Jak koupit nemovitost

Možnosti koupě nemovitosti jsou v podstatě dvě. Buďto si ji najdete sami, nebo koupí nemovitosti splňující vámi zvolené parametry pověříte realitní kancelář. Při individuálním vyhledávání počítejte s tím, že tomu budete muset věnovat spoustu času. Realitní kancelář je schopna hodně velkou část tohoto procesu udělat za vás, musíte však zase počítat s tím, že jí zaplatíte provizi v řádu procent z hodnoty kupované nemovitosti.

Při koupi nemovitosti přes realitní kancelář preferujte takové nabídky, na které má exkluzivní smlouvu (je jediným oprávněným danou nemovitost nabízet). Nemůže se vám tak stát, že budete vyjednávat, přemýšlet, shánět peníze a když se rozhodnete koupit, tak se dozvíte, že nemovitost už koupil někdo jiný přes jinou realitní kancelář či přímo od vlastníka. Pokud realitní makléř exkluzivní smlouvu nemá, pak počítejte s tím, že podobnou nemovitost může nabízet někdo jiný za odlišnou cenu. Můžete tak vynaložit spoustu času a peněz například na získání hypotéky, a pak vám onen dům či byt někdo "vyfoukne před nosem".

I staré smlouvy jsou důležité

K nemovitosti, kterou si vyberete, si vyžádejte všechny relevantní dokumenty, především smlouvu, na základě které je nabízena (pokud ji prodává realitní kancelář), výpis z katastru nemovitostí a především nabývací tituly (kupní smlouvy, rozhodnutí o vypořádání dědictví apod.) od co největšího počtu předchozích vlastníků. Pokud totiž někdo z nich uzavřel špatně napsanou kupní smlouvu, je možné, že právně vůbec není vlastníkem nemovitosti (ač to zní neuvěřitelně, zápis v katastru není rozhodující). Může se vám tak přihodit, že se jím nestanete ani vy. V případě, že jste si na koupi nenajali realitního makléře (který by měl posoudit všechny dokumenty v rámci svých služeb), měli byste si alespoň na posouzení těchto dokumentů vzít specializovaného právníka. Ačkoliv to znamená dodatečné náklady, předejdete tím řadě rizik, kterých si jako laik nemusíte všimnout.

Když se rozhodnete, že máte o konkrétní nemovitost zájem, měli byste si ji důkladně prohlédnout, v případě nutnosti k tomu přiberte i odborníka (statika, architekta, odborníka na stavební úpravy apod.). Především u nemovitostí, které budou vyžadovat rekonstrukci, dokáže mnohem lépe odhadnout, co vše bude třeba opravit a především, kolik to bude stát. Můžete se tak vyvarovat "výhodné" koupě nemovitosti určené k rekonstrukci, která vás nakonec celkově přijde mnohem dráž než koupě podobné už zrekonstruované či dokonce nové.

Rozhodnutí o koupi vás nakonec postaví před otázku převodu nemovitosti, smluv a placení. Okamžikem rozhodnutí po vás bude realitní kancelář chtít zálohu okolo deseti procent z kupní ceny. K ní by měla být sepsána smlouva, která definuje, na co skládáte zálohu (většinou na provizi realitní kanceláře nebo kupní cenu). Pokud po složení zálohy odstoupíte od koupě, většinou už nemáte na její vrácení nárok či dostanete zpět jen její část.

Kromě složení zálohy je nutné zajistit sepsání kvalitní kupní smlouvy. Řada realitních kanceláří tento proces komplikuje překupními smlouvami a podobnými instrumenty, kterým je však lepší se vyhnout. Další a další prvky vstupující do procesu získání nemovitosti totiž zvyšují riziko chyb, a může se tak stát, že se právně nestanete vlastníkem nemovitosti (viz výše) a budete ji muset vrátit! Kupní smlouvu by měla buďto zajistit realitní kancelář, která by k tomu měla disponovat specializovaným právníkem či byste si takového právníka měli najít sami.

Nejdůležitější částí celého procesu je zajištění bezproblémového převodu peněz prodávajícímu a nemovitosti na kupujícího. Vzhledem k pomalosti českých katastrálních úřadů je na místě si převod pojistit složením kupní ceny u notáře (advokáta, na vinkulovaný účet v bance či v realitní kanceláři), který zajistí vyplacení peněz až v situaci, kdy budete zapsán do katastru nemovitostí jako vlastník.

Kupovali jste už někdy nemovitost? Hledali jste sami nebo přes realitní kancelář? Podělte se o své zkušenosti a rady s ostatními!