Koupě nemovitosti má svá pravidla

Koupě nemovitosti má svá pravidla
Nákup nemovitosti je určitě pro většinu z nás rozhodnutí, které neděláme v životě často. Aby tato transakce proběhla úspěšně a bez zbytečných rizik a nepříjemností pro kupujícího, je třeba správně sepsat kupní smlouvu. Jak by tedy měla vypadat?

V celé transakci s nemovitostí není důležitá jen smlouva, na jejímž základě kupující nemovitost získá, ale i kupní smlouvy či dokumenty, na základě kterých nabyli vlastnického práva k nemovitosti současní (a předchozí) vlastníci. Ač to může znít neuvěřitelně, v případě, že některý z těchto dokumentů má z právního hlediska vady, může se stát, že přestože v katastru budete uveden vy jako vlastník, rozhodne soud, že jste se jím nikdy nestal a nemovitost budete muset vrátit! Své peníze dostanete samozřejmě zpět (pokud je tedy prodávající bude mít).
Důkladná kontrola nabývacích dokumentů je velmi důležitá také u bytů, které byly převedeny z družstva do osobního vlastnictví. Vyskytly se již případy, kdy byl převod družstevního bytu do osobního vlastnictví proveden s právními vadami a domnělý nabyvatel bytu se tak nestal jeho vlastníkem. To v případě, kdy je na družstvo prohlášen konkurz, znamená, že o svůj byt může přijít.

Všechno má svá pravidla

Kupní smlouva na nemovitost se řídí Občanským zákoníkem. Ten pro ni stanovuje jako závaznou písemnou formu. Jakákoliv jiná podoba znamená nejen neplatnost transakce, ale v podstatě i nemožnost podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí. A bez vkladu do něj se kupující nestává vlastníkem nemovitosti (podmínka stanovená Občanským zákoníkem, na rozdíl od movitých věcí, kde je tomu většinou okamžikem zaplacení kupní ceny).

Aby byla smlouva platná, musí obsahovat přesné označení smluvních stran (u fyzických osob rodné číslo a trvalé bydliště, u právnických osob IČO a sídlo) a přesné označení kupované nemovitosti (například musí být přesně označen pozemek, na kterém stojí či samotná budova musí být označena číslem popisným, byty musí být označeny číslem bytu...). Smlouva by neměla opomenout také případná práva třetích osob váznoucích na nemovitosti (věcná břemena, zástavy apod.).
Kromě označení účastníků a předmětu smlouvy by v ní měla být přesně stanovena sjednaná kupní cena a definován způsob její úhrady. Ta může sahat od jednoduché dohody, že bude zaplacena k určitému datu (lze doporučit pouze v případě, že protistraně bezvýhradně věříte) až po detailní popis různých typů úschov peněz (u notáře, advokáta či v realitní kanceláři) a přesného stanovení podmínek, za jakých mají být vyplaceny (problematice úhrady kupní ceny jsem se věnovali v článku Koupě nemovitosti: jak nepřijít na buben).

Kupní smlouvou vše nekončí

Jak stanovuje občanský zákoník, u nemovitostí nepřechází vlastnictví na kupujícího zaplacením kupní ceny, ale vkladem do katastru nemovitostí. Ve chvíli kdy podepisujete kupní smlouvy byste měli vyřešit, buďto ve smlouvě nebo jinou dohodou, kdo návrh na vklad do katastru podá (může to být prodávající, kupující nebo oba současně). Při sepisování kupní smlouvy také nezapomeňte na to, že při podání žádosti na vklad do katastru nemovitostí ji budete muset předložit v počtu o dva převyšujícím počet účastníků řízení. Pokud je tedy jeden prodávající a jeden kupující, musíte předložit čtyři originály nebo úředně ověřené opisy.

Výše uvedené skutečnosti napovídají, že kupní smlouvu na nemovitost není vhodné spíchnout na koleně na poslední chvíli, ale že je velmi vhodné její sepsání svěřit právníkovi. Kromě rizika, že se nestanete vlastníkem nemovitosti, totiž ještě u špatné smlouvy hrozí nebezpečí, že takový kontrakt způsobí zdržení zápisu změny vlastnictví do katastru nemovitostí.

Kupovali jste někdy nemovitost? Jak jste to vyřešili se smlouvou? Podělte se o své názory a zkušenosti s ostatními!

Sdílejte článek, než ho smažem

Líbil se vám článek?

-1
AnoNe
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem 13 komentářů

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

26. 9. 2003 10:39, PetrV

Přeji hezký den, stanovení nějakého 100% platného vzoru je ošemetné. Ne všechny transakce jsou totiž stejné a tak sice můžete najít k dispozici spoustu různých vzorů, ale riskujete, že nějaký detail, který se týká vašeho obchodu nebude pokrývat a vy se tak můžete vystavit řadě rizik zmiňovaných v článku. Co se týká platnosti v budoucnosti... smlouva musí být platná podle právních předpisů platných v době jejího uzavření, pak je transakce účinná i v budoucnosti a nemají na ni změny právních předpisů vliv...

Zobrazit celé vlákno

+52
+-
Reagovat na příspěvek

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

3. 10. 2003 11:28

Jednoducha vec to jiste je, jenze dobre napsana smlouva je jen jednou z podminek pro povoleni vkladu prava do katastru. Katastralni urad vsak posuzuje mnohem vice okolnosti, nez je jen urcitost a srozumitelnost smlouvy. A i tady mohou nastat drobne nejasnosti a zadrhele, ktere neni schopen "nezkuseny pisatel dle vzoru" posoudit. Jenom mi nezbyva, nez se smat tomu, kdyz po zamitnuti navrhu na vklad prava z duvodu neurcitosti smlouvy prijde ucastnik rizeni a na mou otazku na puvod smlouvy dostanu odpoved, ze smlouva byla psana dle vzoru stazeneho i internetu.
btw: na vysvetleni - jsem zamestnancem katastralniho uradu.

Zobrazit celé vlákno

-30
+-
Reagovat na příspěvek
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem (13 komentářů) příspěvků.

Zjistěte tržní cenu nemovisti i výši nájmu

online | rychle | zdarma

Odborným garantem této služby je Quantum reality - realitní kancelář Praha

A tohle už jste četli?

Jak se bojuje o hypoteční trh

10. 9. 2003 | Petr Vykoukal

Jak se bojuje o hypoteční trh

Minulý týden oznámila vstup na trh hypoték eBanka. Stejně jako řada jejích konkurentů si svůj úspěch pojistila, součástí její nabídky je totiž něco, co ostatní nemají. Mnoho podobných... celý článek

Chci vlastní byt. Zn.: levně

28. 8. 2003 | Tomáš Prouza

Chci vlastní byt. Zn.: levně

Nízké úrokové sazby a intenzivní reklamní kampaň bank vyvolávají pocit, že pořídit si vlastní dům či byt na hypotéku je velmi levné. Poradíme vám, jak co nejlépe překonat nástrahy financování... celý článek

Proč nechci byt na hypotéku

29. 7. 2003 | Jiří Pácal | 27 komentářů

Proč nechci byt na hypotéku

Denodenně se dočítáme o nízkých úrokových sazbách a závratně nárůstajícím počtu poskytnutých hypoték. Zvažujeme ovšem při výběru bydlení důkladně všechna pro a proti? Není bydlení v... celý článek

Nemovitosti v nerovnováze

22. 7. 2003 | Petr Vykoukal

Nemovitosti v nerovnováze

Jedním z indikátorů přehřátí trhu bývá narušení vztahu tržních nájmů a ceny příslušné nemovitosti. Nejen ve vyspělých zemích, ale i u nás se v posledních letech objevuje tento paradox... celý článek

Koupě nemovitosti: jak nepřijít na buben

13. 6. 2003 | Petr Vykoukal | 16 komentářů

Koupě nemovitosti: jak nepřijít na buben

Najít si ten svůj byt či dům je jen půlka cesty k jeho koupi. Předtím, než k ní dojde, musíte dát najevo zájem o vysněnou nemovitost - složit kauci. Co všechno se u toho může stát a... celý článek

Partners Financial Services

Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.