Místně obvyklé nájemné? Věštění z křišťálové koule.

Skupiny hájící nejrůznější zájmy, stát jako regulátor i veřejnost často operují s pojmem místně obvyklé nájemné. Všichni intuitivně vnímáme, že jde o nájemné na jakési "normální" úrovni v tom kterém regionu. Z hlediska statistického určení však narazíme na řadu víceméně nepřekonatelných překážek. Zásadně platí, že tam, kde existuje regulace nájemného první generace (viz dále), není možné "obvyklé" nájemné určit.

Způsoby regulace nájmů

Základní dělení lze provést podle způsobu, jakým je regulace uplatňována. Je-li cena ustanovena, případně zmražena na nominální výši (tedy číselně vyjádřenu), pak hovoříme o regulaci nájemného první generace. K této skupině je potřeba ještě přiřadit analogické způsoby regulace, které jsou jen drobnou modifikací: pokles reálného nájemného (po započtení inflace je nominální růst nájemného menší, než byl růst cenové hladiny) a situace, kdy nominální nájemné není sice zmraženo, ale zůstává hluboko pod tržní úrovní.

Nájemné druhé generace  je každá forma regulace ceny, která nesplňuje znaky prvogenerační regulace. Druhogenerační regulace je obvyklá v zemích EU. Přestože způsob jejího uplatňování se v každé zemi více či méně liší, můžeme nalézt zásadní hledisko pro další členění. Regulace se buď týká pouze již uzavřených smluv a dohody s novými nájemníky jsou uzavírány na čistě tržním principu svobodné dohody (Velká Británie, Německo, Francie, Německo, Nizozemí, Finsko, Švýcarsko a jiné). V některých zemích se pak regulace dotýká i nově uzavíraných nájemních smluv (Rakousko, Švédsko). Takto regulované nájemné by v obou modelech druhé generace nemělo dlouhodobě klesat pod tržní úroveň.
Protože u nás je regulace nájemného stanovena maximální cenou, která je (hluboko) pod tržní úrovní, jde o regulaci první generace.

Místně obvyklé nájemné

"Místně obvyklé nájemné je koncept regulace nájemného druhé generace, a také nejčastější forma regulace v Západní Evropě," vysvětluje Martin Lux ze Sociologického ústavu AV. Pro určení místně obvyklého nájemného se obecně vzato používá statistických metod. Nezáleží až tak na tom, jestli jde o tzv. zrcadla nájmů z nově uzavřených smluv za posledních pár let (velké soubory dat), jako je tomu v Německu, nebo jiné metody. Vstupem jsou hodnoty trhu, nedeformované a svobodné. Pronajímatel nesmí u existujících nájemních vztahů zvýšit nájemné nad úroveň uvedenou pro daný region a standard bytu, tedy překročit nájemné uvedené v zrcadle resp. obdobném statistickém vzoru.

Místně obvyklé nájemné v Česku? Zatím vzdálená budoucnost…

Sociální bydlení

Jak se budou zavírat nůžky mezi regulovaným a tržním nájemným, poroste potřeba společnosti zajistit ty, kdož sociálně neunesou rostoucí náklady. Jednou z cest jsou přímé dotace, které však statisticky neovlivňují průměrnou výši nájemného. Druhou možnost představuje sociální bydlení. To by mělo pomoci příjmově slabším domácnostem, aby zajistilo společensky uznanou minimální úroveň bydlení. Takové nájemné je však vyjmuto z konceptu místně příslušných nájmů, a to jak z hlediska určení jeho výše, tak zahrnutí do zmíněných zrcadel nájmů. Výši nájemného určují obvykle pouze náklady, přičemž například provoz je hrazen nájemníkem a výstavba je financována z veřejných zdrojů, tedy sociálně dotována. Variant je však skutečně mnoho.

Jak vyplývá z výše uvedených odstavců, místně obvyklé nájemné je koncept, který je v současném stavu české regulace na hony vzdálen realitě. Martin Lux říká: "U nás žádná regulace nájemného druhé generace neexistuje, naopak, je zde přežilá regulace nájemného první generace. Proto v našich podmínkách nelze vůbec hovořit o místně příslušném nájemném. Řeč o něm může být až od chvíle dokončení deregulačního procesu, tedy jednostranného zvýšení nájemného a uzavírání nůžek mezi tržním a regulovaným nájemným."
Z mediálních výstupů politických představitelů i zástupců zájmových skupin často vyplývá přání, abychom zavedli regulaci na místně obvyklé úrovni. Bohužel, to je pouze polovina informace. Ta bolestivější, ale o to důležitější, polovina jakoby se někde ztratila. Místně příslušné nájemné lze používat teprve ve chvíli, kdy zmizí prvogenerační regulace. Pak teprve získáme statistická data a budeme moci kvalifikovaně určit, jakým údajům se místně příslušné nájemné alespoň blíží. Pokud bychom to udělali dnes pouze v oblasti deregulovaných nájmů, získáme pochopitelně velmi nadhodnocené číslo, které je ovlivněno deformací tržních signálů  regulací. Přesněji jde o omezení tržní nabídky tím, když je její část poskytována za administrativně sníženou cenu, která nemá žádné tržní opodstatnění.
Není-li v ČR žádný odpovídající statistický vzorek, nemůžeme sestavit žádný statistický soubor, ze kterého bychom určili kýžené hodnoty. Pro úplnost dodejme, že i ve vyspělém světě existují další modely,: například kontrola zisku pronajimatelů ve Švýcarsku, ale místně příslušné nájemné převažuje.

Jaký máte názor na současnou regulaci nájemného. Kdy a jak budou podle vás prolomeny ledy? Spadnou dříve domy, nebo politické regulační bariéry?