřednostnili byste kratší, nebo delší fixaci sazeb? Co se podle vás stane se sazbami za rok, dva, pět či deset let? Je hypotéka řešením pro vás?