Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Místně obvyklé nájemné? Věštění z křišťálové koule.

Místně obvyklé nájemné? Věštění z křišťálové koule.
Je jedním ze základních stavebních kamenů dnes už téměř každého navrhovaného konceptu české bytové politiky. Jde o konkrétní formu stanovení ceny nájemního bydlení, tedy o věc nadmíru důležitou. Jenže je tu "malý" háček. Kvůli současnému způsobu regulace nájemného v ČR nelze místně obvyklé nájemné určit.

Skupiny hájící nejrůznější zájmy, stát jako regulátor i veřejnost často operují s pojmem místně obvyklé nájemné. Všichni intuitivně vnímáme, že jde o nájemné na jakési "normální" úrovni v tom kterém regionu. Z hlediska statistického určení však narazíme na řadu víceméně nepřekonatelných překážek. Zásadně platí, že tam, kde existuje regulace nájemného první generace (viz dále), není možné "obvyklé" nájemné určit.

Způsoby regulace nájmů

Základní dělení lze provést podle způsobu, jakým je regulace uplatňována. Je-li cena ustanovena, případně zmražena na nominální výši (tedy číselně vyjádřenu), pak hovoříme o regulaci nájemného první generace. K této skupině je potřeba ještě přiřadit analogické způsoby regulace, které jsou jen drobnou modifikací: pokles reálného nájemného (po započtení inflace je nominální růst nájemného menší, než byl růst cenové hladiny) a situace, kdy nominální nájemné není sice zmraženo, ale zůstává hluboko pod tržní úrovní.

Nájemné druhé generace  je každá forma regulace ceny, která nesplňuje znaky prvogenerační regulace. Druhogenerační regulace je obvyklá v zemích EU. Přestože způsob jejího uplatňování se v každé zemi více či méně liší, můžeme nalézt zásadní hledisko pro další členění. Regulace se buď týká pouze již uzavřených smluv a dohody s novými nájemníky jsou uzavírány na čistě tržním principu svobodné dohody (Velká Británie, Německo, Francie, Německo, Nizozemí, Finsko, Švýcarsko a jiné). V některých zemích se pak regulace dotýká i nově uzavíraných nájemních smluv (Rakousko, Švédsko). Takto regulované nájemné by v obou modelech druhé generace nemělo dlouhodobě klesat pod tržní úroveň.
Protože u nás je regulace nájemného stanovena maximální cenou, která je (hluboko) pod tržní úrovní, jde o regulaci první generace.

Místně obvyklé nájemné

"Místně obvyklé nájemné je koncept regulace nájemného druhé generace, a také nejčastější forma regulace v Západní Evropě," vysvětluje Martin Lux ze Sociologického ústavu AV. Pro určení místně obvyklého nájemného se obecně vzato používá statistických metod. Nezáleží až tak na tom, jestli jde o tzv. zrcadla nájmů z nově uzavřených smluv za posledních pár let (velké soubory dat), jako je tomu v Německu, nebo jiné metody. Vstupem jsou hodnoty trhu, nedeformované a svobodné. Pronajímatel nesmí u existujících nájemních vztahů zvýšit nájemné nad úroveň uvedenou pro daný region a standard bytu, tedy překročit nájemné uvedené v zrcadle resp. obdobném statistickém vzoru.

Místně obvyklé nájemné v Česku? Zatím vzdálená budoucnost…

Sociální bydlení

Jak se budou zavírat nůžky mezi regulovaným a tržním nájemným, poroste potřeba společnosti zajistit ty, kdož sociálně neunesou rostoucí náklady. Jednou z cest jsou přímé dotace, které však statisticky neovlivňují průměrnou výši nájemného.
Druhou možnost představuje sociální bydlení. To by mělo pomoci příjmově slabším domácnostem, aby zajistilo společensky uznanou minimální úroveň bydlení. Takové nájemné je však vyjmuto z konceptu místně příslušných nájmů, a to jak z hlediska určení jeho výše, tak zahrnutí do zmíněných zrcadel nájmů. Výši nájemného určují obvykle pouze náklady, přičemž například provoz je hrazen nájemníkem a výstavba je financována z veřejných zdrojů, tedy sociálně dotována. Variant je však skutečně mnoho.

Jak vyplývá z výše uvedených odstavců, místně obvyklé nájemné je koncept, který je v současném stavu české regulace na hony vzdálen realitě. Martin Lux říká: "U nás žádná regulace nájemného druhé generace neexistuje, naopak, je zde přežilá regulace nájemného první generace. Proto v našich podmínkách nelze vůbec hovořit o místně příslušném nájemném. Řeč o něm může být až od chvíle dokončení deregulačního procesu, tedy jednostranného zvýšení nájemného a uzavírání nůžek mezi tržním a regulovaným nájemným."
Z mediálních výstupů politických představitelů i zástupců zájmových skupin často vyplývá přání, abychom zavedli regulaci na místně obvyklé úrovni. Bohužel, to je pouze polovina informace. Ta bolestivější, ale o to důležitější, polovina jakoby se někde ztratila. Místně příslušné nájemné lze používat teprve ve chvíli, kdy zmizí prvogenerační regulace. Pak teprve získáme statistická data a budeme moci kvalifikovaně určit, jakým údajům se místně příslušné nájemné alespoň blíží. Pokud bychom to udělali dnes pouze v oblasti deregulovaných nájmů, získáme pochopitelně velmi nadhodnocené číslo, které je ovlivněno deformací tržních signálů  regulací. Přesněji jde o omezení tržní nabídky tím, když je její část poskytována za administrativně sníženou cenu, která nemá žádné tržní opodstatnění.
Není-li v ČR žádný odpovídající statistický vzorek, nemůžeme sestavit žádný statistický soubor, ze kterého bychom určili kýžené hodnoty. Pro úplnost dodejme, že i ve vyspělém světě existují další modely,: například kontrola zisku pronajimatelů ve Švýcarsku, ale místně příslušné nájemné převažuje.

Jaký máte názor na současnou regulaci nájemného. Kdy a jak budou podle vás prolomeny ledy? Spadnou dříve domy, nebo politické regulační bariéry?

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

0
Ano
Ne

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

9. 12. 2004 7:17, Fanda

Čím více regulací, tím více pokřivené ceny nájmů. Proč mají páni Křečkové a jim podobní bydlet za pár tisícovek a mladý pár zakládající rodinu za tržní nesrovnatelně vyšší!!! Až se regulace konečně uvolní, to bude najednou volných bytů a ceny se zreální to je nepochybné.

Reagovat

 

+43
Líbí
Nelíbí

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

31. 12. 2004 11:55

No já ti povím proč. Protože jsi neudělal nic, aby to tak nebylo. Byl jsi někde demonstrovat? Byl jsi za svým poslancem? Vystoupilů jsi v nějakém pořadu v televizi, kde si neustále stěžujou regulovaní chdáčci? Napsal jsi někam nějaký oficiální dopis? - podání, návrh, žalobu, petici, stížnost - např. min.socálních věcí, min. pro hospodářskou soutěž, ombudsman, ústavní soud, prezident, TV Nova, ČT1, TV Prima, Evropská komise (DG internal market, DG competition, DG social affairs:Špidla), Evropský soud v Lucemburku, Evropský soud pro lidská práva ve Štrasburku, OSN, Amnesty International

Reagovat

 

-3
Líbí
Nelíbí

Zobrazit komentovanou zprávu (Fanda 09. 12. 2004 07:17)

Další příspěvky v diskuzi (8 komentářů)

22. 9. 2006 | 9:27 | Jakub

Víte jen nechápu kde se vemou ty peníze.Důchody se pohybují od 6000kč .U nás v domě prnajímá na nové smlouvy byty za 1+1za10 000kč Neregulované. Počítám že důchody za ty 4roky asi na 10000 nevylezou. To znamená že stát...více

4. 4. 2006 | 18:39 | Kateřina

Myslíte jako jestli má právo svůj vlastní majetek pronajmout za cenu, kterou si sám určí? Že by byl povinen vám výměnu povolit? Legraci si náhodou neděláte? více

4. 4. 2006 | 18:29 | Dana2

Bydlím v domě s regulovaným nájemným, majitel domu mi nechce povolit výměnu bytu, jedině, když prý s novým nájemcem uzavře smlouvu na 1 rok s tržním nájemným, má na to právo? Myslím, že když chci byt měnit, je povinnen...více

4. 4. 2006 | 18:29 | Dana2

Bydlím v domě s regulovaným nájemným, majitel domu mi nechce povolit výměnu bytu, jedině, když prý s novým nájemcem uzavře smlouvu na 1 rok s tržním nájemným, má na to právo? Myslím, že když chci byt měnit, je povinnen...více

4. 4. 2006 | 18:27 | Dana2

Bydlím v domě s regulovaným nájemným, majitel domu mi nechce povolit výměnu bytu, jedině, když prý s novým nájemcem uzavře smlouvu na 1 rok s tržním nájemným, má na to právo? Myslím, že když chci byt měnit, je povinnen...více

Oblíbená témata

nadhodnocení, nájem, regulace

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

Pasivum, Deetatizace, Depozitář fondu, doplňkové penzijní spoření, státní podpora, třetí pilíř, penzijní fondy, penzijní připojištění, Diskontování, Blanka, systém pro výplatu dávek, odpisová sazba, Vladimíra Dvořáková, penzička, český stát, Henry Ford, akciové společnosti, veřejné umístění akcií

3P64946, 3AI3206, 4AN8298, 4AN8288, 6T77957

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK